専用庭は誰が管理するの？

　マンション１階の居住者が出入りできるちょっとした庭を見かけます。外から生垣越しに見られるその空間は専用庭と呼ばれています。共用部分であっても専用使用権があり通常時は他の人が立ち入ることはできません。
　ほとんどの場合、その専有部分の区分所有者は管理費とは別に使用する対価（専用庭使用料）を各面積に応じて負担しています。専用庭の日常管理は、その使用者（居住者等）が行うことになります。
　また災害等の緊急時には、避難ハッチや１階居住者の避難経路になっていることがありますので、その経路を妨げるような工作物等の設置はできない等の制限が設けられています。

　尚、内部の庭を芝生や花壇、家庭菜園にすることは自由ですが、目的外になる物置や車庫の設置等は禁止と使用細則に明記されていることもあります。また害虫を発生させるような環境や、鳩の巣を放置する等は近隣への迷惑行為に繋がります。

またサザンカによく発生するチャドクガの幼虫（毛虫）に通行人が刺されたら最悪です。管理者（一般的には理事長）が管理責任を負うことになります。
　設計者はこのように枝葉が隣地や公道へ越境することを知りながら放置、改める気も力も無いのか何十年も懲りずに繰り返してます。新しいマンションの計画においてもデベロッパーの言いなりですね。
　植栽規模によりますがマンションでは年間４～６回の植栽管理が計画されているのが一般的です。いつも整然と刈り込まれている大邸宅の庭木が放置され始め、葛が絡まるお化け屋敷のようになってくると、その家の財政状況が想像できてしまいますね。マンションも同じで年６回の造園管理が４回になり２回になり・・・。

　Cさんはクリスマスツリーのような大きなモミの木のある１階専用庭付き中古マンションを購入しました。管理組合が行う植栽剪定の日、造園業者からモミの木は居住者が植えた木なので契約外と告げられました。剪定する場合は高木のため道路側からのクレーン車作業になり道路使用や安全管理を含め費用は高額になるといわれて驚きました。売買時の重要事項調査報告書にはその記載がないので問い合わせると、前所有者も知らずに購入したのでわからないとのことでした。（仲介業者の責任回避の作文に間違いありませんが‥。）

　最近の類似例です。築45年を過ぎた物件で、専用庭にサンルームのような居室が増築されておりその状態で売買契約が成立した例があります。過去の専有部分工事届の提出記録等はなく許可されていません（もし提出されても許可はできません）。
　売り主側も購入時にはすでにサンルームは存在していたとのことでした。
　これは管理会社の幾度の変更による引継ぎ不足にも原因がありますが、放置していた管理組合に責任があると考えられます。たとえ１０㎡以内でも承認されない共用部分の変更は違法であり、他の部屋と㎡あたりの管理費等の負担や固定資産税の割合が違ってきます。専用庭使用料を納めているのは別問題です。
　その場所で漏水事故が起きた場合、管理組合の共用部分の保険は対象外となります。
　仲介業者は面積が少しでも広い方が高く売れるので、売り抜ければその後はなんの責任も負いません。登記面積と現況面積との違いに疑問を持ち、プロならその説明もしなければなりませんが、売り主と口裏を合わせ見ぬふりを通したのかもしれません。

　もし誰が植えたかわからないような成長しすぎた樹木を、近隣迷惑のため切らなければならなくなったとき、場所によりますが伐採、伐根は非常に高価なものになります。他の修繕計画に影響する金額になるでしょう。早めに管理組合の植栽管理範囲を明記するものを作成することをお勧めします。

　今回の挿絵には、とってもアメリカンな絵画を選びました。
　エドワード・ポッパー（1882-1967）が大都会の孤独感、憂鬱、自由な中の閉塞感を見事に表しています。
松尾好朗