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　Ａマンションを含めた駅周辺の市街地再開発が計画されています。
　３～４年後にはマンションを明け渡して建物を解体、そこに新築のタワーマンションに７～８年後に戻ってくる（または他の選択）というスケジュールが進行しています。
　今年度中に都市計画決定、権利変換のモデルが示されると、いよいよ計画の現実味が帯びてきます。
　Ａマンションは築４０年、耐震改修の検討（前面道路は緊急輸送道路指定外）及び、第３回目の大規模修繕の検討時期ですので、この市街地再開発計画がなければ、独自で大規模修繕計画を練っていた頃だと思います。

ピエール＝オーギュスト・ルノワール
ピアノを弾く少女たち（ピアノに寄る娘たち）1892年

　外部から窺うと、新築マンションに戻って来られること、明け渡し後の仮住まいと引越し等の経費は一定金額まで自己負担がないこと、階数や広さは自由に選択できないもののタワーマンションに居住（を所有）できることなど、良いこと尽くめのように見えてしまいます。
　しかし、当事者たちは準備組合から報告されるスケジュールがすでに遅れがちであること、（戻ってくる場合）７～８年後さらに遅れた場合の自分の年齢や家族の状況、権利変換の結果（部屋の広さ等）の財産価値、希望の広さを求める場合の上積金額、竣工・入居時の経済状況、個人も地域全体も漠とした不安が大きくなりつつあるのも否定できません。

　Ａマンション単独での建替え、容積率の緩和がない現行法（つまり売却できる増床面積が確保できない。）では事業にならず、敷地の売却費用を建物の解体費に充て終了となってしまいます。
　自主管理のＡマンションはマンション管理士（私）がアドバイザーの立場で管理組合をお手伝いさせていただいてます。
　この市街地再開発計画の続報を期待してください。

　オルセー美術館の1点は、政府御買上作品になっていますが、緑系のバック（カーテン）に補色の赤（オレンジ）のドレスの少女を立たせ、その手前の色はもう白（ドレス）しかありませんが、締めるためにウエストに青いベルトを巻いています。ベルトの対角に青の花瓶もしっかり描き、顔色の良い健康的で跳ねるような子供を２人配置し、豊かな上流社会の風景を描いています。貧しくても、ひととき辛いことを忘れてしまいそうな絵に仕上がっています。
　３作の他にもピアノを描いた作品を残しています。労働階級に生まれた彼が、当時上流社会の象徴であったピアノに強く固執していたのかもしれないですね。

　最後にモーリス・ユトリロの作品を1枚貼り付けます。

　シュザンヌさんは女流画家であり、奔放な女性でルノワールの他にもロートレックやドガのモデルをしていた上に交際もしていましたので、ユトリロの父親が誰なのか分かりません。
　シュザンヌさんは、ようやく息子のユトリロが画家として成功し、その稼いだお金を若い男に貢いで逃げられています。
　恋多き女性ですね。
松尾好朗
　
　
　
　
　
　
　

　国道に面したAマンション、歩道との境界には雨水を集める排水溝がありグレーチング（格子）で塞がれています。流れ込んだ雨水は排水桝に溜まり、排水本管へ合流します。
　排水桝の蓋を開けてみたところ、国道を行き来する車の排気ガスの煤煙（スス）のせいか堆積したヘドロの色は真っ黒です。

　昨年、目黒川に浮かぶ花筏（桜の花びら）を河口で回収する船を見かけたのを思い出しました。東京都建設局河川から「目黒川水面等清掃委託」されている民間業者ですが、少し雅なガタロに見えました。（笑）

　小金属と毛髪以外の、形状をとどめている物の全てがプラスチック類でした。
　分解するのが遅いプラスチックごみの深刻さを見せつけられた気がします。
　
　ＡＩロボットが作成したデジタルアート作品が7,500万円と、高額落札されたというニュースが流れていました。
　これは、7,500万円の値が付いたという実績作りのため、「購入者未発表」様が超高額で落札しましたよと、マスコミに話題を提供しておくだけで、騒いで世界中に宣伝してくれるので、第２作目からは１作目と近い落札額が期待できるという画商が用いる古典的な素人相手の手法です。

　それでも、価値があると認めた人が個人で購入するのは自由ですが、日本の美術館等は、海外の画商にとってはありがたいお客様で、実際、駄作を買わされたなと思えることが地方の美術館などで見かけます。しかし、地方美術館が様々な苦労を経て、購入するまでの経緯を評価に入れるならそれもありですね。　
　しかし、マスコミが騒ぐような怪しい話には乗せられないようにして欲しいものです。

　仏伊西蘭に比べ有名画家が少ないのが英独です。
　本日は、イギリスのロマン主義のジョセフ・マロード・ウィリアム・ターナー（1775-1851）の水彩・油彩画を貼り付けました。
　彼は伝統的な手法で風景画を描いていましたが、晩年は異常なほど色と光にこだわり、形は抽象的（というか正体不明）なものに変化し、色と形の調和という基本から大きく脱した画風が「ターナーみたい」という代名詞にもなり、名を残しました。現在もイギリス国民から愛されています。
　日本のポスターカラーといえば、ターナー色彩株式会社の製品が長くトップシェアを誇ります。
　ターナーの画法は色を塗った後の擦り掠りが多いので、印刷で見るより立体的です。デジタルアートからは、遠いところに位置する絵画です。　
松尾

　

　街は桜色、汗ばむほどの陽気なのにセミナー会場の後ろから見渡すと、冬色をまとったオジサンたちの後頭部ばかりが目立ちます。
　2021年3月24日（水）マンション管理センター主催の特別セミナーが開催されました。
　世間ではジェンダーについて話題しきりですが、このセミナー一つをとっても女性の参加が極端に少なく、こんなところにもリアル日本とのギャップが見てとれますね。
　ジェンダーギャップ指数ランキング（WEF）が156ヵ国中、日本は120位ということですが、大田区人口の半分にも満たないような国々と日本を比較してマスコミが騒ぐ意味があるのでしょうか、イスラムやヒンドゥー教の国々は下位に追いやられていますが、私こそ正しいという欧米の物差しでしか測れないことがすでに差別だということを早く気付いて欲しいと思います。

　「改正民法及びマンションの管理の適正化の推進に関する法律の一部を改正する法律の概要と管理組合運営への影響等についての解説セミナー」

　管理組合によっては建物診断結果をよく検討し、新しい設備方式やＩＴ化の導入などを含め、改修すべき箇所を明確にして、中小規模な工事を高い頻度で実施している成功例もあります。

　以前、「東京都優良マンション登録表示制度」に登録したマンションが大手管理会社３社が管理する物件ばかりに集中し、登録も増えずに更新もされないという現状があります。
　新しい制度がこれの二の舞にならないようにしなければ、また役人の天下り先を作っただけといわれかねませんね。

　住宅街に建つ中規模のAマンションの話です。エントランス集合郵便受けの脇には、「チラシ投函厳禁、見つけ次第警察に通報します。」というパネルがデカデカと掲示され、美観を損ねていて残念です。
　このパネルの通りに「あのぅ、マンションでチラシを投函している人がいるんですけど・・」と110番通報したところで、チラシ投函は犯罪ではありませんので、不法侵入でもしない限り警察は相手にしないでしょう。

　その人に関係がある内容（例えば、クリーニング店のクーポンや最寄りスーパーの特売、趣味サークルや知人の短歌の掲載誌、知人の選挙ビラ、広告ティッシュなど）であれば受け取っていると思います。チラシのすべてが迷惑で要らない訳でなく、ただのわがままでしょう。
　管理員が不在の時間帯のチラシ投函は防ぐことはできません。区報は配付しても、チラシがダメなら同封されるチラシ（商店街がスポンサー）を区報の束から抜き取るというのはありえませんね。

　不要チラシ対策は、投函元の会社に「着払いで送り返す。」という脅し文句を投函口に掲示するというアイデアが以前に紹介されていましたが、実行するには送り主個人の名前と電話番号をさらすリスクがあります。
　管理員へ送付を依頼された場合は「個人名でどうぞ」とはっきり断りましょう。
　唯一、個別の投函口に「チラシ不要」などと意思表示しておけば、トラブルになった場合の対抗策にはなります。
　ただし、集合郵便受けが見た目雑然としてしまい美しいものではありません。

　本日、挿絵に使わせていただいたのは、商業絵画の代表格でモンマルトルを根城にして活躍したスタンランのポスターです。猫好きです。
　パリが好きな人はおなじみのポスターですね、可愛さがあるこれらのほかに名前を隠して政治風刺画や労働者層をテーマにしたものも多く描いています。
　パリの下層民の哀愁、哀歌を感じさせるものです。
松尾

