投稿者: 大田区マンション管理士会

　2003年（平成15年）に発足以来、皆様のご支援、ご協力のお陰で本年も活動を続けることができました。心から感謝申し上げます。
　相談会にご参加いただいた皆様、書物やウェブでは知り得ない各々の管理組合の内情や問題点等の情報をいただき、感謝と共に私共の勉強不足を痛感いたしました。

　災害危険区域の住民は個別に住居を構えるのではなく、マンションのような家族単位が集まって日常生活、少なくとも寝泊りだけでも、自然災害に強い安心できるねぐらを提供できないものかと常々案じています。

Latest
　終焉を迎えた一つのビジネスモデル：何度か相談がありました。「みんなで大家さん」はどう思う？一口100万円、配当年７％という話が胡散臭く感じていましたので、お勧めはしませんでした。
　3万7千人から2千億円を集めたといわれていますが、成田ゲートウェイの都市計画の具体案無く成り立つのか？というところです。
　
　挿絵は、エミール・クラウス（Emile Claus）印象派のベルギーの画家です。
　モネの影響を受けた新印象派的な作品が多いのですが、私が思う最も彼らしい作品を４点選びました。
　気づくのは、視点の高さが立っている人物より少し上だというのが共通しています。若干見下ろすビューになっています。

　2026年（令和8年）も時々はこのHPへお立ち寄りください。よいお年をお迎えください。
　大田区マンション管理士会
　松尾好朗

　
　

　夕刻、上空のヘリコプターがバリバリ爆音を鳴らしていました。
　大森駅北口の上りエスカレーターで酔漢が落下、下にいた男女は軽傷との報道がありました。巻き添えになった男女にとっては迷惑な話です。
　こんな事故でも新聞社はヘリを飛ばすんですね、ヘリの撮った写真は駅舎の上空写真でしたが、このグーグルマップの写真の方がよくわかる気がしました。ww

　他人のゲロの始末のために、管理員は日曜日に朝から自宅待機しているわけありません。
　こんなんなら管理会社変えるぞ･･･は今時は通用しませんというか管理会社から遠慮されますね。www
　管理会社に委託しているなら、その緊急センター等に連絡すれば、別動隊（専門業者＝この場合は清掃会社）が処理に来るでしょう。但し、緊急対応費はソコソコの値段がします。ww
　日本社会はこのような酔客の置き土産、アルコール関係には寛容です。気持ち悪くなったんだから仕方ないよね、いいえこれは公道でも私有地であっても、汚損して放置、自首せずに逃亡した立派な犯罪です。これって、解体工事の産廃を山に捨て、迷惑をかけたクルド人と何ら変わりありません。www

　私たちの「大田区マンション管理士会」と上記の「士会大田支部」とは、全く異なる会（組織・団体）で交流もありません。これはよく聞かれます。
　私たちは大田区への貢献を厭いませんが、区主催または後援する相談会等には参加していません（依頼されていません）。区役所関連の開催となると、相談者へ「教科書通りの正しく当たり前なことしか・・・」言い換えると、マニュアルの範囲を超えた助言はできにくくなります。その辺り「士会大田支部」に限らず公の名称を背負っての助言等、もどかしい思いで苦労されているとお察しいたします。

　幾度か大田区ではない自治体から、マンションに関わるアンケート調査や分析の依頼を受けたことがありましたが、地の利が無い作業はメリットが少ないと考え、お断りをしています。
　管理士会の紹介記事を掲載する場合も、有料の場合はお断りしています。
　但し、会員はいつでも募集しています。

　挿絵は上野で開催中のゴッホ展（家族がつないだ画家の夢）のポスターと印象に残った２作品です。
　ゴッホが描き残した作品（スケッチ含む）は2,100点ありますが、ゴッホが存命中に売れたのは知人が購入した（してもらった）１枚だけでした。でも弟のテオは兄の才能を信じ、その後、作品を妻のヨーさんへ託し、数多くの作品展を開催して世に広め、どんどんと価値を高めて行きました。
　ゴッホが世界で愛される画家になったのは、ヨーさんの才覚があったからと言えます。
松尾 好朗

　あー今日も残業して疲れたぞ、さて寝るとするか、と思っていたら「ピュイーン～、火事です～火事です～、ビュイーン～」館内にけたたましく警報が鳴り響きました。
　今期から初めて管理組合の理事長になったばかりのあなた、さあどうする？
　本当に火事が起きてたら１１９番ですが、とりあえず階段を使って管理室のカギをもって向かいましょう。階段を使うのは、途中階で何かが判明するかもしれないからです。
　ここの管理員は通勤のため、この時間は不在です。

