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　5月19日（日曜日）14時開催の無料相談会の情報はこちらです。
　沖縄のマンションに住む女性からの投稿です。（ネットニュースより）
　　･･･4月3日の台湾東部沖での地震に伴い津波警報が出されました。幼い子供を連れた私には、指定されている高台への避難は無理なので、自宅マンションの屋上へ避難することにしました。

　この管理員だけでなく、知事も「なんくるないさー」と注意喚起が全くなかったのは危機管理能力が乏しすぎるような･･･。

　人命の救助、主要幹線道路の瓦礫撤去等と復旧、避難場所、救援物資ルート確保そしてインフラの復旧、仮設住宅･･･復興まで長引く場合は地域が疲弊しますね。

　マンションの場合、建物に大きな損壊が無ければ、ほとんどの場合は在宅避難が可能です。
　高層マンションではエレベータが復旧するまでは階段の上り下りに苦労しますが、数日間分の飲料水と食べ物の準備、簡易トイレや情報が取れる手段（radio等）の対策をしておけば、避難所で窮屈な思いをするより格段にマシでしょう。

　その小冊子「都では対応無理なので、そっちでうまくやってね」という内容でした。
　マンション内での共助は出来ると思います。しかし、地域の共助となると普段の交流はなく、災害では家族や友人や仕事関係等をまず優先すると思います。
　地域で頼りにしていた人が被災する場合もあり、地域共助は人材確保が課題ですね。

　あまり日本では有名ではない（と思う）絵画を紹介します。
　フェリックス・ヴァロットン（1865年-1925年）一度、日本でも展覧会が開催されました。防災と関係がありませんが、関東大震災(T12)の２年後に彼は亡くなっています。そんな時代の人です。この頃からアールデコと呼ばれる美術様式が始まっています。
　画風は同時代のロートレックやピアズリーを連想してしまいます。この人はWWⅠの時に兵士に応募しましたが年齢（49歳）を理由に断られた話が有名です。心身共に元気な人だったのでしょう。
　油彩の外に木版画による白黒表現に長けたところがあり、「私こそが日本の浮世絵に影響を受けた画家です。」と訴えているようで、大胆な構図がそれを証明しています。

　Latest
　東京15区衆院補選では、組織票を持つ夜盗野党相乗り候補が当選、２位が格闘家でした。
　パー券、減税、子育て支援の連呼だけで魅力のある政策は無く、投票率の絶望的な低さがそれを示しています。
　そんな中で、学生時代に中東イスラム圏に政府の国費留学をしていたという女性候補の演説には興味い深いものがありました。欧州の移民問題、遠い国の話ではありません。
　でも東京15区の江東区民がそれを支持する？？？、選挙は難しいですね。
　松尾好朗

　無料相談会〔５/１９（日）14:00～〕については、後日ご案内いたします。

　練馬区石神井公園駅前の市街地再開発計画（公共施設付き複合タワーマンション計画）が、地権者の定数（2/3以上）の同意を得て適法に進められてきました。
　しかし「なんでいまさら」感のある理由（景観が街並みの調和を崩す。）により、一部の地権者からの申し立てを受け、東京地裁は当該土地の明け渡しの執行を停止する判断（3/13）を下しました。

　都市計画決定がされているのに、地裁がなんのため？というか、最近の法曹界（の一部）は不可解な判決が目につきます。判決だけではなく品格の方もですね。
　裁判所は高さ制限の緩和（既定の敷地面積の確保があるため、地区計画の高さ制限を受けない）が適法か否かを論点にしていますが、すでに近隣には高さ100ｍ級のプラウドタワーと同規模のタワーマンションが建っています。
　反対する地権者の土地を除く計画区域では、すでに多くが立ち退きを終えて区画内は廃墟状態ですので、「なんでいまさら」ということです。

　能登の地震では古い家屋の倒壊が目立ちました。もし新耐震基準の建物だったら、ほとんどの命が救われていたことでしょう。この石神井公園駅前の計画区域の内側は、新旧の小規模低層建物が密集雑居する区域です。放置すると街並みが乱れ、災害意識が脆弱になります。。　
　限られた価値のある土地に、法に基づき建物を縦方向へ高く伸ばすことで、低層建物の何十倍もの床面積を創りだし、高効率の土地活用が可能です。

　少数派の意見は尊重するだけにしておきましょう。意見に反応するだけでも責任が生じます。
　ある小学校の給食では、ムスリムの子供へは豚肉を使った料理が出せないので、対応に苦慮しているとの報道がありました。
　イスラム教では豚肉だけではなく、醬油やみりん等のアルコール由来の食品、うまみ調味料の培養でゼラチン（豚）を使ったもの、食材だけでなく鍋やまな板・包丁、冷蔵庫やエプロンまでも別なものを、つまり別の調理室が必要になります。さらに牛肉、鶏肉でもハラール認証を受けた食材を取り寄せる金額は莫大になりますが、その子の親へお金を請求できますか？ってことです。
　給食メニューは前月に発表されているのだから、弁当持ってきてください。他の宗教や、ベジタリアン、ビーガン、ペスカタリアンは自分で対策をしているのでメニュー変更などの要求はしていませんよね。

　「多様性」（Diversity）という言葉に騙されて受け入れると、良いことをしているような錯覚に陥ります。
　すでに政界、マスコミ、教育、法曹界、エネルギーまで、多くの部分を多様性を謳う外国勢力に取り込まれています。パー券で騒いでるどころではないと思いますけどね。

　古典の宗教画で多くみられるテンペラ技法を用いているのが独特で、目にした人の心の襞にまとわりつく印象を残します。
　彼は「公共」が生む非人間性を意識しているのでしょう。
　マンションでの「公共」は、育った環境の違う得体の知れない人々が集まり、狭い土地に建てられた一棟の中の独立した空間で暮らすので、生活時間や感性の違いからくる摩擦は避けることができません。
　公共の場所（共用部分）では、お互い少々我慢をすることで、ようやく関係が保たれているといっても良いと思います。
　いかに共用部分でのストレスを軽減できるか、これが居心地の良いマンションの条件になるのかもしれません。
Latest
　マスコミ関係だけでなく、某国の国家主席のためなら嬉々としてよく働く日本の大臣や議員、県の首長が何人もいるんですね。
　古代中国で王が亡くなると、お墓に財宝を運び入れるため選ばれた人夫は、財宝の隠し場所を知ってしまったため、王と一緒に生き埋めになる運命をご存じないのかなと思います。
松尾好朗
　

　ちょっと昔の話、「先生、共用部分と専有部分はどうやって見分けるのですか？」「それはな、部屋を逆さまにして、振って見て落ちてこなかったところが共用部分だ。」、「じゃあ、引越しするときに持ってったらダメなものが共用部分ですね？」などと、いい加減なウソが通用していました。www
　ワンルームマンションの専有部分を囲む床・壁・梁・天井の６面のコンクリートのうち右手前の壁と梁と天井を省いた概念ポンチ絵があります。

　この部屋は、６面のコンクリート（共用部分）に囲まれた中の空間が専有部分なので、専有部分は床面積基準ですが空間ということですね。
　専有部分は、単独では成り立たず、共用部分などに囲まれた空間でないと登記もできません。専有部分の登記面積が壁芯で測るのではなく内法面積であることが納得できますでしょう。
　なお、マンション販売時は面積を壁芯（建築面積）で計算するのは、建物がまだ竣工前ということもありますが、壁芯計算の方が面積の数字が大きくなるのが理由の一つです。例えば、内法68.5㎡の部屋は壁芯で72㎡として販売できるのは有利です。

　そのため壁であったところを扉や窓に変えただけで本来は壁です。壁を別なもの（壁と同様に外部と遮断ができるもの）に置き換えただけなので共用部分ということになります。
　開口部（採光窓含む）本体が共用部分でも、ガラス、サッシ付属のクレセント錠やレールのコマ、網戸（本体と網）、吸排気口、玄関ドアチェーンやドアクローザー、ドアスコープ、扉蝶番等付属金物を共用部分なのか専有部分で扱うのか、管理規約や使用細則等には、そのマンションの特有なものも含め、しっかり明記しておくべきです。

　最近では「専有部分工事細則」等を施工業者が確認して工事申請書を提出、案内掲示するのが周知されていますので、ある日突然工事が始まるというのは殆どなくなりました。

Latest
　中共の統計データは信用度が低いのですが、住宅政策の失敗でマンションだけでもストックが約34億戸を超える（未完成や放置物件含む）と言われています。

　ただし黒孩子（一人っ子政策の中、二人目以降に産まれた戸籍のない教育も予防注射も受けてない子供）が北京と沿岸部だけで1300万人以上（内陸部等は未調査）存在しているので、本当の人口は分かりません。
　マンション投資は自己責任ですが、自分が住むためローンを組んだのに、途中で工事がストップした未完成物件を購入した人は悲惨です。
　こんな状況があって、中国人の富裕層だけでなく中間層までが、海外の安全資産を漁っています。

　国立公園に隣接した土地でも、無人島も京都の町家も老舗旅館もです。法に触れなければ何をしても自由です。
　買ったばかりのタワーマンションの最上階を、ヘリや飛行機をチャーターして空から眺めるという、中華系不動産会社が企画した中国人相手の品のないツアーをやっています。こんな光景、以前どこかで見たような･･･。

　渡辺省亭（1852-1918）は日本画家ですが仏で修業しています。その体験からなのか、日本より仏で人気があると言われています。
　完成度が高く独特の世界観を感じます。

　最後に、2024年（平成6年）5月19日の午後、大田区マンション管理士会主催の無料相談会を予定しています。
　詳細は後日このホームページと、５月１日の大田区報に案内が掲載されます。是非ご利用下さい。
松尾好朗

　

　管理会社に在籍していた頃の話、その時の景気や募集媒体によっても違いますが、管理員募集には個性豊かな人が応募、面接に来られました。

応募紙面の「面接の交通費は一律○○円支給致します。」を目当てに遠くから歩いて来る常習者（葬式饅頭も並んでる？）、私は受付業務だけで清掃はしませんと逆注文を付ける人（意識高い系）、募集は通勤なのに住込み管理員を希望する人（家なき子）、

　経験がなくても、管理規約・使用細則（届出、申請等）が読め、設備機器の基本的な働きが解り、仕事で知り得た居住者のプライベート情報等の秘密保持ができる等、求めればキリがなくハードルが上がってしまうので、採用条件は、常識の中の行動と対応、ホウレンソウができる人ということでしょうか。
　しかし現実は、ネットでよく見かけるこのキューブの通りです。

　次に、アレな管理員の実例をメモしておきます。
１．コントロール欲求（支配欲）が強く、居住者を上から目線で高慢で、自分こそが正しいという物言いがあり、相手を従わせようという態度の管理員が実在します。最初は温和だったそうですが、今や居住者は管理員と関わるのを嫌がり、エントランスで顔を合わせないように裏の出口を使っているというのです。

　この管理員はリサイクルの食品トレー（発砲スチレン）や雑紙も袋に入れずに紐で結わえることなくバラで出すので、当然に風で飛ばされます。いつも近隣の管理員が拾い集めています。
　認知症というか完全に〇ほうボ〇老人の域に入りますね、どこかの国の老害議員先生様たちと似ていますね。ww
　管理員は管理会社にとっては、戦場の最前線へ送り込む兵隊です。
　戦況が不利になったら新しい兵を送り出して時間稼ぎをしますが、異動ではなくそのほとんどが使いきり（使い捨て）です。

　さて、文中に出てくる絵は、内容と関係がないのですが、桜の開花がまもなくということで、これらの作品の共通点は「桜色」少し濃いめです。　前半５作品はフレデリック・カール・フリージキー（1874-1939）という米の印象派画家、仏に移り活動しました。本人は同じく米生まれで仏で活動するホイッスラーの影響を受けたと言っていますが、絵がもっと明るく印象派らしさがありますね。お下げの女性は彼の娘です（1927年）。

　売れなくてサマリーさんが買い取った後、現在はモスクワのプーシキン美術館の宝になっています。
　この作品の背景がブルーやグレーだったら、どこかの美術館の倉庫か古美術品の掘り出し物で見つかったかもしれないですね。

　2024年（平成6年）5月19日の午後、大田区マンション管理士会で無料相談会を予定しています。
　詳細は後日このホームページと、５月１日の大田区報に案内が掲載されます。是非ご利用下さい。
松尾好朗

　
　




　

　Ａマンションの〇〇号室を買いました。
　と言っても、その部屋へは共用部分（エントランス、エレベーター、廊下など）を通らないと到着しませんね。
　部屋の中（専有部分内）にいたとしても、給排水汚水管、電気・通信・ガス設備などは共用部分の本管から各部屋へつながっていますので、居住のためには切り離すことはできません。
　さらに言えば、マンションでは住戸の玄関扉や窓サッシも床、壁、天井のコンクリート部分と同じ共用部分です。

　購入時は、ローンのこと、引っ越しのこと、部屋の中のキッチンの配置、カーテンの丈のこと等々、もう目の前のことで頭が一杯です。
　「共用部分が気に入ったのでマンションを購入しました。」という話はあまり聞かないですね。
　見渡すと外観やファサードは個性的な構えよりも売りやすい（買いやすい）平均的な（無難な）デザインになりがちです。
　また建設会社によってはコストやメンテナンス面で全国どこも同じような平凡な仕様で建てられています。地方の駅前にチェーン店が並んでいるようで面白くありません。
　ひと昔前は、マンションの屋上に建設会社の看板をデーンと掲げるという光景をよく見かけました。ww

　データの信頼度は正確さと継続性、そして圧倒する数が必要です。
　笛吹けど踊らずだった、以前に実施した数々の制度の失敗を逆に生かして欲しいものです。
　管理組合の活動の中、防災・防犯、危険防止（老朽化放置・耐震未実施）等の人命に関わる部分、他に迷惑をかけるおそれがある場合等、必要性が理解ができます。

　各家庭の事情は、地域コミュニティーの範囲になります。
　例えば、援護が不要になったり、在宅しなくなったりと、状況は変化すると思いますので、理事会が最新のデータをキープできるのか疑問です。また古い調査データは、反対に緊急時に混乱を招きます。
　管理組合で組合員の調査が必要になっても、高額な弁護士費用を払うほどの緊急性や損害がなければ放置となってしまいます。逆に公的組織の側から、管理組合へ必要なデータの公開、提供ができるはずです。

　　公が助言、指導、勧告すべきは、例えば公的書類が到達しない、アンケート等に一度も反応がない、見た目でもスラム化を放置している等の管理組合をターゲットにして実施すべきで、健全な管理組合を含めて全組合を対象にするのは税のムダでしょう。
　これまでの制度等の失敗を生かして欲しいと思います。･･･これ２回目
　毎年度、一定額を回収できる制度を作って、それを天下り収容集金システムと揶揄されないように期待します。
　最近では、もっともらしい名前を掲げた多くのＮＰＯ組織へ都がもっともらしい名前の事業を丸投げして、事実上チェックも行われずに公金を吸われ放題になっていることは周知のとおりです。
　地価が高い土地に効率よく居住空間を提供できるマンションは、すでに国民の１割を超える人々が居住し、生活形態は定着してきました。
　公が管理組合へ何度もあの手この手で負担を求め続け、法で縛って委縮させるのは将来的に得策にはなりません。

　挿絵は杉浦非水（ひすい）、松山生まれです。
　現芸大で日本画家を目指していましたが、図案家に転向、三越（当時は三越呉服店）の図案主任（チーフグラフィックデザイナー）となり、後に多摩美の創設、校長になります。
　図案描き（商業美術のデザイナー）の身分を向上させた人と言えます。時代に敏感でないとできない職業です。
　銀座線開通のポスターの人々の衣装に注目、あえて多くの人を配置して賑わいを、憧れのリッチでおしゃれな人々ばかりを描きました。子供もよそ行きの洋服ですね、日本髪の女性も見られます。
　一点透視図はこうやって描けという図法のサンプル画になりそうです。
　視覚的に特にカラーでの伝達手段が少なかった時代に、写真では表せないポスターでならではの夢を刷り込んでいます。ところで銀座線は最初から黄色だったのですね。
　この人は商業美術で活動し名を残しましたが、描写力の実力が分かる植物画も貼っておきます。（非水百花譜より）
松尾好朗

