月: 2022年6月

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質問はコレ

「ペットOK」だったマンションが、管理規約改正で「飼育禁止」になったらどうしますか？

　質問の内容から考えると、ペット（犬を想定）飼育禁止になるのは、ペットが原因で、他の居住者によほどの迷惑をかけた場合に限られると思います。
　そのような事情の有無にかかわらず、区分所有者数と議決権総数の四分の三以上の特別決議による賛成があれば、管理規約の変更議案は可決されます。そして飼い主は「ペット飼育禁止」決議に従わなければなりません。しかし実際は、今飼っている一代に限り飼育可能等としていることが多いようですね。

　これとは反対に「ペット飼育禁止」のマンションを「ペット飼育可」にする場合は、同様に特別決議によりペットが飼えるようになるのなら簡単です。しかし、反対者の中で犬アレルギーを持っている場合や、動物にトラウマを持っていたりするためこの「ペット飼育禁止」のマンションを購入したという場合があります。そのため、「ペット飼育可」の決議が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得なければならないとされています。

　強引に「ペット飼育可」のマンションに変更すれば、その人はそこに暮らすことができなくなるので、財産権を侵害されたことになります。管理組合は損害賠償を請求されることになるでしょう。また「ペット飼育禁止」を条件として賃借している場合は、契約違反となります。

　本題に戻ると「ペット飼育禁止」になった場合では、その区分所有者（ペットの飼い主）の権利に特別の影響を及ぼすことにはならないと東京高裁、最高裁での判例で示されています。

　ペットは家族という生活スタイルが浸透すれば、裁判にも変化があるかもしれないという意見が見られますが、少なくともマンションの中においては、居住者の側が我慢を強いられる構造は成り立たたないため、あり得ません。よって、裁判所の考えは今後も変わらないと思います。

　現在も将来も絶対に人より動物（ペット）が優位に立つことはありません。何故なら日本の法は、国民（人間）のために作られているからです。

　再び本題に戻り、答えは「従わなければなりません。」です。

　松尾好朗

　先日のマンション無料相談会（5/29）にご参加いただきました皆様、ありがとうございました。

　管理会社の委託費用の見直しを行うには、現在と同じ条件で他の管理会社へ見積もりを依頼して、比較するのが最もわかりやすい方法です。
　見積金額を比較して委託費用の減額ができそうならば、現在委託している管理会社との契約を解除して、新しい管理会社へ変更する場合の大きな理由になります。

　しかし、大手管理会社が竣工以来管理を続けてきた場合は、大手ブランドにこだわる人がいて、「大手だから安心なんです。」「管理会社が大手だったからここを買いました。」「聞いたことのないような管理会社へ我々の資産を預けることはできない。」等々意見が噴出し、結局管理会社の変更の議案は総会までたどり着けずに、張り切っていた理事会もしぼんでしまい、現管理会社がガス抜きのような若干の値引きをしてオシマイとなる場合も多いのです。

　最近では、感染防止を理由にほとんどの票を委任状により、管理会社の管理委託費値上げが決議された組合がありました。

　そのような管理組合を、大田区マンション管理士会は問題解決へ導きます。

　管理適正化法を読むと管理委託契約の期間は１年間毎と解釈できます。しかし大手管理会社は２年（違法ではない）としていることが多いのです。但し、委託費値上げは契約途中でも関係なく行います。管理員や清掃員の人件費の高騰などを理由にしていますが、現場では時給等の値上げは全く見られませんね。

　挿絵は青い絵を貼りました。前々回ご紹介したドニの作品と、大田区内の風景が見られる巴水の版画、最後のボルディーニ（伊）は世紀末に数多くの女性の肖像画をかっこよくオシャレに描きました。米国で人気の画家です。
松尾好朗