月: 2023年3月

　マンション管理全般についての無料相談会（2023/5/28）のお知らせはこちら

　管理計画認定制度において、認定基準の危機管理体制の中に「要援護者等の把握等を行っていること」という特徴ある条件を設けている地方公共団体があります。
　災害直後はどこからも救助を期待できないので、管理組合（役員）が主体になる場合があるかもしれません。
　要援護者リストを基に必要な援護がスムーズにできるようにとの趣旨と思われます。
　そのリストの対象者が、入院や施設に入所してマンションにいないとか、先週戻って来たとか、常時情報を更新されていなければ正確性に欠けてしまいます。リストに載っているから部屋にいるはずと、本当はいない人の捜索に時間を費やすのは時間的ロスになりますね。
　小規模なコミュニティならともかく、大規模マンションでは全体把握の難易度が高くなると思います。
　管理ができていないリストは、逆に災害現場を混乱させるおそれがあります。

　制度ではリストらしきモノがあれば形式上は認定されるでしょうが、実際の現場で使えなければ意味がありませんね。
　マンション居住者は、日頃からお互いのコミュニケーションを深めておくことが、災害時の対応やトラブルの解決につながる･･･とは、理想論として理解できます。
　しかし、現場は性善説では成り立たず、いわゆる良識ある居住者ばかりではありません。
　居住者の高齢化問題以外でも、居住者カースト、妬み嫉み、無関心、積極性が孤立を招くことや、親切心は用心されたりするのを何度も見ています。
　一定の距離とバランスを取りコミュニティに参加することが必要なのかもしれません。

　自分は居住せずに部屋を貸している組合員の多くは、入居退去の届けを家賃管理を依頼した賃貸不動産会社を居住者名にして、実際の居住者名は不明な場合があります。
　災害時などを考えると、理事会や委員会の活動を行わず（行えず）に他の組合員へ任せ（押し付け）て、恩恵だけを受けている非居住の組合員は、ますます問題視されるでしょう。
　外部在住、非居住の組合員（自称投資家）は、家賃収入減（原価UP）につながる修繕積立金等の値上げに反対する場合が多いですね。年間収益、利回りが悪化すれば手放すだけですから、マンションの将来像を共に考えようなんてつもりは全くない迷惑な存在です。

　次々に生まれる制度（管理計画認定制度、管理適正評価制度など）も、区分所有法の解釈とは、かみ合わないと思います。
　別の地方公共団体では「町内会・自治会と連絡窓口を設け、災害時の安否確認の方法を整備継続する」と緊急時等において踏み込んだ要求を管理組合へ向けています。
　大規模なマンションであってもマンション内自治会は認められず、地域の町内会へ入会が前提になります。
　しかし町内会への入会は任意ですので、この自治体が何を根拠にして認定条件にしているのかわかりません。

　マンションの多くが在宅避難を基本としていますが、戸建て等は公的施設への避難ですので、災害時にはまず最初の行動から違っています。
　また公から補助金を受け会費収入等がある町内会（任意団体）と、共用部分を維持管理するための管理組合という団体とは、相いれる範囲は限られるのは当然です。

　以前も同じことを記載しましたが、中堅大手管理会社が管理しているマンションは、関係する法律遵守はもちろん一定水準が保たれ、管理が適正に行われています。それらをバラバラな基準で認定、評価（点数化）しても社会貢献度は低いものと感じます。

　私は、様々な事情で管理不能（不完全）、管理（会計）破綻に陥ったマンション、耐震補強（または建替え）が必要なマンションを支援して、管理水準を底上げして少しでも地域環境を含めて資産価値を高める方が重要だと思っています。
　制度がマンションの管理水準を高め活性化に繋がればよいのですが、これまでの各制度の失敗を生かして学んでいただく方が先だと思います。
　そしてまた公の外郭団体を増設し、管理組合（区分所有者）が捻出する関係費用が、天下りの資金源にならないようにと願うばかりです。