　このマンションで生まれたＡさんの息子は元気に育ち、これまで５年間毎日使い続けて、ちょっと窮屈になった子供椅子にお別れをすることにしました。成長に合わせて座面の高さを調整できる子供椅子です。
　区の粗大ごみ受付センターの手続きも終え、マンション内の指定場所に置いたところ、管理室へ「あの子供用の椅子をいただきたいのですが」と子供を抱いたBさんから依頼があり、Aさんに了解いただきリユースが成立、その椅子はめでたく２番目の主人を持てることになりました。

　５年間使用してシートが古くなっているものの、木部は良品です。
　Aさんは、子供の成長を支えてくれた椅子だからと、ピカピカに磨いてから出されたことで、Bさんは、これなら大丈夫と椅子から何か感じたものがあったのだと思います。
　家具であってもゴミとして捨てたことで所有権はなくなりますが、粗大ごみシールが貼ってあれば管理下にあると解釈できるので、勝手に持ち去るのは犯罪でしょう。
　黙って持ち去る人や、区の回収より早く回収する業者（売れそうなモノだけ）が多い中で、ちょっといい話だったので書き留めました。
　AさんBさん共に若いママです。捨ててしまうモノでも感謝を込めて見送ることが出来るAさんの澄んだ心、そのモノの価値を見極めて受け入れられるBさんの感性を見習いたいですね。

　彼が他の画家・版画家と違うところは卓越した技量はもちろんですが、海外の人々が想像、そして期待する日本らしさ、いわゆる外国人受けする題材を決して質を落とさずに大量に摺って、商売として版画の販売をやってのけているところです。
　また、四季の移ろい、一日の時間変化、お天気模様を同じ版木を使って色や版木の枚数の変化で表現することに抵抗がありませんでした。これは、同じものを一定枚数摺ったら版木を燃やす場合がありますので、邪道といわれることがあります。
　桜と五重塔に和服の娘、富士山と松など、期待通りの日本らしさで買って帰りたくなるような上質な版画を摺り、その資金で多くの貧乏画家に活力を与え、戦後の芸術復興に尽くしました。　

　100戸を超えるマンションに暮らすAさんは、数年前に理事長に推され、何もわからないうちに１年が過ぎ、次の理事長へ引継ぎを終えました。Aさんは、ある大手財閥系グループが分譲したマンションの組合員（区分所有者）です。
　その後、マンション管理についての知識を少しずつ増やすうちに、管理費（委託費）が近隣の同じような規模のマンションに比べて高額で、修繕工事の規模や内容に関わらず、すべてを管理会社が実施していることに疑問を抱きました。
　理事会は管理会社の工事見積もりと他社の工事見積とを比較している様子はありません。管理会社へいくつかの質問をしましたが、理事会を通して下さいとのことで回答はありません。

　しかし総会では役員選任の議案の前に「役員を経験した者は、その翌年から５年の間は役員にはなることができない。」というおかしな使用細則が提案され決議されてしまいました。Aさんを立候補させないために管理会社が主導して、現在の理事会に「特定の組合員の独裁を防ぎ、多くの組合員に役員を経験していただくため・・」ともっともらしい理由を付けて急ぎ議案化したものです。
　その上、管理委託費の値上まで決議されてしまいました。

　マンション販売時には売れ残りを出さないためそのグループ系列の販売会社は、同系列の会社や社員、下請け会社に割引価格で販売協力（購入）させ、そして購入者へは住宅手当等（実際は管理費相当額）が支給されますが、その手当の原資は系列会社以外の一般組合員が支払う相場より高い管理費から間接的に調達しているという構図になっています。
　また系列の賃貸不動産会社にまとめて協力を請い（買い取らせ）、賃貸や系列の社宅等に使われていることで、議決権数（票数）を増やしていることもあります。
　理事長が系列の組合員（区分所有者）の場合は、同じく系列のマンション管理会社は安泰で、修繕積立金は使い放題、値上げ決議も賛成多数（理事長への委任状）で乗り切り、管理組合を支配できます。

　ベルギーのスメットの絵画を挿絵にしました。表現主義の画家です。
　絵画が思想、哲学、宗教、権力者の伝達手段の要素を引きずったまま、絵画の法則に縛られていた時代から脱し、人間の内面を表現しようとしました。
　表現主義の代表的な画家は、Edvard Munch(1863-1944)あの「叫び」のムンクの他、ルオーやクレー、モディリアーニがいます。
松尾

　昨年（2020年）の2月5日、逗子市池子に建つマンションの斜面が崩れ、下を歩いていた18歳の女子高生が土砂に埋もれ死亡する事故が起きました。
　これからの人生を絶たれてしまった本人も、18歳まで育て上げたご両親の悲しさ口惜しさ計り知れません。
　遺族は崩落した斜面の土地を所有しているマンションの各区分所有者（管理組合）と、安全管理を怠ったのが事故の原因としてマンションの管理会社へ業務上過失致死で刑事告訴、1億1800万円の損害賠償を請求しました。
　管理会社との委託契約の中で、管理対象範囲に斜面（擁壁）の管理が明記されているのか等の判断材料があるでしょうが、斜面が崩落する前日に管理員が斜面にヒビ割れがあることを管理会社へ報告していることから、その時点で緊急対応も追いつかない突然の事故だったと推測できます。

　管理会社の善管注意義務の対象になるのか＝崩落を予見できたか＝どのような判断になるのかも注目したいと思います。

　業界の現実は、管理会社が巡回点検を委託されている場合でも、多くても月１回、限られた時間と予算の中で電気、給排水衛生設備等の点検確認に時間を費やすため、敷地をじっくり見て回ることはまずありません。まして巡回点検員や管理員は土木、地質造成等の専門家ではありませんのでどこまで責任を問えるのか疑問があります。
　現場はグーグルマップの写真で見ることができますが、「よくこんなところに建てたね。」といわれそうな立地です。神奈川県にはよくある立地の物件です。

　人一人亡くなっていますので賠償責任は免れません。借入をして本復旧が終了しても資産価値は当面の間、望み通りには戻らないでしょう。
　賠償責任の上、多くの人は資産価値が下落した自宅のローンも払い続けないとなりません。崖地に起きた災害と災難です。

　台風19号（2020.10）で水害が起きた武蔵小杉のタワーマンションについて地域的に資産価値が一時期大きく変動しました。これは自然災害ですが、2019.2.9のブラタモリという番組で武蔵小杉のタワーマンションが紹介され、その道路の下には河川（暗渠）が通っていると説明があったのをすぐに思い出しました。
　武蔵小杉の近隣でも高津、梶ヶ谷、溝の口、向河原等、窪、沢、沼、池等のサンズイや谷がついている地名は特にハザードマップやその昔の地図、標高等を確認しなくてはなりませんね。
　マンション購入時にはその価格はもちろん、仕事場へのアクセスや買い物、子供の教育環境からキッチンの使い勝手まで様々なことを考えてしましますが、立地は重きを置くべきであることをこの事故が起きて痛感させられました。

　建物構造にたとえ素人であっても、街の中でこのマンション大丈夫か？と見えた（感じた）建物は大丈夫ではありません。法的にはクリアできていても、大丈夫かなと不安（ストレス）を抱えながら住み続けることはできませんね。

　最近のこと、83歳の森会長の発言の一部をとらえてマスコミを中心に女性蔑視だと非難しています。もちろん正しいとは思いませんが、この年代に生まれた人達とは価値観も大きく違うのではないか、よってたかって自分こそ絶対正義だと非難する傾向こそ危なく、得るものはないと感じます。
　そんな低俗な風潮は誰も望まないでしょう。国会議員も含め最低限度の礼節は守ってほしいと感じています。
　気に入らないから辞任させて謝罪させて勝ち誇っているアホの顔ほど安っぽく醜いものはないと言いたいところです。
　海外の女性が、追い詰めてやるとまで発言していますが、一時的、感情的な発言はお互い様であり森会長と似てしまっています。
　子供のケンカのようですね。
　みなさん武漢ウィルスでイライラしているのかな。
松尾

　中規模の築浅Aマンションは、デザイナーズマンションと呼ばれて分譲販売されていました。共用部分の内装は自然石や木調の設えでエントランスロビーは清掃が行き届き、ゆったりしたホテルのような高級イメージを持つマンションです。

　夏になるとゴミ置場にこもった熱気と臭気で、利用者は奥に設けた分別場所へ進まずにゴミを入り口付近に投げ入れ、次の人も手前の床に放置して扉も開けることができない悪循環が起き、清掃作業も増加している状態です。
　その扉の幅は取っ手分を除いても有効72㎝しかなく台車（本体60㎝幅）が枠に当たりながらやっと通る幅なので、資源・リサイクル（ペットボトルやアルミ缶等）のパンパンに詰め込んだ大袋（直径約１m）は外へ運び出せないという喜悲劇をBさんは毎週体験しているようです。
　その上、ゴミ置場の出入り口は裏通りに面していて、マンションのゴミ集積所は反対側の表通りにあるので、大量のゴミや資源を何往復も台車に乗せて運ぶという本来はやらなくてよい作業をさせられる羽目になっています。よほどの新米が設計したのか、あり得ない動線です。

