月: 2021年12月

　私事ですが、スマホのバッテリーの寿命なのか、いつも充電中の持ち歩きができない有線スマートフォンになってしまいましたので、仕方なく機種変更した時の話です。

　あれれ？値段がずいぶん上がった。これって私のことを無知なオッサン（当たってますけど）と見てカモにしてるなと思い、また来ます（来ませんけど）と店から逃げてきました。

　管理士会では一緒に活動していただける会員を募集しています。
　２ヶ月に一回程度、勉強会、セミナー、無料相談会などを通して、マンションの居住者、所有者、管理組合の役員様と情報交換を行っています。
　入会について、いつでもお問い合わせください。

　令和４年の干支を挿絵にさせていただきました。　
　皆様、良い年をお迎えください。
　最後に芦雪の虎図襖を貼っておきます。
　光琳も北斎も芦雪も本物の虎を見たことがありません。猫を参考にするので、どうしてもカワイイが残ってしまってますね。
　尖がった社会には可愛さも必要でしょうね。www
　松尾好朗

　

　
　

　Ｍ市に建つＭマンションは３０年が経過、その間の家族構成や環境の変化によって、部屋を手放したり賃貸にする区分所有者は珍しくなくなりました。
　Ｍマンションは駅チカではなく、特別な設備もなく地味な外観なので、ぜひここに住みたいという人は少ないと思いますが、これまで目立った事件や事故はなく、修繕積立金も順調に積み立てられています。

　Ａさんは倉庫代わりにしていたＭマンションの部屋を引き払い、賃貸に出したいことを不動産業者へ相談したところ、外国人でよければすぐに入居希望者がいるとのことで、リフォームもしないまま即入居となりました。
　Ｂさんは借家人の退去後、しばらく放置していましたが、館内に入居募集を掲示したところ、意外にもすぐに希望者が現れました。
　Ｃさんは手狭で使い勝手が悪くなった部屋を売却しようと、同マンションに事務所を構えるＥ不動産に相談したところ、そのＥが買い取ることになりました。
　Ｄさんは賃借人が居住したままオーナーチェンジをインターネットを使って成約させました。
　このような変化が続く中でも、毎年の総会では区分所有者の出席は少なく委任状を提出する等、管理会社任せにしていました。
　長く理事長を務めていたＤさんが部屋を売却したため、複数の部屋の所有者になったＥ不動産の代表が理事長に就任しました。なお新理事長は外国籍ですが法的に国籍についての条件はありません。

　新理事長は管理費の削減のためとして管理会社を変更しました。理事長が経営する不動産会社の関連業者が次々と修繕工事を行い、修繕積立金がみるみる減っていきました。
　一部の区分所有者が危惧の念を抱き、理事長解任を試みましたが、他の外部在住の区分所有者の多くは家賃収入さえ確保できれば何の問題もないという対応でした。
　そんなことより、この時点で区分所有者の１／４を超える区分所有者がE不動産会社の代表と同国籍で、そして賃借人の半数以上が同国人という状態になっていました。
　館内の掲示板には同国の言語が使用され、そのＥ不動産がコントロールする実質上の乗っ取りマンションになりました。
　こうなると売買も賃貸も一般の相場での取引は難しく、Ｅ不動産が買い叩く負動産になってしまいます。　

（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。・・中略・・規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
（集会の招集）
第三十四条　 ・・中略・・
３　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。　
　つまり、一定数を確保しておけば、自分たちが都合の悪くなる規約等の変更はさせないことができ、自分たちに都合の良くなる要求はいつでも総会を開催して提案できることになります。
　悪意の有無にかかわらず、気付かないうちに浸食されたマンションは、資産価値を維持しつつ平穏に暮らしたい人にとって、もう取り返しがつかなくなります。

　Ｍ市長の「多様性を認め合う支え合いのまちづくり」イメージが、世界中の様々な人々が手を取り合って暮らすお花畑のような町・・・とは、さすがに想い描いてはいないでしょうが、多様性にならなくて一様性（特定国）を税で支えて、Ｍマンションのように気付かないうちに特定の国に浸食されることを危惧してしまいます。
　Ｍ市＝ 市長等及び議会は、成立した住民投票の結果を尊重するものとします。
　