　少し前の話です。都内某所で、毎年恒例の御焚き上げ（小正月のと（ど）んど焼き）が突然中止になりました。当日になって、近くに新築されたマンションの住民からクレーム（煙）があったためです。
　煙がどうこうって、このクレーマーさんは冬なのに窓を開けっ放しにしてるんかいな？

　当日になってのことですので、妨害と言い換えてもよく、アイドルイベントに爆破予告をするような輩に共通している愉快犯に近いと思います。

　この地元の運営の方が作成されたと思われるお知らせには、腹立ち怒り、無念、いら立ちが滲み出ています。
　科学理論ではなく、地域社会の「とんど焼き」は熱い炎に顔をさらし「心の仕舞い、けじめ、仕切り」という心の整理をつける儀式だと思います。
　宗教とも哲学とも違う人間の心の奥深く感性の世界なので理屈も説明も必要ありません。
　昔から、日が暮れた時間でも若い男女が（公に）出会える機会を与えられていたので、これは行事が消滅しなかった理由の一つでしょう。夏祭りと同じです。

　私は稲わらや落ち葉焚きの匂いで、幼いころの記憶が呼び起こされます。
　年少期、成長期こそ自然の素晴らしさや怖さを体験できる環境で、書物や音楽、芸術から刺激を受けて欲しいのですが、これらをスキップする教育では自国、他国文化の尊重、お互いの理解を深め合うことはできません。
　感性の貧しい偏ったオトナが、つまらぬ国に変えようとしているように見えます。

　地元民から見れば新参者のマンション住民は、地域になじもうとせず、町内の催事を軽んじ（ているように見える）、地元商店街にはお金を落とさずに･･･と、先入観でしょうが、実際はローン返済のため共働きで時間の余裕がないのと、夜間も開いている量販店で買い物をしているだけです。

　移民、難民を受け入れた欧州の民族対立は、宗教も絡んで解決の糸口さえ見つかりませんが、地元民とマンション民の考えの違い程度なら時間が解決しますので、ほおっておくのが良いでしょう。
　大森山王にドン・キホーテが開店するニュースに地元民は、都内屈指の高級住宅街である山王にDQNのような客層は馴染まないぞ、街の風紀が乱れるぞ、などと開店に反対していましたが、近くの高級スーパーの閉店もあり、今では日常生活では安売り販売に地元民にとっては無くてはならない存在になっています。

　尚、京の都では応仁の乱の頃（室町時代）より前に居を構えている人が京の地元民であり、戦後どころか幕末の頃から住んでいる程度ではまだまだ仲間に入れてくれない。らしいwww
松尾好朗

　能登半島地震、航空機事故で命を落とされた方々へ心よりご冥福をお祈り申し上げます。
　2024年（令和6年甲辰）は大きな災害での幕開けとなりましたが、大田区マンション管理士会を、本年も変わらぬご愛顧を賜りますようお願い申し上げます。

　大田区は段丘もあれば湧水池もあり起伏に富み、多摩川堤沿いの（改良）低湿地帯、海岸の埋立地等、区内の地形、地質に豊富なバリエーションが見られます。古墳群や大森貝塚等は、古代からの人の営みがあったことの証です。
　地震で建物が道路を塞ぐように倒れると、そこで交通が遮断され、救助隊も救援物資を輸送する車も渋滞に巻き込まれます。
　こうならないように国・都・大田区では特定緊急輸送道路に面した旧耐震基準の分譲マンションを対象に、助成金制度を設け耐震改修工事等を実施できるようにしています。
　大田区では中原街道、第一、第二京浜（国道15号,1号）、産業道路、環状7号、8号、及び首都高が、特定緊急輸送道路に指定されています。

　航空機事故では手荷物扱いのペット（猫２匹）が助けられず「可哀そう」なので、ペットを客室内へ持ち込みさせろという署名運動をある芸能人が始めました。
　この事故で海上保安庁の方が亡くなれているのに今これを言う？ペットは家族というこの人は救助で一刻を争う場面に遭遇した時には、先にペットを助けて、自分の子供はあきらめて下さいね。ww

　でも困ったことに、「だって、小さくて可愛かったのに大きくなっちゃったんです。」と中～大型犬をルール無視で飼う人が後を絶ちませんのです。💧
　やったもん勝ちのようなルールを守らない一部の飼い主がいる限り、ペット（飼い主）が素直にマンションという居住形態に受け入れられることは難しいと思いますね。

　ペットは家族というなら機内客席であっても、狭いケージに閉じ込めて長時間のフライトなどさせたくないはずです。糞尿、鳴声で周りの人へどれだけ迷惑がかかるのか考えが及ばないのは、飼い主のエゴでしかありません。
　ペットは、ぬいぐるみでもアクセサリーでもありませんよ。さらに物言えない犬猫に飼い主の都合で避妊、去勢手術を施すことは動物への尊厳を冒涜することであり、身勝手で虐待といわれても仕方ありません。

　地震の話に戻ります。
　倒壊した家屋を前に救助隊が「住民基本台帳を基に捜索」と報道されていました。
　この度の被災地において、町内会の単位で管理する住民名簿等は、都会のそれに比べて内容はしっかりしたものと想像してしまいますが、町内会の全域が被災した場合、名簿があっても役に立ったのか、各マンション単位に置き換えて大いに学ぶべきです。

　文中挿絵のロシアの画家ワシーリー・バクシェーエフを紹介します。
　この「樹氷」は、普段から雪の光景を観察していないと表現できない色使いですね。
　透き通った空気の清涼感と陽光に暖かさも感じます。氷点下でも深呼吸をしてみたくなる冬の光景です。

Latest
　「被災地への立入りは控えて」にも関わらず己のパフォーマンスのために潜入したR党首がいました。　左が元の写真、右はフォトショップで汚泥を加工して「泥まみれになり、命がけで復旧にあたるR党首、感動！」を演出加工しています。ここまでやると、さすがプロ芸人、演出家、詐欺師です。

　境界知能という言葉がありますが、彼の支持者はこの領域に該当するのかもしれません。
　「山〇〇郎氏が総理になれば、消費税が廃止され、毎月助成金が受けられ、日本には思いやりと共感の未来が開け、自衛隊など要らなくなる！」と信じている人々です。
　有権者の数％のこの層の支持を得るだけで政党としてずっと維持できます。税金で。
　松尾好朗

　この季節になると若い頃のアルバイトを思い出します。
　12/25の閉店直後、ショッピングセンターでクリスマスのディスプレーを急いで撤去して、正月用の飾り付けを26日の10時開店前に終わらせる仕事を寒い中、大汗かいて作業していました。
　完成が近づき形が見えてきた段階で、この台の角度を変えたら商品がもっと見やすいのでは？照明の向きを変えたら遠くからも目立つのでは？等とアイデアを出し合うというエネルギーがあり、今と違って現場を任される監督の裁量幅が広く、クライアントの度量も大きかったと感じます。

　さて、街では様々なマンションの管理員さんを見かけます。
　見た目も健康で明るく頼りになる存在であって欲しいですね、反対に不潔で陰気、無愛想では困ります。www
　また、以前にも書きましたが、ダサい管理員のユニフォームが多いので、当管理会社はセンスがありませんと社会へ向けて発信しているようで残念です。
　管理員の仕事範囲は契約内容によって違ってきますが、理想を言うと、気持ちの良い挨拶で居住者や訪問者は元気をもらい、怪しい人間の侵入を許さず防犯に努め、マンションの内外環境をいつも整え清潔を保ち、時に居住者からの相談を受け、子供や高齢者を見守り、建物や設備機器等の異変を素早く察知して適正な処理を行い安全を保ち、英会話の対応ができ、存在しているだけでも安心感を与えられる存在であって欲しいというところですが、実際はこんな人はめったにいませんよね。ww

　定年退職してから管理員として職に就くというケースが多いため、高齢になると、生気も精気も失せてくるのは、ある程度許容しなくてはなりませんが、マンション館内や敷地周辺をトボトボしおれた姿勢で歩いたり、辛そうに階段の上り下りをしていたりすると、居住者の方が気を遣ってしまうこともあるわけですね。
　管理会社によっては、管理員へ福祉・介護関係の資格取得を奨励していることがありますが、当の管理員が要介護では格好がつきません。555

　タイトルの「マンション管理員の歩き方」とは文字通り管理員の動作のことです。
　今の時代、ジジババを安い賃金で使ってやろうという考えが少しでも残っているなら、良い人材は絶対に見つかりませんね、管理組合は管理会社が提案する管理員の７～８時間勤務という設定を受け入れていませんか？
　高齢者に日常清掃を含めた長時間労働は無理です。特に小中規模のマンションでは、管理会社が適正な拘束時間の設定と地域の適正価格を提示して、組合員の理解を得ることが必要でしょう。　

　本日ご紹介する画家は、珍しくカナダ生まれの画家リチャード・サボイです。モントリオールの冬景色を多く描いています。
　北海道の緯度が高い北部も同じで、冬の夜は長く終日０℃を超えない日が続きます。　
　吹雪いてなければこの絵画のように、人工の灯が長い夜の街を暖かく煌びやかに変えてくれます。
　英仏からの移民が土地を侵略し、先住民を駆逐したこの国の歴史はまだ浅く、この画家はその中の暮らしに美しさを見出して、伝統的な技法により今の時代を素直に表現しています。

Latest
　外国籍である明らかな犯罪者を、何故か不起訴にしたというニュースを毎日のように聞かされ、それらを不安に感じている人が多いのではないでしょうか。　
　すでに外国人や帰化人が政府中枢、司法、教育、メディア関係に入り込み、着々と国民の意識を掌握しようとする活動を行っているように見えます。
　メディアは何度も意識操作、印象操作を繰り返し、教育現場では幼いときから自虐史観を植え付け洗脳し、国民の抵抗意識を破壊させているように思えます。
　放置していると、日本人を拉致した国の帰化人に、日本人が裁かれるという狂った国になるかもしれません。怖っ！

　以前、マンションが外国人に事実上乗っ取られ、管理が制御不能のため資産価値がなくなり売却もできない不良物件になったことを書きましたが、早めに対策しておかないと区市町村単位では乗っ取りを許し破壊するのは簡単だと思います。
松尾好朗

　先日（11/26）当会主催の、マンション無料相談会が開催されました。大田区といっても広く、遠方からも来られ感謝申し上げます。
　ここ最近の相談の傾向というか以前からもありましたが、組合役員を引き受ける人が不足していますという相談です。定数を減らしても理事会が成立しないことがあり、組合員からの意見や要望、提案を受けても結果的に無視（来期持ち越し）され、輪番で廻ってきた次の理事長はろくな引継ぎもできずに「いや、聞いてませんよ」という繰り返しという具合で、提案や要望の結果を待っていた組合員はストレスが溜まるでしょうね。

　たとえば、総会の議案が「半数以上の賛成で決議した。」と記載されていました。半数以上とは半数を含みそれよりも上、これでは半数（50％）ちょうどでも決議されることになってしまいますよ、民主主義の大原則である「多数決」に反してしまいますね。www
　実際には、委任状が集まり過半数で決議がされていると思いますが、記録に残りますので正確に記載（賛否が分かれた場合はその数も）しておかないと、外部からはそれなりの管理組合だと評価されてしまいます。

　「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」ですので、半数というのは、「総会の会議は、議決権総数の半数以上の有する組合員が出席しなければならない。」と混同しているのかもしれません。
　このような管理会社や理事会では、大きなお金が動く大規模修繕のプロジェクトは、とてもとても健全かつ適正に成立するとは思えませんね。

　そのため今後の修繕計画は大幅に変更、修繕積立金の各戸負担金を増額せざるを得ません。ムダな出費と思える工事の実施がすでに決議されていても、組合活動に関心がない区分所有者は、自分たちが被害者だということすら気が付けずに残念です。

　他では、少数意見を大事にしすぎるのは、マンションの総会だけの傾向ではありませんが、そもそも総会で意見が割れて紛糾することが予想されるような議案は、理事会運営が全くできてないか、管理会社がよほどポンコツなのでしょう。委任状などを含め過半数の賛成票があっても、一部の意見により決議されずに流れる（再検討）ことがあっては成り立ちません。
　結果的に対立を生むような運営は、目に見えない資産価値の下落状態ですので、組合員のためにはなりません。

　私は顧問（アドバイザー）として理事会等に参加しています。第三者管理としてマンション管理士が組合員以外の役員として選任する方法（管理規約の変更が必要です。）もあります。
　マンションに関わる法律、紛争と裁判例、土地・建築設備、会計、保険や契約関連の知識など、今後はこれらの専門家である第三者が、顧問、役員、管理者として参加せざるを得なくなる時代になると思います。

　冬の作品を２点紹介します。
　ヨハン・フリッツ・タウロウ（Frits Thaulow）は、数多くの風景画を残したノルウェーの人です。ポスト印象派に分類されます。極貧の生涯をおくった印象派の多くの画家たちとは違って、裕福な生まれで欧州と北アフリカを旅して活動、訪れた国からも賞や勲章を受けています。
　この人、水面を描くのがうまい画家としても有名です。

　その恋が実るわけなく、幼少期からの家族の死別と重なり孤独、不安、絶望、鬱、この失恋があっての「叫び」だった??のかもしれません。

松尾好朗

　お知らせ：11/26（日）無料相談会のご案内

　「マンションに迫る２つの老い」の1つ目の老いはマンション建物・設備の老朽化のこと、2つ目はそこに居住する人の高齢化を指すことはご存じでしょう。
　イメージは、築42年以上の旧耐震建物のファミリータイプで、一部補助金が受けられるのに耐震診断の実施には踏み切れず、大規模修繕工事の実施は費用面で叶わず部分補修にとどまり、広く普及している利便性のある機器や、防犯等のシステムの導入には関心なく、つまり時代に追いついてなく、すでに子供が独立して老夫婦や独居住まいが多いマンションを思い描いていただければと･･･。

①　総会に出席できなくても、委任状または議決権行使書のいずれかを提出（意思表示）すれば、出席の扱いになります。と、ここまでは正しいのですが、「いずれも提出しなかった欠席者の票は、現在の法律ではすべて反対に数えられてしまいます。」と放送されてしまいました。えっ法律で？ウソでしょ⁉ですよね。
　反対という意思表示をしていない人の票を、勝手に「反対票」と扱うのは法的にアウトですね、参加しなかったらただの欠席です。
　私は棄権でも保留でもない「意思表示しません。」という意思表示？もアリだと思っています。
　こんなこともあってか、区分所有法の改正が行われる予定です。

　例えば、今は80㎡に住んでますが建替え後は半分の40㎡でいいですよ、建替え期間中は実家で暮らしますよ、建替え費用の２割は修繕積立金で賄えますよ、という条件なら比較的安価で済むこともあります。（建替えに参加せずに売り渡し請求を受ける等、別の住まいを探す選択肢もあります。）
　既存マンションの解体費用、新築マンションの設計費用、建設費用と期間中の仮住まいの費用、引っ越し費用（2回分）、さらに昨今の物価を考慮すると値下がりは望めないでしょう。土地以外の新築建物に関わるすべての費用が必要（個人負担）になるわけです。
　今、私が関わるマンションの市街地再開発区域内の建て替え計画では、増床による利益を見込んでの大規模計画（タワマン）ですが、現状と同じ広さの部屋は期待できませんが、個別の将来計画に合わせて選択、調整ができます。しかし、マンション単独では（容積率の緩和があっても、計画道路によるセットバックのため）、費用面で建て替えはほぼ不可能なので、土地の売却益を建物の解体費用に充て解散となってしまします。

　インターホンは、（管理規約等に明記されていればそれに従いますが、）エントランスの親機と各戸の外機と配線までが共用部分扱いで、室内子機と室内配線は専有部分扱いとされるのが一般的です。

　もし管理組合が修理復旧をしなければ、その区分所有者が直接、修理会社へ依頼し、かかった費用は管理組合へ請求（共用部分が原因の場合）し、損害が発生した場合は、管理組合は賠償責任を負う場合もあります。
　但し、共用部分が関わるため区分所有者は、管理者（理事長）へ修繕工事（調査）を行うことの報告が必要です。
　故障原因が専有部分側にある場合その調査・修理工事費用は、その所有者負担となります。
　緊急対応（生活に支障）では、いちいち総会決議など必要ありません。例えば、エレベータが止まった、給水ポンプが故障で水もお湯も出ない等の場合と同じです。

