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　高さ134m、地上41階、戸数389、分譲マンションでは東北一の高さです。
　山形県上山市宮脇字下川原658スカイタワー41、奥羽本線・山形新幹線「かみのやま温泉駅」徒歩30分、リゾートマンションではなく、70～110㎡のファミリー向けで、現在は750～1,250万円で流通しています。
　1999（平成11）年の竣工時は、２～４千万円で売り出されていました。だんご三兄弟が流行っていた頃です。
　築24年目の今年5月のデータです。
　21階73㎡の3LDK、約750万円（13万円／㎡）、賃貸：月7.5万円、管理組合法人、熊谷組、管理会社トウホクメンテナンス（本社仙台市）
　日本一安いタワマンといわれています。

　この辺では通勤や買い物には車を使います。鉄道を利用するときは駅前の駐車場に停めています。これは戸建てに住んでいても同じです。
　５月末現在、ここ上山市の人口は28,337人、11,225世帯、世帯平均2.52人にタワマン389世帯かけると、981人前後がこの一棟に暮らしている計算になります。
　市の人口の100人の内の3人半前後（3.46%）がタワマン暮らしなので何かすごい。
　参考に、大田区山王1～4丁目の人口20,343人（6/1現在）と比較すると世帯平均1.87人と少なくなります。
　タワマンのすぐ近くのコンビニ「セブン・イレブン」は、このタワマンの千人近い人口だけで、商圏の安定確保ができていますね。
　車で20分ほど走れば山形市の中心部に着きます。近くに大型ショッピングセンターがあり、高速道路も利用しやすい環境ですので、立地の上で日常生活に困ることはありません。車は必需品ですが、駐車場代は安いので家族人数分借りても負担にはなりません。

　ここは内陸の盆地、古い木造家屋では底冷えがして、暖房費の節約はできませんでした。タワマンに移った今では、真冬でも晴れた日は朝からぽかぽかです。夏は自然の風で実に涼しく、虫も入らず冷房はほとんどいらない生活になりました。

　都内のタワマンの異常な価格設定は、某国の富裕層から建つ前から予約があり、この基準が高騰原因の一つになっています。所有権のない某国の人民は、国の不安定要素を憂い、安全資産として日本の不動産を求めています。
　某国のブローカーや妨害する組織の介入により、不動産業界だけではこの価格高騰をコントロールできていません。

　首都圏マンションの高騰のあおりを受けているのは、住まいを探す若い夫婦でしょうね、相続や親の援助で相当な現金を持っている場合でない限り、一生涯を返済に縛られる生活になります。東京都港区のように土地代が極端に高い場合は別ですが、通常の建物価格を考えたら建築資材、工賃の値上げを考えても販売の価格設定は異常です。

　データでは管理費100円／㎡、修繕積立金146円／㎡でしたが、長期修繕計画上は資金不足に陥ると思いますので、すでに修繕積立金は値上されていると思います。

Latest（最近の報道に対して）
　世界のジェンダーギャップ指数、日本は146ヵ国中の125位で、モルジブとヨルダンの間だそうですね、上位はいつものように北欧諸国が占めています。
　モルジブ、ヨルダンはイスラム教国で、根底に女性差別の宗教観があり、女性の社会進出が難しい国です。マスコミは「日本は遅れている」的な報道が好きですね。
　以前にも述べましたが、根拠がマチマチなお粗末ランキングだと思います。
　イスラム教国が全く尊重されていません。このことは、もう何かリベラル白人系民族の承認欲求、我々こそ正しいという自己肯定したいだけの「あせり」を感じてしまってイタイです。

　例えば、ランキング７位のニカラグアは人口660万の独裁国家で、反対派の政治家・ジャーナリストは消され、新聞社丸ごと隣国へ移転（避難）する国です。でもなぜ男女平等の7位か調べると、大統領夫人が副大統領に任命されているからなんですね。データは正直でした。
　国王が全国の少女を並べて愛妾を選ぶ国、女性を誘拐して妻にする（略奪婚）のは罪にならない国等が上位にランクされていますが全く信用できません。
　日本でも都道府県（市）、住みやすさランキングという、業界が都合よく作成したデータで、栃木県や茨城県を最下位争いと貶めて差別しています。
　ランキング結果が不動産の流通の活性化につながるなら良いのですが、これはクラスのかわいい子コンテストの投票で盛り上がる小学生レベルです。www
松尾好朗

　逗子市池子のマンション「ライオンズグローベル逗子の丘」敷地斜面が崩れ落ち、下を歩いていた18歳の女子高生が巻き込まれ死亡する事故が起きました。2020/02/05

　今日6/23、担当はすぐに崩落につながるという発想にならなかった（民訴）と述べています。たとえ緊急の意識があっても、担当がたとえ土木や災害の専門知識があっても、すぐに現地へ向かい明日の事故を予見して、その日のうちに公道の通行止め等の処置をとるのは難しいと思います。
　想像ですが、理事長に緊急報告をしたところで、現場が崩れてない限り「しばらく様子みましょ」とか「専門の人に見てもらってください。」としか理事長は言えないと思います。
　この事件は、以前に「資産価値下落の補償は誰が？」とこのブログに書いています。

　情報が少ないのですが、見たところ末端の物件担当者に責任を負わせているようです。これがライオンズマンションの大京グループの悪しき伝統でしょうか？
　人一人亡くなっています。代表か湘南支店長が負うべきでしょう。これでは担当なんてやる人いなくなくなりますよ、給料安いし。
　　
　こんなのをもらったのでリンク貼り付けておきます。
　わざわざ東電の前で放出反対のデモしてますが･･･。トリチウム放出（福島原発は22兆ベクレル）「世界の年間のトリチウム液体放出量」
　あれ？自国のことは棚上げで、なんで他国が放出することの非難をしているの？という図のようですね。
　・韓国さん、自国の古里原発だけでも49兆ベクレル放出しているから、せっかく店に並んで天日塩を買ってきたのにもう手遅れでしたね。
　・中国さん、この外にも泰山+陽江+寧徳+紅沿=447兆ベクレルを黙って放出しているのに、日本の放出を非難するという強請国家の嫌がらせには驚きを超えて’さすが’です。
　これを上回る量を放出しているのはフランスで、誰も文句言ってません。これで電気の輸出をして稼いでますからね。
　漁業関係者が心配するのは風評被害です。
　まだ日本の処理水を汚染水と呼び、風評被害を誘発する人達が日本国内にも多数見られるのが残念です。
　多くの人へ正しい理解が広まるように願っています。
　処理水→ALPS処理水に関する質問と回答 （METI/経済産業省）
松尾好朗

　2023/05/28 大田区管理士会の無料相談会にて、賃貸化の増加や外国人の入居に伴う居住者マナーの低下、ルール違反が目立つことについてご相談がありました。
　このような相談の場合は「居住者間のコミュニケーションと啓発活動、掲示物などによりルールの周知を図り･･･。」というお決まりの回答が用意されています。これは、全ての居住者が素直で協力的なら素晴らしい答えなのですが、実際このような助言で解決に至ることはまれでしょうね。
　ご相談者は時間を割いて来ていただきましたので、後日管理士会２名で現地（マンション）を訪問し、立地環境からゴミ置場等まで管理状況を拝見した上で、いくつかの助言をさせていただきました。

　スプリングマットレスや壊れた自転車などの粗大ごみを、区が指定する処理券を貼らずに共用部分へ放置、それを管理員不在の時間帯に出しソッと退居されたら、いつ誰が出したのかさえ分かりませんね。
　防犯カメラがあっても、映っているのが誰だかわからないこともあり、そもそも再生して一人ずつ確認するには膨大な時間が必要です。
　やむなく管理組合の費用で撤去しましたが、でも明日の朝また一つ増えていたら？･･･ストレスがたまりそうですね。
　賃貸者が放置したものなら、この費用は外部区分所有者から集めた方がよくないですか？

　その上、組合役員を免除されていることも多く、収益性が下がれば部屋を売却するだけですので、建物の長期的な維持管理を語る上で両者に齟齬が生じます。

　少し前の話です。
　いつの間にか外国人らしき数名の若者が居住し始めました。所有者から届出はなく、ポストにも名前は見当たりません。時々、夜遅くまで騒ぎ、近隣に迷惑をかけていました。管理会社はそれを受けて、日本語に英語併記で注意書きを掲示をしましたが、その後のフォローはありません。
　部屋の所有者は賃貸管理会社へ任せているので、どんな人物が借りていることさえ把握していません。その賃貸管理会社は「（賃借人へ）伝えておきます。」というだけで、その経過や結果報告もありませんでした。

　マンション管理会社も不動産賃貸管理会社も「今やってます。」ばかりなので、そのアジア系の人が持っていた連絡先から理事長が探り出したものです。
　三流の賃貸管理会社に任せるとこうなってしまいますね。
　マナーやルールを守らない状態の放置は、居住者に不安を与え、スラム化が始まります。
　管理会社は管理組合から管理事務を委託されているだけの立場に関わらず、個人情報ガーなどと、名簿を管理者（理事長）へ提供しないという勘違いをしていることがあります。

　マンション火災発生時、救急・消防隊が管理者（理事長）へ至急要求するのは、最新の居住者名簿ですので、いつでも最新版を提出できるようにしておくことが必要です。
　管理会社の夜間休日緊急センターは、外部委託が多いので、名簿検索が制限がされている場合が多いのです。（制限なければ逆にずさんな管理と言えます。）　
　部屋の賃貸人（入居者）を届け出るのは区分所有者の義務ですが、整備しておくのは管理会社だけでなく、管理者（理事長）の義務でもあります。

　一棟のマンション内で複数の部屋を所有している区分所有者（法人が多い）は、各部屋ごとの居住者届けをプライバシーを盾に提出しない傾向があります。部屋の入退管理はこっちでやるからということのようですが、居住者名簿は必ず提出させて下さいね。
　総会時に外部在住の区分所有者へ、収支報告だけでなくマンション内で起きている問題を提議し少しの波風を立て、区分所有者と賃借人の居住者票の再提出（連絡先の変更が多い）を行って下さい。

　何か特別なことがないと理事会を開催をしない組合がありますが、せめて２～３か月に一度（年に４～６度）、理事会として成立しなくても、管理会社の参加がなくても、意見交換会で良いので、理事長が中心になって開催することをお薦めします。何か得ることがあります。

　文中の絵画は、19世紀末ウィーンに活躍した情趣的印象主義の３人です。
　仏印象派とは違い、風景画が中心です。
　オルガ・ヴィジンガーは絵を学ぶも上達が見られないので、ピアノに専念し５年間はピアニストとして成功していましたが、30歳で手のけがをきっかけに今度は絵画に力を入れ、同じ女流のマリー・エグナーと共に、エミール・ヤコブ・シンドラーに師事し、後には独自の画風を築いた少し変わった経歴の持ち主です。
　ついでにですが、師のシンドラーの娘は、作曲家のグスタフ・マーラーの妻になりました。
　松尾好朗

　2023/5/28（日）開催、マンション管理に関わる無料相談会のご案内はこちら

　以前にルーフバルコニーの柵の外周管理2020.2.3という題で投稿しました。私の駄作ブログの中で閲覧数が多い記事の一つです。（その２）として他の実例を紹介します。
　「標準管理委託契約書」をそのまま採用している管理会社は、ルーフバルコニー外周の具体的な管理仕様と費用負担については明記せずに契約していると思います。
　通常のバルコニー（ベランダ）では、その専有部分に居住する者（占有者）が日常の管理を行い専用使用することになります。
　排水管は上下階とつながっていますので、落ち葉やゴミで詰まらないようにバルコニー内の排水口を清掃をするとか、鳩の営巣や避難ハッチ下に障害物を置かない等、放置すると他へ迷惑をかけてしまいますからね。
　ルーフバルコニーの場合は、柵の外周に排水溝、排出口、パラペット（壁面の立ち上げ部分）等があります。外周には安全柵等はなく危険なため、一般の人は立ち入れません。

　おそらく、この排水管の下のエルボ（縦の管から横の管へのつなぎ）には砂が硬く詰まり、排水不良を起こしていると想像できます。また、この草木の根っこまで力で引き抜くと防水層を破いてしまいそうです。
　管理委託契約書には、管理事務の対象として「専有部に属さない建物の部分」と記載されています。つまり専有部分以外のすべてが、管理対象になります。そのためルーフバルコニーの柵の内外いずれも管理の対象となり、内側は専用使用、外側は他の共用部分と同様に通常の管理を実施するところの委託契約書の範囲と考えられます。
　トラブルを避けるためには、委託契約書の仕様には、外周管理の仕様と費用負担の有無について明記する必要があります。
　定期的に管理を実施していれば、防水被膜と排水の状況の確認や部分補修ができるので、下階へ突然の漏水事故等は防ぐこともできますね。

　契約書等に「費用は別途」と明記されていない場合は費用請求ができないため、管理会社によっては、高齢の管理員一人で柵外の清掃や雑草取り作業の高所危険作業を指示している例を見かけます。
　管理員が危険場所の作業中にマンション裏の隙間などに落下して数日経過…最近姿が見えませんね、ということになりかねません。

　費用は別途としなければ、請求ができないどころか外注したら赤字になってしまうので、管理会社は積極的に管理組合には提案しません。
　費用が出ないからといって管理員へ押し付けるのはやめましょうね。

　5/3 新宿のSONPO美術館に行ってきました。
　フィンセント・ヴィレム・ファン・ゴッホの「ひまわり」が常設されています。　　
　珍しく「館内撮影可」でした。特別展は仏ブルターニュ地方で活動していた画家たちの作品です。ゴーギャンはタヒチに渡る前、この地で作品を残しています。
　挿絵は同地のカンペール美術館の３点です。

　館内はやや混み程度でしたが、真ん前のベンチに座って、幅76㎝×縦1mの大きな「ひまわり」を堪能できました。
　誰でもうまく写真が撮れる時代になりました。しかし私が撮った「ひまわり」は今や死語の「ピンボケ」で残念。

　バブル景気真っ盛りの頃、購入したのは設立100周年の記念事業だったのか、偶然100年なのか謎です。
　もう一つ、善次郎が保険会社の営業を開始した1888年、まったく同じ年にゴッホはこの「ひまわり」の絵を描き始めました。135年前のことです。これもまた、元祖「損保ジャパン」と同じ年の「ひまわり」にこだわったのか、全くの偶然なのか謎が残ります。
　これらの２つの謎をSONPO美術館に訊ねてみたいものです。
　松尾 好朗
　
　

5/28開催、マンション管理全般の無料相談会のご案内

　標準管理規約における理事会開催の定足数及び決議要件です。
（理事会の会議及び議事）
　第５３条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
　120戸のマンションで、役員の内の監事を除いて、例えば理事が10名いたとしても5名の出席があれば理事会の開催が成立、そのうち3名が賛成すれば議事は可決されます。理事会へ一任するという総会の決議だって、たった3名だけで決めることもできますね。

　③ 「理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族（理事が、組合員である法人の職務命令により理事となった者である場合は、法人が推挙する者）に限り、代理出席を認める」旨を定める規約の規定は有効（リンク先：判例平成2年11月26日）であると解される・・・中略・・・。
　④ 理事がやむを得ず欠席する場合には、代理出席によるのではなく、事前に議決権行使書又は意見を記載した書面を出せるようにすることが考えられる。これを認める場合には、理事会に出席できない理事が、あらかじめ通知された事項について、書面をもって表決することを認める旨を、規約の明文の規定で定めることが必要である。
　⑤ 要約：規約で電磁的な参加方法を定めて認める。