　緊急搬送の度に役員が管理室にあるはずのカギを探し出し、関係の家族や救急隊員の注目の中、大汗かいてストレッチャー用の扉を開けなければなりません。www
　管理室の防災監視盤のランプがついている部屋（区画）の確認を行い、その階へ走ります。火災と断定したら１１９番通報と初期消火です。
　火災警報と消防署は連動していません。火事が起きても誰も１１９番通報をしていなかったという例があったようですので、重複しても構いませんので通報してください。　

　消防隊が出動した時は、例えば小火（ボヤ）が鎮火していても、居住者名簿の提出を求められることがあります。管理者（理事長）は、最新の名簿を常備しておかなければなりません。何年も前の古い名簿はかえって混乱を呼びますので、最新居住者名簿の提出を管理会社へ要求してください。

　表札や集合郵便受けに名前を表示しているマンションは少なく、また届けもなく同居人を増やしてシェアしたり、又貸ししている状況を誰も把握していないこともありました。
　マンション価格も賃貸料も上がるばかりの現状では、今後も増えることを前提に対策が必要ですね。
　ホーチキのホームページに火災報知器の扱い方等が細かく説明されていますが、多分一生使うことないと思っているあなたへ、とりあえず音を止めたりしている間に、警報信号を受けた警備会社が到着（約20分）します。
　警備会社は対象の区画へ１戸１戸に確認するのと、押した警報ベルや消火ポンプをリセットするのは一般的に警備会社が行います。警備会社と契約をしていない組合は、消防点検の会社から指示を受けて復旧してください。
　誤報であっても警備会社が退館するまでは理事長の立場上、「寝むいからあとよろしくね」というわけにいかないですね。www

　このような全く信頼できない民族へ、日本は最近までODAを続け、あまりに多くの技術を盗まれ、日本経済を大きく依存させる体制にしていることを反省し、今後はリスク回避しなければなりません。
　宿泊、移動、ショッピングはもちろん、文化交流やコスプレの記念撮影等々のすべてがC国会社の運営でC国通貨決済なので、地元民は利用され荒らされ迷惑なだけのオーバーツーリズムは、この機会に大幅にリセットが必要です。
松尾好朗

　国土交通省は物流におけるトラック等の運転手、配達員の人手不足に加え、再配達解消を目的とする「置き配」の利用拡大のため、マンションの共用玄関オートロック「開錠共通化」を発表しました。
　要するに、オートロックのマンションでは、配達に来ても受取り側が留守だった場合は館内に入れないので「置き配」ができません。

　2004年以降公明党が国交大臣のポストに座り続けていますが、安易な外免切り替えによる交通事故の多発、China製LUUP（MaaS）導入の悪評、外国人富裕層優先のタワマン政策もあって、また余計な事を？という印象を受けます。
　交通運輸業界の労働環境の改善は良しとしても、マンション住民の命と財産よりも国交省ファーストの稀に見る愚策に思えます。www

　この国交省の発想は、これまで試行錯誤を重ね、育てられ守られてきた居住者の防犯システムを否定して破壊、隣国の人民統制と似ています。ww　
　置き配の統制システム導入には管理組合の合意だけでなくオンライン環境が必須、国交省が統制するため構築するクラウドの維持運営（外注）費用は当然発生するでしょう。
　詳しい内容の発表がないため、今の時点で判断すると、国のＩＴ関連事業の不信感、クラウドによるプライバシー情報漏洩の不安、その導入設置と維持管理費用等を考えれば、自ら実験台になりますという管理組合は少ないのではないかと。

　オートロックは完璧でなくても、防犯カメラとセットで間違いなく高い防犯効果があります。そのためあまり国にいじられたくありませんね。
　一部のマンションでは、健康飲料、給食デリ、新聞の配達員に暗証番号が知られていたり、居住者の方から業者へ暗証番号を伝えて、本人不在でも重い重い天然水のケースを玄関先へ運ばせていることもあります。
　防犯のためには不定期に暗証番号の変更（リセット）が必要ですね。

　下請け孫請け企業が丸投げピンハネを繰り返した挙句に海を越え、データ入力等は中国大連の企業に再々委託され、年金受給者やマイナカード500万人分のデータを流失という、もう想像を絶する失態を犯したことを忘れてはなりません。
　24年度の宅配物数は約50.3億個、再配達率は8.4％です。
　但し、戸建てや団地、賃貸アパート等すべてが含まれていますので、分譲マンションで宅配ボックスがある場合の再配達率はかなり下がります。