　管理会社によりますが、担当者が管理組合や組合員から、修繕工事や不動産売買等の依頼を受けると、その利益の何割かの報酬と定めていることがあります。

　写真は、都美術館で開催中の「永遠の都ローマ展」の一部です。
　平日午前でしたので、マイペースで巡ることができ、異世界を堪能できました。
　松尾 好朗

１．11/26（日）14:00～無料相談会を開催します。
２．近々、マンション管理会社募集の案内をいたします。10/2メニューの「公募・入札情報」で概要が見られます。

　大田区まちづくり推進部建築調整課から、マンション管理組合理事長宛てにマンション実態調査のため、アンケート調査票が届いたと思います。
　これは、この10月から申請受付が始まるマンション管理計画認定制度のため、前座としてアンケートの最後に管理計画認定制度について意見を求める欄が設けられています。

　この機会にできるだけ多くのことをアンケート調査に盛り込みたいのは理解できますが、区役所の同じフロアで建築関係の部門には（敷地や延べ面積、階数、戸数、竣工年等）の必要なデータがすでに揃っているわけですので、そっちで入れてから送ってよ感があります。
　輪番でたまたま指名された理事長にとって、すべて精度高く回答するのは辛いのではないかと感じました。途中であきらめ、提出できなかったとなるのは残念です。

２．経理：修繕積立金の３か月以上の滞納が１割以内であること
３．計画修繕：（前略）決議された長期修繕計画が、国が策定した様式に準拠していること
４．危機管理体制：災害対策基本法に規定する自主防災組織の結成または訓練（中略）備蓄物資、要援護者の把握を行っていること
５．コミュニティ形成：地域の町会・自治会へ加入していること

　以前にも書きましたが、マンションを勝手な基準で格付けする制度が続々と生まれていますね。

　これまでの各認定等の格付制度は、ほぼ失敗でした。
　今回の管理計画認定制度が形骸化してしまわないよう願います。
　要介護や滞納金の状況は日々変化しているものであり、修繕計画も毎年変化するものです。そして、長期修繕計画は修繕履歴を基に作成が可能だと考えますが、履歴は要件にありません。

　おひとり様に需要のあるワンルームマンションは置いてけぼり、居住者や地域コミュニティーを中継する役目を担うマンション管理員の存在も無視されています。

　文章の内容と挿絵とのかかわりはありません。
　インターネットもラジオもテレビもない時代、ジュール・シェレ（仏）の描くポスターは、垢ぬけていてエレガントでカラフルで、先進的で活動的な女性を描き、憧れを集約したような存在だったのでしょう。
　視覚伝達の方法として当時、最上の手段でした。
　画家の性格は絵に出てしまうので、同時代の商業美術の世界では、ロートレック、ミュシャ、スタンランには思想・哲学を感じてしまい、それが少しの堅苦しさと緊張感が陰となっていますが、ジュール・シュレの絵にはアートとの割り切り感というか、陽気さが勝っているように思えます。
　最後に貼り付けたのは、ジャック・オッフェンバックのオペレッタ「地獄のオルフェ」のポスターです。シュレが一流であることを認められた作品です。
　このオペレッタに出てくる曲の一つは、運動会や文明堂のCMでおなじみの「天国と地獄 ♪」です。
　この時代、日本では「安政の大獄」「桜田門外の変」を経て、江戸幕府が崩壊へ突き進んでいた頃です。
　松尾 好朗

１件目
　次の通り「大田区マンション管理士会」主催の無料相談会の開催を予定いたしました。
　日　時：11月26日（日曜日）14:00～　
　場　所：エセナおおた
　テーマ：マンション管理全般のご相談
　11月1日付の大田区報、及びこのHPにてあらためてご案内いたします。
　ご相談はいつでもこのページ「お問合せ」や電話で受付しております。
　出張相談は１回目までは無料ですので、お気軽にお問合せください。
２件目
　今年の１月末に、このHPで大規模修繕工事の施工会社を募集しました。
　応募いただいた会社の競争見積を経て、１社と無事契約に至り、準備期間を経て、本日から足場工事に入りましたことをご報告いたします。工事完成は12月末を予定しています。
　ご協力いただいた皆様に御礼申し上げます。
Latest
　台風被害が目立ちます。
・子供の頃の私は、休校になるので台風来いと願い、増水でどこからか逃げ出した錦鯉や金魚を運河で見つけて興奮し、人の気持ちも考えず近所の家の瓦が飛ばされた被害を大げさに触れ回るアホな少年でした。

・学生の頃、看板屋のアルバイトをしていました。字や絵を描くのと現場に取り付ける作業の両方の仕事がありました。
　ある程度慣れてくると、小さな現場はアルバイト仲間だけで出張していました。遠足気分でした。

・若いころ、あるメーカーの独身寮にいたことがあります。
　日曜日、地域が台風の進路に当たり、独身寮の男たちが招集され号令が出ました。「工場の屋根（平屋トタン葺き）が飛ばされないようにみんなで守れ」と。
　ありったけのロープで屋根を地上から押さえたけれど足りません。そのうちに風が強くなってきたので、何人もがトタン屋根の上で人間を重しにして風雨に耐えた記憶があります。台風進路がそれたので大事なかったのですが、今では考えられないですね。昭和の一コマでした。

　埼玉・沖縄・大阪で強風で屋上のソーラーパネルが吹き飛ばされた写真です。無計画、素人工事の結果がこれです。

・台風やゲリラ豪雨でマンションのエントランスホールからエレベーター室に雨水が流れ込まないようにするため、土嚢を用意することになりました。
　土嚢袋は安価で販売されています。しかし、その中に入れる土をどうやって手に入れるのか、その辺の土を勝手に使うことは窃盗になりますので、園芸店で土砂を購入することになります。

　文中の絵画は、モンマルトルの洗濯船と呼ばれるカフェに集まったゴーギャン、ピカソ、アンリ・ルソー、モディリアーニ、ブラック等にユトリロ、シャガールに藤田嗣治が加わりエコールドパリというパリで活動する外国人芸術家の一人、キスリングです。

　

　
　

　

　大田区の山王公園の写真を見てください。
　近隣住民から何か苦情があるたびに警告の看板が一枚、また一枚と増え続けたのでしょうか。ww　

　この辺りが馬込文士村と呼ばれていた頃、池上通りから暗闇坂を上った高台に望翠楼というとってもおしゃれな洋館ホテルがあり、そこは文士や芸術家達の交流拠点、毎日のたまり場になっていました。
　そこを拡張するように道向かいに大森ホテルが建てられましたが、翌年大正12年の関東大震災（1923年）後に閉鎖、その大森ホテル跡地がこの山王公園として残りました。メタセコイアやヒマラヤ杉、ケヤキの巨木が目立ちます。山王保育園が隣接しています。

　これらの看板が美観を損ねていると、近隣住民から苦情が出ないことの方が不思議です。

　息子がまだ低学年だった昔、山王公園でよくキャッチボールをしていました。
　夏休み、朝のラジオ体操の後、大勢の老人たちがゲートボールのコートのライン（ロープ）を公園いっぱいに張り、夏休みの公園を独占していました。
　仕方なく隅っこでキャッチボールを始めたら、「ここはボール禁止ですッ！」とオババ様に叫ばれ、あんたらのやってるそれボールやないんか？と突っ込みたくなりましたが、正義面でこちらを見ている大勢のご老人たちは勝ち誇った様子でしたので、退散した悔しい記憶があります。
　ずいぶん前になりますので、もしご存命でなければ、あの世では嫌われていないことをお祈りいたします。ww

　町中にある公園は、散歩やジョギングの休憩場所、通り抜けるだけでも気分転換できるようなパーンと開けた空間であって欲しいものです。そのためこんな目にウルサイ警告看板はやめて欲しいですね。

　以前紹介した文士村の話は←ここにリンクしました。
　山王の洋館ホテルに集う文化人達は、パリのカフェに集う文化人達の雰囲気に少し似ています。
　パリのモンマルトルの丘やモンパルナス、その後のサン・ジェルマンのカフェに集い議論に終始する作家、哲学者、芸術家たち（サルトル、カミュ、ボーヴォワール、ヘミングウェイ、ピカソ他）がパリの知的中心地になったように、山王の地だって新しい芸術文化の中心地だったのですね。ww
　松尾好朗

前回の簡単クイズの答えー１パン、２はる、３除湿器　でした。

　高さ134m、地上41階、戸数389、分譲マンションでは東北一の高さです。
　山形県上山市宮脇字下川原658スカイタワー41、奥羽本線・山形新幹線「かみのやま温泉駅」徒歩30分、リゾートマンションではなく、70～110㎡のファミリー向けで、現在は750～1,250万円で流通しています。
　1999（平成11）年の竣工時は、２～４千万円で売り出されていました。だんご三兄弟が流行っていた頃です。
　築24年目の今年5月のデータです。
　21階73㎡の3LDK、約750万円（13万円／㎡）、賃貸：月7.5万円、管理組合法人、熊谷組、管理会社トウホクメンテナンス（本社仙台市）
　日本一安いタワマンといわれています。

　この辺では通勤や買い物には車を使います。鉄道を利用するときは駅前の駐車場に停めています。これは戸建てに住んでいても同じです。
　５月末現在、ここ上山市の人口は28,337人、11,225世帯、世帯平均2.52人にタワマン389世帯かけると、981人前後がこの一棟に暮らしている計算になります。
　市の人口の100人の内の3人半前後（3.46%）がタワマン暮らしなので何かすごい。
　参考に、大田区山王1～4丁目の人口20,343人（6/1現在）と比較すると世帯平均1.87人と少なくなります。
　タワマンのすぐ近くのコンビニ「セブン・イレブン」は、このタワマンの千人近い人口だけで、商圏の安定確保ができていますね。
　車で20分ほど走れば山形市の中心部に着きます。近くに大型ショッピングセンターがあり、高速道路も利用しやすい環境ですので、立地の上で日常生活に困ることはありません。車は必需品ですが、駐車場代は安いので家族人数分借りても負担にはなりません。

　ここは内陸の盆地、古い木造家屋では底冷えがして、暖房費の節約はできませんでした。タワマンに移った今では、真冬でも晴れた日は朝からぽかぽかです。夏は自然の風で実に涼しく、虫も入らず冷房はほとんどいらない生活になりました。

　都内のタワマンの異常な価格設定は、某国の富裕層から建つ前から予約があり、この基準が高騰原因の一つになっています。所有権のない某国の人民は、国の不安定要素を憂い、安全資産として日本の不動産を求めています。
　某国のブローカーや妨害する組織の介入により、不動産業界だけではこの価格高騰をコントロールできていません。

　首都圏マンションの高騰のあおりを受けているのは、住まいを探す若い夫婦でしょうね、相続や親の援助で相当な現金を持っている場合でない限り、一生涯を返済に縛られる生活になります。東京都港区のように土地代が極端に高い場合は別ですが、通常の建物価格を考えたら建築資材、工賃の値上げを考えても販売の価格設定は異常です。

　データでは管理費100円／㎡、修繕積立金146円／㎡でしたが、長期修繕計画上は資金不足に陥ると思いますので、すでに修繕積立金は値上されていると思います。

Latest（最近の報道に対して）
　世界のジェンダーギャップ指数、日本は146ヵ国中の125位で、モルジブとヨルダンの間だそうですね、上位はいつものように北欧諸国が占めています。
　モルジブ、ヨルダンはイスラム教国で、根底に女性差別の宗教観があり、女性の社会進出が難しい国です。マスコミは「日本は遅れている」的な報道が好きですね。
　以前にも述べましたが、根拠がマチマチなお粗末ランキングだと思います。
　イスラム教国が全く尊重されていません。このことは、もう何かリベラル白人系民族の承認欲求、我々こそ正しいという自己肯定したいだけの「あせり」を感じてしまってイタイです。

　例えば、ランキング７位のニカラグアは人口660万の独裁国家で、反対派の政治家・ジャーナリストは消され、新聞社丸ごと隣国へ移転（避難）する国です。でもなぜ男女平等の7位か調べると、大統領夫人が副大統領に任命されているからなんですね。データは正直でした。
　国王が全国の少女を並べて愛妾を選ぶ国、女性を誘拐して妻にする（略奪婚）のは罪にならない国等が上位にランクされていますが全く信用できません。
　日本でも都道府県（市）、住みやすさランキングという、業界が都合よく作成したデータで、栃木県や茨城県を最下位争いと貶めて差別しています。
　ランキング結果が不動産の流通の活性化につながるなら良いのですが、これはクラスのかわいい子コンテストの投票で盛り上がる小学生レベルです。www
松尾好朗

　逗子市池子のマンション「ライオンズグローベル逗子の丘」敷地斜面が崩れ落ち、下を歩いていた18歳の女子高生が巻き込まれ死亡する事故が起きました。2020/02/05

　今日6/23、担当はすぐに崩落につながるという発想にならなかった（民訴）と述べています。たとえ緊急の意識があっても、担当がたとえ土木や災害の専門知識があっても、すぐに現地へ向かい明日の事故を予見して、その日のうちに公道の通行止め等の処置をとるのは難しいと思います。
　想像ですが、理事長に緊急報告をしたところで、現場が崩れてない限り「しばらく様子みましょ」とか「専門の人に見てもらってください。」としか理事長は言えないと思います。
　この事件は、以前に「資産価値下落の補償は誰が？」とこのブログに書いています。

　情報が少ないのですが、見たところ末端の物件担当者に責任を負わせているようです。これがライオンズマンションの大京グループの悪しき伝統でしょうか？
　人一人亡くなっています。代表か湘南支店長が負うべきでしょう。これでは担当なんてやる人いなくなくなりますよ、給料安いし。
　　
　こんなのをもらったのでリンク貼り付けておきます。
　わざわざ東電の前で放出反対のデモしてますが･･･。トリチウム放出（福島原発は22兆ベクレル）「世界の年間のトリチウム液体放出量」
　あれ？自国のことは棚上げで、なんで他国が放出することの非難をしているの？という図のようですね。
　・韓国さん、自国の古里原発だけでも49兆ベクレル放出しているから、せっかく店に並んで天日塩を買ってきたのにもう手遅れでしたね。
　・中国さん、この外にも泰山+陽江+寧徳+紅沿=447兆ベクレルを黙って放出しているのに、日本の放出を非難するという強請国家の嫌がらせには驚きを超えて’さすが’です。
　これを上回る量を放出しているのはフランスで、誰も文句言ってません。これで電気の輸出をして稼いでますからね。
　漁業関係者が心配するのは風評被害です。
　まだ日本の処理水を汚染水と呼び、風評被害を誘発する人達が日本国内にも多数見られるのが残念です。
　多くの人へ正しい理解が広まるように願っています。
　処理水→ALPS処理水に関する質問と回答 （METI/経済産業省）
松尾好朗

　2023/05/28 大田区管理士会の無料相談会にて、賃貸化の増加や外国人の入居に伴う居住者マナーの低下、ルール違反が目立つことについてご相談がありました。
　このような相談の場合は「居住者間のコミュニケーションと啓発活動、掲示物などによりルールの周知を図り･･･。」というお決まりの回答が用意されています。これは、全ての居住者が素直で協力的なら素晴らしい答えなのですが、実際このような助言で解決に至ることはまれでしょうね。
　ご相談者は時間を割いて来ていただきましたので、後日管理士会２名で現地（マンション）を訪問し、立地環境からゴミ置場等まで管理状況を拝見した上で、いくつかの助言をさせていただきました。

　スプリングマットレスや壊れた自転車などの粗大ごみを、区が指定する処理券を貼らずに共用部分へ放置、それを管理員不在の時間帯に出しソッと退居されたら、いつ誰が出したのかさえ分かりませんね。
　防犯カメラがあっても、映っているのが誰だかわからないこともあり、そもそも再生して一人ずつ確認するには膨大な時間が必要です。
　やむなく管理組合の費用で撤去しましたが、でも明日の朝また一つ増えていたら？･･･ストレスがたまりそうですね。
　賃貸者が放置したものなら、この費用は外部区分所有者から集めた方がよくないですか？