　③④について、管理規約に定められている場合は、③次の裁判要旨の範囲なら代理出席は有効と解せます。④前もって議案の表決を書面により意思表示することができます。規約には議決権行使書の提出により出席と扱うことを明記し、委任状の提出についてはコメントから推し測ると推奨されていないようですが、委任することが意思表示なので有効と考えられます。但し、議案に対する書面は「〇〇について、賛成・反対」だけではダメで、表決のためには具体的な内容説明などが要求されると考えられます。
　③の裁判要旨は次の通りです。
　区分所有法四七条二項の管理組合法人の規約中、理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶者又は一親等の親族に限り、その理事を代理して理事会に出席させることができる旨を定めた条項は、違法でない。

　また、「その配偶者又は一親等の親族に限り・・」この文章だと「同居」の文字がないので、別居中の旦那や、田舎の親、外国勤務の子供でも代理人になれてしまうような・・。www
　「個人情報がぁー」とかすぐに叫ぶいまどきにですよ、配偶者とか一親等の親族とか言われても、その証をするのが自己申告なら必要性が感じられません。
　私の経験（管理組合法人ではない組合）ですが、普通の夫婦に見えても、ただの同居で所有者が元妾の名義だったり、親子関係のない前妻の連れ子が理事だったり、所有は義父名義でも理事長になっていたり、これからの多様な社会を考えると、家族とはこうあるべきという昭和の香りがプンプンする制限は考え直す必要があると思います。
　ただ、法律行為など登記上の区分所有者に限られる事項も多くあります。

　以前、理事会代理出席の範囲を規約に追加する上で、そのマンション個別の事情を取り入れた結果、法律上の親族（配偶者、6親等以内の血族及び、3親等以内の姻族）、及び理事長が認めた者と範囲を広げました。これは「理事長が認めた者」がミソになっており、結局はメリットがあるなら、誰であろうと柔軟に意見を取入れたいという意向が優先されたものです。
　役員輪番制により、多くの区分所有者に組合運営等を経験いただくのは良いのですが、コントロールできるメンバーが入ってないと消極的になり活動停滞、管理会社の言われるまんまに1年間という結果になる場合が多いのです。
　消極性は、前述の理事会の議決権行使書、委任状の悪用になりかねません。
　何事も問題が大きくなってからですと、莫大な費用が必要になる場合や、問題を放置すると、修復できないほどの居住者間の軋轢が発生することもあります。
　そのため平常時からマンション管理士を理事会等に参加させていれば、効率的機で適正な管理のお手伝いができると思います。

　写真は近くのマンションの庭のに咲いた花たちです。
　松尾好朗
　
　
　
　

　5/28 開催　マンション管理全般の無料相談会の案内はこちらから

１．残念なゴミ袋
　共用廊下に点々と滴の跡がゴミ置場まで続いています。ゴミ袋を持ち歩いた時に漏れ落ちたのでしょう。ドラッグストアで同じゴミ袋を調べてみると、大手オリジナルの45Lポリエチレン製（普通のポリ袋）で、厚み0.011mm、インドネシア製だと判明しました。

　実は、このドラッグストアのレジ袋は以前、黄色と銀（目隠し用）でしたが白色と青に変更してから、商品を入れると持ち手が破けるとクレームを受けていました。またかという感じなので、担当者は朝のゴミ出しを自ら体験していただきたいです。ww

２．残念な荷台用ゴム紐
　自転車の荷台に取り付けるフックの付いたゴム紐２本１組、中国製100均商品です。

３．残念な駐輪場（駐輪機）
　近くの新築マンションでは２段式の自転車ラックが採用されました。
　ここ山王・馬込の地形は坂が多いというか坂道ばかりなので、電動アシスト自転車が圧倒的に支持を集めています。それに大きなカゴや子供椅子などを付けると2段式の上段には重すぎて上げられません（乗せたら傾く）ので上段ばかりが空いていました。企画のリサーチが甘いのと施設台数の数字合わせなのかムダなことをやってます。せっかく敷地に余裕があるマンションなのに残念です。

　次に量販店の駐輪場、写真だとわかり難いと思いますが、自分の駐輪番号が何番なのか駐輪した側から見えないので、ロック解除には反対側に回って番号を確認しないといけないという駄作です。

　例外もありますが、ハンドルを斜めにすれば45㎝幅～でも駐輪できるので、マンションの駐輪場では平置きに勝るものはないと確信しています。
　
　自転車ついでに：ミュシャは自転車の広告なのに、その商品（説明）よりも、はだけた衣装に象徴される活動的な新しい女性像を前面にして、新時代の到来を強く表現しています。

　自転車メーカーのポスターなのにハンドルしか描かれていませんね、でもこれを承認した自転車メーカーの社長の決断は素晴らしいです。
　松尾好朗

　マンション管理全般についての無料相談会（2023/5/28）のお知らせはこちら

　管理計画認定制度において、認定基準の危機管理体制の中に「要援護者等の把握等を行っていること」という特徴ある条件を設けている地方公共団体があります。
　災害直後はどこからも救助を期待できないので、管理組合（役員）が主体になる場合があるかもしれません。
　要援護者リストを基に必要な援護がスムーズにできるようにとの趣旨と思われます。
　そのリストの対象者が、入院や施設に入所してマンションにいないとか、先週戻って来たとか、常時情報を更新されていなければ正確性に欠けてしまいます。リストに載っているから部屋にいるはずと、本当はいない人の捜索に時間を費やすのは時間的ロスになりますね。
　小規模なコミュニティならともかく、大規模マンションでは全体把握の難易度が高くなると思います。
　管理ができていないリストは、逆に災害現場を混乱させるおそれがあります。

　制度ではリストらしきモノがあれば形式上は認定されるでしょうが、実際の現場で使えなければ意味がありませんね。
　マンション居住者は、日頃からお互いのコミュニケーションを深めておくことが、災害時の対応やトラブルの解決につながる･･･とは、理想論として理解できます。
　しかし、現場は性善説では成り立たず、いわゆる良識ある居住者ばかりではありません。
　居住者の高齢化問題以外でも、居住者カースト、妬み嫉み、無関心、積極性が孤立を招くことや、親切心は用心されたりするのを何度も見ています。
　一定の距離とバランスを取りコミュニティに参加することが必要なのかもしれません。

　自分は居住せずに部屋を貸している組合員の多くは、入居退去の届けを家賃管理を依頼した賃貸不動産会社を居住者名にして、実際の居住者名は不明な場合があります。
　災害時などを考えると、理事会や委員会の活動を行わず（行えず）に他の組合員へ任せ（押し付け）て、恩恵だけを受けている非居住の組合員は、ますます問題視されるでしょう。
　外部在住、非居住の組合員（自称投資家）は、家賃収入減（原価UP）につながる修繕積立金等の値上げに反対する場合が多いですね。年間収益、利回りが悪化すれば手放すだけですから、マンションの将来像を共に考えようなんてつもりは全くない迷惑な存在です。

　次々に生まれる制度（管理計画認定制度、管理適正評価制度など）も、区分所有法の解釈とは、かみ合わないと思います。
　別の地方公共団体では「町内会・自治会と連絡窓口を設け、災害時の安否確認の方法を整備継続する」と緊急時等において踏み込んだ要求を管理組合へ向けています。
　大規模なマンションであってもマンション内自治会は認められず、地域の町内会へ入会が前提になります。
　しかし町内会への入会は任意ですので、この自治体が何を根拠にして認定条件にしているのかわかりません。

　マンションの多くが在宅避難を基本としていますが、戸建て等は公的施設への避難ですので、災害時にはまず最初の行動から違っています。
　また公から補助金を受け会費収入等がある町内会（任意団体）と、共用部分を維持管理するための管理組合という団体とは、相いれる範囲は限られるのは当然です。

　以前も同じことを記載しましたが、中堅大手管理会社が管理しているマンションは、関係する法律遵守はもちろん一定水準が保たれ、管理が適正に行われています。それらをバラバラな基準で認定、評価（点数化）しても社会貢献度は低いものと感じます。

　私は、様々な事情で管理不能（不完全）、管理（会計）破綻に陥ったマンション、耐震補強（または建替え）が必要なマンションを支援して、管理水準を底上げして少しでも地域環境を含めて資産価値を高める方が重要だと思っています。
　制度がマンションの管理水準を高め活性化に繋がればよいのですが、これまでの各制度の失敗を生かして学んでいただく方が先だと思います。
　そしてまた公の外郭団体を増設し、管理組合（区分所有者）が捻出する関係費用が、天下りの資金源にならないようにと願うばかりです。

　挿絵：米シンシナティで生まれたロバート・フレデリック・ブルームは、緻密ながらも生き生きと動きのある画法で興味深い作品を残しています。1890年から92年まで、雑誌の挿絵画家として日本に滞在しました。
　日清戦争が始まるのは1894年ですから、江戸から近代立国の道へとの時代に、庶民を題材にして活発な風俗がスナップ写真のように描かれています。
　当時の欧米の画家は、日本人と中国人を混同（ほぼ同一視）し、作品にどこか上から目線を感じますが、ブルームの作品からはそれを感じることはありません。　
　松尾好朗

　無料相談会5/28のお知らせはこちら

　昔、あるマンション建設販売会社の代表が繰り返し言っていたことがあります。
　自社物件への「政治家と芸能人の入居は断れ」と。これはいわゆる有名人が入居していると、平穏に暮す他の居住者へ迷惑をかける恐れがあるというのが理由です。
　政治家は自宅であっても人の出入りが多いでしょうし、大臣になろうものなら警官の立ち番が常駐することになります。
　芸能人もファンが押しかけたり、スキャンダルがあればパパラッチが勝手に建物に侵入してくることもありそうです。

　１．最近、投資詐欺容疑で逮捕された男の奥様で、メディアでおなじみ国際政治学者の女性は、以前住まわれていたペット禁止の高級マンションで、管理会社が何度注意しても複数匹の猫を飼うことを止めず、また自分の車を来客専用駐車場やエントランスの車寄せに、我がモノ顔で駐車していたということで評判最悪です。
　この度のような逮捕劇があると、こんな過去までしっかり暴かれてしまいますので、皆様も普段日常の行いには十分気をつけましょうね。www
　マンションの最低ルールも守れない人が、国際政治を語るのは恥ずかしいと思います。
　軽井沢の別荘でワインを評するSNSをUPして、セレブを気取っていたこの東大卒カップルは、コロナ給付金詐欺もバレてしまいましたので、もうインチキ詐欺師にしか見えなくなってしまって残念です。
　お住いの六本木ヒルズのお高いお家賃（約160㎡で月200万円以上）は踏み倒さないようにと要らぬ心配をしてしまいます。

　時々間違い駐車はあるので、このような時は来客用の区画に停めていただくようにしているのですが、今すぐどかせろと管理員に悪態をつき怒鳴り散らし、手に負えない状態だったようです。
　俺様はすごいスターなのだというマウントとりなのか、若くしてチヤホヤされるとこうなってしまうのでしょうか、でも天狗にならない人もいますもんね。

　本題の中古マンションに入居するときの（金銭面以外の）審査ですが、不動産業者は売れて手数料が入れば、たとえ裏事情を知っていても、だれに売ろうと責任はありません。賃貸でも貸してなんぼです。
　管理者（理事長）へは多くの場合、不動産仲介業者から管理会社経由で「区分所有者変更届」が提出（登記された区分所有者の名義人のうち、代表１名）されるだけです。
　さらに居住者票（実際に住む人）の提出では、家族の名前や年齢を記入する欄があっても空白が多いのが最近の特徴です。
　その書式が昭和の役所のようだったり、同居者との関係なんて大きなお世話だったりしますね。こういうところが災害時の名簿を作ろうにも不正確になってしまう原因の一つです。

　本日の挿絵の紹介です。若い頃、欧州で最初に訪問した美術館がフランス・ハルス美術館（FransHals）でした。ハールレム（Haarlem）というアムステルダムの隣町にあります。この画家はオランダで有名なレンブラントと同時代に活躍しました。

　ユーロ紙幣になる前、オランダの10ギルダー札の顔がフランス・ハルスでした。日本での千円札なので、とてもよく知られた人なのですね。
　松尾好朗

　



　

　

　５月２８日（日曜）に無料相談会を開催いたします。
　詳しくはこちらをご覧ください。　

　東京ビッグサイトで開催された、JAPAN SHOP、建築・建材、ライティング、リテールテック、セキュリティー、フランチャイズ、国際家具見本市の合同展示会に行ってきました。いずこも同じCovid19による制限があり、久しぶりのナマ開催となりました。

　モノをカタログや映像で見ていると、色や質感は無論のこと、スケール感が全く違うことがあります。ネットで買い物をすると「思てたんとちゃう」のが届いたと文句を言う人がいますが、私のようなオジサン世代は、実物を見て触って納得して選び、汗かいて持ち帰りたいと思ってます。
　中国をはじめ外国製品が異常なほどに溢れかえっている日本人の生活ですが、このまま日本のモノづくり文化が衰退すれば、新しく何をするにしても「どうせやってもムダ」というような目的意識がぼやけた閉塞感に覆われ、３流品ばかりに囲まれて目は肥えず、選択肢が少ないレベルの低い面白くない世の中になってしまいます。
　国や都は怪しい人権団体、環境団体、コオロギなんぞに言われるまま公金を大盤振る舞いしないで、日本の若者がワクワクして挑戦できる環境を整えてほしいものです。

　給水管も排水管も共用部分と専有部分がつながっている配管設備ですから、標準規約第21条の2「専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。」と、この更生工事がピッタリ当てはまりますね。排水管清掃も同じです。
　でもお湯の方「給湯管」は専有部分内の設備配管なので、どうすればよいのでしょうか？私が住むマンションの実例を話します。

　そんな時代とは関係なく建物は　内外装ともにシンプルな仕様で、大田区では数少ない建替えが成功したマンションでもあります。
　建替え前は特に設備の老朽化が激しく、共用・専有部分かまわず頻発する給水管、排水管（白ガス管）からの漏水事故に悩まされていました。（私は途中入居者ですので聞いた話です。）そういう事情から建替え後の給水管は高額のステンレス管が採用されました。しかし各戸のお湯（給湯）の管は、当時一般に使用されていた銅管でした。
　現在、給水給湯管に使用されるのは主にポリエチレン管ですが、当時はまだ普及してなかったのだと思います。

　令和も5年となり、さすがに34年間こき使われた給湯管は老朽化が進み、漏水事故が目立つようになりました。
　銅管の内外の腐食により小さな穴（ピンホール）から漏水が始まり、少しずつ階下へ伝わりやっと判明するケースが多いようです。
　専有部分であっても、放置すると階下への漏水事故が多発することが予想されるため、銅管のライニング工事を専有部分の所有者へ提案しました。一戸で実施するより多くの実施希望があればスケールメリットによるコストダウンを期待してのことです。
　専門業者へ現場調査と見積を依頼して、希望者へ専門業者と個々の契約で実施、私の場合は、給湯器からキッチン1、バス2、洗面２の蛇口までの銅管へのライニング工事です。工事期間２日、初日に銅管内の研磨、乾燥、ライニングまで行い、2日目にライニングの状況を調査して通水（湯）検査する工程で、実質1.5日間はお湯は使えません。10年間の保証がついています。
　また、管内へ圧がかからない追い炊き管や暖房管（循環）に使われる細い径の管はライニング施工はできません。
　給湯管をライニングできる業者は少なく、同じ悩みを持たれている管理組合は試されたらいかがでしょうか。＜参考＞㈱コウセイHP（動画があります。）