　挿絵：米シンシナティで生まれたロバート・フレデリック・ブルームは、緻密ながらも生き生きと動きのある画法で興味深い作品を残しています。1890年から92年まで、雑誌の挿絵画家として日本に滞在しました。
　日清戦争が始まるのは1894年ですから、江戸から近代立国の道へとの時代に、庶民を題材にして活発な風俗がスナップ写真のように描かれています。
　当時の欧米の画家は、日本人と中国人を混同（ほぼ同一視）し、作品にどこか上から目線を感じますが、ブルームの作品からはそれを感じることはありません。　
　松尾好朗

　無料相談会5/28のお知らせはこちら

　昔、あるマンション建設販売会社の代表が繰り返し言っていたことがあります。
　自社物件への「政治家と芸能人の入居は断れ」と。これはいわゆる有名人が入居していると、平穏に暮す他の居住者へ迷惑をかける恐れがあるというのが理由です。
　政治家は自宅であっても人の出入りが多いでしょうし、大臣になろうものなら警官の立ち番が常駐することになります。
　芸能人もファンが押しかけたり、スキャンダルがあればパパラッチが勝手に建物に侵入してくることもありそうです。

　１．最近、投資詐欺容疑で逮捕された男の奥様で、メディアでおなじみ国際政治学者の女性は、以前住まわれていたペット禁止の高級マンションで、管理会社が何度注意しても複数匹の猫を飼うことを止めず、また自分の車を来客専用駐車場やエントランスの車寄せに、我がモノ顔で駐車していたということで評判最悪です。
　この度のような逮捕劇があると、こんな過去までしっかり暴かれてしまいますので、皆様も普段日常の行いには十分気をつけましょうね。www
　マンションの最低ルールも守れない人が、国際政治を語るのは恥ずかしいと思います。
　軽井沢の別荘でワインを評するSNSをUPして、セレブを気取っていたこの東大卒カップルは、コロナ給付金詐欺もバレてしまいましたので、もうインチキ詐欺師にしか見えなくなってしまって残念です。
　お住いの六本木ヒルズのお高いお家賃（約160㎡で月200万円以上）は踏み倒さないようにと要らぬ心配をしてしまいます。

　時々間違い駐車はあるので、このような時は来客用の区画に停めていただくようにしているのですが、今すぐどかせろと管理員に悪態をつき怒鳴り散らし、手に負えない状態だったようです。
　俺様はすごいスターなのだというマウントとりなのか、若くしてチヤホヤされるとこうなってしまうのでしょうか、でも天狗にならない人もいますもんね。

　本題の中古マンションに入居するときの（金銭面以外の）審査ですが、不動産業者は売れて手数料が入れば、たとえ裏事情を知っていても、だれに売ろうと責任はありません。賃貸でも貸してなんぼです。
　管理者（理事長）へは多くの場合、不動産仲介業者から管理会社経由で「区分所有者変更届」が提出（登記された区分所有者の名義人のうち、代表１名）されるだけです。
　さらに居住者票（実際に住む人）の提出では、家族の名前や年齢を記入する欄があっても空白が多いのが最近の特徴です。
　その書式が昭和の役所のようだったり、同居者との関係なんて大きなお世話だったりしますね。こういうところが災害時の名簿を作ろうにも不正確になってしまう原因の一つです。

　本日の挿絵の紹介です。若い頃、欧州で最初に訪問した美術館がフランス・ハルス美術館（FransHals）でした。ハールレム（Haarlem）というアムステルダムの隣町にあります。この画家はオランダで有名なレンブラントと同時代に活躍しました。

　ユーロ紙幣になる前、オランダの10ギルダー札の顔がフランス・ハルスでした。日本での千円札なので、とてもよく知られた人なのですね。
　松尾好朗

　



　

　