　その上、組合役員を免除されていることも多く、収益性が下がれば部屋を売却するだけですので、建物の長期的な維持管理を語る上で両者に齟齬が生じます。

　少し前の話です。
　いつの間にか外国人らしき数名の若者が居住し始めました。所有者から届出はなく、ポストにも名前は見当たりません。時々、夜遅くまで騒ぎ、近隣に迷惑をかけていました。管理会社はそれを受けて、日本語に英語併記で注意書きを掲示をしましたが、その後のフォローはありません。
　部屋の所有者は賃貸管理会社へ任せているので、どんな人物が借りていることさえ把握していません。その賃貸管理会社は「（賃借人へ）伝えておきます。」というだけで、その経過や結果報告もありませんでした。

　マンション管理会社も不動産賃貸管理会社も「今やってます。」ばかりなので、そのアジア系の人が持っていた連絡先から理事長が探り出したものです。
　三流の賃貸管理会社に任せるとこうなってしまいますね。
　マナーやルールを守らない状態の放置は、居住者に不安を与え、スラム化が始まります。
　管理会社は管理組合から管理事務を委託されているだけの立場に関わらず、個人情報ガーなどと、名簿を管理者（理事長）へ提供しないという勘違いをしていることがあります。

　マンション火災発生時、救急・消防隊が管理者（理事長）へ至急要求するのは、最新の居住者名簿ですので、いつでも最新版を提出できるようにしておくことが必要です。
　管理会社の夜間休日緊急センターは、外部委託が多いので、名簿検索が制限がされている場合が多いのです。（制限なければ逆にずさんな管理と言えます。）　
　部屋の賃貸人（入居者）を届け出るのは区分所有者の義務ですが、整備しておくのは管理会社だけでなく、管理者（理事長）の義務でもあります。

　一棟のマンション内で複数の部屋を所有している区分所有者（法人が多い）は、各部屋ごとの居住者届けをプライバシーを盾に提出しない傾向があります。部屋の入退管理はこっちでやるからということのようですが、居住者名簿は必ず提出させて下さいね。
　総会時に外部在住の区分所有者へ、収支報告だけでなくマンション内で起きている問題を提議し少しの波風を立て、区分所有者と賃借人の居住者票の再提出（連絡先の変更が多い）を行って下さい。

　何か特別なことがないと理事会を開催をしない組合がありますが、せめて２～３か月に一度（年に４～６度）、理事会として成立しなくても、管理会社の参加がなくても、意見交換会で良いので、理事長が中心になって開催することをお薦めします。何か得ることがあります。

　文中の絵画は、19世紀末ウィーンに活躍した情趣的印象主義の３人です。
　仏印象派とは違い、風景画が中心です。
　オルガ・ヴィジンガーは絵を学ぶも上達が見られないので、ピアノに専念し５年間はピアニストとして成功していましたが、30歳で手のけがをきっかけに今度は絵画に力を入れ、同じ女流のマリー・エグナーと共に、エミール・ヤコブ・シンドラーに師事し、後には独自の画風を築いた少し変わった経歴の持ち主です。
　ついでにですが、師のシンドラーの娘は、作曲家のグスタフ・マーラーの妻になりました。
　松尾好朗

　2023/5/28（日）開催、マンション管理に関わる無料相談会のご案内はこちら

　以前にルーフバルコニーの柵の外周管理2020.2.3という題で投稿しました。私の駄作ブログの中で閲覧数が多い記事の一つです。（その２）として他の実例を紹介します。
　「標準管理委託契約書」をそのまま採用している管理会社は、ルーフバルコニー外周の具体的な管理仕様と費用負担については明記せずに契約していると思います。
　通常のバルコニー（ベランダ）では、その専有部分に居住する者（占有者）が日常の管理を行い専用使用することになります。
　排水管は上下階とつながっていますので、落ち葉やゴミで詰まらないようにバルコニー内の排水口を清掃をするとか、鳩の営巣や避難ハッチ下に障害物を置かない等、放置すると他へ迷惑をかけてしまいますからね。
　ルーフバルコニーの場合は、柵の外周に排水溝、排出口、パラペット（壁面の立ち上げ部分）等があります。外周には安全柵等はなく危険なため、一般の人は立ち入れません。

　おそらく、この排水管の下のエルボ（縦の管から横の管へのつなぎ）には砂が硬く詰まり、排水不良を起こしていると想像できます。また、この草木の根っこまで力で引き抜くと防水層を破いてしまいそうです。
　管理委託契約書には、管理事務の対象として「専有部に属さない建物の部分」と記載されています。つまり専有部分以外のすべてが、管理対象になります。そのためルーフバルコニーの柵の内外いずれも管理の対象となり、内側は専用使用、外側は他の共用部分と同様に通常の管理を実施するところの委託契約書の範囲と考えられます。
　トラブルを避けるためには、委託契約書の仕様には、外周管理の仕様と費用負担の有無について明記する必要があります。
　定期的に管理を実施していれば、防水被膜と排水の状況の確認や部分補修ができるので、下階へ突然の漏水事故等は防ぐこともできますね。

　契約書等に「費用は別途」と明記されていない場合は費用請求ができないため、管理会社によっては、高齢の管理員一人で柵外の清掃や雑草取り作業の高所危険作業を指示している例を見かけます。
　管理員が危険場所の作業中にマンション裏の隙間などに落下して数日経過…最近姿が見えませんね、ということになりかねません。

　費用は別途としなければ、請求ができないどころか外注したら赤字になってしまうので、管理会社は積極的に管理組合には提案しません。
　費用が出ないからといって管理員へ押し付けるのはやめましょうね。

　5/3 新宿のSONPO美術館に行ってきました。
　フィンセント・ヴィレム・ファン・ゴッホの「ひまわり」が常設されています。　　
　珍しく「館内撮影可」でした。特別展は仏ブルターニュ地方で活動していた画家たちの作品です。ゴーギャンはタヒチに渡る前、この地で作品を残しています。
　挿絵は同地のカンペール美術館の３点です。

　館内はやや混み程度でしたが、真ん前のベンチに座って、幅76㎝×縦1mの大きな「ひまわり」を堪能できました。
　誰でもうまく写真が撮れる時代になりました。しかし私が撮った「ひまわり」は今や死語の「ピンボケ」で残念。

　バブル景気真っ盛りの頃、購入したのは設立100周年の記念事業だったのか、偶然100年なのか謎です。
　もう一つ、善次郎が保険会社の営業を開始した1888年、まったく同じ年にゴッホはこの「ひまわり」の絵を描き始めました。135年前のことです。これもまた、元祖「損保ジャパン」と同じ年の「ひまわり」にこだわったのか、全くの偶然なのか謎が残ります。
　これらの２つの謎をSONPO美術館に訊ねてみたいものです。
　松尾 好朗
　
　

5/28開催、マンション管理全般の無料相談会のご案内

　標準管理規約における理事会開催の定足数及び決議要件です。
（理事会の会議及び議事）
　第５３条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
　120戸のマンションで、役員の内の監事を除いて、例えば理事が10名いたとしても5名の出席があれば理事会の開催が成立、そのうち3名が賛成すれば議事は可決されます。理事会へ一任するという総会の決議だって、たった3名だけで決めることもできますね。

　③ 「理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族（理事が、組合員である法人の職務命令により理事となった者である場合は、法人が推挙する者）に限り、代理出席を認める」旨を定める規約の規定は有効（リンク先：判例平成2年11月26日）であると解される・・・中略・・・。
　④ 理事がやむを得ず欠席する場合には、代理出席によるのではなく、事前に議決権行使書又は意見を記載した書面を出せるようにすることが考えられる。これを認める場合には、理事会に出席できない理事が、あらかじめ通知された事項について、書面をもって表決することを認める旨を、規約の明文の規定で定めることが必要である。
　⑤ 要約：規約で電磁的な参加方法を定めて認める。

　③④について、管理規約に定められている場合は、③次の裁判要旨の範囲なら代理出席は有効と解せます。④前もって議案の表決を書面により意思表示することができます。規約には議決権行使書の提出により出席と扱うことを明記し、委任状の提出についてはコメントから推し測ると推奨されていないようですが、委任することが意思表示なので有効と考えられます。但し、議案に対する書面は「〇〇について、賛成・反対」だけではダメで、表決のためには具体的な内容説明などが要求されると考えられます。
　③の裁判要旨は次の通りです。
　区分所有法四七条二項の管理組合法人の規約中、理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶者又は一親等の親族に限り、その理事を代理して理事会に出席させることができる旨を定めた条項は、違法でない。

　また、「その配偶者又は一親等の親族に限り・・」この文章だと「同居」の文字がないので、別居中の旦那や、田舎の親、外国勤務の子供でも代理人になれてしまうような・・。www
　「個人情報がぁー」とかすぐに叫ぶいまどきにですよ、配偶者とか一親等の親族とか言われても、その証をするのが自己申告なら必要性が感じられません。
　私の経験（管理組合法人ではない組合）ですが、普通の夫婦に見えても、ただの同居で所有者が元妾の名義だったり、親子関係のない前妻の連れ子が理事だったり、所有は義父名義でも理事長になっていたり、これからの多様な社会を考えると、家族とはこうあるべきという昭和の香りがプンプンする制限は考え直す必要があると思います。
　ただ、法律行為など登記上の区分所有者に限られる事項も多くあります。

　以前、理事会代理出席の範囲を規約に追加する上で、そのマンション個別の事情を取り入れた結果、法律上の親族（配偶者、6親等以内の血族及び、3親等以内の姻族）、及び理事長が認めた者と範囲を広げました。これは「理事長が認めた者」がミソになっており、結局はメリットがあるなら、誰であろうと柔軟に意見を取入れたいという意向が優先されたものです。
　役員輪番制により、多くの区分所有者に組合運営等を経験いただくのは良いのですが、コントロールできるメンバーが入ってないと消極的になり活動停滞、管理会社の言われるまんまに1年間という結果になる場合が多いのです。
　消極性は、前述の理事会の議決権行使書、委任状の悪用になりかねません。
　何事も問題が大きくなってからですと、莫大な費用が必要になる場合や、問題を放置すると、修復できないほどの居住者間の軋轢が発生することもあります。
　そのため平常時からマンション管理士を理事会等に参加させていれば、効率的機で適正な管理のお手伝いができると思います。

　写真は近くのマンションの庭のに咲いた花たちです。
　松尾好朗
　
　
　
　

　5/28 開催　マンション管理全般の無料相談会の案内はこちらから

１．残念なゴミ袋
　共用廊下に点々と滴の跡がゴミ置場まで続いています。ゴミ袋を持ち歩いた時に漏れ落ちたのでしょう。ドラッグストアで同じゴミ袋を調べてみると、大手オリジナルの45Lポリエチレン製（普通のポリ袋）で、厚み0.011mm、インドネシア製だと判明しました。

　実は、このドラッグストアのレジ袋は以前、黄色と銀（目隠し用）でしたが白色と青に変更してから、商品を入れると持ち手が破けるとクレームを受けていました。またかという感じなので、担当者は朝のゴミ出しを自ら体験していただきたいです。ww

２．残念な荷台用ゴム紐
　自転車の荷台に取り付けるフックの付いたゴム紐２本１組、中国製100均商品です。

３．残念な駐輪場（駐輪機）
　近くの新築マンションでは２段式の自転車ラックが採用されました。
　ここ山王・馬込の地形は坂が多いというか坂道ばかりなので、電動アシスト自転車が圧倒的に支持を集めています。それに大きなカゴや子供椅子などを付けると2段式の上段には重すぎて上げられません（乗せたら傾く）ので上段ばかりが空いていました。企画のリサーチが甘いのと施設台数の数字合わせなのかムダなことをやってます。せっかく敷地に余裕があるマンションなのに残念です。

　次に量販店の駐輪場、写真だとわかり難いと思いますが、自分の駐輪番号が何番なのか駐輪した側から見えないので、ロック解除には反対側に回って番号を確認しないといけないという駄作です。

　例外もありますが、ハンドルを斜めにすれば45㎝幅～でも駐輪できるので、マンションの駐輪場では平置きに勝るものはないと確信しています。
　
　自転車ついでに：ミュシャは自転車の広告なのに、その商品（説明）よりも、はだけた衣装に象徴される活動的な新しい女性像を前面にして、新時代の到来を強く表現しています。

　自転車メーカーのポスターなのにハンドルしか描かれていませんね、でもこれを承認した自転車メーカーの社長の決断は素晴らしいです。
　松尾好朗

　マンション管理全般についての無料相談会（2023/5/28）のお知らせはこちら

　管理計画認定制度において、認定基準の危機管理体制の中に「要援護者等の把握等を行っていること」という特徴ある条件を設けている地方公共団体があります。
　災害直後はどこからも救助を期待できないので、管理組合（役員）が主体になる場合があるかもしれません。
　要援護者リストを基に必要な援護がスムーズにできるようにとの趣旨と思われます。
　そのリストの対象者が、入院や施設に入所してマンションにいないとか、先週戻って来たとか、常時情報を更新されていなければ正確性に欠けてしまいます。リストに載っているから部屋にいるはずと、本当はいない人の捜索に時間を費やすのは時間的ロスになりますね。
　小規模なコミュニティならともかく、大規模マンションでは全体把握の難易度が高くなると思います。
　管理ができていないリストは、逆に災害現場を混乱させるおそれがあります。

　制度ではリストらしきモノがあれば形式上は認定されるでしょうが、実際の現場で使えなければ意味がありませんね。
　マンション居住者は、日頃からお互いのコミュニケーションを深めておくことが、災害時の対応やトラブルの解決につながる･･･とは、理想論として理解できます。
　しかし、現場は性善説では成り立たず、いわゆる良識ある居住者ばかりではありません。
　居住者の高齢化問題以外でも、居住者カースト、妬み嫉み、無関心、積極性が孤立を招くことや、親切心は用心されたりするのを何度も見ています。
　一定の距離とバランスを取りコミュニティに参加することが必要なのかもしれません。

　自分は居住せずに部屋を貸している組合員の多くは、入居退去の届けを家賃管理を依頼した賃貸不動産会社を居住者名にして、実際の居住者名は不明な場合があります。
　災害時などを考えると、理事会や委員会の活動を行わず（行えず）に他の組合員へ任せ（押し付け）て、恩恵だけを受けている非居住の組合員は、ますます問題視されるでしょう。
　外部在住、非居住の組合員（自称投資家）は、家賃収入減（原価UP）につながる修繕積立金等の値上げに反対する場合が多いですね。年間収益、利回りが悪化すれば手放すだけですから、マンションの将来像を共に考えようなんてつもりは全くない迷惑な存在です。

　次々に生まれる制度（管理計画認定制度、管理適正評価制度など）も、区分所有法の解釈とは、かみ合わないと思います。
　別の地方公共団体では「町内会・自治会と連絡窓口を設け、災害時の安否確認の方法を整備継続する」と緊急時等において踏み込んだ要求を管理組合へ向けています。
　大規模なマンションであってもマンション内自治会は認められず、地域の町内会へ入会が前提になります。
　しかし町内会への入会は任意ですので、この自治体が何を根拠にして認定条件にしているのかわかりません。

　マンションの多くが在宅避難を基本としていますが、戸建て等は公的施設への避難ですので、災害時にはまず最初の行動から違っています。
　また公から補助金を受け会費収入等がある町内会（任意団体）と、共用部分を維持管理するための管理組合という団体とは、相いれる範囲は限られるのは当然です。

　以前も同じことを記載しましたが、中堅大手管理会社が管理しているマンションは、関係する法律遵守はもちろん一定水準が保たれ、管理が適正に行われています。それらをバラバラな基準で認定、評価（点数化）しても社会貢献度は低いものと感じます。

　私は、様々な事情で管理不能（不完全）、管理（会計）破綻に陥ったマンション、耐震補強（または建替え）が必要なマンションを支援して、管理水準を底上げして少しでも地域環境を含めて資産価値を高める方が重要だと思っています。
　制度がマンションの管理水準を高め活性化に繋がればよいのですが、これまでの各制度の失敗を生かして学んでいただく方が先だと思います。
　そしてまた公の外郭団体を増設し、管理組合（区分所有者）が捻出する関係費用が、天下りの資金源にならないようにと願うばかりです。

　挿絵：米シンシナティで生まれたロバート・フレデリック・ブルームは、緻密ながらも生き生きと動きのある画法で興味深い作品を残しています。1890年から92年まで、雑誌の挿絵画家として日本に滞在しました。
　日清戦争が始まるのは1894年ですから、江戸から近代立国の道へとの時代に、庶民を題材にして活発な風俗がスナップ写真のように描かれています。
　当時の欧米の画家は、日本人と中国人を混同（ほぼ同一視）し、作品にどこか上から目線を感じますが、ブルームの作品からはそれを感じることはありません。　
　松尾好朗