　ジェンダー平等、女性の社会進出の順位は、主要国ではアイスランドが１位で以下北欧諸国が続き最下位が韓国、その上が日本という、相変わらず自分たちが正しいと思い込んでいる西欧・北米の物差しを使って楽しく他国を差別していますね。
　全人口33万人のアイスランドと他国（大田区だけでも人口72.8万人だぞ）を比較してどうしろって。
　でも、なんでも言えるこの世の中は平和ということです。
　松尾好朗

　2023/2/1から2/15まで、このホームページの「公募・入札情報」のタグに、大田区内のマンション（31戸）の大規模修繕工事（第２回目）の施工会社募集のお知らせ（要領書）が掲載されます。ご興味のある会社様は是非ご応募下さい。

　あの、先日お願いした書類のご返送はもう？．．いえ封筒、大きな緑色の．．ありましたか？はい、それだと思います。．．そうですフセンが貼ってあるところにピンクの、．．いえ、フセンの色のことですが、．．で、理事長印、ハンコです。もう提出期限が迫っていますので、．．いえ、だからハンコはこちらでは押せないんですよ😢．．。
　理事長印を受けるのに、こんな電話のやり取りを経験された方もあると思います。

　役員のくじ引きで「やらされた」理事長は、送られてきた面倒な書類を、連日の残業でクタクタになった体では、開封する気にもならず後回しで忘れられてしまうのでしょうね。書類の内容の理解となるとなおさらです。管理適正化法の指針から程遠いような．．．。

　日本は古よりリサイクル「もったいない」思想により、包装紙などはきれいに折りたたんでストックする習慣がありましたね。そうしないと少々の罪悪感をも感じるくらいでした。
　季節感に敏感な日本の生活スタイルでは、それらのストックのため納戸などが間取りされていました。
　生まれたころから地球環境、脱炭素、省エネルギーなどと、ゴミや資源リサイクル問題を当たり前に教育されて育ってきている若い親世代は、古き良き大量消費時代のアメリカンドラマのごとく、つまりプレゼントの箱も包装紙もリボンもそのまんま、中身だけを取り出しただけの状態でゴミ置き場に投げ込んでも違和感がない意識環境へと変化し、享受しているように見えます。
　このまま新世代の消費を委縮させず、効果的な資源再生が課題になります。

　最近のソーラーパネル設置事業の造成、基礎、設置工事のずさんな状態を見聞きして、地デジ化工事の頃のイイカゲンな工事業者と同じ臭いがします。
　マンションに関係する電気自動車の充電設備ビジネス、災害対応ビジネス、関連の資格免許認定ビジネスもしかりです。
　補助金、助成金コンサルタントなる商売まで出現しています。公金（税金）を狙う怪しい組織に支配されないことを祈るばかりです。
　
　文中のイラストレーションはクボタ・ヒロコさんの作品です。
　別世界の暖かくて心が落ち着く画風ですね。
　松尾好朗

　Aマンション会計の支出明細を見ると「赤い羽根」（共同募金・福祉基金）という項目が目にとまりました。居住者に覚えがなくても、町内会費とは別に毎年支払われているようです。
　これ、今話題のずさん会計が問題になっているWBPCなる偏向団体へ、赤い羽根で集まった募金や基金を大盤振る舞いされていたことが判明したばかりですね。
　「政治思想を広めることを目的とする団体」への助成は対象にできないはずですが、赤い羽根の理事が偏向思想の同〇社大学の教授で、自身の関係団体へ毎年巨額の支援金を流していました。
　弱者を救うと正義面して、裏で甘い汁を吸い自身の政治活動に使っていたのは許せません。
　赤い羽根はこれからは「赤いピン羽根」と呼ばれますね。多くの善意とボランティア活動をされている方を裏切る行為です。

　前回実施の提出書類に、日付だけ変えただけに見えてしまう建基法12条点検（特建・建築設備定検等）は、計画的で適正管理が行われているマンションに本当に必要なのか疑問（多摩川を越えると不要）があり、管理計画認定制度、管理適正表示制度、登録表示制度ほか次から次へと搾取（カモに）されているという意見が耳に入ります。
　管理士でも目的や必要性を明確に詳しく説明できる人はなかなかいませんね。ww

　でもこんな話ずっと前から続いているわけで、町会は区から公金（補助金）を受けている分、未加入者が不公平にならないように全員に配るべきですが、昔と違って「おやつの袋」は子供にとってはもうイベント性は薄れていますし、食べ物を触る衛生面も問題視されるので、もうやめた方がよいと思います。
　ではお祭りの夜店、屋台は衛生的なのか？と反論が聞こえてきそうですが、私は子供たちが少し怪しげな雰囲気の中ワクワクする非日常感の体験・自己責任の少しの冒険ができる方を優先すべきと思っています。
　ついでに、餅つき大会の「合いの手」は素手ではダメなようですよ。😢

　また話がそれてしまいました。
　管理費とは区分所有者が負担する共用部分に関わる経費であり、町内会費は地域に居住する加入者（区分所有者、賃借人等）から別途集金するものです。しかしマンション各戸への集金手段が難しく、居住している賃借者ではなく居住していない区分所有者が負担している管理費から引落していることが多いと思います。

　流行りの同調圧力で、会費が年に戸当たり年1,200～2,400円程度なら、まあいいかと払っている人が多いのではないでしょうか。（ちなみに芦屋六麓荘町の町内会費は入会金50万円、年18,000円）
　そもそも町内会の担当が戸別訪問により集金し、日常的に情報を交換して、いざというときに助け合えるのが理想的でしょうが、多くの町内会が高齢者ばかりなので望み薄なのが現実です。
　年間行事も完全に形骸化（もう骨董品😢）していて、改革しようとする人は皆無、最も重要な町内居住者間のコミュニケーションが欠落しています。
　ついでに言うと区からの公金を受けている割に決算書がブラックで、百万単位の収支でも明細がなく一式で判明できないようになっていることが多いのです。

　挿絵の画家、アンダース・アンデルセン・ルンビの風景画からは「シン」という音が聞こえてきそうです。（ルンビという名前のスキージャンパーがいましたね、多分北欧のどこかです。）
　４枚目には珍しく建物と人物が描かれていますが、人物と比較すると建物のバランスが巨大になっています。まだ雪が残る季節、暖かい窓の灯かりを強調したのだと思います。
　松尾好朗

　皆様、明けましておめでとうございます。令和５年元旦
　昨年はこのホームページを通し多くの方からお問合せ、また各専門分野の方々からご助言や情報の提供をいただき誠にありがとうございました。

　マンションの高経年化と、そこに住まう人々の高齢化については、もうすでに大きなテーマになっていますね。

　総会で決議された緊急性のある工事を、自分の知人の会社ならもっと安いと言ったきり自分では何も手配せず放置する長老の役員、他の役員は高齢者への遠慮があり、情報もない中ではコトが前へ進みません。

　また若手の役員を部下のように扱う勘違い役員、嫌われますね。
　これでは他の役員のやる気が失せてしまいます。

　建物・設備は、計画的な積立金があればなんとかなります。でも悪質コンサルタントに騙されないようにしましょう。
　マンションという居住形態では、高齢者の寝タバコや揚げ物調理など専有部分の火の扱いも全館へ影響が及ぶので心配です。またセールス訪問にほいほいオートロックを解除して中に入れてしまうことは、他の居住者全員に迷惑をかけることになります。
　高齢役員ばかりに組合運営を任せていると、たとえ経費は抑えられても、残念ながら時代遅れの落ちこぼれマンションとなりがちです。こうなってからでは資産価値の回復は困難になります。
　これまで高齢者が関わる悪い例ばかりを挙げましたが、役員は各世代の意見を取り入れて運営するのが理想的です。
　10年前の修繕計画などはすでに使えません。補修に追いかけられるのではなく、時代に合った機器、システムの導入、新しい仕上げ材料、工法の採用等を修繕計画に取り入れる見直しが必要です。

　原宿の太田記念美術館で広重が描く昔のおじさんを集めた展示会が開催されます。「おじさん」だけでは集客が難しいと考えてしまいますが、広重の作品はどれも見ごたえあります。

　皆様、本年も時々ホームページを覗いていただきますようお願い致します。
大田区マンション管理士会　事務局　松尾好朗

　マンション１階の居住者が出入りできるちょっとした庭を見かけます。外から生垣越しに見られるその空間は専用庭と呼ばれています。共用部分であっても専用使用権があり通常時は他の人が立ち入ることはできません。
　ほとんどの場合、その専有部分の区分所有者は管理費とは別に使用する対価（専用庭使用料）を各面積に応じて負担しています。専用庭の日常管理は、その使用者（居住者等）が行うことになります。
　また災害等の緊急時には、避難ハッチや１階居住者の避難経路になっていることがありますので、その経路を妨げるような工作物等の設置はできない等の制限が設けられています。

　尚、内部の庭を芝生や花壇、家庭菜園にすることは自由ですが、目的外になる物置や車庫の設置等は禁止と使用細則に明記されていることもあります。また害虫を発生させるような環境や、鳩の巣を放置する等は近隣への迷惑行為に繋がります。

またサザンカによく発生するチャドクガの幼虫（毛虫）に通行人が刺されたら最悪です。管理者（一般的には理事長）が管理責任を負うことになります。
　設計者はこのように枝葉が隣地や公道へ越境することを知りながら放置、改める気も力も無いのか何十年も懲りずに繰り返してます。新しいマンションの計画においてもデベロッパーの言いなりですね。
　植栽規模によりますがマンションでは年間４～６回の植栽管理が計画されているのが一般的です。いつも整然と刈り込まれている大邸宅の庭木が放置され始め、葛が絡まるお化け屋敷のようになってくると、その家の財政状況が想像できてしまいますね。マンションも同じで年６回の造園管理が４回になり２回になり・・・。

　Cさんはクリスマスツリーのような大きなモミの木のある１階専用庭付き中古マンションを購入しました。管理組合が行う植栽剪定の日、造園業者からモミの木は居住者が植えた木なので契約外と告げられました。剪定する場合は高木のため道路側からのクレーン車作業になり道路使用や安全管理を含め費用は高額になるといわれて驚きました。売買時の重要事項調査報告書にはその記載がないので問い合わせると、前所有者も知らずに購入したのでわからないとのことでした。（仲介業者の責任回避の作文に間違いありませんが‥。）

　最近の類似例です。築45年を過ぎた物件で、専用庭にサンルームのような居室が増築されておりその状態で売買契約が成立した例があります。過去の専有部分工事届の提出記録等はなく許可されていません（もし提出されても許可はできません）。
　売り主側も購入時にはすでにサンルームは存在していたとのことでした。
　これは管理会社の幾度の変更による引継ぎ不足にも原因がありますが、放置していた管理組合に責任があると考えられます。たとえ１０㎡以内でも承認されない共用部分の変更は違法であり、他の部屋と㎡あたりの管理費等の負担や固定資産税の割合が違ってきます。専用庭使用料を納めているのは別問題です。
　その場所で漏水事故が起きた場合、管理組合の共用部分の保険は対象外となります。
　仲介業者は面積が少しでも広い方が高く売れるので、売り抜ければその後はなんの責任も負いません。登記面積と現況面積との違いに疑問を持ち、プロならその説明もしなければなりませんが、売り主と口裏を合わせ見ぬふりを通したのかもしれません。

　もし誰が植えたかわからないような成長しすぎた樹木を、近隣迷惑のため切らなければならなくなったとき、場所によりますが伐採、伐根は非常に高価なものになります。他の修繕計画に影響する金額になるでしょう。早めに管理組合の植栽管理範囲を明記するものを作成することをお勧めします。

　今回の挿絵には、とってもアメリカンな絵画を選びました。
　エドワード・ポッパー（1882-1967）が大都会の孤独感、憂鬱、自由な中の閉塞感を見事に表しています。
松尾好朗

　百人一首「・・・竜田の川の錦なりけり」、「・・・紅葉の錦 神のまにまに」とかですと雅な情景が浮かびますが、この季節多くのマンションの庭や通路は色とりどりの落葉の錦絵と変貌します。掃いても掃いても少しの風が吹けばリセットされてしまってますね。
　落ち葉は、敷地内のみならず隣接地や公道等にも舞い落ちるので、マンションの樹木からの落ち葉だけをより分けて清掃できるわけがなく、普通に落ちているゴミや吸い殻も一緒に塵取りに収めることになります。

　別のマンションでは、共用のゴミ箱に車の灰皿の吸い殻でしょうか、水もかけずに山盛りに入れてあるのを見かけたことがありますが、燃え易い紙などが一緒に入っていると危険です。吸い殻の独特の臭いが館内こもるのも迷惑ですね。
　管理会社が管理組合に報告した「お詫び・・管理員の不注意により・・・」だけで責任を取って辞めていったのはちょっと理不尽な気が・・。

　大田区で一般火災の中で特定できている原因は、タバコがいまだにトップです。近隣へ人の命、財産に被害を及ぼしても「失火の責任に関する法律」によって加害者責任はありません。タバコのポイ捨てで火事になったら災難というしかありません。
　くれぐれも火災には気を付けてください。管理員が辞職するだけでは済まない火災報知器が作動するようなボヤがあれば管理会社は解約となるでしょう。消防車、救急車が出る火災が起きたらマンションの資産価値に影響する場合もあります。火災保険に加入していても原状復旧とはいかないものです。臭いも半年以上残ります。

　

　「もしもし、こちら○○警察署の○○ですが、実はあなたの銀行口座が犯罪に使われている疑いがあります。」
　「えっ？」
　「至急あなたのキャッシュカードを交換しなければ、被害が広がってしまうんですよ。」
　「えー、どういうことですか？」
　「これからすぐに銀行協会の者がですね、あなたが今お使いのキャッシュカードを取りに伺いますので必ず全部渡してください。それから新しいキャッシュカードを作るのに手続きが必要ですので、今のカードの暗証番号をおっしゃってください。」
　「あ、はい、えっと番号は○○○○で、３つとも同じです。」
　「わかりました。エー繰り返します○○○○で間違いないですね。」
　「はい、そうです。すみません・・・。」
　「もうまもなく係りの者が到着しますので、このまま電話を切らずにお待ちください。」
　そんな会話があってから間髪入れず、ピンポーン・・「私、銀行協会からまいりました○○と申します。」

　警察署から３名、うち1人が防犯カメラのチェックをしたところ、携帯を手にエントランス付近をウロウロしてから入館しエレベーターで被害者の階へ、黒いパンツスーツの茶髪の若い女性と特定できました。これがいわゆる受け子でしょう。
　しかし、ATMで出金のあった時刻に防犯カメラに映っていたのは別の人物、これが出し子という役目ですね。