　ペットの脚洗い場に誰も使わない給湯器を設置しているよりも、管理室やゴミ置場の洗い場に給湯器があれば作業効率が格段に上がるのは間違いありません。
　設計者は我を通さず、後になってから誰からにも感謝される設計をして欲しいものです。
松尾

　大通りから少し入れば閑静な住宅地、豊かに茂った木々の向こうに落ち着いたレンガ色のAマンションを見つけることができます。
　第一種低層住専らしく敷地もゆったりして築年数からビンテージマンションと呼ぶにふさわしい佇まいを見せています。
　新年度、輪番制により新しく役員が決まりましたが理事長は多忙なため、組合運営は副理事長が仕切るようになりました。

　専用庭は、毎月使用料を納めている組合員に専用使用権があります。
　一般的に専用庭の管理については、竣工時からの緑地割合を維持することから共用費用で剪定等の管理をしている場合が多いと思います。
　一定の高さに成長した樹木が隣接地や建物、道路側に枝葉が影響（遮光、標識、電線、落葉等で迷惑）するような場合は剪定を、病害虫等で枯れた場合は伐採することがあります。

　当の副理事長に理由を聞いても要領を得ず、精神的な病（昔ならご乱心）としか言えません。もし怨恨なら立派な犯罪ですが・・。
　緑がなくなったことで、建物に陰影や奥行きがなくなり、何か落ち着きのない古くて寂れた表情になり、年月を重ねないと雰囲気を醸し出せないビンテージマンションが、ただの古いマンションになってしまいました。
　見かけの資産価値の下落は計り知れません。
　現在、ウィルス感染防止により理事会開催はなく、その後の情報は不明です。

　マンションに長く住んでいる声の大きな高齢者によって正当な理由なく反対され、すでに委任状等の票数で可決される予定の議案が再審議になってしまったこともありました。議長がコントロールできないことも原因です。
　管理規約も区分所有法も無視される超法規ですね。
　海に近いマンションは塩害対策を、ハトや野良ネコには鳥獣害（糞害）対策を、そして老害対策が必要な管理組合も出てくるかもしれません。
松尾

　2021年もお付き合いありがとうございます。
　マンションの管理会社は、管理組合の積立額が少なく、または借入金が残っていて、値上げ提案も承認されないどころか、管理委託費の減額を要求され、管理組合の役員等から無理難題を背負わされ、手間ばかりかかる物件は、今後差引するとマイナスになると判断して、管理会社の方から解約するという傾向が昨年は顕著に見られました。
　あるワンマン理事長は管理会社のフロント（物件担当者）を召使のように扱い、結果は何人ものフロントが心の病や転職等で次々と辞めてしまい、管理会社はお金と時間をかけて募集して育てた人材を多く失うことになりました。
　我々の間ではウ〇コ物件と呼ぶこのような物件は、誰も引き受けずに何も知らない新人に担当が回され、そしてつぶされて行きます。
　以前も同じことを書きましたが、管理会社がマンションの棟数、戸数を競い合うのは意味がなく、よい管理会社とはマンションに合わせて上質で効率の良い管理ができることで、それが適正価格となり顧客の満足につながると思っています。　

　胡の文字には、遠くシルクロードに思いをはせてしまいます。
　もらった後がちょっと扱いに困る胡蝶蘭というエキゾチックな花がありますが、現代人は胡蝶といえば「胡蝶しのぶ」と「胡蝶カナエ」を連想するようです。鬼滅の刃の登場人物らしいですが、私には解説できません。

　話は脱線しますが、よく知られている「ペルシャの市場にて」という曲が、私の中学校の昼休み時間にいつも流されていました。
　短い曲ですが、ラクダの商隊の到着と出発の場面に物乞いの歌声が２回出てきます。そのメロディーに合わせて「電信柱が屁をこいた。」と男子はお弁当を食べながら大きな声で歌っていたことを思い出しました。全員アホですね。（大笑）
　昔の田舎の中学生の風景でした。
松尾

　昔々のこと、英仏海峡をフェリーで渡り、小さな港町に上陸したのがが私の初フランスでした。
　当時のイギリスメシに辟易していた私は、無性に本場のフランスパンを食べたくなり、その町のパン屋へ入り、もう売れ残りの時間かなと思いながらもカウンター越しにバケットを指さしました。店の人は折り紙ぐらいの小さな紙にバケットの中央だけを包み、笑顔と一緒に私へ手渡してくれました。　

　毎度毎度の「袋はお持ちでしょうか？」では、袋はもらわないものの、私は100均でレジ袋のようなゴミ袋を買ってレジ袋としても使っている悪者です。（555）・・・タイ風の（笑）や（www）です。5の発音がハなのでハハハです。SNS上でよく使われています。

　100年マンションは響きのいい言葉です。
　その頃は自分はいないけれど、次の世代がきっとうまくやってくれるだろうと勝手に幻想を抱いている人が多いのですが、今の世代がしっかり準備を始めていないと、次の世代には厄介な負の遺産となるかもしれません。

　では、マンションを建替えしてはどうかという話も、建替えの増床利益や商業ビルへと勝算が見込める立地でなければデベの手も上がらず、資金力の乏しい組合単独では難航するのが見えています。
　建物を解体して敷地を売却精算したいと思っても、敷地が一等地でなければ、解体費用が土地代を上回り、住まいもなくなり借金が残るだけの可能性もあるのです。

　挿絵に使用したポスターは、友人から紹介されたものです。スペイン風邪の予防のポスターだそうです。一生懸命さが伝わりますね。
　先ほど香港の周庭さん（Agnes Chow Ting）の代理人から、本人が書いた「気を付けてください！アグネス」というメッセージが届きました。あなたこそ囚われの身で、体に気を付けて下さいと言いたいです。
松尾

　「地元の人たちへも顔を売っておいた方がいいよ」と理事長に依頼され、Aマンションの管理員のBさんが町会の会合に出ることになりました。
　理事長は忙しくて出られないのか、出たくないのか、毎月の会合や催事に費やす時間と労力は人によっては確かにヘビーです。
　管理員のBさんは隣の市から通勤しています。本来はその町内会に住んでいる人が対象なので、理事長は管理会社を通さずに直接管理員に無理を頼み込んだようです。一種のパワハラですね。（笑）
　後で理事長から聞いた話では、町会活動の毎月の参加について他の役員に依頼したところ、全員から「無理です。」と断られたようです。（泣笑）

　新型コロナウィルス感染の心配もなかった2019年のこと、町内会での立場はAマンション代表である管理員のBさんは、町内会が催す盆踊りの櫓組み作業を手伝うことになりました。これで終わりではなく、盆踊りが終わった時にも呼び出され少人数で、櫓の解体作業を蚊に刺され泥まみれになり終了、解放されました。
　管理員のBさんは、町会の会合の中では発言せずにいたのですが、Aマンションの管理員であることを明かした後は、明らかに「下層民」の扱いを受けたことを感じたと言います。盆踊りが終わった後の汚れ仕事を回され、皆が打上げ会の時間には、解体した櫓の材木を町はずれの倉庫に納める作業を夜遅くまでヤラサレルはめになりました。
　いつも協力的でないAマンションだからということもあるでしょうが、Bさんはもうこりごり、元々運動不足解消のため管理員をしているので力仕事は平気ですが、上から目線で、段取りの悪い指示をする町会の役員たちを相手にするのに嫌気がさしたので、次は断るとのことでした。

　すべての町会とは言いませんが、町会は区や会員が支払う町会費等からそれなりの予算を受けての活動の中、おきまりのような催事を人をタダで労働させて行うのではなく、それ相当の対価を払わないと、あてにしていた人から当日キャンセルや途中抜けをされたり、責任感のない仕事をされたりしてしまいます。また、リーダーシップをとる人がいないと各自の目的意識があいまいで指示待ちが多く、緊張感も達成感も期待できません。
　今年は幸いと言えませんが、町会の会合も色々な催しも新型コロナウィルス感染防止のため中止でした。

　この機会に町内会役員だけが自己満足するような催事が必要なのか、打上げの会だけに「出席」する高齢役員が非常時でも何か役に立つのか、町内会の本来の仕事は何をするべきかを考えて欲しいですね。

　「～気を付けて」つながりで「赤ずきん」のイラストを並べてみました。
　挿絵の変化も見られますが、内容も最初の頃はみんな食われたり殺されたりの教訓めいた内容でしたが、狼だけ懲らしめるに変化、日本の童話では狼がもう悪いことをしませんと反省（笑）して終わります。
松尾