　画家が「冬」を色々な想いで描いています。
　最初のモネの２点、目から入った情報が人の記憶をリアルに呼び起こし、冷気までを感じさせてくれます。夏になったら冷凍庫で保管しないと溶けてしまいそうです。
　広重の「蒲原宿」には大雪が積もっています。富士川の河口付近には、今は殆ど雪は降らないですね。
　叫んでいないムンクの絵もあります。並木が揺れていて船酔いしそうです。道の先っぽがやけに明るいのは謎ですね。
　カディンスキーの「冬の風景」の中のどの辺りが冬？？なのか、私には見つけられません。白い雪などを描くのは、彼のこけんにかかわるのだと思います。
　アルチンボルトの四季シリーズのうち、冬には人気はなくてもトラウマティックな存在感があります。
　実を２つ残したことで「木は枯れて（死んで）ないぞ」という彼の主張が見られます。
松尾好朗

　最近よく聞くリバースモーゲージやリースバック、あの手この手で人の財産を巻き上げようとしてきます。クレジットカードも、毎度毎度リボ払いを勧めてきて、人を借金漬けにしようとしてきます。横文字に置き換えても、高利貸しと変わりがありませんね。（笑）

　リースバックは、自宅を業者へ売却した後、賃借人として同じ家に住み続けられるというメリットがありますが、デメリットは相場より低い金額で売り渡し、相場より高い賃料で借りるように追い込まれてしまうこと、数年後には家賃値上げを受け入れざるを得ないことや、期限付き契約では途中で退去し住まいを失うことがあります。

　最近、ある管理組合で修繕積立金減免制度といって、これまた怪しい話を聞きました。
　高齢化社会の中、マンション居住者の高齢化が目立ち、同じく建物も高齢化（老朽化）が進みます。
　建物の日常的な保守管理、定期的な大規模修繕工事、さらにはその時代に見合った設備機器への更新や法改正に対応したリニューアル等を適時適切に実施しなければ資産価値の低下を招き、安全な暮らしを維持できなくなります。
　それらを放置するとスラム化を招きますので、長期修繕計画に応じて修繕積立金の各戸負担額が値上となるのはやむを得ません。

　この減免制度は管理組合が、そういう事情で支払いができなくなったり、収入のない高齢の区分所有者に対して、修繕積立金の各戸負担を減免（免除）するという制度のようです。
　その範囲は、値上げされた差額分だけの減免や、その家庭事情に合わせた期限付きの免除等が考えられますが、制度を承認するには管理規約の変更追加が必要になりますので、明確に明文化する必要があります。
　減免といっても会計科目は「未収金２」とでもするのでしょうか、未収金は管理組合の貸付ではないので、遅延損害金や保証人の有無、覚書の精査、そして時効を援用されないような方法を取っておかなければなりません。
　いずれにしても管理組合の会計に影響のない十分な体力（剰余資金、積立金等）を持っていなければ、将来に亘っても実行できる制度ではありません。
　大規模修繕工事で費用を借入をするような管理組合では成り立ちませんね。

　例えば、築古ワンルームの高齢者が減免制度を利用し、長命で亡くなられたケースでは、その間も建物もさらに古くなり資産価値も下がります。
　販売価格に免除額が上乗せされるので、古くて高いマンションは売れることなく、その期間も毎月の管理費等の全額が積み上がります。
　当然のように相続放棄され、競売でも債務付きマンションには買手が現れず、結局管理組合は減免した分の債権放棄して整理せざるをえなくなるでしょう。
　温情からの発想は危険で不公平感を生み、管理組合の仕事ではありません。先のリースバックを紹介する方がよさそうです。
　管理組合は判断が難しい個々の金銭事情には、いっさい手を出さないことが賢明ですね。

　秋らしい絵画を並べました。