　少し考えれば電話を切らせないこと、ジャストタイミングでカードを受け取りにくるのはおかしいのですが、被害者に考える時間を与えず興奮状態のままにさせておくのが手口です。
　受け子、出し子を捕まえたところで、残念ですがその上の組織にたどり着く可能性は低いようです。
　鼠小僧は悪徳大名や豪商から奪った金を困窮者へばらまく義賊ですが、この特殊詐欺集団は弱者が大切にしている生活の拠り所、将来の希望までも奪い取るという悪逆非道の獣以下ですね。

　まず固定電話は一旦留守番電話で受けて直接受けないこと、必要な場合だけ折り返し連絡することを徹底すると、冷静な判断が保てると思います。
　防犯カメラやオートロックは犯罪組織相手には役立たず、身近に被害がない中では掲示やチラシは捨てられているのが現実ですので、エレベーター内の壁などに繰り返し執拗なほどの注意喚起が必要と感じます。

　自国の尺度で図ったところで複雑化するだけです。
　スポーツを斜からしか見られない、そんな輩をマスコミは取り上げないで、素直に楽しんだらという気持ちです。
　　挿絵は、きっとどこかで見たと感じさせてくれるジョン・カーリングさんのイラストです。違うお題のイラストでも同じ作者とわかるような、個性の強い印象深い作品が描ける人を尊敬します。
　松尾好朗

11月20日の無料相談会のお知らせ

昔のマンションの話です。
　「先月の共用電気代がいつもよりお高くてお金が足りなくなりました。そのため各戸３００円を追加徴収します。」という御触書がエントランス付近に掲げられ、管理員が集金してまわるということを行っていました。管理員は帳面をもって管理費未納金も集金して回っていたという平和な時代です。
　建物・設備のどこかに不具合が起きても、今と比較したらゆっくりしたペースで復旧工事が行われ、クレームも言葉に棘は感じられませんでした。
　ともかく、共用の照明と給水ポンプを時々作動させ散水する水光熱や、管理員の給料ぐらいしかお金はかかりませんというイメージでしたね。
　街灯の少ない郊外のマンションでは、共用灯の明るさが防犯上感謝される立場でありました。敷地の一部に設置されていたコカ・コーラの自販機は夜間も明々と周囲を照らし、そこは地元の若者にとって都会でした。（コンビニがまだ普及していない時代）

　現在のマンションでは、低層でもエレベーターは当たり前、アプリ連動の最新セキュリティーなどどのくらいの人が使っているのか経費だけが高くなり、２４時間有人管理、複数のコンシェルジュは人件費が高くなるのは当然です。健全なマンションにまで、次々に制度化される法定の調査検査、認定制度、評価制度、登録表示制度などの費用は容赦なくお上に吸いあげられます。

　標準の管理規約では上記のように、やむを得ない事情などで金額が不足した場合は、管理費・修繕積立金に限らず、その都度区分所有者へ請求ができます。規約で定められている場合は総会決議は不要ですが、法改正、物価変動などの理由を報告する必要があります。

　年々経費が増えるばかりで繰越金が食いつぶされていることに疑問を持っている方も多いと思います。皆さんの管理費負担金を値上げしますと簡単に言えない組合も少なくないはずです。特にお金が絡めば管理会社の言いなりの理事長は解任されてしまいますね。
　各マンションの運営スタイルは様々ですが、これ本当に必要なの？という疑問をもって経費を見直す当たり前のマイナーチェンジも必要だと感じています。

　「秋」らしい挿絵にしました。　
　積みわらの絵のミレーは、晩鐘や落穂拾いのジャン・フランソワミレーです。ここによく登場するのは、ジョン・エヴァレット・ミレーです。
　ゴッホの収穫風景の作品は、彼が大好きな黄色をふんだんに使い、筆がよく走って明るい絵になっています。　

　インターネットのニュースを追って行くと韓国７件、ゆたぽん３件、法相の失言・ひろゆき各２件のあほらし、日本のマスコミは全く要らない情報が多すぎ。
松尾好朗

　１１月２０日（日）の無料相談会の案内はこちら

　すごくいいと思うんだけど高くてムリムリと、個人（一戸建て）ではあきらめてしまうようなお金のかかる改修工事でも、マンションの場合（共用部分）は、区分所有者の皆で積み立てているお金で実現することができます。戸建てに比べて個人負担が格段に少なくて済むのは、マンション生活の大きなメリットですね。

　何が何でも節約するという管理組合は、外から見ても貧相で窮屈です。なんで修理しないの？というところが目立ってしまい、自ら資産価値を落としていると感じることがあります。その部屋を借りる場合も、是非ここに住みたいという気持ちにはなりません。

　そこで管理組合は老朽化した集会室の改修、運営プランを管理会社へ依頼しました。
　予算は総会で「およその費用」を計上しておき、計画の承認を得たのちに理事会と修繕委員会が具体化することとなりました。
　その「およその費用」とは、管理会社（と協力会社）が利用希望者へ取材する等の現場調査、数量や仕様・仕上げ等を計画して見積もったところの工事金額です。
　中には運動系サークルの活動予定もあり床の補強、メンテナンス性の高い仕上げ材料、安全性、演色性のある照明、省エネ空調設備などが計画提案されていました。

　そのうえ仕様・仕上げのグレードを勝手に落としていましたので、公平性はなく見積もり金額は下がって当然です。
　総会の報告でその役員は、「管理会社の見積もりが高いので、私の知人の会社で安くしてもらいました。」などと子供の悪口のようなことを言って得意がっている様子でした。総会の場でフェアではなかったこと指摘したところで、恨まれて今後の管理に影響するのは損なだけです。
　管理組合が自ら行う工事といっても、関わる法令や届け出、建物・設備機器への影響やランニングコスト、他の工事との日程調整、点検業者への変更連絡、居住者への周知、問合せ対応など、結局は管理会社が監理しなければならず、ご自由にどうぞというわけにはいかないのが現実です。
　改修工事など無料で計画提案をさせて、毎回当て馬として使われ、工事は別の業者に発注し、トラブルがあれば管理会社に尻ぬぐいをさせるような管理組合は、管理会社から全く信頼されなくなります。
　こうなると組合は、契約上の最低必要限度のサービスしか受けられず、自滅の道を歩み始めるかもしれません。管理組合と管理会社は、お互い尊重しあって賢く付き合っていく方が長期的にメリットがあると思います。

　自分たちこそ正義という割に、被害がないようにガラス張りの作品を選んでいるところが臆病者ですね、ただ目立ちたいだけのアホに見えます。
　上記の命とアート、どちらに価値があるかは比較できる次元ではないと思いますが、この作品は125.3億円の価値があるとされています。汚したりしたら親だって弁償できませんよ。
　松尾好朗

　１１月２０日（日）の無料相談会の案内はこちら

　留守宅を狙うドロボーではなく、固定電話にかかってくる特殊詐欺（元祖オレオレ）でもありません。
　家にいる高齢者の現金を狙って戸別訪問し、水道の水質調査ですと宅内に上がり込み「発がん物質が見つかりました。健康被害がおきます。」と浄水器をその場で取付け法外な金額を請求したり、設備会社風の制服で訪れて、水回りの点検ですと称し「浴室の排水管が劣化してます。すぐに交換しないと大きな事故が起きますよ。」と不安をあおり、ユニットバス全部の交換工事をその場で契約させる輩が入り込みました。マンション１棟で１戸でも契約が取れれば大成功の金額になります。

　居住者以外の人（不特定）を館内に招き入れる頻度が、以前より倍増した現在の流通形態、生活スタイルでは「うちはオートロックだから安心」はもう全くあてになりません。
　24時間365日、複数人が常駐して各階要所に監視カメラがある高級ホテルのようなマンションでは、訪問者や配達物などをフロントで取り次いで、居住者に案内（例外あり）ができますが、管理費が超お高くなりますね。私なんかは出入りや訪問者をいちいちチェックされては窮屈でたまりません。３日ほど外出しないと安否（生死）確認をされるかもしれませんね。
　（実際は、オプションでサービス範囲を選べるようです。）

　明らかに詐欺商法が入り込んでる場合は排除するか、その情報を館内居住者へ素早く伝える手段を確立しておく必要がありますね。

　国葬といってもセレモニーだけで、実際は外国からの参列者との面会、会合や交流、顔合わせの場になるでしょう。
　欠席議員さん達は先日、「ネクストキャビネット（次期政権内閣）」を発表して政権担当能力をアピールされていましたが、来日した外国の要人へ顔を売るチャンスを自ら逃している気がします。
　ジェンダー平等から、日本は国会の女性議員が少ないからダメとされていますが、上記のような女性議員のコピーがゾロゾロ湧いてきても・・・良い人もいると期待しています^_^;。

　挿絵について：英国のジョン・エバレット・ミレイ（ラファエル前派）は少年期から抜群の才能を認められ、風景画も人物肖像画も卓越した技術、想像力を持った画家ですが、赤いマントの少女を描いた「初めての説教」の人気がでてしまい少女（子供）画家として有名になってしまいました。「シャボン玉」がゆらゆら頭上に漂う絵のモデルは彼の孫です。石鹸の広告に採用され、英ではポピュラーな存在です。
　彼の絵は以前「悪意なき悪意」の挿絵（オフェーリア）で紹介しています。
松尾好朗
　

　「マンション管理員急募！」というチラシが投函されていました。
　以前、同じ内容のチラシが入っていた覚えがあるので、すぐに辞めてしまったのか、何か月も決まらないのかのいずれかでしょう。
　週５日勤務、実労７時間、交通費と作業着等は自前、請負契約（個人事業主）で月14万円、健保や諸税はその中から自分で支払うことになります。
　年末年始の4日間を除きゴミ回収のある祝日も出勤です。時給計算すると931円、これに例えば交通費月5千円を引くと898円ぐらいになると思います。
　2022/08現在、東京都の最低賃金は、時給1,041円（1,071円に変更予定）なので、フルタイムの時給で検索すると求人募集に引っかかりもしません。

　最低賃金のさらなるアップの声が上がるものの、多くの管理員や清掃員の請負、派遣では関係がないのが現実です。
　ある大手管理会社が、受託先の管理組合から管理費削減の要請を受けました。そして定期清掃の回数と日常清掃の時間を減らしコストダウンを成功させましたと、若い担当が得意げに報告していました。こういうのはアイデアでも何でもなく、コストダウンとは呼びませんね。
　時間を減らされた清掃員は、減らされた分は汚れたまんま次の日にやれば良いやということにはなりません。終わらないので無償の早出残業をするはめになります。そして給与だけは下げてピンハネ金額は確保するのが大手管理会社のノウハウです。
　いずれ下請け会社から嫌われ「何故だ？」と叫ぶ前に、大手であっても管理会社だけでは何一つできないのですから、協力会社すべてを大事に育てていただきたいものです。
　
　ハローワークは公的機関なので、求人には審査があって悪質なところは登録できないという考えは大間違いです。もっともらしい名称のブローカーが暗躍していて、管理や清掃業界でも二重三重のピンハネが行われているのが現実です。親しくなった管理員さんや清掃員さんに詳しく聞けば、管理会社の社員ではなく、登録している会社から派遣されていることが多くあります。
　だったら管理組合は管理会社一社へ全部管理（管理に関わる全てを委託）などは止めて、分離発注（管理組合と各専門業者と直接契約）を行うべきですね、管理組合は費用が高くてもお任せで楽したいのなら別ですが、費用を抑えたいのならこれしかないと私は思っています。

　絵を描くのが好きな方は、ホルベイン絵具をご存じかもしれません。名前の画家、ハンス・ホルバイン（Hans Holbein)1498～1543は独のアウグスブルグ（現市）に生まれました。名前の通りアウグストゥスがローマ時代に作った中継貿易の商都です。因みに私の故郷尼崎市と姉妹都市になっています。近くの公園には、アウグスブルク市から寄贈されたローマへと続く道に据えられているマイルストーン（里程標）のレプリカが建っています。

　才能を発揮したくても、世は宗教改革の影響でもう宗教画の需要はありません。彼は英国へ渡り1536年にヘンリー8世の宮廷画家の職を得、当時の宮廷文化が詳細にわかる作品を多く残しています。

　
　
　

　８月１０日酷暑、上野の東京都美術館に展示されている椅子に座ってきました。
　「フィン・ユールとデンマークの椅子」という展覧会ですが、主に椅子の展示ということで、実際にユールを始めその時代のデンマークの代表的なデザイナーの椅子に座って体感ができ、撮影制限もユルかったです。ユールだけに。

　展示会での説明はありませんでしたが、8世紀～北欧バイキングは頑丈な船を駆使して、北海やバルト海沿岸、北アフリカまで遠征していました。険しい陸地の移動よりも、港から港へと多くの物を運ぶことができる船が便利で、交易また戦争にも使われた結果、早い時期から造船技術の発達がありました。
　17～19世紀デンマークも世界各地に植民地を持っていました。
　アジアからは、油分を含み船の材料に適したチーク材が運び出されました。チーク材は英客船クインエリザベス号のデッキや内装にも使われています。

　現在のチーク材は後に植林されたものや、チーク材のようなチークがほとんどです。そのためチーク材に限らずフィン・ユールの頃に作成された作品はビンテージ家具と呼ばれています。
　同様に船の材料に適したマホガニー材（センダン科・桃花心木・主に中南米）がありますが、乱伐され希少木材になっています。こちらもセンダン科ではない似た木材に〇〇マホガニーという名をつけて販売されています。
　不動産の世界で、長野県の旧軽井沢と中軽井沢ならともかく、気候も街道の文化歴史も違う東西南北、奥と新軽井沢が別荘地として新たに命名されるのと同じですね。北軽井沢、東軽井沢、奥軽井沢の住所は群馬県なので、ちょっとやりすぎ。ww

　話が飛びますが、大阪・京都・神戸の山の手を走る阪急電車の内装はマホガニーの木目柄（FRPにプリント）です。座席はグリーンの別珍風の生地を使用して、上品にさらっと落ち着いた高級感を演出しています。最近の九州を走る豪華列車の内装は、どれもが安っぽくデコった成金趣味でいただけません。九州と京阪神の精神文化の成熟度の圧倒的な違いでしょうか。ただ、その利用者の多くが九州の人ではなく他県の人です。

　多摩美の教授には佐野研二郎氏、あのオリンピック公式エンブレム盗作疑惑のツワモノも健在です。
　私は中国や韓国の人が、日本のアニメキャラクターを丸パクりするのをバカにしていましたが、日本の美大の現役教授がこれでは情けないですね。　
　お題から逸れてしまいましたが、インテリア関連情報は別の機会でも提供いたします。
松尾好朗

　Ａマンションの管理員のところへ町内会の方が８月の区報の束をもって来られ、「来月からは、毎月２日の午前１０時、戸数分の区報を渡すので町内会事務所まで受け取りに来るように」と、取りに来ないと渡さないぞと上から目線全開です。
　これまでは、町内会の地区担当が各マンションまで区報の束を運んできて、管理員が各戸へポスティングしていましたが、紙が重くて嫌になったのか、「そうだ、マンションの管理人に、ここへ取りに来させればいいんだ。」という結論に行き着いたようです。

　そもそも町内会が管理員へ直接指示するのも間違っています。さらに大きな勘違いは、自分たちは区報を各戸へ配る名目で区から収入を受けておきながら、重くて嫌な仕事を、言えば逆らわないだろう弱い立場のマンションの管理員へ、各戸への配付のみならず、運搬まで押し付けようとしたのですね。