　都内Aマンションのエントランス、ドアの引手を握ったところ違和感というか痛みを感じました。
　公共性のある場所では、握りやすい丸パイプ等の握りバーが一般的ですが、Aマンションのものは特注のようで、バーが細く断面は正方形で角の面取りが少なく、バー上下の切り口は鋭角に尖っていました。
　バーの下端が幼児の顔や頭の高さなので、風の強い日はドアごとあおられて、角に強く当たれば骨まで突き刺さることもあるかもしれません。
　ここはデザイナーズマンションといって売り出されました。
　販売会社にとって良いデザインのマンションとは、他より高く売れることだけで、他との差別化という言葉を自分勝手に解釈しているようです。
　このドア引手のように、わざわざ「デザインしたんだぞ」と言いたいがために安全性を軽視した幼稚なデザインをされては、ウン千万を払う購入者はたまったものではありません。

　スペインの教会の彫刻を神への一途な想いで修復したものの、技術が伴わなかったため残念な結果になったというニュースがありましたが、想いだけでは稚拙美にはなれなかったようです。以前の似たケースが次の２点、各左がオリジナルです。ちょっと笑えます。

　敵を殺してなんぼの時代のことを、現代の基準で謝罪と賠償を語ること自体かみ合うわけがありませんが、もしこの像を一流作家が手掛けていたら、世界中の人の心を動かし、日本人の受け止め方も少しだけ違っていたかもしれません。　
　この像は初期の単体からベンチになり、今は椅子が二つあり空けた一つは、未解決のまま亡くなった戦争犠牲者と痛みを分け合う場という理由を後付けしています。像の隣に座っての記念撮影は、観光地にある顔出し看板となんら変わらないレベルです。
　正義連は潤沢な資金をケチらずに、もし一流の彫刻家に依頼していれば、正義連ならぬ実はイカサマ連だったことも未だバレていないかもしれませんね。
松尾

　最近、マンションの専門家といわれる方が、コロナ禍での管理組合活動において三密を避ける方法の一つとして、オンライン総会・理事会と盛んにはしゃいでおられます。役員や管理会社のフロントは安全面でメリットがあるのですが、現場で人に接し、人が触ったモノやゴミに触る仕事の清掃・管理員について、感染予防のアイデアを出せる専門家は皆無です。
　オンラインの方法等は、すでに自然発生しているので、マンションの専門家が今更騒ぐことではありませんね。

　一般的なマンションで、管理員が３連休した時は、マンションのゴミ置場がどのような状態になっているか、居住者は分かっています。今、仕事を失った人を清掃・管理員に採用しても、社会が落ち着くと必ず転職されてしまうのは分かりきったことです。

　象徴主義／表現主義　エドヴァルド・ムンクの《叫び》は1893年に描かれ、1919年（56歳）に、スペイン風邪になった自分の姿と回復した自画像を描いています。
　見るからに体も心も少し病んでいるように見えるムンクは、実際は感染しておらず、パンデミックの中で自分の思い込みでなかったのかという説もあるようです。
松尾　

　都内、大きなAマンションの集合郵便受け、脇に置かれた不要チラシ入れには、さっき管理員が投函したばかりの「区報」が早くも捨てられています。翌朝数えたところ、40％以上が捨てられていました。
　目の前で捨てられるのは、割り切れない思いでしょうね、午前中に掘った穴を午後には埋める・・・まるで囚人労働のようです。（泣）

　紙代や印刷代、配る手間と捨てる手間、マンションでは区報等は掲示することで十分ですね、もちろん区のWEBでも対応ができています。
　また最近では、郵便受けに無理やり押し込まれている分厚いタウンページも多くはそのまま捨てられていました。
　タウンページは受付カウンターに一冊あれば間に合いそうですね、時々入っているポケットティッシュも、コロナ禍ではできるだけ触りたくないので可燃ゴミになっています。
　我々が向かうべき方向とは違うような、やっていることがチグハグな気がします。
　週一回の資源回収日、その昔に比べると新聞の量は激減しました。区民はそれぞれ別の形で毎日の必要な情報を得ているということです。

　管理組合活動の中で発生する膨大な書類はデータ化したくても、どの書類ならデータ保管してもよいのか、２０数年前の「書類保管に関する細則」があっても、今は適合しない書類が山ほどあります。

　総会で、すべての議案が全会一致で決議された出席票の原本を「永久保存」する必要が本当にあるのか、過去の工事の3社見積書のうち採用されなかった２社の見積書や会社概要等を保管している意味があるのか、交換する前の設備機器の「特に異常ありません。」と書かれた点検表の原本を見たい人がいるのか等、自分の一存では捨てられないまま時間だけが経過している場合が多いのではないのでしょうか？
　管理規約・使用細則はこれらの問題に限らず、時代により柔軟に変更や追加、または削除をしておかないと未来の我々の首を絞めてしまいそうです。
松尾　

　Aマンションでは、共用廊下の床に溜まった雨水が乾いた後に、カビのような黒い輪染みが残っていました。
　マンションの共用廊下や階段、バルコニーの床には、長尺塩ビシートと呼ばれる塩化ビニル樹脂系で表面をノンスリップに加工した仕上材がよく使われています。
　耐候性、耐久性が向上、現場加工が容易で比較的安価、施工も短期間で可能です。以前は安っぽさが気になりましたが、今は用途により様々なデザインが用意されている仕上材です。微妙な勾配にもなじみ良く、シートの溶接も貼り仕舞い（見切り）も難しくありません。
　特に種類の選択範囲の広さから、店舗等のデザイン性や施工スピードが強く求められる改装工事にも扱いやすい仕上材料です。廃材焼却時に発生するダイオキシンも焼却装置等の改良でほとんど問題がなくなりました。

　Aマンションでは、経年により床下地とシートの間に雨水などが浸入し、接着が剥がれてシートが縮んで波打ち、そこに雨水が溜まる乾燥するを繰り返す状態でした。
　問題は汚れだけでなく、高齢になるにつれ歩くときに足が上がらない傾向があるので、廊下のシートの波の膨らみにつまずいて転倒する危険性があります。
　また専有部分ドアの前のシートが波状になってしまうと、ある日、外に出ようとドアを押したらシートが邪魔をしてドアが開かない・・・少なくともドア（底裏）と床シートがズリズリ擦れることは考えられますので、居住者には大きなストレスになります。

　主題のある絵画の中で、白黒の大理石の床が強調されているこの作品は、モノが多い割には静謐な空気を感じます。
　　この絵の床が板張りであったりすると、静謐感も清涼感もなくなりボケた印象になっていたでしょう。

　フェルメールは左側から光が入る同じ構図を数点残していますが、輸入品であろう大理石貼りの床やペルシャ絨毯が配され、柔らかな光が入る部屋で音楽教育を受けられる環境、まだピアノのなかった時代（関ケ原の戦いの頃）にヴァージナル（小型チェンバロ）を所有しているオランダの裕福な家庭であったと想像できます。チェロのような形の弦楽器もみえてますね。

　当時は真正面を向いた肖像画が当たり前の時代に、頭を45度、目を45度振り向いた構成は斬新です。瞬間の表情、少し開いていても清らな口元と、澄み切った目に寂しさを感じます。
　少女が頭にターバンを巻く風習は、どこの国の衣装なのか分かりません。
　実在しないだろう大粒すぎる真珠（錫という説もありますが重すぎます。）、高価なラピスラズリ（瑠璃）を配合した絵具のターバンの青色、またその青を強調にするための補色の黄色の配色など、トロニー（モデルがない）であることが解ります。
　耳飾りの大粒の真珠は、不幸にも未来を絶たれた少女へ、せめてものフェルメールからのプレゼントかもしれないですね。
　謎を多く残したまま後世に伝えたい作品です。
松尾

　2016年に逝去されたタイ王国のプミポン・アドゥンヤデート王の命日である10月13日、「聖なる日、偉大な王」と、タイから送られてくるメッセージにはどれにもトップ表示されていました。

　これに対して「広く庶民層への教育」が目的だった難関のタマサート大学があります。

　バンコクは通称で、本当は長い名前です。その一部を訳すと「戦争のない平和で、九宝のように美しい偉大な天使の都」という意味になります。
　戦争のない天使の都に、これらの絵のようなことが起こらないことを願うばかりです。
松尾
　

