月: 2023年1月

　2023/2/1から2/15まで、このホームページの「公募・入札情報」のタグに、大田区内のマンション（31戸）の大規模修繕工事（第２回目）の施工会社募集のお知らせ（要領書）が掲載されます。ご興味のある会社様は是非ご応募下さい。

　あの、先日お願いした書類のご返送はもう？．．いえ封筒、大きな緑色の．．ありましたか？はい、それだと思います。．．そうですフセンが貼ってあるところにピンクの、．．いえ、フセンの色のことですが、．．で、理事長印、ハンコです。もう提出期限が迫っていますので、．．いえ、だからハンコはこちらでは押せないんですよ😢．．。
　理事長印を受けるのに、こんな電話のやり取りを経験された方もあると思います。

　行政庁へ提出する法定点検等報告書、保険関係の書類、工事見積の承認・注文書、銀行の払戻請求書・振替依頼書、専有部の修繕工事承認書、関係会社の契約書、駐車場契約書など理事長在職中には数多くの書類が発生します。
　たとえ管理事務のほとんどを管理会社が行い、今後は脱ハンコやDXがあるとしても（法的には）管理者である理事長が内容を理解して承認しなければなりません。

　役員のくじ引きで「やらされた」理事長は、送られてきた面倒な書類を、連日の残業でクタクタになった体では、開封する気にもならず後回しで忘れられてしまうのでしょうね。書類の内容の理解となるとなおさらです。管理適正化法の指針から程遠いような．．．。

　各マンションのゴミ置き場はクリスマス、正月のお年玉と続く時期、プレゼントの箱や包装紙であふれます。

　「パパは何でも知っている」「うちのママは世界一」など、昔のアメリカンホームドラマの中で、親からプレゼントをもらった子供が、嬉々としてきれいなパッケージをビリビリ破るシーンを見て、日本人は「アメリカの豊かな中流家庭」を垣間見、憧れを抱いたものです。

　日本は古よりリサイクル「もったいない」思想により、包装紙などはきれいに折りたたんでストックする習慣がありましたね。そうしないと少々の罪悪感をも感じるくらいでした。
　季節感に敏感な日本の生活スタイルでは、それらのストックのため納戸などが間取りされていました。
　生まれたころから地球環境、脱炭素、省エネルギーなどと、ゴミや資源リサイクル問題を当たり前に教育されて育ってきている若い親世代は、古き良き大量消費時代のアメリカンドラマのごとく、つまりプレゼントの箱も包装紙もリボンもそのまんま、中身だけを取り出しただけの状態でゴミ置き場に投げ込んでも違和感がない意識環境へと変化し、享受しているように見えます。
　このまま新世代の消費を委縮させず、効果的な資源再生が課題になります。

　関連して、自然エネルギーの代表格、ソーラー（太陽光）パネル事業でも、適正な普及は反対しないと思いますが、知事、政治家をはじめ開発業者、環境団体、外国資本、怪しいＮＰＯを名乗る団体などが利権を手に入れるためにうごめいてカオスです。
　こういう状況を魑魅魍魎が跳梁跋扈しているというのでしょうか？

　最近のソーラーパネル設置事業の造成、基礎、設置工事のずさんな状態を見聞きして、地デジ化工事の頃のイイカゲンな工事業者と同じ臭いがします。
　マンションに関係する電気自動車の充電設備ビジネス、災害対応ビジネス、関連の資格免許認定ビジネスもしかりです。
　補助金、助成金コンサルタントなる商売まで出現しています。公金（税金）を狙う怪しい組織に支配されないことを祈るばかりです。
　
　文中のイラストレーションはクボタ・ヒロコさんの作品です。
　別世界の暖かくて心が落ち着く画風ですね。
　松尾好朗

　Aマンション会計の支出明細を見ると「赤い羽根」（共同募金・福祉基金）という項目が目にとまりました。居住者に覚えがなくても、町内会費とは別に毎年支払われているようです。
　これ、今話題のずさん会計が問題になっているWBPCなる偏向団体へ、赤い羽根で集まった募金や基金を大盤振る舞いされていたことが判明したばかりですね。
　「政治思想を広めることを目的とする団体」への助成は対象にできないはずですが、赤い羽根の理事が偏向思想の同〇社大学の教授で、自身の関係団体へ毎年巨額の支援金を流していました。
　弱者を救うと正義面して、裏で甘い汁を吸い自身の政治活動に使っていたのは許せません。
　赤い羽根はこれからは「赤いピン羽根」と呼ばれますね。多くの善意とボランティア活動をされている方を裏切る行為です。

　管理組合ではこのようなことは少ないと思いますが、組合員は総会資料で明細が記載されてなかったり、意味の分からない支出を見つけたら総会でどしどし質問しましょう。
　また、マンション独特のやむを得ない負の事情等があれば、隠さずに公開して共有する方がよいと考えます。

　前回実施の提出書類に、日付だけ変えただけに見えてしまう建基法12条点検（特建・建築設備定検等）は、計画的で適正管理が行われているマンションに本当に必要なのか疑問（多摩川を越えると不要）があり、管理計画認定制度、管理適正表示制度、登録表示制度ほか次から次へと搾取（カモに）されているという意見が耳に入ります。
　管理士でも目的や必要性を明確に詳しく説明できる人はなかなかいませんね。ww

　話を戻しますと、マンションの居住者が町内会（任意団体）に入会するのは、個人（世帯主）の自由です。
　氏子と町内会等が主催するお祭りで配る「おやつ引換券」が町内会未加入家庭の子供はもらえないので可哀そうという話をよく耳にします。そのお菓子の購入や袋詰めするのは町内会なので、地域の子供全員へとはいかないのは当然なのでしょう。