　区報に便乗して配られる情報チラシ（地元商店街広告で運営）は「チラシお断り」にも関わらず、管理員が午後に配りその翌朝には不要チラシの箱が区報とそれで山盛りになります。
　役所が毎月せっせと作る紙資源と税金の無駄使いサイクルです。
　管理組合は地元住民とうまく付き合うのも大切ですが、地元の防災訓練や防犯講習など、理事長は弱い立場の管理員や清掃員に押し付けない配慮が必要だと思いますよ。

　標準管理規約では、専有部分を他から区分する構造物の帰属は次の通りです。
 （専有部分の範囲）
第７条 対象物件のうち区分所 有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
２ 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
　一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
　二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
　三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
と記載されています。
　２-二の玄関扉について、某マンション管理規約の例です。
　「錠、チェーン錠、ドアスコープ、蝶番で外気に接する部分以外、ドアクローザーは専有部分」と明記されています。蝶番は形状を確認しない限りこれでは分かりませんね。

　子供が廊下側のドアノブにぶら下がって壊れたとか、アルコーブの門扉（専用使用）に乗って遊んで蝶番が壊れたという例があります。これらは共用部分でもその専用使用権者（原因者）が交換修理費用を負担しなければなりません。

　サッシ回りの部分（ガラス、戸車、クレセント錠）に関して、一つの判例では「通常の使用に伴わないもの」とは、「計画的または性能向上のために一斉に修繕や交換をする場合」を言い、経年劣化は「通常の使用に伴うもの」とされ、経年劣化に伴う改修費用の負担は専用使用権者（仙台高裁判決・平成21.12.24）としています。

　以前は声が大きい人の意見で決まっていたような、管理規約に記載されていない場所が共用部分の負担なのか専有部分なのか、修繕や交換をする場合の費用負担はどうするのか、時代変化などは無視をして公平のため先例にならうべきなのか、問題が多いです。　
　理事長が交代する度にその判断がマチマチでバラバラでは区分所有者間でその費用負担についてトラブルになることも考えられます。
　区分所有法　第九条（建物の設置または保存の瑕疵に関する推定）
　建物の設置または保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置または保存にあるものと推定する。とされていますので、判断がつかない場合など、管理組合が明確に反証しない限り、区分所有者の負担は免れることになります。

　以前ここで「ルーフバルコニーの柵の外周管理」という題を書きました。そのブログの閲覧数が高い理由は、同様に迷っている方が多いからと思います。
　関連で、多くの規約はメーターボックス及び給・排水ガス配管の各メーターまでが共用部分と記載されています。その先の配管は専有部分になりますが、共用部分であるメーターボックス壁面と専有部分を仕切る壁面は共用部分なので、例えばその壁（コンクリートブロックが多い）の中の配管が貫通している場所で給水管や排水管から漏水が発生して、階下へ被害を与えてしまった場合は、どちらに責任があるのか問題が残ります。

　実際にその壁面の中で漏水事故がありました。ただ被害に対しての保険金が下りたため、その範囲で配管の修理も賄えたため、費用負担の問題は判明しないままでした。
　こちらも管理規約・使用細則で明記しておく事項だと考えます。

　他へ投稿したアンサーをこのページでも共有させて下さい。
質問はコレ

「ペットOK」だったマンションが、管理規約改正で「飼育禁止」になったらどうしますか？

　質問の内容から考えると、ペット（犬を想定）飼育禁止になるのは、ペットが原因で、他の居住者によほどの迷惑をかけた場合に限られると思います。
　そのような事情の有無にかかわらず、区分所有者数と議決権総数の四分の三以上の特別決議による賛成があれば、管理規約の変更議案は可決されます。そして飼い主は「ペット飼育禁止」決議に従わなければなりません。しかし実際は、今飼っている一代に限り飼育可能等としていることが多いようですね。

　これとは反対に「ペット飼育禁止」のマンションを「ペット飼育可」にする場合は、同様に特別決議によりペットが飼えるようになるのなら簡単です。しかし、反対者の中で犬アレルギーを持っている場合や、動物にトラウマを持っていたりするためこの「ペット飼育禁止」のマンションを購入したという場合があります。そのため、「ペット飼育可」の決議が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときはその承諾を得なければならないとされています。

　強引に「ペット飼育可」のマンションに変更すれば、その人はそこに暮らすことができなくなるので、財産権を侵害されたことになります。管理組合は損害賠償を請求されることになるでしょう。また「ペット飼育禁止」を条件として賃借している場合は、契約違反となります。

　本題に戻ると「ペット飼育禁止」になった場合では、その区分所有者（ペットの飼い主）の権利に特別の影響を及ぼすことにはならないと東京高裁、最高裁での判例で示されています。

　ペットは家族という生活スタイルが浸透すれば、裁判にも変化があるかもしれないという意見が見られますが、少なくともマンションの中においては、居住者の側が我慢を強いられる構造は成り立たたないため、あり得ません。よって、裁判所の考えは今後も変わらないと思います。

　現在も将来も絶対に人より動物（ペット）が優位に立つことはありません。何故なら日本の法は、国民（人間）のために作られているからです。

　再び本題に戻り、答えは「従わなければなりません。」です。

　松尾好朗

　先日のマンション無料相談会（5/29）にご参加いただきました皆様、ありがとうございました。

　管理会社の委託費用の見直しを行うには、現在と同じ条件で他の管理会社へ見積もりを依頼して、比較するのが最もわかりやすい方法です。
　見積金額を比較して委託費用の減額ができそうならば、現在委託している管理会社との契約を解除して、新しい管理会社へ変更する場合の大きな理由になります。

　しかし、大手管理会社が竣工以来管理を続けてきた場合は、大手ブランドにこだわる人がいて、「大手だから安心なんです。」「管理会社が大手だったからここを買いました。」「聞いたことのないような管理会社へ我々の資産を預けることはできない。」等々意見が噴出し、結局管理会社の変更の議案は総会までたどり着けずに、張り切っていた理事会もしぼんでしまい、現管理会社がガス抜きのような若干の値引きをしてオシマイとなる場合も多いのです。

　最近では、感染防止を理由にほとんどの票を委任状により、管理会社の管理委託費値上げが決議された組合がありました。

　そのような管理組合を、大田区マンション管理士会は問題解決へ導きます。

　管理適正化法を読むと管理委託契約の期間は１年間毎と解釈できます。しかし大手管理会社は２年（違法ではない）としていることが多いのです。但し、委託費値上げは契約途中でも関係なく行います。管理員や清掃員の人件費の高騰などを理由にしていますが、現場では時給等の値上げは全く見られませんね。

　挿絵は青い絵を貼りました。前々回ご紹介したドニの作品と、大田区内の風景が見られる巴水の版画、最後のボルディーニ（伊）は世紀末に数多くの女性の肖像画をかっこよくオシャレに描きました。米国で人気の画家です。
松尾好朗
　

　5/29の無料相談会の案内

　以前、フランスでは仔犬（猫）をショーケースで陳列する販売方法は虐待だとして規制するという報道がありました。イルカショーや動物サーカスなどはもってのほかです。
　しかし飼育環境が劣悪でもブリーダービジネスが成り立っているのなら、本来の目的がどこへ行ったのかよく分かりません。しっかりと管理ができるのなら闇売買よりはいいのかもしれませんね。

　仔犬（猫）の親が、様々な経験をさせて子供を躾けるべき大切な時期に人が切り離し、ぬいぐるみ感覚で販売するシステムがまだまだ続いています。そこが反社組織の資金源になっているのは周知の通りです。ニセの血統書付きの子犬が何十万円もするカラクリは、ココ山岡（宝石のキャッチ販売）がウソ鑑定書を乱発していたことに似ていますね。
　キャバクラのお嬢さんがカモの客をペットショップに連れ出して仔犬をねだって購入させ、次の日にはその仔犬を返して返金を受けるというビジネスも裏社会に貢献しているようです。

　マンションでのペット飼育の話題はいつも盛りだくさんです。
　犬猫等のペットの飼育を禁止しているマンションでも、隠せないのがゴミ置場に出されている重くて強烈な臭いを発する（ペット）トイレ砂です。消臭効果が切れたころに持ち込まれるので、マンションのごみ置き場は食肉目イヌ科・ネコ科の獣臭に満ちた野生の王国に変貌します。堂々とペットフードの空き缶を洗いもせずに出している「自称愛犬家・愛猫家」も多く存在します。困った人たちですね。

　しかし、様々な理由で飼育する場合は、禁止されている中で飼育しているという意識をもって育てるなら、それ以上の制限はできない（許可ではありません）ものと考えます。
　他の居住者から直接の不利益等、受忍限度を超える被害を受けることがあれば、元々飼育禁止と定められているため法的に争う必要もありません。
　マンション内で動物愛護、ペットは家族など、不毛な議論はするべきではありません。

　絵は私の好きな猫と犬です。
　ロレンツォ・ロットは絵画の高い技術を持っている割には同時期に天才達が活躍していて目立ちません。後にブラマンテに認められたのですが、バチカン宮殿の壁画装飾で仕事を一緒にしたのがラファエロだったので、またも目立つことなく実際にロットの部屋は後に取り壊されてしまいラファエロの部屋の壁画は現存しています。その中でこの受胎告知（1534年）は特異です。
　他の多くの画家が描く「受胎告知」とは違うところは、右の大天使ガブリエルから受胎したことを告げられる場面で、マリア様がびっくりこいて逃げているのですね、上から格好つけた背中に羽根の生えた知らないオジサンが突然降りてきて「処女受胎したよ」なんてことをいきなり言われたら誰でも必死で逃げますね。
　この後どうしたんでしょうか気になります。
　本来は不吉な場面の小道具に使われる猫を描いているのも興味深いところです。

松尾 好朗

　「おおた区報・区民のひろば」5/1号
　　相談会「マンション管理全般のご相談」の案内が掲載されました。
　　　日時：５月２９日（日）午後２時～４時　
　　　場所：エセナ大田

　午後２時頃、商業地域に建つＡマンションの管理緊急センターへ、隣接するＢマンションの居住者（女性）から、「Ａマンションの屋上に携帯電話を落としたので至急屋上の鍵を貸して欲しい。」と連絡がありました。
　屋上へ上がるには脚立からタラップに移るという危険な動作が伴うため、鍵だけを貸すことはできません。Ａマンションの担当は別件を対応中、管理員はすでに勤務終了し帰宅、警備会社は契約外の業務になるため対応は午後６時以降で約２万円の費用が発生するということでした。

　この続きがあります。担当はその母親へ、管理員に無理を聞いてもらったことを説明しておいたのですが、その母親から管理員へお礼と渡された紙袋には香りの強いお茶のティーバッグが数個バラで入っていました。勝手な推測ですが、アジア旅行等でお土産を買った（もらった）けど美味しくない、でも捨てずにおいたのが残っている。管理員へのお礼ならこれでいいだろうという判断ではないでしょうか？高価なものでなくても、せめて新品を贈るべきではと感じますね。
　以前このブログでも、旅行先のホテルバスルームにあるシャンプーリンス等の小袋セットを使わずに持ち帰ったのにウチじゃこんなもん使わないからと管理員へのお土産にした役員を紹介したことがありますがこれも同じです。　

　ゴーギャンの作品に魅了され、また日本美術の中にある調和を見出し、定型化された構成と装飾性に進化します。
　
松尾好朗

　駅前のＡマンションの管理室では、駅から出てくる人に道を訊ねられることがよくあります。ひと昔前なら駅前のフルーツショップが、町のインフォメーションセンターの役目を兼ねていた感じでしたね。
　受付カウンターの脇の方では、買い物帰りのおばさんが袋詰めを直したりする風景が日常になっています。
　共用トイレが外に設けられているので、宅配や工事関係者、それに小学生までが借りに来ています。郵便ポストが並んでいるので、知らない人が糊やハサミ等を借りに来ることもしばしばです。

　そのやり取りをしている間にも、同じ目的らしき若者が一人増えて「面接会場は何階ですか？」と聞くのです。二人ともしばらくスマホをいじった後、ぶつぶつ言いながら去っていきました。その日だけで同じのが４人来ました。　
　一般の地図アプリは近くまでは探せますが、住所の何号まで示されないことは今どきの若者（グチ^_^;）ならわかると思うのですが、そんなことより彼らが捜していた横文字の会社はＩＴ関係と察しますが、君たちそんなんでダイジョウブですか？ですね。
　この若者たちが生まれた頃は２０００年（平成１２年）前後、小渕・森・小泉総理が続いた時代です。パラパラというやる気のないダンスは流行らず、だんご３兄弟、tsunami、桜坂、夏祭の曲が商店街で流れていました。
　この頃、建築基準施行令で階段手すりの設置が義務つけられましたね、対象になるマンションでは実施しないと特定建築物定期調査で既存不適格となりますよと、管理会社の物件担当者が得意げに話していたのを覚えています。
　その後、数多くのマンションに取り付けたナ〇工業の新製品が、改正時とのタイミングが良すぎたので、狭量な心の私などは変な疑いを持ってしまいます。
　手すりは万が一の時のため命に関わると理解できますが、各マンションの長期的修繕計画は、お上の沙汰（法改正）で簡単に覆され、予算組み直しをせざるを得ません。
　国民の安心安全な暮らしの観点から定められる様々な制度ですが、普通に管理会社へ委託して建物・設備点検に問題がなければ、「特定建築物」、「建築設備」、「防火設備」、「昇降機」は、高額な費用がかかる割に調査結果がいまさら何いってるの感がありありです。
　管理不全等、問題ありの不健全なマンションだけを集中して調査、指導することが、本来の目的に適っているのではないかと思ってます。

　このほかにも管理状況届出制度、管理計画認定制度、優良マンション登録表示制度、マンションみらいネット・・・別の機会に報告したいと思います。
松尾好朗

　前回のブログでは国道のガードレールのデザインにケチをつけたのですが、ネットで素敵なフェンスを見つけたので貼っておきます。

、

　以前、当ブログで‘街で見かけた残念なデザイン’と題して取り上げたのが、大田区内第二京浜（国道１号線）の歩道との境に設置されたガードレールのデザインです。

　先日、工事業者がそのモノが挟まっているガードレールを外し、別のもの（よく見ないと違いが判りません。）と交換しているのに出くわしました。
　このブログで指摘したからでしょうか、いやいや評判が悪かったのでしょう、隙間には平板が溶接されていました。この写真の通り・・。

　もう一つ、あるファミリーマンションのエントランスドアの取っ手のデザインです。

　 設計者は他と違うもので差別化して満足したのかもしれませんが、危険で残念なデザインだと感じました。
　不特定多数の人が出入する公共性のある場所では、デザインの基本は忠実に守って欲しいものです。
　松尾好朗

　Ａマンションの購入希望者でしょうか、内見に来られた若い夫婦は共用部をキョロキョロ見渡しながら「築年数の割にはまあまあだね、床なんかよく掃除が行きとどいてるし明るい感じだね・・ 」と、大規模修繕工事で貼り替えたばかりの床シートを見て夫婦で互いに肯定し合っています。
　この夫婦は数か月の間、土日のほとんどを使って数多くのマンションを亡者のように巡り疲れ果てています。
　購入の決め手になる理由（あれダメ、これダメとおせっかいなアドバイスをする周りへの言い訳）だけを探しているという精神状態かもしれません。
　うん千万円の買い物には冷静さが必要ですね。