　５月２８日（日曜）に無料相談会を開催いたします。
　詳しくはこちらをご覧ください。　

　東京ビッグサイトで開催された、JAPAN SHOP、建築・建材、ライティング、リテールテック、セキュリティー、フランチャイズ、国際家具見本市の合同展示会に行ってきました。いずこも同じCovid19による制限があり、久しぶりのナマ開催となりました。

　モノをカタログや映像で見ていると、色や質感は無論のこと、スケール感が全く違うことがあります。ネットで買い物をすると「思てたんとちゃう」のが届いたと文句を言う人がいますが、私のようなオジサン世代は、実物を見て触って納得して選び、汗かいて持ち帰りたいと思ってます。
　中国をはじめ外国製品が異常なほどに溢れかえっている日本人の生活ですが、このまま日本のモノづくり文化が衰退すれば、新しく何をするにしても「どうせやってもムダ」というような目的意識がぼやけた閉塞感に覆われ、３流品ばかりに囲まれて目は肥えず、選択肢が少ないレベルの低い面白くない世の中になってしまいます。
　国や都は怪しい人権団体、環境団体、コオロギなんぞに言われるまま公金を大盤振る舞いしないで、日本の若者がワクワクして挑戦できる環境を整えてほしいものです。

　給水管も排水管も共用部分と専有部分がつながっている配管設備ですから、標準規約第21条の2「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と、この更生工事がピッタリ当てはまりますね。排水管清掃も同じです。
　でもお湯の方「給湯管」は専有部分内の設備配管なので、どうすればよいのでしょうか？私が住むマンションの実例を話します。

　そんな時代とは関係なく建物は　内外装ともにシンプルな仕様で、大田区では数少ない建替えが成功したマンションでもあります。
　建替え前は特に設備の老朽化が激しく、共用・専有部分かまわず頻発する給水管、排水管（白ガス管）からの漏水事故に悩まされていました。（私は途中入居者ですので聞いた話です。）そういう事情から建替え後の給水管は高額のステンレス管が採用されました。しかし各戸のお湯（給湯）の管は、当時一般に使用されていた銅管でした。
　現在、給水給湯管に使用されるのは主にポリエチレン管ですが、当時はまだ普及してなかったのだと思います。

　令和も5年となり、さすがに34年間こき使われた給湯管は老朽化が進み、漏水事故が目立つようになりました。
　銅管の内外の腐食により小さな穴（ピンホール）から漏水が始まり、少しずつ階下へ伝わりやっと判明するケースが多いようです。
　専有部分であっても、放置すると階下への漏水事故が多発することが予想されるため、銅管のライニング工事を専有部分の所有者へ提案しました。一戸で実施するより多くの実施希望があればスケールメリットによるコストダウンを期待してのことです。
　専門業者へ現場調査と見積を依頼して、希望者へ専門業者と個々の契約で実施、私の場合は、給湯器からキッチン1、バス2、洗面２の蛇口までの銅管へのライニング工事です。工事期間２日、初日に銅管内の研磨、乾燥、ライニングまで行い、2日目にライニングの状況を調査して通水（湯）検査する工程で、実質1.5日間はお湯は使えません。10年間の保証がついています。
　また、管内へ圧がかからない追い炊き管や暖房管（循環）に使われる細い径の管はライニング施工はできません。
　給湯管をライニングできる業者は少なく、同じ悩みを持たれている管理組合は試されたらいかがでしょうか。＜参考＞㈱コウセイHP（動画があります。）

　ジェンダー平等、女性の社会進出の順位は、主要国ではアイスランドが１位で以下北欧諸国が続き最下位が韓国、その上が日本という、相変わらず自分たちが正しいと思い込んでいる西欧・北米の物差しを使って楽しく他国を差別していますね。
　全人口33万人のアイスランドと他国（大田区だけでも人口72.8万人だぞ）を比較してどうしろって。
　でも、なんでも言えるこの世の中は平和ということです。
　松尾好朗