　この日曜日（10/11）、武蔵小山にあるAマンションの定時総会にアドバイザーの立場で参加させていただきました。
　マンション内の集会室では狭く、新型コロナウィルス感染防止上、三密になるのでダメということで、新築の駅前タワーマンションのモールの多目的室を借りることができましたが、そこでも通常定員の半分までと人数制限があり、間隔を空けて着席し、換気を保ちながらの開催でした。
　
　終了後、この新築タワーマンションのモール内２Fと３Fの植栽を見学したところ、まずムクゲ、ヤマボウシ、ソヨゴの若木が植えられ、この３種は半日影でも育つという共通点があります。和風が似合う雌ソヨゴは育つと赤い実を付けます。
　他に実のなるオリーブ、ザクロ、亜熱帯産のフェイジョアの３種を見つけました。フェイジョアの実は食べたことはありませんが美味しいらしいですよ、残念ながら直植えで陽当たりが良いならともかく、実を付けるまでの管理は難しいと思います。
　そして、まだ移植してから間もない弱っている木の幹や枝にグルグルとLEDライトのコードが巻き付けられストレスを与えているのが気になりました。

　この絵はダ・ヴィンチの初期作品（受胎告知）ですが背景には、まるで剪定したばかりのような真っすぐで左右対称の樹木が描かれています。

　自然の厳しさを象徴する樹形を見慣れている日本人はこの背景の樹木は不自然だと思ってしまいます。

　最近の管理組合からの相談にフロントの対応力の問題がありました。
　マンションの窓口担当であるフロントは管理業務主任者という国家資格が必要な職種で、管理全般に精通し、総会や理事会の準備、進行などを担うのも仕事の範囲に入ります。（組合により違いがあります。）
　フロントにはマンションにトラブルが発生した時の現場対応や、計画工事の調査などの現地作業もあります。　

　二流商社やブローカーのように、業者を動かすだけで仕事をした気分になっている一部の大手管理会社のフロントは、組合員に対しても自分が元請けである立場を忘れていることがあります。
　組合から指摘されると「指示したのに業者がやってなかったんです。すぐやらせます。」とか「管理員が業者に伝え忘れたようです。」など、自分は悪くないような言葉が出てしまっています。
　このような悪い習慣から抜けられないのなら、管理組合は大手の管理会社へ委託する意味はありません。
　それでもどうしても大手のブランドが好きなら別ですが。（笑）

　机上で迷ってるなら現場に立ってみること。これはどの業界でも共通している言葉と思います。
　フロントは現場に通い、誰よりも現場をよく知っている立場にならないと、組合へ良いアイデア提供はできないはずです。
松尾

　「置き配でお願いします。」とか「宅配ボックスに入れてください。」と、Ａマンションのエントランスのインターフォン越しに高いトーンの声が聞こえてきます。
　在宅していても宅配物を対面で受け取らない人が多い上に、コロナ禍の影響で宅配サービスの需要が高まり、宅配ボックスの利用も増えています。
　困るのは郵便受けにもドアにも表札を出していない人がいるので、受け取り名を確認ができずトラブルになることもあるようです。
　この人たちは戸建てに住んでも表札は出さないのでしょうか？
　今やお歳暮お中元が過去の風習となる中で、違うスタイルの様々な宅配サービスが定着しています。
　小さいものや一人前の出前など、申し訳なくて配達を頼めないオジサン世代には理解が難しいところがあります。

　すぐに満杯になってしまう宅配ボックスの数では居住者にストレスを与えるだけです。マンション共用部分でよく使うものはノンストレスであるべきです。
　マンションの設計者は、脳にこびりついた骨董品のような設計資料（データ）を信奉するのではなく、変化する時代の新しい情報を取り入れ、そこに居住する人とその未来のことを考えて計画してもらいたいですね。

　この絵はボストン美術館が所蔵するゴッホの作品、町の雄弁な思想家でゴッホの理解者であるルーランの肖像画です。postman（郵便配達員）になっていますが、小さなアルルの駅で郵便取扱いの仕事をしていたようです。
　首と上半身の軸を少しずらしカクカクした輪郭線はルーランの性格を表しているのでしょう。曲げていない指は職業柄、慢性の腱鞘炎と想像します。椅子のアームが片方しかなく背もたれのカーブがどうやってつながるのか不思議な絵です。
松尾

　「アートアクアリウム美術館（生命の美を感じる、神秘的なアートの世界）」という暗い部屋で金魚を入れた水槽に色付きライトアップをしただけの「アート」を観ました。
　アクアリウムアーティストなる人物は自称「生態（金魚）を知り尽くしている。」らしいのですが、魚類に詳しい来館者から魚の病気、健康状態や管理の不備について指摘があり、これに見苦しいほどの言い訳をしています。この怪しいイベント屋さんのために文化庁は1600万円の支援をしています。

　江戸情緒なのに京の光琳模様を使うなどデタラメで、演出が一昔前の外国人向けの土産物屋のようです。
　友人が外国からの客人をイルカショーに連れて行ったら、abuse show（虐待ショー）と言われちゃったよと話してましたが、金魚の虐待ショーで「江戸情緒のおもてなし」など世界では全く通用しない時代になっていることを文化庁は理解しているのでしょうか？
　また地方では、あいちトリエンナーレのように偏向な部分を得意げに掲げて「地方の焦り」をさらしてしまうのではなく、まず世界標準に近づきましょう。

　この絵の色彩は、正攻法で金魚の赤を補色の緑で囲んで強調しています。赤の同系色の薄ピンクを周りに配置し、濃い緑でさらに赤が際立つようにしています。凡人なら、もうこれ以上の色は使えないところですが、右上から中央、左下へ斜めに人工的で明るいターコイズブルーを配したことが、マティスを色の魔術師と呼ばせる所以です。
松尾

　義母と同居することになったAさんは、少し広めで手ごろな中古マンションを見つけ購入しました。
　建設、販売した大手グループの関連社員が多くを所有、または社宅で居住している中規模のマンションです。管理会社の名前の頭にもグループ名がついています。

　マンション販売当時の売れ残りをグループ各社に販売協力（押付ノルマ）があり、グループ特典割引や住宅購入補助金を受け、販売価格より割安で購入したようです。

　

　以前、元地権者のファミリーが多く居住している等価交換のマンションでは、他の区分所有者を間借り人のような扱いをすることもありました。区分所有権を理解していてもオーナー気分が抜けないのですね。

　このシュールな絵を残したヴィクトールブラウナーは昔、片目がつぶれた気色の悪い自画像を描いています。その後、事故で自身の片目を失ってしまったのですが。昔描いた絵が予言していたかのようです。作品よりもそのことで有名だったりします。テクニックを持っている画家よりも、ストレートに普段は使わない心のどこかに届く絵だと思います。
松尾

　平和の象徴が２羽、Aマンションの屋上に仲良く並んでいます。遠くから見ていると、機械室の換気扇のウェザーカバーの中に入り込んだのは間違いないのに、換気扇の部屋側からは姿が見えません。

　カバーの中に侵入できないようにネットで塞ぎ、巣を掃除してヒナは専門業者が引き取り、ハト忌避剤をあちこちに設置して終了しました。
　夏の終わりの汗かきオジサンの体験でした。　

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　不動産業界でマンションの専門家と呼ばれている先生がテレビでマンション管理について話していました。
　話は平凡な内容でしたが、司会者の自主管理とはどういうものですか？との質問に対してこの先生が答えたのは、「メリットは管理費が安く住民同士に共助精神、連帯意識が強い。デメリットは、清掃やゴミ捨て当番が回ってくる。休みの日には住民同士で植木の世話やペンキ塗りをしなくてはならない。
　そのため不動産としての資産価値は低く、購入はお薦めできない。」・・・？
　これはいつ頃の日本の話でしょうか？戦前の隣組？

　違うところは、理事会がビジョンを持ち、無駄を省いているところです。その分、修繕積立金は一定以上確保できています。
　このような古い固定観念を持つ先生をマンションの専門家として登場させているメディアが不勉強ですね、自主管理を自治会や町内会と勘違いされてるのでしょうか？
　残念なことにマンション管理士という制度、職業があることの紹介もありませんでした。

　このイラストは、67年前に描かれています。どこにでもいるような紳士が浮遊（あるいは落下か上昇）しています。固定観念を軽々と飛び越えているところが素敵です。見る人をシュールレアリスムの世界に最もたやすく連れていける画家と思っています。
松尾

　Aマンションは屋上（共用部分）の一画に携帯電話のアンテナ基地局を設置するため、通信事業社と賃貸借契約を結び、賃料収入を得ています。
　ある日、管理組合理事長宛てに課税対象（不動産貸付業等の収益事業等）に関わる調査書が税務署から送られてきました。

建物の区分所有等に関する法律【区分所有法】
（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

　Aマンションの管理規約はこの条文通りに記載されていますので、収入は各区分所有者へ分配しています。そのため課税対象は管理組合ではなく区分所有者一人一人であるとの見解です。もともと管理組合が所有する共用部分や敷地はありません。国税、地方税の過去５年間の税金と遅延金ですが、区分所有者が納税する場合は、持ち分比で分配すると戸当たり年間２０万円を超えないため、給与や年金収入だけの区分所有者は納税の対象者になりません。　