　それは何かというと、このＡマンションは大規模修繕工事の実施のため限度いっぱいまで工事費を借入れしました。
　今後１０年間で借金を返済します。当然、貯金はありません。
　大規模修繕工事が終わって、共用部分が整備された自宅を希望値で売り抜けたＢさんには、この借金を返す必要はありません。言い方を変えると、新しくこの部屋を購入したＣさんが借金を背負い修繕積立金という名目で返済することになります。

　不動産仲介業者は、売買に不利になることはロクに説明せずに、契約時の「重要事項説明を受けました。」というところにハンコもらえば終了、後でなにかあっても、ちゃんと説明しましたと突っぱねます。

　実際にあった事件です。理事長は、大規模修繕工事の実施にあたり金融機関から融資を受け、自分の知り合いの建築業者に工事を発注しました。他の理事が推薦する業者の方が安価であったにも関わらず理由をつけてそれを却下しました。
　工事は１階に専有部分がある理事長宅の玄関ポーチを勝手に拡張し、その床タイルを総貼り替え、玄関扉と門扉、その周辺照明器具の交換等の必要と思われない工事が行われ、他の組合員が無関心なことをよいことに、理事長主導の工事は完了、その直後に理事長宅は売却されました。

　話は大きくそれましたが、購入の目的で多くの物件を見たときは、些末にこだわり何が重要なのか麻痺していることがあります。
　修繕積立金の繰越金残高とそれを戸当たりに割り出した額をしっかり確認、他物件とも同じ方法で割り出して比較検討しましょう。

　当マンション管理士会では、首都圏であればマンションの内見等に同行してアドバイスや、各書類の確認、注意点などのサポートをさせていただいています。
　人生に何度もない大きな買い物のお手伝いができればと思いますので、ぜひご利用下さい。

　最近になって、役員にならない又はなれない組合員へ協力金なる金銭の負担を求める組合が多くなってきたと感じます。
・民法の条文です。
（所有権の内容）第２０６条　所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する。
　マンションの各戸の所有者は、自分で住もうが誰かに貸そうが、法の範囲でどのように使っても自由であり、その立場や事情について優劣をつけたり制限を受けるものではありません。

　所有するマンションには住まずに賃貸等にしている非居住区分所有者（以下、不在組合員）へ住民活動協力金（以下、協力金）を課する目的の規約変更について、影響を受ける不在組合員が承諾していないのに変更の決議したのは無効として協力金の支払いを拒否した事件で、最高裁まで持ち込まれた中津リバーサイドコーポの判決（最高裁平成22 年1 月26 日第三小法廷判決）は、「管理組合が不在組合員だけに協力金を負担させる規約の変更が、不在組合員の権利に特別の影響を及ぼすことには該当しない。」と、つまり「相手の承諾はいらない」というだけの判決でした。

　裁判官の判決が「中の役員はな、マンションのことで色々あって大変やのに、そんな苦労も知らんと部屋貸して儲けとる奴らにはな、５千円ぐらいペナルティーで払わしてもええんとちゃうか？」という風に聞こえてしまいます。
　もともとは管理費が8,500円のところ5,000円上乗せして払えと要求しているので、不在組合員へケンカ売ってるようにも思えます。後に2.500円に下がりました。

　所有者が居住していても非居住であっても、管理上では平等であり差をつけるものではないと思います。
　役員のなり手不足を嘆いたり、不在組合員に不満を持っている場合は、マンション管理士を顧問に参加させて正常化、活発化させることをお勧めしたいですね。

　文中の絵は、観た人を瞬時に独特の世界に引き込んでしまいます。棘のある私の稚拙な文章を和ませてくれることを期待します。
松尾好朗

　私はこの場所とは別に某有名ページに別名で投稿をしています。そこでAさんの質問にBさんから私に回答リクエストをされた時に回答した文章がありますので、本日はそれを転記して紹介させていただきます。
　タワーマンションへの否定的な意見が多い中、反発してやや肯定的意見にしました。
　尚、文中の挿絵は内容と関係がありません。質問はこれ。

質問：タワーマンションの大規模修繕費用は巨額であり、いずれ破綻して廃虚化するというのは本当ですか？

　分譲マンションの場合は、管理組合が適正な運営を行っていれば、修繕費用が巨額であることが原因で破綻して廃墟化することはないと思います。
　例えば５階５０戸の中規模マンションが８棟ある４００戸の団地の場合、屋上の防水工事は８回の施工が必要です。これと同じ水平投影面積の４０階４００戸のタワーマンションでは、同じ面積の施工が１回で完了します。棟ごとに必要な設備更新等も1回で終わることがあるタワーマンションの方が、はるかに経済的で合理的なこともあるのです。そのため巨額であることが破綻の原因には繋がりません。

　余談ですが、ゴンドラ足場の乗り心地は上層階ほど自然の風をたっぷり受けてスリル満点、普通のエレベーターがいかに快適なのかを実感できますよ。

　欧米では、適切に建物修繕を施している築百年超のコンドミニアムが多く健在しています。
　そもそもタワーマンションが求められた理由は、都心等の非常に利便性が高い立地で限られた土地を（横には広げられないので）上に伸ばして有効活用することですね、そのため土地や一戸建てが安価に手に入る地域ではタワーマンションは全く必要とされません。リゾート地に林立しているマンションを見かけますが、上層階からの眺望以外にはタワーマンションを建てるメリットは見当たりません。その地のマンション内の温泉設備の運営管理が破綻して閉鎖している物件があり、売りたくても買い手が現れずという場合では廃墟化が早く進むでしょう。リゾートへ訪れる目的が何かを考えれば、近隣のホテルを利用した方が経済的で時間も使えて名物料理を食べ歩いて何倍も楽しめると私は思うのですが・・。

　つまり、修繕積立金が高額であっても理にかなっていれば負担するしっかりした層が居住、所有しているという印象です。

　回答に戻ります。上記リゾート立地の一部タワーマンション及び、成金さんが喜ぶサービス施設が盛り沢山で、その施設があるタワーマンションの上層階を買い占めた外国人が営業する民泊客に独占されている投資用のタワーマンションにおいては、これを制御できる人がいないと破綻し廃墟化する可能性は大いにあります。

　付け加えると、すでにタワーマンションのステータス感が薄れていて、温水プール等の運営コストが負担になる施設は販売促進上で目新しさがないことや、生活時間の多くをマンション内で完結する思考よりも、近隣地域との接触機会を持つ生活スタイルに比重を置く方向に変化しているのかもしれません。
　気取ってないで、地元で買い物して地元のスポーツクラブに入って交流しろってことですかね-。

　３枚の絵画はルイジ・ロワール（1845-1916スロバキア）というパリで活躍した画家の作品です。冬の絵だからということではなく、少し冷たいよそよそしさがあるパリの街の雰囲気が良く描かれていると思います。この人のファンは日本にも多くいます。
松尾好朗

　東京２３区にも大雪警報が出されました。
　昨日、築古ながらもキッチリ管理された500戸超えの大規模マンションを訪問してまいりました。

　知る限り他のマンションでは例がなく、新しい管理のスタイルだと思います。管理員１名ですべての対応はできない場合でも、様々な専門分野を持つスタッフが定期的にサポートできれば理想形であり、管理員も作業に追われることがなく全体を把握できると考えます。
　ここまで大規模なマンションに入館することも初めてです。夜景の迫力は圧倒されるものがありました。

　もう６日になりましたが、皆様本年も宜しくお願い致します。
　おめでたい絵の代表、日の出がテーマの版画を挿絵にしました。

　この風景のあるところ、私が中学生の修学旅行で初めて訪れました。学校へお土産を事前注文をして名物赤福とショウガ板を旅行解散時に渡されたことを覚えています。自分の小遣いで買った土産は竹笛１本だけでした。
　数年前にも訪れる機会があり、夫婦の岩とその距離が絶妙の美しいバランスながらも、中学生の時の記憶よりも意外と小ぶりだったなという印象でした。
　明治皇太后が神宮参拝の折に名物の赤福を召される際、それまで黒砂糖を使っていた赤福を白砂糖に切り替えた結果、好評をいただいたことで今の赤福の味へと繋がっているようです。2007年の食品偽装事件も乗り越えて赤福は元気です。
　名物の伊勢エビや真珠にはずーっと縁がありません。（ついでに松坂牛も）
松尾好朗

　私事ですが、スマホのバッテリーの寿命なのか、いつも充電中の持ち歩きができない有線スマートフォンになってしまいましたので、仕方なく機種変更した時の話です。

　あれれ？値段がずいぶん上がった。これって私のことを無知なオッサン（当たってますけど）と見てカモにしてるなと思い、また来ます（来ませんけど）と店から逃げてきました。

　管理士会では一緒に活動していただける会員を募集しています。
　２ヶ月に一回程度、勉強会、セミナー、無料相談会などを通して、マンションの居住者、所有者、管理組合の役員様と情報交換を行っています。
　入会について、いつでもお問い合わせください。

　令和４年の干支を挿絵にさせていただきました。　
　皆様、良い年をお迎えください。
　最後に芦雪の虎図襖を貼っておきます。
　光琳も北斎も芦雪も本物の虎を見たことがありません。猫を参考にするので、どうしてもカワイイが残ってしまってますね。
　尖がった社会には可愛さも必要でしょうね。www
　松尾好朗

　

　
　

　Ｍ市に建つＭマンションは３０年が経過、その間の家族構成や環境の変化によって、部屋を手放したり賃貸にする区分所有者は珍しくなくなりました。
　Ｍマンションは駅チカではなく、特別な設備もなく地味な外観なので、ぜひここに住みたいという人は少ないと思いますが、これまで目立った事件や事故はなく、修繕積立金も順調に積み立てられています。

　Ａさんは倉庫代わりにしていたＭマンションの部屋を引き払い、賃貸に出したいことを不動産業者へ相談したところ、外国人でよければすぐに入居希望者がいるとのことで、リフォームもしないまま即入居となりました。
　Ｂさんは借家人の退去後、しばらく放置していましたが、館内に入居募集を掲示したところ、意外にもすぐに希望者が現れました。
　Ｃさんは手狭で使い勝手が悪くなった部屋を売却しようと、同マンションに事務所を構えるＥ不動産に相談したところ、そのＥが買い取ることになりました。
　Ｄさんは賃借人が居住したままオーナーチェンジをインターネットを使って成約させました。
　このような変化が続く中でも、毎年の総会では区分所有者の出席は少なく委任状を提出する等、管理会社任せにしていました。
　長く理事長を務めていたＤさんが部屋を売却したため、複数の部屋の所有者になったＥ不動産の代表が理事長に就任しました。なお新理事長は外国籍ですが法的に国籍についての条件はありません。

　新理事長は管理費の削減のためとして管理会社を変更しました。理事長が経営する不動産会社の関連業者が次々と修繕工事を行い、修繕積立金がみるみる減っていきました。
　一部の区分所有者が危惧の念を抱き、理事長解任を試みましたが、他の外部在住の区分所有者の多くは家賃収入さえ確保できれば何の問題もないという対応でした。
　そんなことより、この時点で区分所有者の１／４を超える区分所有者がE不動産会社の代表と同国籍で、そして賃借人の半数以上が同国人という状態になっていました。
　館内の掲示板には同国の言語が使用され、そのＥ不動産がコントロールする実質上の乗っ取りマンションになりました。
　こうなると売買も賃貸も一般の相場での取引は難しく、Ｅ不動産が買い叩く負動産になってしまいます。　

（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。・・中略・・規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。
（集会の招集）
第三十四条　 ・・中略・・
３　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。　
　つまり、一定数を確保しておけば、自分たちが都合の悪くなる規約等の変更はさせないことができ、自分たちに都合の良くなる要求はいつでも総会を開催して提案できることになります。
　悪意の有無にかかわらず、気付かないうちに浸食されたマンションは、資産価値を維持しつつ平穏に暮らしたい人にとって、もう取り返しがつかなくなります。

　Ｍ市長の「多様性を認め合う支え合いのまちづくり」イメージが、世界中の様々な人々が手を取り合って暮らすお花畑のような町・・・とは、さすがに想い描いてはいないでしょうが、多様性にならなくて一様性（特定国）を税で支えて、Ｍマンションのように気付かないうちに特定の国に浸食されることを危惧してしまいます。
　Ｍ市＝ 市長等及び議会は、成立した住民投票の結果を尊重するものとします。
　

　画家が「冬」を色々な想いで描いています。
　最初のモネの２点、目から入った情報が人の記憶をリアルに呼び起こし、冷気までを感じさせてくれます。夏になったら冷凍庫で保管しないと溶けてしまいそうです。
　広重の「蒲原宿」には大雪が積もっています。富士川の河口付近には、今は殆ど雪は降らないですね。
　叫んでいないムンクの絵もあります。並木が揺れていて船酔いしそうです。道の先っぽがやけに明るいのは謎ですね。
　カディンスキーの「冬の風景」の中のどの辺りが冬？？なのか、私には見つけられません。白い雪などを描くのは、彼のこけんにかかわるのだと思います。
　アルチンボルトの四季シリーズのうち、冬には人気はなくてもトラウマティックな存在感があります。
　実を２つ残したことで「木は枯れて（死んで）ないぞ」という彼の主張が見られます。
松尾好朗

　最近よく聞くリバースモーゲージやリースバック、あの手この手で人の財産を巻き上げようとしてきます。クレジットカードも、毎度毎度リボ払いを勧めてきて、人を借金漬けにしようとしてきます。横文字に置き換えても、高利貸しと変わりがありませんね。（笑）

　リースバックは、自宅を業者へ売却した後、賃借人として同じ家に住み続けられるというメリットがありますが、デメリットは相場より低い金額で売り渡し、相場より高い賃料で借りるように追い込まれてしまうこと、数年後には家賃値上げを受け入れざるを得ないことや、期限付き契約では途中で退去し住まいを失うことがあります。

　最近、ある管理組合で修繕積立金減免制度といって、これまた怪しい話を聞きました。
　高齢化社会の中、マンション居住者の高齢化が目立ち、同じく建物も高齢化（老朽化）が進みます。
　建物の日常的な保守管理、定期的な大規模修繕工事、さらにはその時代に見合った設備機器への更新や法改正に対応したリニューアル等を適時適切に実施しなければ資産価値の低下を招き、安全な暮らしを維持できなくなります。
　それらを放置するとスラム化を招きますので、長期修繕計画に応じて修繕積立金の各戸負担額が値上となるのはやむを得ません。

　この減免制度は管理組合が、そういう事情で支払いができなくなったり、収入のない高齢の区分所有者に対して、修繕積立金の各戸負担を減免（免除）するという制度のようです。
　その範囲は、値上げされた差額分だけの減免や、その家庭事情に合わせた期限付きの免除等が考えられますが、制度を承認するには管理規約の変更追加が必要になりますので、明確に明文化する必要があります。
　減免といっても会計科目は「未収金２」とでもするのでしょうか、未収金は管理組合の貸付ではないので、遅延損害金や保証人の有無、覚書の精査、そして時効を援用されないような方法を取っておかなければなりません。
　いずれにしても管理組合の会計に影響のない十分な体力（剰余資金、積立金等）を持っていなければ、将来に亘っても実行できる制度ではありません。
　大規模修繕工事で費用を借入をするような管理組合では成り立ちませんね。