　無料相談会5/28のお知らせはこちら

　昔、あるマンション建設販売会社の代表が繰り返し言っていたことがあります。
　自社物件への「政治家と芸能人の入居は断れ」と。これはいわゆる有名人が入居していると、平穏に暮す他の居住者へ迷惑をかける恐れがあるというのが理由です。
　政治家は自宅であっても人の出入りが多いでしょうし、大臣になろうものなら警官の立ち番が常駐することになります。
　芸能人もファンが押しかけたり、スキャンダルがあればパパラッチが勝手に建物に侵入してくることもありそうです。

　１．最近、投資詐欺容疑で逮捕された男の奥様で、メディアでおなじみ国際政治学者の女性は、以前住まわれていたペット禁止の高級マンションで、管理会社が何度注意しても複数匹の猫を飼うことを止めず、また自分の車を来客専用駐車場やエントランスの車寄せに、我がモノ顔で駐車していたということで評判最悪です。
　この度のような逮捕劇があると、こんな過去までしっかり暴かれてしまいますので、皆様も普段日常の行いには十分気をつけましょうね。www
　マンションの最低ルールも守れない人が、国際政治を語るのは恥ずかしいと思います。
　軽井沢の別荘でワインを評するSNSをUPして、セレブを気取っていたこの東大卒カップルは、コロナ給付金詐欺もバレてしまいましたので、もうインチキ詐欺師にしか見えなくなってしまって残念です。
　お住いの六本木ヒルズのお高いお家賃（約160㎡で月200万円以上）は踏み倒さないようにと要らぬ心配をしてしまいます。

　時々間違い駐車はあるので、このような時は来客用の区画に停めていただくようにしているのですが、今すぐどかせろと管理員に悪態をつき怒鳴り散らし、手に負えない状態だったようです。
　俺様はすごいスターなのだというマウントとりなのか、若くしてチヤホヤされるとこうなってしまうのでしょうか、でも天狗にならない人もいますもんね。

　本題の中古マンションに入居するときの（金銭面以外の）審査ですが、不動産業者は売れて手数料が入れば、たとえ裏事情を知っていても、だれに売ろうと責任はありません。賃貸でも貸してなんぼです。
　管理者（理事長）へは多くの場合、不動産仲介業者から管理会社経由で「区分所有者変更届」が提出（登記された区分所有者の名義人のうち、代表１名）されるだけです。
　さらに居住者票（実際に住む人）の提出では、家族の名前や年齢を記入する欄があっても空白が多いのが最近の特徴です。
　その書式が昭和の役所のようだったり、同居者との関係なんて大きなお世話だったりしますね。こういうところが災害時の名簿を作ろうにも不正確になってしまう原因の一つです。

　本日の挿絵の紹介です。若い頃、欧州で最初に訪問した美術館がフランス・ハルス美術館（FransHals）でした。ハールレム（Haarlem）というアムステルダムの隣町にあります。この画家はオランダで有名なレンブラントと同時代に活躍しました。

　ユーロ紙幣になる前、オランダの10ギルダー札の顔がフランス・ハルスでした。日本での千円札なので、とてもよく知られた人なのですね。
　松尾好朗

　



　

　

　５月２８日（日曜）に無料相談会を開催いたします。
　詳しくはこちらをご覧ください。　

　東京ビッグサイトで開催された、JAPAN SHOP、建築・建材、ライティング、リテールテック、セキュリティー、フランチャイズ、国際家具見本市の合同展示会に行ってきました。いずこも同じCovid19による制限があり、久しぶりのナマ開催となりました。

　モノをカタログや映像で見ていると、色や質感は無論のこと、スケール感が全く違うことがあります。ネットで買い物をすると「思てたんとちゃう」のが届いたと文句を言う人がいますが、私のようなオジサン世代は、実物を見て触って納得して選び、汗かいて持ち帰りたいと思ってます。
　中国をはじめ外国製品が異常なほどに溢れかえっている日本人の生活ですが、このまま日本のモノづくり文化が衰退すれば、新しく何をするにしても「どうせやってもムダ」というような目的意識がぼやけた閉塞感に覆われ、３流品ばかりに囲まれて目は肥えず、選択肢が少ないレベルの低い面白くない世の中になってしまいます。
　国や都は怪しい人権団体、環境団体、コオロギなんぞに言われるまま公金を大盤振る舞いしないで、日本の若者がワクワクして挑戦できる環境を整えてほしいものです。

　給水管も排水管も共用部分と専有部分がつながっている配管設備ですから、標準規約第21条の2「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と、この更生工事がピッタリ当てはまりますね。排水管清掃も同じです。
　でもお湯の方「給湯管」は専有部分内の設備配管なので、どうすればよいのでしょうか？私が住むマンションの実例を話します。

　そんな時代とは関係なく建物は　内外装ともにシンプルな仕様で、大田区では数少ない建替えが成功したマンションでもあります。
　建替え前は特に設備の老朽化が激しく、共用・専有部分かまわず頻発する給水管、排水管（白ガス管）からの漏水事故に悩まされていました。（私は途中入居者ですので聞いた話です。）そういう事情から建替え後の給水管は高額のステンレス管が採用されました。しかし各戸のお湯（給湯）の管は、当時一般に使用されていた銅管でした。
　現在、給水給湯管に使用されるのは主にポリエチレン管ですが、当時はまだ普及してなかったのだと思います。

　令和も5年となり、さすがに34年間こき使われた給湯管は老朽化が進み、漏水事故が目立つようになりました。
　銅管の内外の腐食により小さな穴（ピンホール）から漏水が始まり、少しずつ階下へ伝わりやっと判明するケースが多いようです。
　専有部分であっても、放置すると階下への漏水事故が多発することが予想されるため、銅管のライニング工事を専有部分の所有者へ提案しました。一戸で実施するより多くの実施希望があればスケールメリットによるコストダウンを期待してのことです。
　専門業者へ現場調査と見積を依頼して、希望者へ専門業者と個々の契約で実施、私の場合は、給湯器からキッチン1、バス2、洗面２の蛇口までの銅管へのライニング工事です。工事期間２日、初日に銅管内の研磨、乾燥、ライニングまで行い、2日目にライニングの状況を調査して通水（湯）検査する工程で、実質1.5日間はお湯は使えません。10年間の保証がついています。
　また、管内へ圧がかからない追い炊き管や暖房管（循環）に使われる細い径の管はライニング施工はできません。
　給湯管をライニングできる業者は少なく、同じ悩みを持たれている管理組合は試されたらいかがでしょうか。＜参考＞㈱コウセイHP（動画があります。）

　ジェンダー平等、女性の社会進出の順位は、主要国ではアイスランドが１位で以下北欧諸国が続き最下位が韓国、その上が日本という、相変わらず自分たちが正しいと思い込んでいる西欧・北米の物差しを使って楽しく他国を差別していますね。
　全人口33万人のアイスランドと他国（大田区だけでも人口72.8万人だぞ）を比較してどうしろって。
　でも、なんでも言えるこの世の中は平和ということです。
　松尾好朗

　2023/2/1から2/15まで、このホームページの「公募・入札情報」のタグに、大田区内のマンション（31戸）の大規模修繕工事（第２回目）の施工会社募集のお知らせ（要領書）が掲載されます。ご興味のある会社様は是非ご応募下さい。

　あの、先日お願いした書類のご返送はもう？．．いえ封筒、大きな緑色の．．ありましたか？はい、それだと思います。．．そうですフセンが貼ってあるところにピンクの、．．いえ、フセンの色のことですが、．．で、理事長印、ハンコです。もう提出期限が迫っていますので、．．いえ、だからハンコはこちらでは押せないんですよ😢．．。
　理事長印を受けるのに、こんな電話のやり取りを経験された方もあると思います。

　役員のくじ引きで「やらされた」理事長は、送られてきた面倒な書類を、連日の残業でクタクタになった体では、開封する気にもならず後回しで忘れられてしまうのでしょうね。書類の内容の理解となるとなおさらです。管理適正化法の指針から程遠いような．．．。

　日本は古よりリサイクル「もったいない」思想により、包装紙などはきれいに折りたたんでストックする習慣がありましたね。そうしないと少々の罪悪感をも感じるくらいでした。
　季節感に敏感な日本の生活スタイルでは、それらのストックのため納戸などが間取りされていました。
　生まれたころから地球環境、脱炭素、省エネルギーなどと、ゴミや資源リサイクル問題を当たり前に教育されて育ってきている若い親世代は、古き良き大量消費時代のアメリカンドラマのごとく、つまりプレゼントの箱も包装紙もリボンもそのまんま、中身だけを取り出しただけの状態でゴミ置き場に投げ込んでも違和感がない意識環境へと変化し、享受しているように見えます。
　このまま新世代の消費を委縮させず、効果的な資源再生が課題になります。

　最近のソーラーパネル設置事業の造成、基礎、設置工事のずさんな状態を見聞きして、地デジ化工事の頃のイイカゲンな工事業者と同じ臭いがします。
　マンションに関係する電気自動車の充電設備ビジネス、災害対応ビジネス、関連の資格免許認定ビジネスもしかりです。
　補助金、助成金コンサルタントなる商売まで出現しています。公金（税金）を狙う怪しい組織に支配されないことを祈るばかりです。
　
　文中のイラストレーションはクボタ・ヒロコさんの作品です。
　別世界の暖かくて心が落ち着く画風ですね。
　松尾好朗

　Aマンション会計の支出明細を見ると「赤い羽根」（共同募金・福祉基金）という項目が目にとまりました。居住者に覚えがなくても、町内会費とは別に毎年支払われているようです。
　これ、今話題のずさん会計が問題になっているWBPCなる偏向団体へ、赤い羽根で集まった募金や基金を大盤振る舞いされていたことが判明したばかりですね。
　「政治思想を広めることを目的とする団体」への助成は対象にできないはずですが、赤い羽根の理事が偏向思想の同〇社大学の教授で、自身の関係団体へ毎年巨額の支援金を流していました。
　弱者を救うと正義面して、裏で甘い汁を吸い自身の政治活動に使っていたのは許せません。
　赤い羽根はこれからは「赤いピン羽根」と呼ばれますね。多くの善意とボランティア活動をされている方を裏切る行為です。

　前回実施の提出書類に、日付だけ変えただけに見えてしまう建基法12条点検（特建・建築設備定検等）は、計画的で適正管理が行われているマンションに本当に必要なのか疑問（多摩川を越えると不要）があり、管理計画認定制度、管理適正表示制度、登録表示制度ほか次から次へと搾取（カモに）されているという意見が耳に入ります。
　管理士でも目的や必要性を明確に詳しく説明できる人はなかなかいませんね。ww

　でもこんな話ずっと前から続いているわけで、町会は区から公金（補助金）を受けている分、未加入者が不公平にならないように全員に配るべきですが、昔と違って「おやつの袋」は子供にとってはもうイベント性は薄れていますし、食べ物を触る衛生面も問題視されるので、もうやめた方がよいと思います。
　ではお祭りの夜店、屋台は衛生的なのか？と反論が聞こえてきそうですが、私は子供たちが少し怪しげな雰囲気の中ワクワクする非日常感の体験・自己責任の少しの冒険ができる方を優先すべきと思っています。
　ついでに、餅つき大会の「合いの手」は素手ではダメなようですよ。😢

　また話がそれてしまいました。
　管理費とは区分所有者が負担する共用部分に関わる経費であり、町内会費は地域に居住する加入者（区分所有者、賃借人等）から別途集金するものです。しかしマンション各戸への集金手段が難しく、居住している賃借者ではなく居住していない区分所有者が負担している管理費から引落していることが多いと思います。

　流行りの同調圧力で、会費が年に戸当たり年1,200～2,400円程度なら、まあいいかと払っている人が多いのではないでしょうか。（ちなみに芦屋六麓荘町の町内会費は入会金50万円、年18,000円）
　そもそも町内会の担当が戸別訪問により集金し、日常的に情報を交換して、いざというときに助け合えるのが理想的でしょうが、多くの町内会が高齢者ばかりなので望み薄なのが現実です。
　年間行事も完全に形骸化（もう骨董品😢）していて、改革しようとする人は皆無、最も重要な町内居住者間のコミュニケーションが欠落しています。
　ついでに言うと区からの公金を受けている割に決算書がブラックで、百万単位の収支でも明細がなく一式で判明できないようになっていることが多いのです。

　挿絵の画家、アンダース・アンデルセン・ルンビの風景画からは「シン」という音が聞こえてきそうです。（ルンビという名前のスキージャンパーがいましたね、多分北欧のどこかです。）
　４枚目には珍しく建物と人物が描かれていますが、人物と比較すると建物のバランスが巨大になっています。まだ雪が残る季節、暖かい窓の灯かりを強調したのだと思います。
　松尾好朗

　皆様、明けましておめでとうございます。令和５年元旦
　昨年はこのホームページを通し多くの方からお問合せ、また各専門分野の方々からご助言や情報の提供をいただき誠にありがとうございました。

　マンションの高経年化と、そこに住まう人々の高齢化については、もうすでに大きなテーマになっていますね。

　総会で決議された緊急性のある工事を、自分の知人の会社ならもっと安いと言ったきり自分では何も手配せず放置する長老の役員、他の役員は高齢者への遠慮があり、情報もない中ではコトが前へ進みません。

　また若手の役員を部下のように扱う勘違い役員、嫌われますね。
　これでは他の役員のやる気が失せてしまいます。

　建物・設備は、計画的な積立金があればなんとかなります。でも悪質コンサルタントに騙されないようにしましょう。
　マンションという居住形態では、高齢者の寝タバコや揚げ物調理など専有部分の火の扱いも全館へ影響が及ぶので心配です。またセールス訪問にほいほいオートロックを解除して中に入れてしまうことは、他の居住者全員に迷惑をかけることになります。
　高齢役員ばかりに組合運営を任せていると、たとえ経費は抑えられても、残念ながら時代遅れの落ちこぼれマンションとなりがちです。こうなってからでは資産価値の回復は困難になります。
　これまで高齢者が関わる悪い例ばかりを挙げましたが、役員は各世代の意見を取り入れて運営するのが理想的です。
　10年前の修繕計画などはすでに使えません。補修に追いかけられるのではなく、時代に合った機器、システムの導入、新しい仕上げ材料、工法の採用等を修繕計画に取り入れる見直しが必要です。

　原宿の太田記念美術館で広重が描く昔のおじさんを集めた展示会が開催されます。「おじさん」だけでは集客が難しいと考えてしまいますが、広重の作品はどれも見ごたえあります。

　皆様、本年も時々ホームページを覗いていただきますようお願い致します。
大田区マンション管理士会　事務局　松尾好朗

　マンション１階の居住者が出入りできるちょっとした庭を見かけます。外から生垣越しに見られるその空間は専用庭と呼ばれています。共用部分であっても専用使用権があり通常時は他の人が立ち入ることはできません。
　ほとんどの場合、その専有部分の区分所有者は管理費とは別に使用する対価（専用庭使用料）を各面積に応じて負担しています。専用庭の日常管理は、その使用者（居住者等）が行うことになります。
　また災害等の緊急時には、避難ハッチや１階居住者の避難経路になっていることがありますので、その経路を妨げるような工作物等の設置はできない等の制限が設けられています。

　尚、内部の庭を芝生や花壇、家庭菜園にすることは自由ですが、目的外になる物置や車庫の設置等は禁止と使用細則に明記されていることもあります。また害虫を発生させるような環境や、鳩の巣を放置する等は近隣への迷惑行為に繋がります。

またサザンカによく発生するチャドクガの幼虫（毛虫）に通行人が刺されたら最悪です。管理者（一般的には理事長）が管理責任を負うことになります。
　設計者はこのように枝葉が隣地や公道へ越境することを知りながら放置、改める気も力も無いのか何十年も懲りずに繰り返してます。新しいマンションの計画においてもデベロッパーの言いなりですね。
　植栽規模によりますがマンションでは年間４～６回の植栽管理が計画されているのが一般的です。いつも整然と刈り込まれている大邸宅の庭木が放置され始め、葛が絡まるお化け屋敷のようになってくると、その家の財政状況が想像できてしまいますね。マンションも同じで年６回の造園管理が４回になり２回になり・・・。