[参考]　マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について（照会）　https://www.nta.go.jp/law/bunshokaito/hojin/120117/besshi.htm#a02

　Aマンションが管理組合（法人税法上、人格のない社団）として納税する場合は、先に管理規約の変更が必要になります。しかしその影響を考えると区分所有者の理解を得るのは難しいと予想できます。

　管理組合に対しての情報は一方に偏らず、他の組合例や判例等を示し、法人税法上の問題点等も伝えないとマンション管理士の存在意義はありませんね。

　当時の絵具は、混色するだけでも化学反応等で色が鈍化することがありますが、彼の絵が今も鮮やかさを保っているのは、混色に気を使った上に神経質なほど筆を管理していたと想像できます。遠景も緻密に描いていますが、性格は几帳面で正直、少し頑固というところでしょうか。
　絵にはジャングルや動物がよく登場していますが、彼は一度も南国へ行ったことがありません。
　パリの熱帯植物園の中でイメージを膨らませ、世界中の動物を連れてきてくれるルソーの世界です。
松尾

　Aマンションは犬猫等ペットの飼育が禁止されています。
　最近入居した家族が犬を飼っているのが判明しました。仲介した不動産屋は「いまどきペット禁止なんてしたら、商売なんないっすよ。」と自分勝手な主張をしていたそうです。
　物件の重要事項調査報告書には「犬猫等ペット飼育不可」と明記されているにも関わらず無視したことになります。悪質な不動産業者は、売買の残金が回収できれば、その後にトラブルになろうが全くどうでもよく、札束を数えているだけです。

　子犬ならこれから７年以上も生きるでしょうし、犬種、雌雄、年齢等を管理組合が管理していなければ、途中で犬種が変わっても誰もわかりません。堂々といつまでも飼育を続けられることになります。
　
　違反者から「迷惑料」を徴収すれば許可されたと都合よく解釈され、他の居住者も「なんだか協力金のようなもの」を払えば飼えるみたいと勘違いされてしまいます。不動産業者は、ペットは条件付き飼育可という物件データを入れてしまいます。
　子供に「なんで飼っちやダメなの」と質問されたら説明が難しいですね。
　なし崩しで「飼ったもの勝ち」の状態では、ペットに限らず他のルールも必ず緩々（ユルユル）になります。ルールが守られてないマンションは評価が下がり、資産価値を落としてしまいます。

　違反者は「ペット飼育禁止」だから購入したという多くの区分所有者の財産権を侵害していることの自覚はあるのでしょうか、ルールを守っている居住者にストレスを感じさせているだけでも犯罪行為です。

　オオカミやリカオン等のイヌ科の動物は、群れをなして縄張りの中を獲物を探して走り回っています。
　マンション内に閉じ込められている犬は本能を狂わされ、「愛犬家」という名のもと、自己満足や手軽に征服欲を満たす道具にされ犬の権利を奪っているのではないでしょうか。
松尾

　

　先が見えない新型コロナ型ウィルス感染防止の努力は、まだまだ続けなければならない状況ですね。マンションの受付カウンターに消毒液を設置していることも多いと思いますが、「感染防止設備」が自然発生した２つの例を紹介します。

　Bマンションでは、「ペットの脚洗い場」の貯湯槽の使い勝手が悪く、放置されていましたが、水だけが出るようにして、キレイキレイ（ハンドソープ）を置いただけで「人間の手洗い場」として復活しました。
　あったらいいモノが、少しの後押しで自然に「公認」された例でした。

　マンションのエントランス付近には散水栓や排水口がありますので、手洗い場を設けたらいかがでしょうか？種類によりますが消毒液は除菌はできてもしっかり石鹸で洗い流すことに比べ、コロナウィルスに対しては不十分と言われています。マンション内にウィルスを持ち込まれることを考えると、手洗い場は安くて効果のある設備だと思います。

　初夏、Aマンション入り口の両脇に植えられた桜の古木を見上げ、木漏れ日を浴びると空気が澄んでるような気がしてきます。
　道路側の桜は枝葉が電線に触れないように強く剪定、建物側の桜は葉っぱが窓を塞いで暗くならないよう大胆に剪定しているので、枝が片方に流れていて、枝振りは一九分けのオジサンの頭（「海原はるか・かなた」のはるかの頭）のようになっています。（笑）

　Aマンションに限らず、大きくなる樹木が敷地や建物のギリギリに植えられている場合が多く、枝葉は敷地外にはみ出ています。将来を考えてスペースに余裕をみて造園を計画しても、販売側の都合で変更、施工期間も押されてしまうのが常です。設計者のコダワリ（○○の一つ覚え）で希少な樹木を指定され保証させられるのも迷惑な話ですね。

　Aマンションの桜の大木は、そのバランスの悪い形が負担大なのか、台風でもないのに突然大きな枝が折れて住民を驚かせました。造園管理をしている会社は、花が咲く量は今後少なくなり虫害も慢性化、弱っているので回復は難しく、桜を切って違う樹種に植え替えすることを勧めています。

　Aマンション道路に面して設置されているパットマウント（地上用の変圧器）扉全面にスプレーで落書きをされてしまいました。英文字らしいのですが読めません。建造物損壊罪にあたります。朝になって気づいたので夜間に行われたのでしょう。
　犯人は、自分は本当はすごいんだぞという歪んだ自己顕示欲と征服欲を満たし、犯罪を背負ってるスリルが快感なのでしょうか？
　落書きをする人の心理は様々ですが、人のいない夜間に行動するところが大物ではないことを証明しています。暴走族が一人では行動できないのも共通していますね。

　落書きを放置したままだと「ウチは管理ができてないマンションですよ」と世間に示しているようなものなので、早急に塗装工事が入り見事ピカピカの新品のようになりました。保険が下りるようです。（施設賠償・汚損破損）

　バンクシー自身も、形に残っている作品はただの落書きと認めていることでしょう。今回、地下鉄車内に描かれたのは「If you don’t mask – you don’t get.　マスクをせよ、さらば与えられん」という題であることから、そもそも作品を消さなかった場合は見学する人で車内が密になってしまうので、それは彼が最も望んでいないことだと思います。後日、ウエブで公開されました。https://www.instagram.com/p/CCn800cFIbe/
　バンクシーは犯罪者であっても鼠小僧のようなところがあり愛される存在ですが、世界レベルでは認知されているとは言えません。
　バンクシー作品の価格だけで評価し、清掃員を無知であるように扱う各社の報道記者の薄っぺらさを感じます。
松尾

　「お隣はまた新しい管理員になったよ」と知人は話してくれました。知人の住むマンションの隣には、中堅どころの管理会社が受託する６０戸のXマンションがあります。そこの居住者の二人が、あの手この手で管理員に嫌がらせを繰り返し、あげくに管理員が気に食わないから解約するぞと管理会社へ脅しをかけてくるのがパターンとのことでした。すでに何人も交代しています。理事会は関わりたくないようで知らん顔をしています。

　先日、Xマンションは管理員だけでなく管理会社も変更になっていました。最近の傾向にありますが、管理会社の方から契約解除の判断をしたようです。
　管理会社は、管理員を新しく採用するには募集広告、面接、研修、採用に至るまで多額の経費がかかります。物件を担当するフロントも無理な要求に24時間追い回され、文句ばかり聞かされては仕事にやりがいは生まれてきません。管理員をなだめるのも大変だったと思います。自然、物件への足も遠のいてしまいます。

　管理会社もこれまでのように受託物件数や売上金額を競うのではなく、上質な物件を管理継続できていることが良い管理会社のランク付けになると思います。
　実はXマンションが大規模修繕を実施した頃に現場監督と話しをしたことがあり、工事の説明をして承認を受けているのに気に食わないという理由で何度もやり直しさせられたようです。２度とやりたくないと言ってました。何やら想像できますね。
　管理会社や工事会社に嫌われると、ウワサは末端から漏れるもので、ただの評判だけでなくマンションの価値を大きく落としてしまいます。その二人（女性）は他の居住者にとって迷惑な話ですね。
松尾

　西部劇の決闘シーンのバックに主題歌が流れ、タンブルウィードと呼ばれる枯草等が丸くなって風でコロコロ転がっていくお決まりの場面がありますね。
　Aマンション共用廊下をコロコロ転がっているのは、ペット（犬）の抜け毛の塊です。休み明け、階段室の吹き溜まりには、たくさんの塊が集まっています。
　風向きによっては一か所のバルコニーに毛が重なり積もることもあり、その部屋の居住者（犬を飼っていない）から理事会へ強いクレームがありました。
　犬の換毛期は春秋の年２回あり、いつも手入れをしているワンコでも驚くほどの量が生え替わります。
　飼い主たちに注意すると、自分の飼っている犬（ウチの子）はちゃんと管理しているので、毛が舞う原因はヨソの子だと主張して譲りません。これは他のマンションでも同じ結果になるので、マンション共通のような気がします。（笑）