　挿絵はウィンスロー・ホーマー（Winslow Homer 1836～1910）の水彩画です。
　南北戦争（1859～）北軍に随行し挿絵画家として名が売れました。戦後、仏でバビルゾン派の影響を受け、英に渡り北海に面したカラーコーツという美しい港町で清しい作品を残しました。

Latest 2025/09/23
　山にも草木にも神が宿るという日本人の宗教観、自然への敬いや美意識があれば、わざわざ美しく整った自然を破壊してまで推し進めるメガソーラーは何なのでしょう？
　この度の首相候補５人の中、１人は環境大臣時代（2020年）に国立公園内で再生可能エネルギー発電の設置規制をユルユルにした犯人です。
　アホに権力を持たせるとこうなるというサンプルです。ww
　これ以上のパネル設置を反対しているのは２人です。
松尾好朗

　お江戸の頃の棟割り長屋、大家と店子は親子も同然と、時代によって違いがありますが、居住区は木戸で守られ、住民同士の相互監視の習慣があり、素性の知れぬものは簡単には入り込めませんでした。

　今と比較するとマンションでの孤独死や不衛生なゴミ屋敷（病虫害、悪臭）、騒音など生活ルールを乱す行為は少なかったと思います。
　現在の長屋は横（水平）方向に区分され独立したタウンハウスと呼ばれる住居、それを縦に延ばして共用部分を足せばマンションになりますね。
　ネットの拾い物ですが、次の記事を・・・。

　総会の「挨拶禁止」決議は当然に無効というか、集会（総会）においては、招集の通知によって「あらかじめ通知した事項のみ決議することができる。」と区分所有法３７条１項に規定されています。　

　少数意見を取り上げることで「オレって先進的」と勘違いし、多数意見を下に見る不合理が世に蔓延（はびこ）っていますが、議案にない議論は決議ができないので時間のムダになります。
　コミュニケーションと言えなくても「ども」だけでも、作り笑顔でも、軽い会釈だけでも場の警戒（緊張）感を解く効果、役目があるので、挨拶こそマンション内の防犯活動に最も簡単で有効な手段だと思っています。
　不審者に居心地の悪さを感じ取らせることが重要です。

　挨拶については「子どもに知らない人から挨拶された場合は逃げるように指導している家庭があります。もし子供から挨拶が返ってこなくて気分を害された場合は、このような事情があることをご理解ください。」というような内容を広報するだけで間に合います。
　記事の年配者（社会のつながりが薄れた高齢者）の思う通りにいかない（支配できない・承認されない）不満のストレスを近隣へ迷惑や悪影響を及ぼすことを一般に老害と呼ばれています。www

　文中の写真はマリメッコの生地です。
　フィンランド誕生の会社で、60年も前のデザインが古く感じないのは何故でしょう。
　松尾好朗

　無料相談会のお知らせです。
「分譲マンション管理全般のご相談」
　2025年（令和7年）11月16日（日）14:00～　「エセナおおた」　是非ご予定ください。

　マンション管理員の仕事内容・その範囲は、その規模や契約仕様、専属の清掃員の有無等により大きく違いがあります。
　結果的に管理の受託者（管理会社等）が、管理組合の運営を円滑に進められるようにサポートを行っていれば、良い管理員ということになると思います。

　管理会社が雇用する管理員が、居住者から得た売買・賃貸・リフォーム等の情報を、どこよりも早く管理会社へ密告できれば（管理会社関連で受注）優秀なスパイにもなれます。ww

　　「分譲マンション管理員募集」に応募した３名、それぞれ「思ってたんと違う･･･。」と漏らしています。

　Ａマンションは小規模で新築のワンルーム（分譲投資用賃貸）です。
　居住者との接触機会は少なく、ゴミ収集・資源回収日に合わせて週4日、３時間の勤務、管理会社からの連絡はほとんどありません。
　集積所へゴミ（or資源）出しと共用部分の日常清掃が主な業務です。懸命に清掃しても、誰もそれを評価してくれません。
　マンション管理の基礎知識を習得し、居住者とのコミュニケーション等も期待していましたが、若い居住者との接触機会は少なく、朝の挨拶でさえ一方通行が多いのです。