　Cさんはクリスマスツリーのような大きなモミの木のある１階専用庭付き中古マンションを購入しました。管理組合が行う植栽剪定の日、造園業者からモミの木は居住者が植えた木なので契約外と告げられました。剪定する場合は高木のため道路側からのクレーン車作業になり道路使用や安全管理を含め費用は高額になるといわれて驚きました。売買時の重要事項調査報告書にはその記載がないので問い合わせると、前所有者も知らずに購入したのでわからないとのことでした。（仲介業者の責任回避の作文に間違いありませんが‥。）

　最近の類似例です。築45年を過ぎた物件で、専用庭にサンルームのような居室が増築されておりその状態で売買契約が成立した例があります。過去の専有部分工事届の提出記録等はなく許可されていません（もし提出されても許可はできません）。
　売り主側も購入時にはすでにサンルームは存在していたとのことでした。
　これは管理会社の幾度の変更による引継ぎ不足にも原因がありますが、放置していた管理組合に責任があると考えられます。たとえ１０㎡以内でも承認されない共用部分の変更は違法であり、他の部屋と㎡あたりの管理費等の負担や固定資産税の割合が違ってきます。専用庭使用料を納めているのは別問題です。
　その場所で漏水事故が起きた場合、管理組合の共用部分の保険は対象外となります。
　仲介業者は面積が少しでも広い方が高く売れるので、売り抜ければその後はなんの責任も負いません。登記面積と現況面積との違いに疑問を持ち、プロならその説明もしなければなりませんが、売り主と口裏を合わせ見ぬふりを通したのかもしれません。

　もし誰が植えたかわからないような成長しすぎた樹木を、近隣迷惑のため切らなければならなくなったとき、場所によりますが伐採、伐根は非常に高価なものになります。他の修繕計画に影響する金額になるでしょう。早めに管理組合の植栽管理範囲を明記するものを作成することをお勧めします。

　今回の挿絵には、とってもアメリカンな絵画を選びました。
　エドワード・ポッパー（1882-1967）が大都会の孤独感、憂鬱、自由な中の閉塞感を見事に表しています。
松尾好朗

　百人一首「・・・竜田の川の錦なりけり」、「・・・紅葉の錦 神のまにまに」とかですと雅な情景が浮かびますが、この季節多くのマンションの庭や通路は色とりどりの落葉の錦絵と変貌します。掃いても掃いても少しの風が吹けばリセットされてしまってますね。
　落ち葉は、敷地内のみならず隣接地や公道等にも舞い落ちるので、マンションの樹木からの落ち葉だけをより分けて清掃できるわけがなく、普通に落ちているゴミや吸い殻も一緒に塵取りに収めることになります。

　別のマンションでは、共用のゴミ箱に車の灰皿の吸い殻でしょうか、水もかけずに山盛りに入れてあるのを見かけたことがありますが、燃え易い紙などが一緒に入っていると危険です。吸い殻の独特の臭いが館内こもるのも迷惑ですね。
　管理会社が管理組合に報告した「お詫び・・管理員の不注意により・・・」だけで責任を取って辞めていったのはちょっと理不尽な気が・・。

　大田区で一般火災の中で特定できている原因は、タバコがいまだにトップです。近隣へ人の命、財産に被害を及ぼしても「失火の責任に関する法律」によって加害者責任はありません。タバコのポイ捨てで火事になったら災難というしかありません。
　くれぐれも火災には気を付けてください。管理員が辞職するだけでは済まない火災報知器が作動するようなボヤがあれば管理会社は解約となるでしょう。消防車、救急車が出る火災が起きたらマンションの資産価値に影響する場合もあります。火災保険に加入していても原状復旧とはいかないものです。臭いも半年以上残ります。

　

　「もしもし、こちら○○警察署の○○ですが、実はあなたの銀行口座が犯罪に使われている疑いがあります。」
　「えっ？」
　「至急あなたのキャッシュカードを交換しなければ、被害が広がってしまうんですよ。」
　「えー、どういうことですか？」
　「これからすぐに銀行協会の者がですね、あなたが今お使いのキャッシュカードを取りに伺いますので必ず全部渡してください。それから新しいキャッシュカードを作るのに手続きが必要ですので、今のカードの暗証番号をおっしゃってください。」
　「あ、はい、えっと番号は○○○○で、３つとも同じです。」
　「わかりました。エー繰り返します○○○○で間違いないですね。」
　「はい、そうです。すみません・・・。」
　「もうまもなく係りの者が到着しますので、このまま電話を切らずにお待ちください。」
　そんな会話があってから間髪入れず、ピンポーン・・「私、銀行協会からまいりました○○と申します。」

　警察署から３名、うち1人が防犯カメラのチェックをしたところ、携帯を手にエントランス付近をウロウロしてから入館しエレベーターで被害者の階へ、黒いパンツスーツの茶髪の若い女性と特定できました。これがいわゆる受け子でしょう。
　しかし、ATMで出金のあった時刻に防犯カメラに映っていたのは別の人物、これが出し子という役目ですね。

　少し考えれば電話を切らせないこと、ジャストタイミングでカードを受け取りにくるのはおかしいのですが、被害者に考える時間を与えず興奮状態のままにさせておくのが手口です。
　受け子、出し子を捕まえたところで、残念ですがその上の組織にたどり着く可能性は低いようです。
　鼠小僧は悪徳大名や豪商から奪った金を困窮者へばらまく義賊ですが、この特殊詐欺集団は弱者が大切にしている生活の拠り所、将来の希望までも奪い取るという悪逆非道の獣以下ですね。

　まず固定電話は一旦留守番電話で受けて直接受けないこと、必要な場合だけ折り返し連絡することを徹底すると、冷静な判断が保てると思います。
　防犯カメラやオートロックは犯罪組織相手には役立たず、身近に被害がない中では掲示やチラシは捨てられているのが現実ですので、エレベーター内の壁などに繰り返し執拗なほどの注意喚起が必要と感じます。

　自国の尺度で図ったところで複雑化するだけです。
　スポーツを斜からしか見られない、そんな輩をマスコミは取り上げないで、素直に楽しんだらという気持ちです。
　　挿絵は、きっとどこかで見たと感じさせてくれるジョン・カーリングさんのイラストです。違うお題のイラストでも同じ作者とわかるような、個性の強い印象深い作品が描ける人を尊敬します。
　松尾好朗

11月20日の無料相談会のお知らせ

昔のマンションの話です。
　「先月の共用電気代がいつもよりお高くてお金が足りなくなりました。そのため各戸３００円を追加徴収します。」という御触書がエントランス付近に掲げられ、管理員が集金してまわるということを行っていました。管理員は帳面をもって管理費未納金も集金して回っていたという平和な時代です。
　建物・設備のどこかに不具合が起きても、今と比較したらゆっくりしたペースで復旧工事が行われ、クレームも言葉に棘は感じられませんでした。
　ともかく、共用の照明と給水ポンプを時々作動させ散水する水光熱や、管理員の給料ぐらいしかお金はかかりませんというイメージでしたね。
　街灯の少ない郊外のマンションでは、共用灯の明るさが防犯上感謝される立場でありました。敷地の一部に設置されていたコカ・コーラの自販機は夜間も明々と周囲を照らし、そこは地元の若者にとって都会でした。（コンビニがまだ普及していない時代）

　現在のマンションでは、低層でもエレベーターは当たり前、アプリ連動の最新セキュリティーなどどのくらいの人が使っているのか経費だけが高くなり、２４時間有人管理、複数のコンシェルジュは人件費が高くなるのは当然です。健全なマンションにまで、次々に制度化される法定の調査検査、認定制度、評価制度、登録表示制度などの費用は容赦なくお上に吸いあげられます。

　標準の管理規約では上記のように、やむを得ない事情などで金額が不足した場合は、管理費・修繕積立金に限らず、その都度区分所有者へ請求ができます。規約で定められている場合は総会決議は不要ですが、法改正、物価変動などの理由を報告する必要があります。

　年々経費が増えるばかりで繰越金が食いつぶされていることに疑問を持っている方も多いと思います。皆さんの管理費負担金を値上げしますと簡単に言えない組合も少なくないはずです。特にお金が絡めば管理会社の言いなりの理事長は解任されてしまいますね。
　各マンションの運営スタイルは様々ですが、これ本当に必要なの？という疑問をもって経費を見直す当たり前のマイナーチェンジも必要だと感じています。

　「秋」らしい挿絵にしました。　
　積みわらの絵のミレーは、晩鐘や落穂拾いのジャン・フランソワミレーです。ここによく登場するのは、ジョン・エヴァレット・ミレーです。
　ゴッホの収穫風景の作品は、彼が大好きな黄色をふんだんに使い、筆がよく走って明るい絵になっています。　

　インターネットのニュースを追って行くと韓国７件、ゆたぽん３件、法相の失言・ひろゆき各２件のあほらし、日本のマスコミは全く要らない情報が多すぎ。
松尾好朗

　１１月２０日（日）の無料相談会の案内はこちら

　すごくいいと思うんだけど高くてムリムリと、個人（一戸建て）ではあきらめてしまうようなお金のかかる改修工事でも、マンションの場合（共用部分）は、区分所有者の皆で積み立てているお金で実現することができます。戸建てに比べて個人負担が格段に少なくて済むのは、マンション生活の大きなメリットですね。

　何が何でも節約するという管理組合は、外から見ても貧相で窮屈です。なんで修理しないの？というところが目立ってしまい、自ら資産価値を落としていると感じることがあります。その部屋を借りる場合も、是非ここに住みたいという気持ちにはなりません。

　そこで管理組合は老朽化した集会室の改修、運営プランを管理会社へ依頼しました。
　予算は総会で「およその費用」を計上しておき、計画の承認を得たのちに理事会と修繕委員会が具体化することとなりました。
　その「およその費用」とは、管理会社（と協力会社）が利用希望者へ取材する等の現場調査、数量や仕様・仕上げ等を計画して見積もったところの工事金額です。
　中には運動系サークルの活動予定もあり床の補強、メンテナンス性の高い仕上げ材料、安全性、演色性のある照明、省エネ空調設備などが計画提案されていました。

　そのうえ仕様・仕上げのグレードを勝手に落としていましたので、公平性はなく見積もり金額は下がって当然です。
　総会の報告でその役員は、「管理会社の見積もりが高いので、私の知人の会社で安くしてもらいました。」などと子供の悪口のようなことを言って得意がっている様子でした。総会の場でフェアではなかったこと指摘したところで、恨まれて今後の管理に影響するのは損なだけです。
　管理組合が自ら行う工事といっても、関わる法令や届け出、建物・設備機器への影響やランニングコスト、他の工事との日程調整、点検業者への変更連絡、居住者への周知、問合せ対応など、結局は管理会社が監理しなければならず、ご自由にどうぞというわけにはいかないのが現実です。
　改修工事など無料で計画提案をさせて、毎回当て馬として使われ、工事は別の業者に発注し、トラブルがあれば管理会社に尻ぬぐいをさせるような管理組合は、管理会社から全く信頼されなくなります。
　こうなると組合は、契約上の最低必要限度のサービスしか受けられず、自滅の道を歩み始めるかもしれません。管理組合と管理会社は、お互い尊重しあって賢く付き合っていく方が長期的にメリットがあると思います。

　自分たちこそ正義という割に、被害がないようにガラス張りの作品を選んでいるところが臆病者ですね、ただ目立ちたいだけのアホに見えます。
　上記の命とアート、どちらに価値があるかは比較できる次元ではないと思いますが、この作品は125.3億円の価値があるとされています。汚したりしたら親だって弁償できませんよ。
　松尾好朗

　１１月２０日（日）の無料相談会の案内はこちら

　留守宅を狙うドロボーではなく、固定電話にかかってくる特殊詐欺（元祖オレオレ）でもありません。
　家にいる高齢者の現金を狙って戸別訪問し、水道の水質調査ですと宅内に上がり込み「発がん物質が見つかりました。健康被害がおきます。」と浄水器をその場で取付け法外な金額を請求したり、設備会社風の制服で訪れて、水回りの点検ですと称し「浴室の排水管が劣化してます。すぐに交換しないと大きな事故が起きますよ。」と不安をあおり、ユニットバス全部の交換工事をその場で契約させる輩が入り込みました。マンション１棟で１戸でも契約が取れれば大成功の金額になります。

　居住者以外の人（不特定）を館内に招き入れる頻度が、以前より倍増した現在の流通形態、生活スタイルでは「うちはオートロックだから安心」はもう全くあてになりません。
　24時間365日、複数人が常駐して各階要所に監視カメラがある高級ホテルのようなマンションでは、訪問者や配達物などをフロントで取り次いで、居住者に案内（例外あり）ができますが、管理費が超お高くなりますね。私なんかは出入りや訪問者をいちいちチェックされては窮屈でたまりません。３日ほど外出しないと安否（生死）確認をされるかもしれませんね。
　（実際は、オプションでサービス範囲を選べるようです。）

　明らかに詐欺商法が入り込んでる場合は排除するか、その情報を館内居住者へ素早く伝える手段を確立しておく必要がありますね。

　国葬といってもセレモニーだけで、実際は外国からの参列者との面会、会合や交流、顔合わせの場になるでしょう。
　欠席議員さん達は先日、「ネクストキャビネット（次期政権内閣）」を発表して政権担当能力をアピールされていましたが、来日した外国の要人へ顔を売るチャンスを自ら逃している気がします。
　ジェンダー平等から、日本は国会の女性議員が少ないからダメとされていますが、上記のような女性議員のコピーがゾロゾロ湧いてきても・・・良い人もいると期待しています^_^;。

　挿絵について：英国のジョン・エバレット・ミレイ（ラファエル前派）は少年期から抜群の才能を認められ、風景画も人物肖像画も卓越した技術、想像力を持った画家ですが、赤いマントの少女を描いた「初めての説教」の人気がでてしまい少女（子供）画家として有名になってしまいました。「シャボン玉」がゆらゆら頭上に漂う絵のモデルは彼の孫です。石鹸の広告に採用され、英ではポピュラーな存在です。
　彼の絵は以前「悪意なき悪意」の挿絵（オフェーリア）で紹介しています。
松尾好朗
　

　「マンション管理員急募！」というチラシが投函されていました。
　以前、同じ内容のチラシが入っていた覚えがあるので、すぐに辞めてしまったのか、何か月も決まらないのかのいずれかでしょう。
　週５日勤務、実労７時間、交通費と作業着等は自前、請負契約（個人事業主）で月14万円、健保や諸税はその中から自分で支払うことになります。
　年末年始の4日間を除きゴミ回収のある祝日も出勤です。時給計算すると931円、これに例えば交通費月5千円を引くと898円ぐらいになると思います。
　2022/08現在、東京都の最低賃金は、時給1,041円（1,071円に変更予定）なので、フルタイムの時給で検索すると求人募集に引っかかりもしません。

　最低賃金のさらなるアップの声が上がるものの、多くの管理員や清掃員の請負、派遣では関係がないのが現実です。
　ある大手管理会社が、受託先の管理組合から管理費削減の要請を受けました。そして定期清掃の回数と日常清掃の時間を減らしコストダウンを成功させましたと、若い担当が得意げに報告していました。こういうのはアイデアでも何でもなく、コストダウンとは呼びませんね。
　時間を減らされた清掃員は、減らされた分は汚れたまんま次の日にやれば良いやということにはなりません。終わらないので無償の早出残業をするはめになります。そして給与だけは下げてピンハネ金額は確保するのが大手管理会社のノウハウです。
　いずれ下請け会社から嫌われ「何故だ？」と叫ぶ前に、大手であっても管理会社だけでは何一つできないのですから、協力会社すべてを大事に育てていただきたいものです。
　
　ハローワークは公的機関なので、求人には審査があって悪質なところは登録できないという考えは大間違いです。もっともらしい名称のブローカーが暗躍していて、管理や清掃業界でも二重三重のピンハネが行われているのが現実です。親しくなった管理員さんや清掃員さんに詳しく聞けば、管理会社の社員ではなく、登録している会社から派遣されていることが多くあります。
　だったら管理組合は管理会社一社へ全部管理（管理に関わる全てを委託）などは止めて、分離発注（管理組合と各専門業者と直接契約）を行うべきですね、管理組合は費用が高くてもお任せで楽したいのなら別ですが、費用を抑えたいのならこれしかないと私は思っています。