　

　マンションのペット問題は、社会や時代の変化の要素も加わり複雑化しています。マンションではアレルギーやトラウマを持つ弱者を優先し守るのが第一ですが、文字で記したルール「ペット飼育細則」または「犬猫等のペット飼育の禁止」だけではコントロールできない状況になりつつあると思います。
　犬猫だけの問題だけでなく、人より長生きする可能性のある生き物（亀やオウム等）の管理組合としてその情報をどのように扱うのか等も課題になります。
松尾

　A マンションからオンライン理事会の招待を受けアドバイザーの立場で参加しました。
　これまでは、リモートワーク等を外から見ていて、顔を映す必要があるのかなと感じていましたが、実際にはパソコン、スマホ、タブレット等のモニターを通して出席者等の表情や声を確認でき、議案の微妙なニュアンスも顔を見て話せるので、通常の理事会と大きな違いはありませんでした。
　自宅からとはいえ適度な緊張感もありますが、今後新型コロナウィルス感染リスクが弱まったとしても、現地（マンション集会室）までの往復と交通費、時間も経費も有効に使えメリットが大きいと実感しました。外部に住んでいる役員も出席しやすくなり、議案によりますが、アフターコロナでも定着するのではないでしょうか。
　その日の理事会議案の一つ、取引会社からの毎月の請求書を郵送ではなく、メールに添付する形に変更させてほしいとの依頼の可否についてでした。

　たとえ規模の小さいマンションであっても、管理室や集会室にインターネットの環境があれば、電子書類の受領や、インターネット環境を持たない役員でもオンライン理事会等に参加が可能になりますね。電子化への過渡期では、主導する役員ばかりに負担が大きい現状もあります。数十年間分の管理組合の書庫に眠っている紙の資料をこれ以上増やすことは避けたいですね。

　オンライン理事会を中華風にすると「在線（遠程）董事會」のような・・・国が推奨する標準管理規約での表現は、メール送付等を「電磁的方法」、紙面上の記録に代わるものを「電磁的記録」としています。　
　オンライン（リモート）理事会や総会を標準管理規約に追加して記載する場合は、無理になじみのない漢字を使うことなくカタカナを使って欲しいものです。
松尾

　日本のマンションの外壁はタイル貼りが多いですね、小口平タイルはレンガの木口寸法が基準、二丁掛タイルはレンガの木端寸法（木口の倍）が基になっています。シリーズマンション最盛期から、これらのサイズのタイル貼りが採用され、シリーズを展開する各社の標準仕様になっていました。初期のマンションではコンクリート打放の外壁に現場で小叩きの市松模様を入れたり、スタッコを盛るのが流行りましたね。
　外装タイル貼りの第一の目的は建物を保護することです。コンクリートの中性化や鉄筋の爆裂のことは別の資料を探していただくとして、外壁タイル貼りの他の目的の一つは、

　実際には、石材やレンガを主な構造として積上げるだけの工法は、地震国である日本では発達する余地がありませんでした。
　外壁にタイルを貼ったマンションの修繕工事では、一般的な築年データや手の届く範囲の現地調査の上で劣化状況（貼替枚数や補修面積）の予測値は出せても、変動が大きいのが欠点です。外壁塗装では、劣化度合いに左右されず全体を塗装する場合が多いので、費用の変動が少なく、また塗装の色が選べる幅が広いので、時代に合わせたイメージチェンジができるのが大きなメリットです。

　塗料の品質が大きく進歩した塗装仕上げを見直してみてはいかがでしょうか、例えば、昭和の香りが強いマンションの薄暗く重いタイル貼りのエントランスでは、部分的にでもタイルの貼り替えのために、似たようなタイルを探す苦労の割に効果は少ないと思います。それよりも壁面タイルを全部塗装に変更して、大きなイメージチェンジを計画してみてください。
　塗装仕上げの中にアクセントやボーダーに竣工時に貼っていたタイルを少し取り入れてもいいのではないでしょうか。明るく広い空間に生まれ変わります。
松尾

　民放の人気ドラマで、社内抗争に敗れた男が作業着姿でゴミ最終処分場らしき場所に立ち「俺はこんなところで働くような男じゃないのだっ！」と叫んでいました。
　落ちぶれた負け組感を演出したかったのでしょうが、「こんなところ」にいる職員（地方公務員）への転職は簡単ではないと思うのですが。（笑）
　また、最終処分場は民間委託の仕事が多いのですが、大型特殊自動車の免許ぐらいは持っていないと民間でも採用は望めません。
　別のドラマでも、ある年配女性が「いざとなったら掃除人夫でもなんでもやる覚悟はあるわよ」とのセリフがありましたが、実際の求人では最低賃金が上がり続けていることもあり、即戦力で経験者を優遇するため、いざとなってしまってからの高齢者の採用は難しいんでしょうね。

　ウチのマンションでは、たとえ一日だけでもゴミ収集に来れない日があれば、ゴミ置き場はパンクします。
　パリで清掃員のストライキがあった時、あっという間に街にゴミが溢れたというニュースがありました。日本で真夏にストがあればハエやネズミが大繁殖、悪臭が漂いオモテナシどころではなくなりますね。
　コロナ禍の終息が見えない今、ゴミ収集車で走っているエッセンシャルワーカーと呼ばれる職員に感謝します。
松尾

　

　Aマンション役員のBさんは、来期は長期修繕計画の中で各扉等の鉄部塗装工事が予定されているので、総会で予算承認を受けるため管理会社に見積（３社）を依頼しました。
　前回の鉄部塗装は５年前の大規模修繕工事でした。現場を確認すると風雨を直接受ける場所の鉄部に若干の白亜化（チョーキング）と扉下端に点錆がみられましたが、開放廊下でない場所の鉄部は目視上、ほとんど劣化が見られません。表面劣化は砂塵等が直接塗装表面にぶつかるキズ等の他、紫外線や乾湿温度変化、様々な化学物質を含んだ塵埃が鉄部表面に蓄積したものとCO２との化学変化等があります。
　Aマンションは鉄部を日常的によく清拭されていたため、清掃管理が建物全体の劣化防止に効果的ということがよくわかる例になります。経験上、掃除（同時に換気）の行き届いているマンションは建物の劣化度合いが低いと感じます。空き家がすぐに劣化してしまうのを考えればわかりますね。

　長期修繕計画を決議したからといって、その通りに実行する必要はなく、一般的な計画の目安、資金計画の参考程度と考えた方がいいでしょう。管理会社や各分野の工事業者は商売のため当然のように施工を勧めてきます。
　本当に来期施工する必要がある工事なのか、あるいはAマンションのように鉄部のすべてを塗り直す必要があるのか、そもそも（消防用設備のボックス等）鉄部を違う材質にする選択肢がないのか、まずそこから調査し計画をしないと修繕積立金がいくら潤沢であっても、いずれ収支は破綻（または各戸負担金の値上）します。「管理会社に任せてあります。」とか「施工会社やコンサルタントがこう言ってたから。」の理由で毎度お決まりの工事をやっていては他の組合員に説明がつかなくなります。
　長期修繕計画は現在を基準にして予測値を算出したものであり、将来の生活環境の変化や、その求められる水準に合った仕様ではありません。例えば、セキュリティーやインターホンシステム関連、宅配ロッカーシステム、造園土木計画、IT化への設備対応関連等が予備費等で計画されているのかを確認しておかなければ大きな金額変更が必要になってきます。
松尾

　知人のAさんは繊維業界一筋で定年退職され、体が動くうちに異業種を経験したいと、マンション管理員の職に就かれました。
　仕事内容に問題はありませんが、服飾も扱っていたAさんにとっては、管理会社が支給したユニフォーム（制服）のセンスの悪さに驚かれたようです。しかも作業用にしては生地の品質が疑問で、デザインはどこかの国の革命の服を連想するものでした。

　別の管理会社では、管理員がどこにいるかよく目立つという発想から、制服の上着を鮮やかな黄色に変えたところ、居住者から「ヒヨコが歩いてるみたい。」、「大きな保育園児か？」等と不評でした。
　一方的な考えで「異物」を持ち込むと、マンションによっては、その建物の雰囲気と全くマッチしない場合があります。本部機能がある組織は押し付けではなく、調和を十分に考えてないと現場には受け入れられませんね。

　今はユニフォーム（制服）というより、その文化的な思考を含めた衣装という扱いでコスチュームと呼ばれるようです。
　管理業界が企画会議にデザイナーを入れる時代は望めませんが、管理会社のオジサンのセンスで一律に決めるのではなく、目的のマンションの建つ街の個性、居住者が意識するグレード、管理員の個性等を考えあわせたコスチュームを考える時代です。
松尾