　管理員が清掃を兼ねて、週5日×7時間の勤務です。床の定期清掃が毎月実施されます。
　空いた時間を趣味などに充てようと思って募集しましたが、体力勝負で毎日クタクタ、その上に雑務が多く居住者のゴミのマナーもよろしくないので、すべて一人でこなすには限界と感じています。

　Ｃマンションは、閑静な高台の住宅地に建つ築古の大型ファミリーマンションですが、子供たちは巣立ち、建物の老朽化と居住者の高齢化が進んでいます。
　入居時には全く気にならなかったマンション周辺の坂道の上り下りが辛く感じ、転居する組合員が増えて賃貸率が高まっています。
　清掃スタッフと管理員が月～金（週5日×7時間）勤務しています。
　高齢者の安全安心のため新しい防犯システムの導入を管理会社が提案するもプライバシーや高額費用を理由に賛成を得られません。
　管理会社は、居住者個人からの依頼は一切受けない立場ですが、管理員は話しやすく面倒見のよいタイプなので、高齢居住者からの話を親身に聞いてしまい、解決できない依頼事を多く抱えて悩んでいます。

　清掃員を雇うか、予算がなければ、定期清掃を2週に１回実施して、管理員の勤務時間を一日７時間を４時間に変更し、予算を合わせればよいと思います。７時間ものハードワークはあり得ません。

　Ｃ：居住者個別のお世話は管理員の仕事ではありません。一度でも受けると再び当然のように頼られ、断ったらクレームになり立場が逆転するのが常です。
　管理員は居住者の無償の便利屋や奴隷になってはなりません。人によりますが、感謝されるどころか益々つけあがるのがオチです。
　公や管理会社、警備会社系の高齢者向けサポートサービスを紹介してください。

　他物件の例では、軽度の認知症が見られる独居の高齢者を管理員が気にかけて、何かと世話したり話し相手になっていたところ、その家族から管理員が部屋に入ってお金を盗ったのではないかと疑われたことがありました。このようなこともあるので、業務範囲外のことは関わらない立入らないことですね。

　人力頼みのサービスを続けるのは止めましょう。
　区分所有者は高い管理費払ってんだから当たり前、と思っている管理会社のサービス（無料）はリセットするべきです。
　管理員、清掃員、そしてフロントは人にしかできないことだけやればよくなるように業界はＩＴ化を急ぎ、ＡＩに任せましょう。
　
　ホテルのフロントのように24時間コンシェルジュが交代勤務していたタワーマンションがありましたが、採用側の要求するレベルに達する人材が見つからず、夜間は無人で緊急時のみの警備会社のサポート（これが一般的）になり、ゴミは居住者が同じ階のゴミ置場へ持っていくだけで良かったのですが、清掃員が予算内では応募なく、各居住者が1階のゴミ集積所まで運び込むことに変更されました。
　リセットされて、これが正常だと思います。
　「管理委託費を上げずにサービスをもっとよくしろ」は通用しませんね。
　

Maurice denis モーリス・ドニ（バドミントンの試合）1900年
　
　絵はこのブログでもよく登場しています。「モーリス・ドニ」の作品です。
　ナビ派（ナビ：預言者の意味・ポスト印象派の流れを汲みブルターニュで活動、のちにパリで活躍した芸術家集団）、象徴主義の画家・版画家そして思想家で著述家です。
　日本の浮世絵の影響（ジャポニズム）と初期ルネサンス芸術の影響、宗教絵画の回帰を唱えた作品を残し、この後のキュビズム、フォビズム、抽象絵画へとつなぐ役割を果たしました。
松尾 好朗

　かまぼこ板のような長方形の平板をイメージしてください。　

　廊下側のスチールドアの３方枠を塗装する場合は、ドアを開けた状態で塗装をして乾かす必要から、居住者が在宅可能な日時をアンケート等で調整することがありますね。
　枠の下部「框（カマチ）」は塗装しません（踏まれてハゲる）。ステンレスや石材、磁器タイル等を用います。
　そこで、一般的なスチールドア、３方枠の塗装の場合、どこまでを施工範囲に入れるのか、仕様書に明記しておく必要があります。
　次に抜粋した標準管理規約では、玄関扉の内部塗装部分は専有部分とあるので、専有部分側（廊下側から見えない）の３方枠の塗装部分は専有部分と考えられます。
　また、カラーコーディネートできる方は、自室内の色を制限されるのは望まないと思います。
標準管理規約（専有部分の範囲）･･･抜粋
第７条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
２ 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
　工事においてのトラブル（施工範囲や費用負担）防止等を考えると、この条文だけでは不足で、扉と扉枠一式が共用部分です。
　また、扉の内部は塗装仕上げとは限りませんので、「玄関扉及び扉枠は、錠並びに内部仕上げ部分を専有部分とする。」と言い換えた方が親切だと思います。
　扉の三方枠の中で、出隅、入り隅、どこで縁を切る（共用と専有で色及び費用負担を区分）のか条文にありません。
　塗装仕上げ等の一般的な納めは、戸当たり（扉止め）の出隅で分けるのは不自然ですので、入り隅で縁を切りたいところです。（下図参考）