　絵を描くのが好きな方は、ホルベイン絵具をご存じかもしれません。名前の画家、ハンス・ホルバイン（Hans Holbein)1498～1543は独のアウグスブルグ（現市）に生まれました。名前の通りアウグストゥスがローマ時代に作った中継貿易の商都です。因みに私の故郷尼崎市と姉妹都市になっています。近くの公園には、アウグスブルク市から寄贈されたローマへと続く道に据えられているマイルストーン（里程標）のレプリカが建っています。

　才能を発揮したくても、世は宗教改革の影響でもう宗教画の需要はありません。彼は英国へ渡り1536年にヘンリー8世の宮廷画家の職を得、当時の宮廷文化が詳細にわかる作品を多く残しています。

　
　
　

　８月１０日酷暑、上野の東京都美術館に展示されている椅子に座ってきました。
　「フィン・ユールとデンマークの椅子」という展覧会ですが、主に椅子の展示ということで、実際にユールを始めその時代のデンマークの代表的なデザイナーの椅子に座って体感ができ、撮影制限もユルかったです。ユールだけに。

　展示会での説明はありませんでしたが、8世紀～北欧バイキングは頑丈な船を駆使して、北海やバルト海沿岸、北アフリカまで遠征していました。険しい陸地の移動よりも、港から港へと多くの物を運ぶことができる船が便利で、交易また戦争にも使われた結果、早い時期から造船技術の発達がありました。
　17～19世紀デンマークも世界各地に植民地を持っていました。
　アジアからは、油分を含み船の材料に適したチーク材が運び出されました。チーク材は英客船クインエリザベス号のデッキや内装にも使われています。

　現在のチーク材は後に植林されたものや、チーク材のようなチークがほとんどです。そのためチーク材に限らずフィン・ユールの頃に作成された作品はビンテージ家具と呼ばれています。
　同様に船の材料に適したマホガニー材（センダン科・桃花心木・主に中南米）がありますが、乱伐され希少木材になっています。こちらもセンダン科ではない似た木材に〇〇マホガニーという名をつけて販売されています。
　不動産の世界で、長野県の旧軽井沢と中軽井沢ならともかく、気候も街道の文化歴史も違う東西南北、奥と新軽井沢が別荘地として新たに命名されるのと同じですね。北軽井沢、東軽井沢、奥軽井沢の住所は群馬県なので、ちょっとやりすぎ。ww

　話が飛びますが、大阪・京都・神戸の山の手を走る阪急電車の内装はマホガニーの木目柄（FRPにプリント）です。座席はグリーンの別珍風の生地を使用して、上品にさらっと落ち着いた高級感を演出しています。最近の九州を走る豪華列車の内装は、どれもが安っぽくデコった成金趣味でいただけません。九州と京阪神の精神文化の成熟度の圧倒的な違いでしょうか。ただ、その利用者の多くが九州の人ではなく他県の人です。

　多摩美の教授には佐野研二郎氏、あのオリンピック公式エンブレム盗作疑惑のツワモノも健在です。
　私は中国や韓国の人が、日本のアニメキャラクターを丸パクりするのをバカにしていましたが、日本の美大の現役教授がこれでは情けないですね。　
　お題から逸れてしまいましたが、インテリア関連情報は別の機会でも提供いたします。
松尾好朗

　Ａマンションの管理員のところへ町内会の方が８月の区報の束をもって来られ、「来月からは、毎月２日の午前１０時、戸数分の区報を渡すので町内会事務所まで受け取りに来るように」と、取りに来ないと渡さないぞと上から目線全開です。
　これまでは、町内会の地区担当が各マンションまで区報の束を運んできて、管理員が各戸へポスティングしていましたが、紙が重くて嫌になったのか、「そうだ、マンションの管理人に、ここへ取りに来させればいいんだ。」という結論に行き着いたようです。

　そもそも町内会が管理員へ直接指示するのも間違っています。さらに大きな勘違いは、自分たちは区報を各戸へ配る名目で区から収入を受けておきながら、重くて嫌な仕事を、言えば逆らわないだろう弱い立場のマンションの管理員へ、各戸への配付のみならず、運搬まで押し付けようとしたのですね。

　区報に便乗して配られる情報チラシ（地元商店街広告で運営）は「チラシお断り」にも関わらず、管理員が午後に配りその翌朝には不要チラシの箱が区報とそれで山盛りになります。
　役所が毎月せっせと作る紙資源と税金の無駄使いサイクルです。
　管理組合は地元住民とうまく付き合うのも大切ですが、地元の防災訓練や防犯講習など、理事長は弱い立場の管理員や清掃員に押し付けない配慮が必要だと思いますよ。

　標準管理規約では、専有部分を他から区分する構造物の帰属は次の通りです。
 （専有部分の範囲）
第７条 対象物件のうち区分所 有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
２ 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
　一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
　二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
　三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
と記載されています。
　２-二の玄関扉について、某マンション管理規約の例です。
　「錠、チェーン錠、ドアスコープ、蝶番で外気に接する部分以外、ドアクローザーは専有部分」と明記されています。蝶番は形状を確認しない限りこれでは分かりませんね。

　子供が廊下側のドアノブにぶら下がって壊れたとか、アルコーブの門扉（専用使用）に乗って遊んで蝶番が壊れたという例があります。これらは共用部分でもその専用使用権者（原因者）が交換修理費用を負担しなければなりません。

　サッシ回りの部分（ガラス、戸車、クレセント錠）に関して、一つの判例では「通常の使用に伴わないもの」とは、「計画的または性能向上のために一斉に修繕や交換をする場合」を言い、経年劣化は「通常の使用に伴うもの」とされ、経年劣化に伴う改修費用の負担は専用使用権者（仙台高裁判決・平成21.12.24）としています。

　以前は声が大きい人の意見で決まっていたような、管理規約に記載されていない場所が共用部分の負担なのか専有部分なのか、修繕や交換をする場合の費用負担はどうするのか、時代変化などは無視をして公平のため先例にならうべきなのか、問題が多いです。　
　理事長が交代する度にその判断がマチマチでバラバラでは区分所有者間でその費用負担についてトラブルになることも考えられます。
　区分所有法　第九条（建物の設置または保存の瑕疵に関する推定）
　建物の設置または保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置または保存にあるものと推定する。とされていますので、判断がつかない場合など、管理組合が明確に反証しない限り、区分所有者の負担は免れることになります。

　以前ここで「ルーフバルコニーの柵の外周管理」という題を書きました。そのブログの閲覧数が高い理由は、同様に迷っている方が多いからと思います。
　関連で、多くの規約はメーターボックス及び給・排水ガス配管の各メーターまでが共用部分と記載されています。その先の配管は専有部分になりますが、共用部分であるメーターボックス壁面と専有部分を仕切る壁面は共用部分なので、例えばその壁（コンクリートブロックが多い）の中の配管が貫通している場所で給水管や排水管から漏水が発生して、階下へ被害を与えてしまった場合は、どちらに責任があるのか問題が残ります。

　実際にその壁面の中で漏水事故がありました。ただ被害に対しての保険金が下りたため、その範囲で配管の修理も賄えたため、費用負担の問題は判明しないままでした。
　こちらも管理規約・使用細則で明記しておく事項だと考えます。

　他へ投稿したアンサーをこのページでも共有させて下さい。
質問はコレ

「ペットOK」だったマンションが、管理規約改正で「飼育禁止」になったらどうしますか？

　質問の内容から考えると、ペット（犬を想定）飼育禁止になるのは、ペットが原因で、他の居住者によほどの迷惑をかけた場合に限られると思います。
　そのような事情の有無にかかわらず、区分所有者数と議決権総数の四分の三以上の特別決議による賛成があれば、管理規約の変更議案は可決されます。そして飼い主は「ペット飼育禁止」決議に従わなければなりません。しかし実際は、今飼っている一代に限り飼育可能等としていることが多いようですね。

　これとは反対に「ペット飼育禁止」のマンションを「ペット飼育可」にする場合は、同様に特別決議によりペットが飼えるようになるのなら簡単です。しかし、反対者の中で犬アレルギーを持っている場合や、動物にトラウマを持っていたりするためこの「ペット飼育禁止」のマンションを購入したという場合があります。そのため、「ペット飼育可」の決議が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得なければならないとされています。

　強引に「ペット飼育可」のマンションに変更すれば、その人はそこに暮らすことができなくなるので、財産権を侵害されたことになります。管理組合は損害賠償を請求されることになるでしょう。また「ペット飼育禁止」を条件として賃借している場合は、契約違反となります。

　本題に戻ると「ペット飼育禁止」になった場合では、その区分所有者（ペットの飼い主）の権利に特別の影響を及ぼすことにはならないと東京高裁、最高裁での判例で示されています。

　ペットは家族という生活スタイルが浸透すれば、裁判にも変化があるかもしれないという意見が見られますが、少なくともマンションの中においては、居住者の側が我慢を強いられる構造は成り立たたないため、あり得ません。よって、裁判所の考えは今後も変わらないと思います。

　現在も将来も絶対に人より動物（ペット）が優位に立つことはありません。何故なら日本の法は、国民（人間）のために作られているからです。

　再び本題に戻り、答えは「従わなければなりません。」です。

　松尾好朗

　先日のマンション無料相談会（5/29）にご参加いただきました皆様、ありがとうございました。

　管理会社の委託費用の見直しを行うには、現在と同じ条件で他の管理会社へ見積もりを依頼して、比較するのが最もわかりやすい方法です。
　見積金額を比較して委託費用の減額ができそうならば、現在委託している管理会社との契約を解除して、新しい管理会社へ変更する場合の大きな理由になります。

　しかし、大手管理会社が竣工以来管理を続けてきた場合は、大手ブランドにこだわる人がいて、「大手だから安心なんです。」「管理会社が大手だったからここを買いました。」「聞いたことのないような管理会社へ我々の資産を預けることはできない。」等々意見が噴出し、結局管理会社の変更の議案は総会までたどり着けずに、張り切っていた理事会もしぼんでしまい、現管理会社がガス抜きのような若干の値引きをしてオシマイとなる場合も多いのです。

　最近では、感染防止を理由にほとんどの票を委任状により、管理会社の管理委託費値上げが決議された組合がありました。

　そのような管理組合を、大田区マンション管理士会は問題解決へ導きます。

　管理適正化法を読むと管理委託契約の期間は１年間毎と解釈できます。しかし大手管理会社は２年（違法ではない）としていることが多いのです。但し、委託費値上げは契約途中でも関係なく行います。管理員や清掃員の人件費の高騰などを理由にしていますが、現場では時給等の値上げは全く見られませんね。

　挿絵は青い絵を貼りました。前々回ご紹介したドニの作品と、大田区内の風景が見られる巴水の版画、最後のボルディーニ（伊）は世紀末に数多くの女性の肖像画をかっこよくオシャレに描きました。米国で人気の画家です。
松尾好朗
　

　5/29の無料相談会の案内

　以前、フランスでは仔犬（猫）をショーケースで陳列する販売方法は虐待だとして規制するという報道がありました。イルカショーや動物サーカスなどはもってのほかです。
　しかし飼育環境が劣悪でもブリーダービジネスが成り立っているのなら、本来の目的がどこへ行ったのかよく分かりません。しっかりと管理ができるのなら闇売買よりはいいのかもしれませんね。

　仔犬（猫）の親が、様々な経験をさせて子供を躾けるべき大切な時期に人が切り離し、ぬいぐるみ感覚で販売するシステムがまだまだ続いています。そこが反社組織の資金源になっているのは周知の通りです。ニセの血統書付きの子犬が何十万円もするカラクリは、ココ山岡（宝石のキャッチ販売）がウソ鑑定書を乱発していたことに似ていますね。
　キャバクラのお嬢さんがカモの客をペットショップに連れ出して仔犬をねだって購入させ、次の日にはその仔犬を返して返金を受けるというビジネスも裏社会に貢献しているようです。

　マンションでのペット飼育の話題はいつも盛りだくさんです。
　犬猫等のペットの飼育を禁止しているマンションでも、隠せないのがゴミ置場に出されている重くて強烈な臭いを発する（ペット）トイレ砂です。消臭効果が切れたころに持ち込まれるので、マンションのごみ置き場は食肉目イヌ科・ネコ科の獣臭に満ちた野生の王国に変貌します。堂々とペットフードの空き缶を洗いもせずに出している「自称愛犬家・愛猫家」も多く存在します。困った人たちですね。

　しかし、様々な理由で飼育する場合は、禁止されている中で飼育しているという意識をもって育てるなら、それ以上の制限はできない（許可ではありません）ものと考えます。
　他の居住者から直接の不利益等、受忍限度を超える被害を受けることがあれば、元々飼育禁止と定められているため法的に争う必要もありません。
　マンション内で動物愛護、ペットは家族など、不毛な議論はするべきではありません。

　絵は私の好きな猫と犬です。
　ロレンツォ・ロットは絵画の高い技術を持っている割には同時期に天才達が活躍していて目立ちません。後にブラマンテに認められたのですが、バチカン宮殿の壁画装飾で仕事を一緒にしたのがラファエロだったので、またも目立つことなく実際にロットの部屋は後に取り壊されてしまいラファエロの部屋の壁画は現存しています。その中でこの受胎告知（1534年）は特異です。
　他の多くの画家が描く「受胎告知」とは違うところは、右の大天使ガブリエルから受胎したことを告げられる場面で、マリア様がびっくりこいて逃げているのですね、上から格好つけた背中に羽根の生えた知らないオジサンが突然降りてきて「処女受胎したよ」なんてことをいきなり言われたら誰でも必死で逃げますね。
　この後どうしたんでしょうか気になります。
　本来は不吉な場面の小道具に使われる猫を描いているのも興味深いところです。

松尾 好朗

　「おおた区報・区民のひろば」5/1号
　　相談会「マンション管理全般のご相談」の案内が掲載されました。
　　　日時：５月２９日（日）午後２時～４時　
　　　場所：エセナ大田

　午後２時頃、商業地域に建つＡマンションの管理緊急センターへ、隣接するＢマンションの居住者（女性）から、「Ａマンションの屋上に携帯電話を落としたので至急屋上の鍵を貸して欲しい。」と連絡がありました。
　屋上へ上がるには脚立からタラップに移るという危険な動作が伴うため、鍵だけを貸すことはできません。Ａマンションの担当は別件を対応中、管理員はすでに勤務終了し帰宅、警備会社は契約外の業務になるため対応は午後６時以降で約２万円の費用が発生するということでした。

　この続きがあります。担当はその母親へ、管理員に無理を聞いてもらったことを説明しておいたのですが、その母親から管理員へお礼と渡された紙袋には香りの強いお茶のティーバッグが数個バラで入っていました。勝手な推測ですが、アジア旅行等でお土産を買った（もらった）けど美味しくない、でも捨てずにおいたのが残っている。管理員へのお礼ならこれでいいだろうという判断ではないでしょうか？高価なものでなくても、せめて新品を贈るべきではと感じますね。
　以前このブログでも、旅行先のホテルバスルームにあるシャンプーリンス等の小袋セットを使わずに持ち帰ったのにウチじゃこんなもん使わないからと管理員へのお土産にした役員を紹介したことがありますがこれも同じです。　

　ゴーギャンの作品に魅了され、また日本美術の中にある調和を見出し、定型化された構成と装飾性に進化します。
　
松尾好朗

　駅前のＡマンションの管理室では、駅から出てくる人に道を訊ねられることがよくあります。ひと昔前なら駅前のフルーツショップが、町のインフォメーションセンターの役目を兼ねていた感じでしたね。
　受付カウンターの脇の方では、買い物帰りのおばさんが袋詰めを直したりする風景が日常になっています。
　共用トイレが外に設けられているので、宅配や工事関係者、それに小学生までが借りに来ています。郵便ポストが並んでいるので、知らない人が糊やハサミ等を借りに来ることもしばしばです。

