標準管理規約では、専有部分を他から区分する構造物の帰属は次の通りです。
(専有部分の範囲)
第7条 対象物件のうち区分所 有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
2 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
と記載されています。
2-二の玄関扉について、某マンション管理規約の例です。
「錠、チェーン錠、ドアスコープ、蝶番で外気に接する部分以外、ドアクローザーは専有部分」と明記されています。蝶番は形状を確認しない限りこれでは分かりませんね。
ドアノブの廊下側は共用部分ですが、交換の場合は内外のハンドル2つで一組ですので、室内側だけを違うデザインに交換する場合は、負担割合の線引きも必要です。
ドアノブの室内側(専有部分側)は外側(共用部分側)の形や色を合わせる必要はありません。外側ノブの心棒が合うものなら選択は自由になります。
子供が廊下側のドアノブにぶら下がって壊れたとか、アルコーブの門扉(専用使用)に乗って遊んで蝶番が壊れたという例があります。これらは共用部分でもその専用使用権者(原因者)が交換修理費用を負担しなければなりません。
サッシ回りの部分(ガラス、戸車、クレセント錠)に関して、一つの判例では「通常の使用に伴わないもの」とは、「計画的または性能向上のために一斉に修繕や交換をする場合」を言い、経年劣化は「通常の使用に伴うもの」とされ、経年劣化に伴う改修費用の負担は専用使用権者(仙台高裁判決・平成21.12.24)としています。
この判例から解釈すると、総会で予算を示し十分に内容の説明をした上で承認があれば、専用使用の部分で「通常の使用に伴うもの」である経年劣化であっても、管理組合の費用で実施ができることになります。
この地裁の判例は、当事者以外の居住者への周知不足、理事会承認だけで見切り発車した工事(総会追認を計る)、総会議案書での説明不足等、運営手順にも不備があるため、この判例が今後も基準になるのかは疑問です。
以前は声が大きい人の意見で決まっていたような、管理規約に記載されていない場所が共用部分の負担なのか専有部分なのか、修繕や交換をする場合の費用負担はどうするのか、時代変化などは無視をして公平のため先例にならうべきなのか、問題が多いです。
理事長が交代する度にその判断がマチマチでバラバラでは区分所有者間でその費用負担についてトラブルになることも考えられます。
区分所有法 第九条(建物の設置または保存の瑕疵に関する推定)
建物の設置または保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置または保存にあるものと推定する。とされていますので、判断がつかない場合など、管理組合が明確に反証しない限り、区分所有者の負担は免れることになります。
管理規約・使用細則はできるだけ具体的に、そして今後ありがちな事項を含め、そのマンション独自の施設なども費用負担を明記しておく必要があります。
裁判になった場合は、管理規約が重要視されますので、後々の運営に役に立つことがあります。
カッコつけただけの規約ではなんの役にも立ちません。
以前ここで「ルーフバルコニーの柵の外周管理」という題を書きました。そのブログの閲覧数が高い理由は、同様に迷っている方が多いからと思います。
関連で、多くの規約はメーターボックス及び給・排水ガス配管の各メーターまでが共用部分と記載されています。その先の配管は専有部分になりますが、共用部分であるメーターボックス壁面と専有部分を仕切る壁面は共用部分なので、例えばその壁(コンクリートブロックが多い)の中の配管が貫通している場所で給水管や排水管から漏水が発生して、階下へ被害を与えてしまった場合は、どちらに責任があるのか問題が残ります。
共用部分である壁面の中については、その専有部分の所有者は管理ができない(壁の中の配管の状態は見ることができない)ため、メーターより先の配管は専有部分とされていても、メーターボックスの壁の中は共用部分であるため疑問が残ると思います。メーター後の配管は専有者の所有であっても、管理は共用部分という解釈も成り立つと思います。
実際にその壁面の中で漏水事故がありました。ただ被害に対しての保険金が下りたため、その範囲で配管の修理も賄えたため、費用負担の問題は判明しないままでした。
こちらも管理規約・使用細則で明記しておく事項だと考えます。
絵はピーダ・イルステズ(英語だとピーター・イルステッド)の作品です。デンマークの王立美術アカデミーでハンマー・スホイの影響を受けました。スホイはイルステズの妹(赤い壁のダイニングルームの女性)と結婚したので義兄の関係です。
両者作風は似ていますが、シンとした北欧の静寂の風景が多く、沈黙の詩人と呼ばれて人間心理を追求したスホイに比べ、北欧では貴重な日差しのある少しリッチな生活風景、子供(4人の子宝)が多く登場することから国ではイルステズが好まれています。
スホイについては別の機会に紹介します。
松尾好朗