　ウィルスクラスター感染の典型となったクルーズ船で思い出したことがあります。
　教育関係の仕事に長年携わった役人で、定年後に天下った先では特に仕事はなく、そこで自分史を書き上げて退職し、夫婦でクルーズ船に乗り世界一周をして帰国したという管理組合の役員がいました。

　夫婦はクルーズ船内で毎日交換されるシャンプーリンスと石鹸のセットをたくさん持ち帰り「うちじゃあ使わないから」ということで管理室へ持参された。世界一周旅行のお土産をありがたく頂戴したものの、管理員は「うちでも使わないよ」という心境だったろうと思います。
　
　ともかく、こういうタイプの人物（以下A理事）が管理組合の役員に加わったので、管理会社のフロントや管理員は苦労したようです。
　管理員はA理事の「清掃チェック」に付き合う羽目になりましたが、各階の廊下、階段、敷地外周の歩行がハードだったようで、これは自然消滅しました。　
　フロントには、総会に配付する資料の隅々まで「熱心」な質問があり、毎日の対応に膨大な時間を取られたようです。
　総会当日、理事会承認した内容について、組合員から質問を受ける立場であるA理事は、理事長や管理会社に対し、些末と思えることを上から目線で質問して総会を混乱させました。いつも昼前には終わる総会が午後へずれ込み、さらに時間が経過してA理事以外は理事長だけという状態になった時点で、途中退席者の委任を受けた議長（理事長）がすべて可決し終了しました。理事長は最後まで紳士的で、管理会社のフロントも粘り強く、総会議事録（案）もうまくまとめていました。
　このA理事のようなタイプの人物は、マンション内でも孤立してしまい、居心地はいいものではなくなると思うのですが、本人がそれを感じるかどうかが問題でしょうね。
　個人情報になるので開示できるのはここまでです。

　このマンションとの関りはマンション管理士としてではなく、ある工事計画の説明をするために参加した時の出来事です。総会後の打合せのため、最後まで見届けました。
松尾

　認知症の高齢者が京阪線の線路に入りこみ、電車を止めてしまった事故がありました。（4/25の報道）
　以前、あるマンションの管理員の奥さんから、主人は時々認知の症状が出るので退職するとの連絡をいただきました。新しい管理員と引継ぎも終わり2ヶ月ほど経った頃、その元管理員がひょっこりと「出勤」してきたのです。現管理員がよくできた人で、少しの会話の中で状況を察し、元管理員の心を傷つけないように引き取ってもらったことがありました。その後も何度か出勤され、奥さんが追っかけて来られた日もあったようです。
　管理会社は、簡単な雇用（労働）契約、や業務委託契約により管理員を現場に派遣しています。認知症に限らず、仕事に支障がある可能性がある持病、病歴を隠して契約するのは「健康状態」の詐称になります。雇用側が健康診断書と保証人２名とか、卒業証明書とか、第２次面接の日時等と色々要求しているうちに、他の管理会社に先に採用されてしまい、良い人材に逃げられてしまうことがあるため、短時間でも会話を通してその人の雰囲気、歩き方等を総合して判断し、面接だけで即決（内定）することもあります。また、現管理員が急な入院等で、すぐに働いて欲しいというケースが多いという理由もあり、健康状態を細かく聞き取りできてないのが現状だと思います。
　

　別のマンションの役員から、以前なら挨拶を普通にしていた方なのに、明らかに認知症状では？という一人暮らしの高齢者が数名居住されているという情報について、管理組合で何かできることはないのか、今話し合っています。それぞれの家庭の事情やプライバシーの問題もあると思いますが、万が一の対応、連絡、定期的な見守りは必要だと思います。さらに期日限定ではなく、持続することが重要になります。
松尾

　マンション管理組合との管理委託契約の中で、管理会社は管理規約で定めた時期までに通常（定時）総会が開催できるように準備しています。この新型コロナウィルス感染拡大防止の状況下、総会開催について3/27マンション管理センターのQ&A（以下にリンク先）

に総会の延期、議決権行使書及び委任状のみの総会、書面決議等の方法が示されています。

　総会延期の場合は、本来が通常の時期の総会で情報発信（収集）できる内容が時間経過により新鮮さを失います。例えば半年以上前に新年度が始まっていては予算承認等の意味も薄れます。総会議案書を先に配付しても、後の総会開催までの期間中に本人を含め環境、情勢の変化による影響があれば、議案書受取時とは判断基準も違ってきますね。

　議決権行使書と委任状だけで総会を開催する場合でも、役員間に感染意識のレベル差がある不安の中で、最低限の会話が必要になり、管理会社関係者の移動、接触も発生します。経験上、出席通知書を出さずに当日に出席して発言するのが好きな区分所有者もいます。

　書面決議は、①区分所有者（議決権者）の全員から今回の総会は「書面決議の方法をとる。」ことの承諾を受けてから、②議案の決議（規約で定められた通り）をする順番です。①で全員の承諾が条件になるため、１人でも反対や連絡が取れない区分所有者がいた場合は②も不成立になります。

　一般的なバルコニーの排水溝は柵（手すり壁・腰壁）の内側にありますので、専用使用権者が通常の使用に伴う保存行為（雨水等が流れるように排水溝の掃除等）を行うことが可能ですが、ルーフバルコニーでは、手すり柵の外側に排水溝があり、専用使用権者が柵の外に出て通常の管理を行うことが難しい（危険、出入不能等）場合でも、排水溝にゴミを詰まらせたことが原因で事故等が起きれば、その区分所有者が責任を負うことになります。
　管理会社との委託契約書の仕様書にルーフバルコニーの管理が含まれいても、目視ができない場所で、管理には専有部内と通らないとルーフバルコニーに出られない構造である場合では、在宅していただかないと点検清掃ができません。管理会社は事故があった場合にトラブルを避けるためには、直近の点検時に在宅要請にもかかわらず不在であった場合は責任を負わない旨の契約条項を含めることが必要だと思います。
　仕様にない場合や自主管理の場合等でも、事故発生の責任所在を明記してトラブルを避け、総会などで説明して理解していただくことが重要と思います。

　尚、標準管理規約に「屋上テラス」という記載もありますが、テラスはテラ（土、地球）の意味から１階の床部分（デッキやタイル等で仕上）を指すものだと思います。屋上は床をどう加工しても「屋上」です。
松尾

　多くの人が感染リスクを抱えて働く中、大学生からアルバイトが減った（コロナ禍）ので授業料が払えない旨の報道がありましたが、言い換えれば「時給が高くて、楽できて、きれいな仕事のアルバイトが減ったので･･･」と言っているように聞こえます。同じ年代の多くの人が職を失くし、スマホさえ持てず必死で生きていることを忘れないで欲しいと思います。ここ大田区では３Kと呼ばれる仕事はいつでも募集（今なら運送関係、小売り、流通倉庫等）しています。

　対策もできないままマンション管理員から感染者が出てしまうと、管理会社は管理組合との管理委託契約継続どころではなく会社の存亡に関わってきます。
松尾

　新築マンション入居後の「ご入居者様アンケート」で、明らかに入居後に本人が付けただろうと思えるキズ等に、欠陥品を買わされた等とクレームをつけ、代わりにマンションの駐車場を無料で使わせろ等と関係のないことを言ってくる人が必ずいます。
　この度のマスク騒動の中でもSNS上で、国が配布したマスクの中に虫が入ってたとか、カビの生えてるのを見つけたのを自慢していた人がいました。レストランで注文した料理を８割ほど食べてから虫が入ってたと強請りをするチンピラと似ています。何億枚のマスクの中には不良品もあるかもしれませんが、自分こそ正義で、相手を非難するだけの風潮は幼稚ですね。
　マンションのアフターサービスには予算を取っていますので、顧客対応さえ間違わなければ赤字になることは少ないですが、すでにパッケージしてしまったマスクを検品するのは非常に多くの人手が必要で、高価なマスクになりそうです。
松尾　

https://decouvrirlendroitdudecor.blogspot.com/

　分譲マンションの販売営業で多用するカタカナは、ハイソサエティー、ステータス、ハイグレード、セレブの仲間入り等、顧客をなんとなくそんな気にさせます。見栄っ張りの奥様などこれでイチコロの時もあります。マンションを買ったらほとんどの人が借金生活なのに大きな勘違いをさせるわけです。営業トークでも「ここはハイソな方々が暮らすマンションで美観を大事にしますから、バルコニーに布団は干せません。」等と洗脳されてしまい、入居後も本気でそう思っている人が多いのです。
　自然光が射しているのに反エコである布団乾燥機や洗濯物に乾燥機を使う理由はありますか？布団を干すことで、フカフカ感が復活、ダニやカビを抑え、健康管理の上でよい結果が報告されています。干した後はいい匂いがしますね。http://answe119.com/post-711/