　でもこんな話ずっと前から続いているわけで、町会は区から公金（補助金）を受けている分、未加入者が不公平にならないように全員に配るべきですが、昔と違って「おやつの袋」は子供にとってはもうイベント性は薄れていますし、食べ物を触る衛生面も問題視されるので、もうやめた方がよいと思います。
　ではお祭りの夜店、屋台は衛生的なのか？と反論が聞こえてきそうですが、私は子供たちが少し怪しげな雰囲気の中ワクワクする非日常感の体験・自己責任の少しの冒険ができる方を優先すべきと思っています。
　ついでに、餅つき大会の「合いの手」は素手ではダメなようですよ。😢

　また話がそれてしまいました。
　管理費とは区分所有者が負担する共用部分に関わる経費であり、町内会費は地域に居住する加入者（区分所有者、賃借人等）から別途集金するものです。しかしマンション各戸への集金手段が難しく、居住している賃借者ではなく居住していない区分所有者が負担している管理費から引落していることが多いと思います。

　もし数人の区分所有者が町内会へは加入しませんとなれば、管理組合はその方たちから勝手に町内会費の引落はできません。
　町内会の請求金額ではなく、集まった金額だけを、加入者の未収金があればそれも除いた分を払えば足ります。管理組合が立替える必要はなく、町内会費の未収金管理（請求・督促等）も行う必要もありません。

　流行りの同調圧力で、会費が年に戸当たり年1,200～2,400円程度なら、まあいいかと払っている人が多いのではないでしょうか。（ちなみに芦屋六麓荘町の町内会費は入会金50万円、年18,000円）
　そもそも町内会の担当が戸別訪問により集金し、日常的に情報を交換して、いざというときに助け合えるのが理想的でしょうが、多くの町内会が高齢者ばかりなので望み薄なのが現実です。
　年間行事も完全に形骸化（もう骨董品😢）していて、改革しようとする人は皆無、最も重要な町内居住者間のコミュニケーションが欠落しています。
　ついでに言うと区からの公金を受けている割に決算書がブラックで、百万単位の収支でも明細がなく一式で判明できないようになっていることが多いのです。

　Ｂマンション管理組合では、やはり集金手段がないので、町内会費ではなく雑費の中で「近隣対策費」という項目を設け管理費から支出しています。交際費に近いものと扱い、総会承認事項になります。

　長くなりましたので、これで参考にしていただければと思います。

　挿絵の画家、アンダース・アンデルセン・ルンビの風景画からは「シン」という音が聞こえてきそうです。（ルンビという名前のスキージャンパーがいましたね、多分北欧のどこかです。）
　４枚目には珍しく建物と人物が描かれていますが、人物と比較すると建物のバランスが巨大になっています。まだ雪が残る季節、暖かい窓の灯かりを強調したのだと思います。
　松尾好朗

　皆様、明けましておめでとうございます。令和５年元旦
　昨年はこのホームページを通し多くの方からお問合せ、また各専門分野の方々からご助言や情報の提供をいただき誠にありがとうございました。

　マンションの高経年化と、そこに住まう人々の高齢化については、もうすでに大きなテーマになっていますね。

　世間では、上級国民と揶揄される高齢ドライバーや、都合が悪くなると言った覚えはないという頑迷な名誉教授、イイネを言論統制する裁判官、補助金だけは受け取るワクチン反対の老医院長、そんな元気すぎる高齢者が目立ちましたね。マンション管理組合でもその縮図が見られます。

　総会で決議された緊急性のある工事を、自分の知人の会社ならもっと安いと言ったきり自分では何も手配せず放置する長老の役員、他の役員は高齢者への遠慮があり、情報もない中ではコトが前へ進みません。

　反対の例があります。総会決議を経ず、自分の知人の業者へ中規模工事を勝手に発注した声の大きなワンマン理事長、不正が明らかでも同じマンション内に居住する理事長を、手順を踏んで訴訟するには体力と時間と資金が必要です。無関心な組合員にも責任はあります。

　また若手の役員を部下のように扱う勘違い役員、嫌われますね。
　これでは他の役員のやる気が失せてしまいます。

　あの役員がいるので参加しないと言う役員が出てくると理事会は成り立たなくなります。
　一般的に高齢の役員は議案と関係がない話が長く、自分の生活範囲外やＡＩやＩＴに関係する設備導入は否定的な傾向があると感じます。

　建物・設備は、計画的な積立金があればなんとかなります。でも悪質コンサルタントに騙されないようにしましょう。
　マンションという居住形態では、高齢者の寝タバコや揚げ物調理など専有部分の火の扱いも全館へ影響が及ぶので心配です。またセールス訪問にほいほいオートロックを解除して中に入れてしまうことは、他の居住者全員に迷惑をかけることになります。
　高齢役員ばかりに組合運営を任せていると、たとえ経費は抑えられても、残念ながら時代遅れの落ちこぼれマンションとなりがちです。こうなってからでは資産価値の回復は困難になります。
　これまで高齢者が関わる悪い例ばかりを挙げましたが、役員は各世代の意見を取り入れて運営するのが理想的です。
　10年前の修繕計画などはすでに使えません。補修に追いかけられるのではなく、時代に合った機器、システムの導入、新しい仕上げ材料、工法の採用等を修繕計画に取り入れる見直しが必要です。

　原宿の太田記念美術館で広重が描く昔のおじさんを集めた展示会が開催されます。「おじさん」だけでは集客が難しいと考えてしまいますが、広重の作品はどれも見ごたえあります。

　皆様、本年も時々ホームページを覗いていただきますようお願い致します。
大田区マンション管理士会　事務局　松尾好朗