　例えば、築古ワンルームの高齢者が減免制度を利用し、長命で亡くなられたケースでは、その間も建物もさらに古くなり資産価値も下がります。
　販売価格に免除額が上乗せされるので、古くて高いマンションは売れることなく、その期間も毎月の管理費等の全額が積み上がります。
　当然のように相続放棄され、競売でも債務付きマンションには買手が現れず、結局管理組合は減免した分の債権放棄して整理せざるをえなくなるでしょう。
　温情からの発想は危険で不公平感を生み、管理組合の仕事ではありません。先のリースバックを紹介する方がよさそうです。
　管理組合は判断が難しい個々の金銭事情には、いっさい手を出さないことが賢明ですね。

　秋らしい絵画を並べました。

　「東京地裁令和２年１月２９日判決」判例集の中では探せなかったので、センター通信10月号の記事を拝借します。判決への流れを簡単にいうと・・・
　【マンションの２階に住むＡさん宅の排水が不良のため調査したところ、床コンクリ―トスラブ下（１階の天井）の排水管腐食による閉塞が原因と判明、１階に配された排水管を修理して復旧しました。１階は共用駐車場です。
　その排水管は天井から壁を伝って下り、共用の主排水管または排水桝へ合流して公共の排水管に継がれていくものと思われます。（明細資料なし）
　修理部分はスラブから外の共用部分であるため、管理組合へＡさんが立替払いしている修理費用２０万円を請求をしました。
　しかし、駐車場天井にある排水管の修理箇所は他の部屋からの合流がなく、Ａさんが専用使用しているため、修理費用はＡさんが負担するべきと管理組合が主張しました。
　Ａさんはコンクリートスラブに囲まれた内側の専有部分から外の排水管の不良であり、駐車場が共用部分であることは管理規約にも明記され、管理組合が負担するものと主張し裁判となりました。
　そして裁判所の判決は、管理組合の主張の通り、排水管は共用部分に設置されていてもＡさんが専用使用していること、管理が容易に出来ることを理由として共用部分には当たらないとしました。】

　もし共用の排水本管や排水桝に合流するまでその専用使用している排水管が長く建物を這っている場合も、Ａさんの責任と費用で管理せよということになります。
　詰まりの原因がすぐに判明しない場合等は調査のため、駐車場契約者に自らが交渉して場所を空けていただき代替駐車場を探し、その手配や支払いもしなければなりません。
　場合によっては埋設排水管（連結部分）を調査することになることも考えられます。
　このようなリスクがあることは、マンション購入の重要事項説明書に記載しません（売れないので）が、責任はどこに問えばよいのでしょうか？

　通常は、区分所有法第９条に該当すると考えられます。
（建物の設置又は保存のかしに関する推定）　
第９条　建物の設置又は保存にかしがあることにより他人に損害を生じたときは、そのかしは、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。
　これまでの解釈だと、明らかに専有部内が原因である場合以外は、共用部分が原因と推定するとされていました。
　最高裁判例　平成9（オ）1927　建物共用部分確認等事件を参考にしてください。
　関連したところでは、標準管理規約に（敷地及び共用部分等の管理）第２１条２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　専有部分の排水枝管は共用本管とつながっているため、定期的に設備一体として管理組合が実施する全館の排水管清掃がありますね。

　秋は読書です。
　読書をする女性を集めてみました。

　今は読書離れと言われていますが、まだ文盲率が高かった時代は一冊の高価な本を、字を読める人が朗読し、多くの人が集まって聴いていたといわれます。
　ここに出てくる本を読んでいる女性は教育を受け、字が読める人たちです。
　画家が女性と知性を表す本の組み合わせに魅力を感じるというよりも、画家が「本を読んでていいから」というと、モデルを探すのに楽だったという理由があったのだと思います。
　フラゴナールの「読書する娘」は知的で凛とした印象深い作品です。電車でスマホをにらんでいる女性たちから最も遠いところにいる存在だと思っています。
　本を持つ手の指は後世に何かのサインを我々に送っているのでしょうか？
松尾好朗

　

　中規模のＡマンションにおいても、自宅で仕事をする人が増え、中年のおじさんが朝、部屋着でポストを覗いたり、若いパパが子供の幼稚園バスを見送ったりする光景は日常になりました。
　収集日前の山積のゴミ袋の中、シュレッダーゴミが入った大きな袋を見つけました。袋の中には半分しか入っていないのに、空気でパンパンに膨らんでいる袋をよく見かけるのは何故でしょうね？大きな会社のお嬢様社員がゴミ捨てするとこんな感じです。私だったらまだ入るからと目いっぱい詰め込んで、重くて袋を破いてしまうタイプです。（悲）

　とすると、このシュレッダーゴミは家庭から出たゴミではなく事業用ゴミとして処分しなければなりませんね、勤務先から自宅へ紙の資料を送り、要らなくなってシュレッダーにかけたものは、もう立派な事業ゴミへと出世します。（笑）
　とりあえずの問題（実害）は、そのパンパンに膨らんだシュレッダーゴミが収集時に破けて、風で街中に舞い地面にこびりつくという非常に厄介な代物で、何日間もそこら中に残ります。
　これを復旧する労力を考えると、本当にシュレッダーにかけないといけないのか、個人レベルの量なら資源リサイクルにして欲しいと思います。

　紙・段ボール類、アルミ缶のリサイクルは成り立っていますが、プラ、ペットボトルなどはサーマルリサイクル（熱エネルギー利用）として実際はほとんど燃やされるので分別収集とは、遠い未来の意識の習慣付けにすぎないのが残念なところです。

　数年前ですが、屋上にソーラーパネルを設置し、作られた電気を売って料金を節約したいという希望が、多くのマンションからありました。
　初期投資の費用の元を取るまで何十年間、更に定期的な機器メンテナンス費用が加わり、屋上防水などの保守費用の数字示すと大赤字なので、広くもない屋上での実現はほぼ不可能ということがよくわかっていただけます。

　マンションにも到来する環境（温暖化）ビジネスに対して、管理組合は業者に操られたりマスコミに踊らされたりしないよう正しい判断ができるように準備してほしいと思っています。
　ソーラーパネル、屋上緑化等はプラス面を見てしまいますが、維持する覚悟（効果以上の支出）がないと自己満足に終わり、３年後には骨董品の金食い虫になっているのが想像されます。

　

　
　
　
　

　以前にも紹介させていただいているＡマンションが建つ地区の再開発計画での最近の話です。
　同じ計画区域内のマンションの居住者が、対象区域にあるマンションの居住者へ「再開発計画に反対しよう！」という内容のビラを配布しました。
　人それぞれ立場や考えが違うので、反対する人がいても不思議ではありません。しかし、そのビラの内容には根拠がなく、不安をあおるウサン臭い文言が並んでいます。

　計画を知らされてから10年以上経っているので、今さら何？感を持たれた方が多いと思います。
　事業の目的に防災機能の強化がありますが、この地区は増改築を重ねた古い木造建物が密集（多数の狭小敷地に低層老朽建物）し、その中で数多くの権利が複雑に絡み合い（土地利用が細分化かつ不健全、土地の合理的で健全な高度利用と都市機能更新）、道幅が狭く（道路等未整備・2項道路）、緊急車両が進入ができない場所がある等、個人の力では、にっちもさっちもない現場です。

　更地にした土地の価格は、建物の解体費用にも満たないこともあります。

　高齢者であっても再開発による建替えは、自己の負担なく良質な資産を残せることを魅力的だと思わないのでしょうか、永遠に住み続けられるところなどありません。

　計画に反対しても具体的な代案がなければ多くの人の賛同は得られないでしょう。

　老朽化して荒れたマンションにはオーナーは住まず、コミュニティーは無くなります。
　家賃は下がり、修理のために管理費・修繕積立金等は上がるという負の循環で、放置すると未収金が目立ち始め、賃貸も「不利な人」＝審査なしの外国人等が住むようになり、スラム化の始まりです。こうなってしまうと次世代へ負の遺産を残すだけです。

　大田区の南馬込と上池台に住んでいた日本画家・版画家である川瀬巴水（かわせ はすい）
の版画を挿絵に使わせていただきました

以上
松尾好朗

　マスクが日常になってしばらくの頃、ある地方の美術館を訪れました。
　私は特設展が目当てでしたが、常設展には地元の画家を中心にした絵画をはじめ、工芸品や甲冑武具等の展示もあり、美術館と歴史博物館を兼ねているようです。
　建物は地元出身の建築家が設計と紹介され、打ち放しコンクリートとステンレス、それに大きなガラスのデザインは、この辺りでは目立ちます。
　要望が多かったのか、外観には少し盛りすぎ感がありますが、肝心の展示スペースは導線がよく、集中して鑑賞ができました。

　しかしそのカフェには、平日のガランとした展示スペースに比べ、意外なほどの多くの人が、小グループに分かれアクリル板越しに談笑したり、一人でお茶をしている穏やかな風景がありました。

　お仕着せの娯楽等を嫌う高齢者は多いと感じています。しかし、孤独を恐れ、人恋しい、聞いて欲しい、かまって欲しい時もあるでしょう。その環境では、提供側が良かれと思っていることが、かえって相手にストレスを与えたり、マンネリ化していることもあると思います。
　マンションに集会室がある場合、開放した場合に何ができるのか、何が自然発生するのか探ってみたい気持ちがあります。
　一定の制限があるほうが、リラックスできるという理由を探るのも興味深いですね。

　上のポスターの通り、東京都美術館のゴッホ展は12/12までです。
　ゴッホ展──響きあう魂 ヘレーネとフィンセント
　Collecting Van Gogh: Helene Kröller-Müller’s Passion for Vincent’s Art
　ゴッホ展ですが、ゴッホだけではありませんよ。
　今回見逃すと後悔する作品がこちら２点です。

　スーラの作品は変色を恐れて海外貸し出しはめったにありませんので間近で鑑賞できるのは貴重です。
　もう一点ルドンの中で最も印象的な作品です。まさかこの目玉さんの方から日本にやってくるとは奇跡です。
　ゲゲゲの鬼太郎の目玉おやじや進撃の巨人に影響を与えたかどうかは知りません。
　一度見たらあなたの心に棲みついて、トラウマになるかもしれませんので、鑑賞する場合は自己責任でお願いします。（笑）
松尾好朗




　

　１０年前のこと、Ａマンションが第１回目の大規模修繕計画を、当管理士会の会員が管理組合顧問の立場で計画から工事の完成、及び関係資料の整備までをサポートしました。　
　この度、第２回目の大規模修繕計画において、再度当管理士会の会員が顧問として参加させていただくことになりました。大変ありがたいことです。
　２０２３年春工事を目標に、今月からスタートします。

　第２回目修繕計画のポイントその１
　
　築２０年を超えた建物では、その立地、周辺環境等で大きな違いが生まれてきます。
　例えば、海に近い建物ではアルミサッシや面格子、鉄扉等の金属部分が早く腐食する塩害対策、幹線道路沿いの建物は排気ガス中の成分による建物・設備や植栽等への汚染対策、高台では風害や笛鳴り、低湿地では黴菌による臭気対策、公園隣接では糞や騒音の鳥虫害、駅チカでも高層でも、また寒冷地でもそれぞれの特徴があり問題を抱えています。
　当たり前のことですが、周期的な補修の他には、そのマンションの現状（特徴・問題点等）をヒアリング等を含め、よく理解して計画（準備）することです。
　問題点だけではなく利点をさらに強調（増設等）することも考えられます。　
　１０年、２０年も経つと南面にタワーマンションがデーンと建っていることもあるので、マンションそれぞれに新たな変化が生まれていて当然です。
　管理組合から発信がない場合は、業者主導の工事で終わってしまいます。これは避けて欲しいため記しておきました。

　バリアフリー対策についてはお仕着せでなく、よく計画しなければ本来の（居住者全員のための）バリアフリーにはなりません。単独計画では唐突になるので、大規模修繕と合わせて実行するほうが良いと思っています。
　古臭い照明器具と品のないタイル貼りの暗い玄関ロビーを、壁面にはホテルグレードの大理石を、照明をLEDで明るく印象を変え、居住者から大いに喜ばれたこともありますが、機能的な変更の外に見た目（見映え）のグレードアップも効果的です。
　グレードアップ工事を実施することは、時代に合わせたデザイン性、直接的な利便性・安全性の向上は、組合員の毎日の生活の中で目に見えるものなので、理解されやすいでしょう。
　
　修繕計画の活動内容をその都度、組合員へ必ず報告（今は、こんなことやってるんですよという掲示等）することで、信頼度が増加すると感じています。
　積立金の取り崩し額も大きいので、少人数で勝手に（隠れて）決めているとか、竣工後に一体どこを修理したの？と不満を残すようなことを言われないようにしたいですね。

　良いニュースがありましたね。
　フェルメールの「窓辺で手紙を読む女」（1657-9）、女性の背面上部にキューピットが描かれていることが判明しその修復が終わり、来年１月に都美術館でお披露目があることが発表されました。ドレスデン国立古典絵画館所蔵です。
　大戦でソ連に略奪された後に返却、その時はこの絵は返せないというソ連の要求を知らなかったふりをして持ち帰りました。必死だったのでしょうね。
　キューピットの出現で、時代背景や当時の人間関係など、多くの人がこの絵のストーリー、情景、女性の心理、小物の意味等を推測、推論を立てています。
　キューピットが消された理由も多くの憶測が生まれています。

　私は、手紙後半の位置を見る女性の目の距離が遠い（老眼？）ため、読んでる途中ではなく、すべてを読み終えた直後に脱力して腕を下ろしつつ、その文字を体で反芻し頬が久しく紅潮してきた瞬間だと推測しています。
　この女性は閉鎖社会の人妻で、遠く好意を感じていた異性からこの手紙で告白を受けました。絵の中の絵のキューピットの放つ矢が暗示しています。
　部屋の乱れ具合や色使いは女性の波打つ心の中を表現、右のカーテンで部屋を多く隠しているところが、覗き続けてはいけないようでエロチックです。
　キューピットが消されたのは、宗教人の誰かが絵の中の女性に嫉妬し、矢を永遠に放てないように消してしまったのではないのかと・・。
松尾好朗

　駅チカのAマンションの管理員さんは勤続２０年超えの元営業ウーマンです。おしゃれで外交的、子供が大好きです。
　このマンションで赤ちゃんが誕生し、成人式を迎えた人にとっては、お母さんのお腹にいるときから人生のすべての期間を管理室から見守ってくれている存在です。
　また、建物と共に高齢化し、独居となって暮らす居住者も多く、その人たちにとっては、昔の話題を共有できている話し相手で、お互いが顔を確認するだけで安心するという存在です。

　有人管理のマンションのメリットは、防犯上で狙われ難いというデータの通り、これまで大きな事件事故は繁華街の近くに関わらず起きていません。
　管理員さんが今後も継続できるように勤務日数の調整等、体力的に負担を少なくする方向を理事会で話し合い、本人の希望を確認することにしました。

　私の経験上、清掃管理費用を削減したマンションでは、全体的な荒廃感（薄汚れていて清潔・清涼感が隅々に行き届かない）や、時に居住者が非協力的（奉仕性が生まれてこない環境）になり、粗大ゴミの放置やルール違反、法的点検の不参加等が目立つというスラム化の予兆を感じることがあります。