　そのやり取りをしている間にも、同じ目的らしき若者が一人増えて「面接会場は何階ですか？」と聞くのです。二人ともしばらくスマホをいじった後、ぶつぶつ言いながら去っていきました。その日だけで同じのが４人来ました。　
　一般の地図アプリは近くまでは探せますが、住所の何号まで示されないことは今どきの若者（グチ^_^;）ならわかると思うのですが、そんなことより彼らが捜していた横文字の会社はＩＴ関係と察しますが、君たちそんなんでダイジョウブですか？ですね。
　この若者たちが生まれた頃は２０００年（平成１２年）前後、小渕・森・小泉総理が続いた時代です。パラパラというやる気のないダンスは流行らず、だんご３兄弟、tsunami、桜坂、夏祭の曲が商店街で流れていました。
　この頃、建築基準施行令で階段手すりの設置が義務つけられましたね、対象になるマンションでは実施しないと特定建築物定期調査で既存不適格となりますよと、管理会社の物件担当者が得意げに話していたのを覚えています。
　その後、数多くのマンションに取り付けたナ〇工業の新製品が、改正時とのタイミングが良すぎたので、狭量な心の私などは変な疑いを持ってしまいます。
　手すりは万が一の時のため命に関わると理解できますが、各マンションの長期的修繕計画は、お上の沙汰（法改正）で簡単に覆され、予算組み直しをせざるを得ません。
　国民の安心安全な暮らしの観点から定められる様々な制度ですが、普通に管理会社へ委託して建物・設備点検に問題がなければ、「特定建築物」、「建築設備」、「防火設備」、「昇降機」は、高額な費用がかかる割に調査結果がいまさら何いってるの感がありありです。
　管理不全等、問題ありの不健全なマンションだけを集中して調査、指導することが、本来の目的に適っているのではないかと思ってます。

　このほかにも管理状況届出制度、管理計画認定制度、優良マンション登録表示制度、マンションみらいネット・・・別の機会に報告したいと思います。
松尾好朗

　前回のブログでは国道のガードレールのデザインにケチをつけたのですが、ネットで素敵なフェンスを見つけたので貼っておきます。

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　以前、当ブログで‘街で見かけた残念なデザイン’と題して取り上げたのが、大田区内第二京浜（国道１号線）の歩道との境に設置されたガードレールのデザインです。

　先日、工事業者がそのモノが挟まっているガードレールを外し、別のもの（よく見ないと違いが判りません。）と交換しているのに出くわしました。
　このブログで指摘したからでしょうか、いやいや評判が悪かったのでしょう、隙間には平板が溶接されていました。この写真の通り・・。

　もう一つ、あるファミリーマンションのエントランスドアの取っ手のデザインです。

　 設計者は他と違うもので差別化して満足したのかもしれませんが、危険で残念なデザインだと感じました。
　不特定多数の人が出入する公共性のある場所では、デザインの基本は忠実に守って欲しいものです。
　松尾好朗

　Ａマンションの購入希望者でしょうか、内見に来られた若い夫婦は共用部をキョロキョロ見渡しながら「築年数の割にはまあまあだね、床なんかよく掃除が行きとどいてるし明るい感じだね・・ 」と、大規模修繕工事で貼り替えたばかりの床シートを見て夫婦で互いに肯定し合っています。
　この夫婦は数か月の間、土日のほとんどを使って数多くのマンションを亡者のように巡り疲れ果てています。
　購入の決め手になる理由（あれダメ、これダメとおせっかいなアドバイスをする周りへの言い訳）だけを探しているという精神状態かもしれません。
　うん千万円の買い物には冷静さが必要ですね。

　それは何かというと、このＡマンションは大規模修繕工事の実施のため限度いっぱいまで工事費を借入れしました。
　今後１０年間で借金を返済します。当然、貯金はありません。
　大規模修繕工事が終わって、共用部分が整備された自宅を希望値で売り抜けたＢさんには、この借金を返す必要はありません。言い方を変えると、新しくこの部屋を購入したＣさんが借金を背負い修繕積立金という名目で返済することになります。

　不動産仲介業者は、売買に不利になることはロクに説明せずに、契約時の「重要事項説明を受けました。」というところにハンコもらえば終了、後でなにかあっても、ちゃんと説明しましたと突っぱねます。

　実際にあった事件です。理事長は、大規模修繕工事の実施にあたり金融機関から融資を受け、自分の知り合いの建築業者に工事を発注しました。他の理事が推薦する業者の方が安価であったにも関わらず理由をつけてそれを却下しました。
　工事は１階に専有部分がある理事長宅の玄関ポーチを勝手に拡張し、その床タイルを総貼り替え、玄関扉と門扉、その周辺照明器具の交換等の必要と思われない工事が行われ、他の組合員が無関心なことをよいことに、理事長主導の工事は完了、その直後に理事長宅は売却されました。

　話は大きくそれましたが、購入の目的で多くの物件を見たときは、些末にこだわり何が重要なのか麻痺していることがあります。
　修繕積立金の繰越金残高とそれを戸当たりに割り出した額をしっかり確認、他物件とも同じ方法で割り出して比較検討しましょう。

　当マンション管理士会では、首都圏であればマンションの内見等に同行してアドバイスや、各書類の確認、注意点などのサポートをさせていただいています。
　人生に何度もない大きな買い物のお手伝いができればと思いますので、ぜひご利用下さい。

　最近になって、役員にならない又はなれない組合員へ協力金なる金銭の負担を求める組合が多くなってきたと感じます。
・民法の条文です。
（所有権の内容）第２０６条　所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
　マンションの各戸の所有者は、自分で住もうが誰かに貸そうが、法の範囲でどのように使っても自由であり、その立場や事情について優劣をつけたり制限を受けるものではありません。

　所有するマンションには住まずに賃貸等にしている非居住区分所有者（以下、不在組合員）へ住民活動協力金（以下、協力金）を課する目的の規約変更について、影響を受ける不在組合員が承諾していないのに変更の決議したのは無効として協力金の支払いを拒否した事件で、最高裁まで持ち込まれた中津リバーサイドコーポの判決（最高裁平成22 年1 月26 日第三小法廷判決）は、「管理組合が不在組合員だけに協力金を負担させる規約の変更が、不在組合員の権利に特別の影響を及ぼすことには該当しない。」と、つまり「相手の承諾はいらない」というだけの判決でした。

　裁判官の判決が「中の役員はな、マンションのことで色々あって大変やのに、そんな苦労も知らんと部屋貸して儲けとる奴らにはな、５千円ぐらいペナルティーで払わしてもええんとちゃうか？」という風に聞こえてしまいます。
　もともとは管理費が8,500円のところ5,000円上乗せして払えと要求しているので、不在組合員へケンカ売ってるようにも思えます。後に2.500円に下がりました。

　所有者が居住していても非居住であっても、管理上では平等であり差をつけるものではないと思います。
　役員のなり手不足を嘆いたり、不在組合員に不満を持っている場合は、マンション管理士を顧問に参加させて正常化、活発化させることをお勧めしたいですね。

　文中の絵は、観た人を瞬時に独特の世界に引き込んでしまいます。棘のある私の稚拙な文章を和ませてくれることを期待します。
松尾好朗

　私はこの場所とは別に某有名ページに別名で投稿をしています。そこでAさんの質問にBさんから私に回答リクエストをされた時に回答した文章がありますので、本日はそれを転記して紹介させていただきます。
　タワーマンションへの否定的な意見が多い中、反発してやや肯定的意見にしました。
　尚、文中の挿絵は内容と関係がありません。質問はこれ。

質問：タワーマンションの大規模修繕費用は巨額であり、いずれ破綻して廃虚化するというのは本当ですか？

　分譲マンションの場合は、管理組合が適正な運営を行っていれば、修繕費用が巨額であることが原因で破綻して廃墟化することはないと思います。
　例えば５階５０戸の中規模マンションが８棟ある４００戸の団地の場合、屋上の防水工事は８回の施工が必要です。これと同じ水平投影面積の４０階４００戸のタワーマンションでは、同じ面積の施工が１回で完了します。棟ごとに必要な設備更新等も1回で終わることがあるタワーマンションの方が、はるかに経済的で合理的なこともあるのです。そのため巨額であることが破綻の原因には繋がりません。

　余談ですが、ゴンドラ足場の乗り心地は上層階ほど自然の風をたっぷり受けてスリル満点、普通のエレベーターがいかに快適なのかを実感できますよ。

　欧米では、適切に建物修繕を施している築百年超のコンドミニアムが多く健在しています。
　そもそもタワーマンションが求められた理由は、都心等の非常に利便性が高い立地で限られた土地を（横には広げられないので）上に伸ばして有効活用することですね、そのため土地や一戸建てが安価に手に入る地域ではタワーマンションは全く必要とされません。リゾート地に林立しているマンションを見かけますが、上層階からの眺望以外にはタワーマンションを建てるメリットは見当たりません。その地のマンション内の温泉設備の運営管理が破綻して閉鎖している物件があり、売りたくても買い手が現れずという場合では廃墟化が早く進むでしょう。リゾートへ訪れる目的が何かを考えれば、近隣のホテルを利用した方が経済的で時間も使えて名物料理を食べ歩いて何倍も楽しめると私は思うのですが・・。

　つまり、修繕積立金が高額であっても理にかなっていれば負担するしっかりした層が居住、所有しているという印象です。

　回答に戻ります。上記リゾート立地の一部タワーマンション及び、成金さんが喜ぶサービス施設が盛り沢山で、その施設があるタワーマンションの上層階を買い占めた外国人が営業する民泊客に独占されている投資用のタワーマンションにおいては、これを制御できる人がいないと破綻し廃墟化する可能性は大いにあります。

　付け加えると、すでにタワーマンションのステータス感が薄れていて、温水プール等の運営コストが負担になる施設は販売促進上で目新しさがないことや、生活時間の多くをマンション内で完結する思考よりも、近隣地域との接触機会を持つ生活スタイルに比重を置く方向に変化しているのかもしれません。
　気取ってないで、地元で買い物して地元のスポーツクラブに入って交流しろってことですかね-。

　３枚の絵画はルイジ・ロワール（1845-1916スロバキア）というパリで活躍した画家の作品です。冬の絵だからということではなく、少し冷たいよそよそしさがあるパリの街の雰囲気が良く描かれていると思います。この人のファンは日本にも多くいます。
松尾好朗

　東京２３区にも大雪警報が出されました。
　昨日、築古ながらもキッチリ管理された500戸超えの大規模マンションを訪問してまいりました。

　知る限り他のマンションでは例がなく、新しい管理のスタイルだと思います。管理員１名ですべての対応はできない場合でも、様々な専門分野を持つスタッフが定期的にサポートできれば理想形であり、管理員も作業に追われることがなく全体を把握できると考えます。
　ここまで大規模なマンションに入館することも初めてです。夜景の迫力は圧倒されるものがありました。

　もう６日になりましたが、皆様本年も宜しくお願い致します。
　おめでたい絵の代表、日の出がテーマの版画を挿絵にしました。

　この風景のあるところ、私が中学生の修学旅行で初めて訪れました。学校へお土産を事前注文をして名物赤福とショウガ板を旅行解散時に渡されたことを覚えています。自分の小遣いで買った土産は竹笛１本だけでした。
　数年前にも訪れる機会があり、夫婦の岩とその距離が絶妙の美しいバランスながらも、中学生の時の記憶よりも意外と小ぶりだったなという印象でした。
　明治皇太后が神宮参拝の折に名物の赤福を召される際、それまで黒砂糖を使っていた赤福を白砂糖に切り替えた結果、好評をいただいたことで今の赤福の味へと繋がっているようです。2007年の食品偽装事件も乗り越えて赤福は元気です。
　名物の伊勢エビや真珠にはずーっと縁がありません。（ついでに松坂牛も）
松尾好朗

　私事ですが、スマホのバッテリーの寿命なのか、いつも充電中の持ち歩きができない有線スマートフォンになってしまいましたので、仕方なく機種変更した時の話です。

　あれれ？値段がずいぶん上がった。これって私のことを無知なオッサン（当たってますけど）と見てカモにしてるなと思い、また来ます（来ませんけど）と店から逃げてきました。

　管理士会では一緒に活動していただける会員を募集しています。
　２ヶ月に一回程度、勉強会、セミナー、無料相談会などを通して、マンションの居住者、所有者、管理組合の役員様と情報交換を行っています。
　入会について、いつでもお問い合わせください。

　令和４年の干支を挿絵にさせていただきました。　
　皆様、良い年をお迎えください。
　最後に芦雪の虎図襖を貼っておきます。
　光琳も北斎も芦雪も本物の虎を見たことがありません。猫を参考にするので、どうしてもカワイイが残ってしまってますね。
　尖がった社会には可愛さも必要でしょうね。www
　松尾好朗

　

　
　

　Ｍ市に建つＭマンションは３０年が経過、その間の家族構成や環境の変化によって、部屋を手放したり賃貸にする区分所有者は珍しくなくなりました。
　Ｍマンションは駅チカではなく、特別な設備もなく地味な外観なので、ぜひここに住みたいという人は少ないと思いますが、これまで目立った事件や事故はなく、修繕積立金も順調に積み立てられています。

　Ａさんは倉庫代わりにしていたＭマンションの部屋を引き払い、賃貸に出したいことを不動産業者へ相談したところ、外国人でよければすぐに入居希望者がいるとのことで、リフォームもしないまま即入居となりました。
　Ｂさんは借家人の退去後、しばらく放置していましたが、館内に入居募集を掲示したところ、意外にもすぐに希望者が現れました。
　Ｃさんは手狭で使い勝手が悪くなった部屋を売却しようと、同マンションに事務所を構えるＥ不動産に相談したところ、そのＥが買い取ることになりました。
　Ｄさんは賃借人が居住したままオーナーチェンジをインターネットを使って成約させました。
　このような変化が続く中でも、毎年の総会では区分所有者の出席は少なく委任状を提出する等、管理会社任せにしていました。
　長く理事長を務めていたＤさんが部屋を売却したため、複数の部屋の所有者になったＥ不動産の代表が理事長に就任しました。なお新理事長は外国籍ですが法的に国籍についての条件はありません。

　新理事長は管理費の削減のためとして管理会社を変更しました。理事長が経営する不動産会社の関連業者が次々と修繕工事を行い、修繕積立金がみるみる減っていきました。
　一部の区分所有者が危惧の念を抱き、理事長解任を試みましたが、他の外部在住の区分所有者の多くは家賃収入さえ確保できれば何の問題もないという対応でした。
　そんなことより、この時点で区分所有者の１／４を超える区分所有者がE不動産会社の代表と同国籍で、そして賃借人の半数以上が同国人という状態になっていました。
　館内の掲示板には同国の言語が使用され、そのＥ不動産がコントロールする実質上の乗っ取りマンションになりました。
　こうなると売買も賃貸も一般の相場での取引は難しく、Ｅ不動産が買い叩く負動産になってしまいます。　

（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。・・中略・・規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
（集会の招集）
第三十四条　 ・・中略・・
３　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。　
　つまり、一定数を確保しておけば、自分たちが都合の悪くなる規約等の変更はさせないことができ、自分たちに都合の良くなる要求はいつでも総会を開催して提案できることになります。
　悪意の有無にかかわらず、気付かないうちに浸食されたマンションは、資産価値を維持しつつ平穏に暮らしたい人にとって、もう取り返しがつかなくなります。

　Ｍ市長の「多様性を認め合う支え合いのまちづくり」イメージが、世界中の様々な人々が手を取り合って暮らすお花畑のような町・・・とは、さすがに想い描いてはいないでしょうが、多様性にならなくて一様性（特定国）を税で支えて、Ｍマンションのように気付かないうちに特定の国に浸食されることを危惧してしまいます。
　Ｍ市＝ 市長等及び議会は、成立した住民投票の結果を尊重するものとします。
　

　画家が「冬」を色々な想いで描いています。
　最初のモネの２点、目から入った情報が人の記憶をリアルに呼び起こし、冷気までを感じさせてくれます。夏になったら冷凍庫で保管しないと溶けてしまいそうです。
　広重の「蒲原宿」には大雪が積もっています。富士川の河口付近には、今は殆ど雪は降らないですね。
　叫んでいないムンクの絵もあります。並木が揺れていて船酔いしそうです。道の先っぽがやけに明るいのは謎ですね。
　カディンスキーの「冬の風景」の中のどの辺りが冬？？なのか、私には見つけられません。白い雪などを描くのは、彼のこけんにかかわるのだと思います。
　アルチンボルトの四季シリーズのうち、冬には人気はなくてもトラウマティックな存在感があります。
　実を２つ残したことで「木は枯れて（死んで）ないぞ」という彼の主張が見られます。
松尾好朗