　Aマンションの理事会の終了後、太田記念美術館に立ち寄ってきました。
　マイナーな美術館なので空いていると思ったのですが、8/29日曜日で企画展の最終日ということからか、ゆっくりと無言で移動する動きながらも少し密でした。
　9/4から「没後160年記念　歌川国芳」展が始まりました。
　一足先に手ぬぐい等をお土産に求めました。柄は以前紹介した国芳の「金魚づくし」です。
　松尾好朗

　会に大田区という地域名をつけていますが、私を含め会員は大田区内に限って活動をしているのではなく、区外、近県にまで活動範囲が及びます。まだ海外はありません。（笑）

　その後、数社の管理会社から委託料等の見積を受け、比較検討の結果、管理会社を変更するところまで漕ぎ着けることができました。
　以前もこのブログで書いたことがありますが、会社変更や点検回数を減らしたりで金額を下げ、報酬を受けてからは何があっても知らぬふり（又は別料金）という下げ逃げをする管理士がいます。
　しかし、変更後の新しい管理会社が軌道に乗るまでは責任があると思いますので、アドバイスを続けさせていただく予定です。

　前回の続きで夏の花「ひまわり」です。
　ゴッホは南仏のアルルを仮想日本として、黄色い家に招待したゴーギャンを待ち焦がれていた間、部屋に飾る「ひまわり」を描き始めました。彼の心が充実してもっとも幸せな時代だったと考えられます。

　①1888年8月、最初に描いた３本のひまわりです。
　②同月の作品、武者小路実篤が計画していた白樺派美術館の目玉をパトロンである実業家の山本小彌太にに依頼、現在価格換算２億円で購入(ﾟДﾟ;)、戦争中は他の絵画は疎開できましたが、芦屋の家の壁に固定していた「ひまわり」は空襲で家と一緒に焼失してしまいました。残念です。

　③ノイエ・ピナコテーク（ミュンヘン）蔵、同月3番目に描きました。黄色い家の壁紙の水色がバックで花の黄色と補色関係になっています。心が安定しているような色と構図です。
　④ナショナル・ギャラリー（ロンドン）蔵、８月だけで４枚目のひまわり、花もバックも台も黄色系です。花の本数も12本から15本に増えています。いわゆるゴッホらしさが見えてきました。
　⑤SONPO美術館（旧東郷青児美術館）、1987年のバブル期に安田火災海上が58億円で落札、世界中から贋作といわれましたが、真筆であることが証明されました。
　耳切り事件の直前に描かれたもので、④以上にゴッホらしい心の高揚が見えます。
　閑散としていた美術館がこの１枚で行列ができました。

松尾好朗　　

　私の場合は年、月、週とルーチン作業があるものの、マンション管理士の仕事で予定がいつも満杯ということは、まずありません。（悲）
　主に建物不動産管理関係の外には、数社の派遣会社に登録していて、次の予定までの空いた期間に他業種のアルバイトをすることがあります。
　その派遣会社から五輪の直前に、「オリンピック関係駐車場誘導員」という急募がありましたが、選手をサポートする等のふれあう機会がなく、炎天下の旗振りは、さすがにボランティアには頼めなかったのでしょうか、私なら一時間も体がもちませんね。
　五輪関係では元請け価格は特上なのですが、順々に末端にまで下りてくるのに合わせて、時給も加速をつけて下がってしまいます。（涙）

　夏はこの花、江戸時代の４代家綱の頃に日本に入りました。
　なでしこの可憐さ朝顔の儚さなどのイメージとはかけ離れているこの花は、当時は品がないと言われ人気がなかったようです。
　「あなただけを見つめる。」と、花言葉がちょっと重い「ひまわり」です。
　紀元前からアメリカインディアンが栽培を始め、欧州から中国経由で1660年代に日本に入ってきました。

　すでに議決権行使書の賛成票と議長への委任状を合わせて過半数に達していましたが、総会当日の出席者の意見により、議長が議案の一部を変更して決議した２つの例があるので紹介します。

　そのⅠ（宅配ボックス設置）
　今や珍しくなった宅配ボックスを持たないＡマンションですが、若い夫婦の多くから再三の導入希望があり、設置の予定場所と見積もり、機器の仕様を添付して総会議案としました。
　その時の理事会は若手中心でしたので、議案書について違和感がなかったのですが、宅配ボックスのオプション機能にスマホ連動にはアプリをダウンロード云々、一部の高齢居住者から、わけがわからんと反発を買ってしまいました。

　そのⅡ（多目的室のミラー貼り）
　都下、Ｂマンションの1階部分には広い多目的室があります。
　居住者に限らず近隣住民も参加して、いくつかのダンス系やヨガ、フィットネスのクラブが以前からそこで活動が続けられています。
　自身の動きや姿勢を見るためには、キャスター付きの姿見を使っていましたが、固定ができないので危険でした。
　そこで、各クラブからの希望をまとめ、バレー教室のように壁面にミラーを貼ることを総会提案することにしました。議案書にはその目的と仕様、見積書を添付、こちらも議決権行使書と議長委任状により、すでに賛成票が足りていました。

　これらⅠ、Ⅱに共通するのは、多くの高齢者には日常生活に関りのない事に余計な費用が使われることや未知な部分には保守的で、管理費、修繕積立金の値上傾向へのけん制をしているのかもしれません。

▢ 宅配ボックス設置についての決議
　夜間もマンション内に出入りが多い配送業者の再配達による立ち入りを減らし、提携クリーニング店や荷物発送などの高齢者にも便利なサービスについても掲示周知し、オプションは希望者のみに個人負担、導入台数も減らし大きくコストダウンを図り決議を取りました。しかし、将来台数が不足する場合は増設することとしました。

▢ 多目的室ミラー貼りについての決議
　ミラー貼りの範囲を見直し、部屋の２面に現場加工で天井高さまで貼る予定を、規格サイズ（三分×六分）４枚だけを壁の片面に貼ることで大幅なコストダウンとしました。　
　ウィルス感染防止のためにリモート理事会や書類配付だけの場合もあり、工事業者が工事範囲を膨らました計画そのままの見積もりを、理事会は一度も現場確認もせずに総会提案したのが反省点でした。

　総会は管理組合の最高の意思決定機関であるため、議長が一定の少数意見を取り入れ議案の範囲で調整することは可能です。
　この２例のように理事会の中だけで盛り上がり、理事長一人に任せたり、管理会社任せにするだけでは組合員への説明不足、確認不足で高い買い物になるところでしたね。

　最近では少数意見を尊重し過ぎる傾向がありますが、意見を無視をすると不満が残りますので、良い意見なら取り入れるような議事進行やその意見を議事録に残すことが重要です。
　管理組合の総会の出席組合員は会社の部下ではありませんので、議長は組合員から恨みをかうような態度を見せるのは良くありません。しかし、自分の主張を押し通したり妨害するだけの組合員には強い態度で対応してほしいと思います。

　

　今、現場で起きていること。
　宅配ボックスは生活様式の多様化の中で、マンション共用設備の必須アイテムとして定着しています。
　Ａマンションでは、アマゾン配達員（ＤＰ=デリバリープロバイダー）が早朝から入り込み、受け取り側が在宅、留守に関わらず、搬入した荷物のすべてを宅配ボックスに放り込み、次の宅配ボックスのあるマンションへ急ぎます。
　居住者は、夜までに宅配ボックスに預けられた荷物を引き取りますので、朝は空いているボックスがほとんどです。
　配達側は朝の時間帯は持ち帰りロスがなくて効率が良いのですが、在宅していても宅配ボックスへ預けられてしまいます。
　ただ、早朝にピンポンと呼び出されても困りますけどね。

　感染防止による外出制限や在宅ワーク等の影響で、特別な注文ではなく通常の食材や日用品の配達や重量のある飲料、ペットフードやトイレ砂、更にお中元のシーズンとなり宅配ボックスの数不足が目立ちます。増設したくても、設置する場所がないということもありますね。

　宅配ボックスもオートロックもないマンションでは、配達員（一部）はマンション内のあちこちに台車をぶち当てながら泥靴で侵入、届け先が在宅していても玄関前に勝手に置配（オキハイ）やドアノブにぶら下げ等、手渡しはしません。
　注文者（受取側）もオキハイ希望が多いのも事実で、配達員がオートロックで中に入れずオキハイができないので、管理会社に訳のわからないクレーム電話をした配達員がいました。

　不潔そうな身なりや挨拶もしない人物は館内には入れたくないと思いますね。
　最近では、ウーバー配達員が入り口と間違って常時（開）格納の防火扉を閉めてしまい、火災警報盤が鳴動、警備会社が出動したことがあります。

＊世情のこと＊
　「うちの子が練習していた文化祭コンサートは中止なのにオリンピックはやるのね」というようなフレーズが溢れています。
　本当にコンサートをやりたければ、ゲリラでもズームでも失敗しても実行する気概を持ってほしいと思います。オリンピックを並列させて語るのは、言い訳のように聞こえてしまいます。

　「おもてなし」をお題目にインバウンド需要を見込んで投資した多くの日本人は、ウィルス感染防止のため五輪が延期の上に無観客となることが現実になってしまいましたが、逆境の中で耐える工夫をし、様々なことを考え、意見を聞く機会を与えられたところをヨシとしたいです。

　本日、貼り付けした絵は「薄明りの絵画」様のセレクションから拝借しました。
　先日、小学生の列へと酒酔いトラックが突っ込んだ事故がありました。
　葬儀の列、後に続く子供たちは仲間が亡くなったことを理解できてるのでしょうか。素朴なタッチ故、涙を誘います。
　松尾好朗　

　

　内容にかかわらず週刊誌などでランク付けの特集を組むと、その記事の関係者が購入するため一定の売り上げと、読者の新規開拓が望めるメリットがあります。
　マンション関係では、管理戸数の多い順に管理会社をランク付けした特集記事を見かけます。「管理戸数が多いので良い管理会社です。」というわけではなく、管理する範囲や方法は契約内容によってマチマチです。
　管理組合の望む良い管理会社というのは別の尺度があります。
　でも、相撲番付のように懲りずに毎年やっていますね。（笑）　

　欧米のある住みやすさランキングの調査では、スカンジナビア半島の北欧３国が占め、日本では北陸３県が占めていることが少し似ているような気がします。
　その住みやすい県や国に住みたいかというと答えは違う結果になり、公共サービスの充実と税負担は連動します。また寒いのが苦手な人にも敬遠されるでしょうね。

　人は何かしら順位付けやグループ分けをして自身の位置を確認し、安心感や優越感、妬み嫉みを感じるのが好きなのかもしれません。

　最近、管理組合の総会決議でも、少数意見を大切にと議決権行使書により、すでに可決している議案を保留にするなど、同じ傾向（風潮）があると感じています。

　肖像画の女性は、ロココの華、ポンパドゥール侯爵夫人（ジャンヌ・アントワネット・ポワソン）以下、ジャンヌと呼びます。
　ジャンヌは１６歳でパリの社交界へ、1745年２４歳でベルサイユにデビューしました。
　明るく知的でよく笑うホンワカ系美人のジャンヌは、たちまち仏国王のルイ15世の心をつかみ、平民出身ながら公妾としての地位を確固に築きます。
　文化芸術だけでなく政治にも深くかかわりをもち、貴族やイエズス会の妨害も才覚で乗り切ります。
　ジャンヌは、仏ブルボン朝の宿敵、女帝マリア・テレジア（オーストリア：ハプスブルク家）、そしてロシアの女帝エリザ・ヴェータと３名の女性により、後年「３枚のペチコート同盟」と呼ばれる同盟を結び、侵略を続けるプロイセン王フリードリヒ２世包囲網を完成させます。７年戦争の始まりです。（1756年）
　当初は優位に立っていたものの、すでに疲弊していたフランスには無能政治家と賄賂軍人しかおらず、そのため軍事的才能豊かなフリードリヒ２世に軍配が上がり終戦になります。（1763年）
　

　ジャンヌは、４２歳で結核の病で亡くなります。（1764年）この年、モーツアルトが６歳で演奏会を開き、100年後には新選組が池田屋を襲撃、200年後には新幹線が開通して東京五輪が開催されています。
　５年後の1769年、マリー・アントワネット（マリア・テレジアの娘）が、次の仏王ルイ１６世に嫁ぎます。そしてナポレオンが生まれた年でもあります。

　繊細優雅なロココ調文化の裏には、贅を尽くし円熟した中の刺激のない退屈感、刹那的快楽を繰り返す虚無感、長引く戦争への退廃的思考、物憂い気怠さが漂う「アンニュイ」という言葉がとても似合います。
松尾好朗

　6/24フロリダ州で1981年竣工（築40年）、12階建の集合住宅が崩壊して11名が死亡、151人が安否確認ができないと報道されています。（共同通信・時事通信・ロイター）
　6/30現在、崩壊原因は調査中
　行方不明者の一刻も早い救出と、亡くなられた方のご冥福をお祈りいたします。

　注目するのは、崩落時に居住（在宅）していたかもしれない人と連絡が取れていないことです。その人数の報道は日々増減、変化しています。

　日本では、管理会社は管理費等の請求先と名義（口座振替）、総会議案書等の送り先が分っていれば、法的事務を除き管理業務に大きな支障はきたしません。
　使用細則等で定められている「居住者届」により家族の氏名、生年月日、連絡先等を届出された範囲で把握しているだけです。
　しかし築年数を多く経たマンションでは、家族の増減、賃借人など入退の届けが提出されないことが多く、実際は誰が住んでいるのか隣の人でも知らないというマンションもあります。

　リストがあるだけではだめで、家族の増減が届けられているのか、記載されている本人の電話番号や緊急連絡先は今も通じるのか、賃借人退去・入居が届けられているのか、最新で且つ正しいデータでなければ、緊急時には逆に現場に混乱を招くことになります。
　総会時に居住者等データに変更がないか、変更がなくても回答をいただくのですが、回答がないのは毎年同じ人というのが管理組合あるあるです。
　経験上、居住者リストの名前などの活字は、はっきりと大きな字で、フリガナ付きであること、これは緊急時はリストを手に、各戸訪問や電話連絡、夜間に周辺確認や停電の場合もありますので見やすいものに限ります。

　リゾートマンションの場合、ホテルのような管理システムがなく出入り自由な場合は、現在誰が使用しているのか全く把握ができません。

　昨今は個人情報保護を盾に、管理組合役員、管理員にすら居住者リストを公表しない場合があり、万一事件事故が起きても居住者の連絡先どころか名前も人数も現場では準備できないこともあります。

　管理費等節減などにより、常駐管理員は清掃員（週３回程度）に置き変わり、劣化や交換を指摘されている建物・設備の補修工事は、根拠なく金額が高いというだけ（組合も反対者も素人）で賛成票が得られず、だらだら次期へ持ち越しさらに高額な工事になるマンションは多くあります。
上記フロリダの場合も、崩落原因が地盤沈下説の他に、補修費用が莫大な金額（各戸負担）になる議案がコンドミニアム所有者の賛同を得られず、このような結果になったとの情報が出ています。

　この事故を教訓に、マンション居住者名簿（連絡先等）の刷新すること、特に築年数が35年を過ぎているようなマンションは建物・設備の再調査により修繕計画（適正な修繕積立金）を最新の情報に基づいた見直しが必要ですね。
　昨今の総会出席者（高齢者が多い）の「工事にそんなにお金かけなくていい」という風潮が何故か共通して生まれていますが、この問題は別の機会にします。
松尾好朗