　後々の共有のため、必要に応じて具体例を図示（又は写真）して残すことも有効だと思います。
　防犯面でドアの２重ロックの位置（高さ）、プッシュ錠、デジタルロックの普及で形状等を制限しても、さらに高機能になった場合の検討が必要です。
　個々の防犯機能向上を管理組合が許可した場合は、一定範囲（期間）の管理（影響や効果）が必要です。
　共用設備とつながる設備（インターホン等）を個別に機能向上したものに変更する場合、形状が他とそろわない等の問題は、何をどこまで優先するのか今後の課題です。
　扉の表面仕上げは、現場塗装よりも工場仕上げ（既製品）や、シート貼、不燃の突板貼等も多く見かけます。
　塗装の場合も同様ですが、玄関ドア周りの環境、つまり外廊下にあるのか内廊下か、風雨や直射日光に直接影響される位置なのか、劣化の進行状態に大きく差がでます。そのため大規模修繕等において、すべてを施工する必要はありません。

　蛇足ですが木裏（きうら）に碁盤や将棋盤の目が打たれるのは、乾燥の季節に若干の反りで木表側にクラックが入ることがあるためです。

Latest
　カムチャッカ半島地震の影響で、津波警報が発報され多くの沿岸住民が避難しました。
　長時間の炎天下での警報解除待ち、建物内であっても適切な空調が無いことで、津波に関わる不安の上に暑く不快な思いだったと想像できます。
　先の選挙である党が、「教室や体育館のみならず、給食調理室なども含めてエアコン設置を進めてまいります。」と教育現場の希望を取り入れたまともな選挙公約がありました。
　これ（調理室へエアコン導入）には賛同します。
　レストランの厨房内の温度が業務用冷蔵庫や冷凍庫等からの排熱、ガスや電気の調理機器類（フライヤー、オーブン、サラマンダー等々）で厨房内温度はグングン上がり冬季でも冷房が必須だったことを経験しています。
　今もエアコンのないサウナのような学校の給食調理場で、お腹を空かせた子供たちのためオバサンたちが汗をかいて給食を作っていると思うと感謝です。

　適当な挿絵がないので、バイクの音をどうぞ。
Harley Davidson Engines 💪 #hellyeahbrother #harleydavidson
松尾好朗

　

　参議院選が終わりました。「石破、総裁やめるってよ」とはならないようです。ww
　「都心のマンションが投資目的で外国人に購入されていることで、とんでもない価格上昇を招き、一般庶民には到底手が届かない価格になっている。」という問題提議があるものの、改善策を選挙公約として挙げている候補者は皆無のようでした。
　関連の問題に首相は、都内に住む必要ありますか？何のためのテレワークですか？などと論点ずらしの的外れなこと言ってましたね。www
　その前の都議選でも話題に上らなかったということは、マンションは票にならないということだと思います。ww

　マンションの土地建物について、いくつか税の減免措置がありますが、貴重な土地を高度に有効活用したマンションと、低層の戸建てのそれは地域、経済、社会への貢献度を考えた場合、税の負担割合を根本的に考え直す必要があると思います。
　マンションの規模にもよりますが、人口増加に伴い地域経済が潤い、マンションに備えられた街灯や防犯カメラ設置等による地域貢献、敷地の一部を公園（空地）として提供、敷地の緑化、災害時においてマンション集会室等の避難所の開放、なにより新しい人々が居住することによる地域（商圏）の活性化（購買人口の増加）があります。

　選挙でマンションを票田と期待するならば、マンション居住者１戸につき毎月ウン万円の「都市の土地利用協力金をバラまきます。」と公約すれば少し票が稼げるかもしれません。ww

日本全国のマンション
・マンション総戸数は約704.3万です。（2023年）
・×2.2人（1世帯）＝約1,500万人超がマンション住まい
東京都のマンション
・マンション総戸数は202.8万戸です。（2024年）、37.5戸／棟
・都人口約1,400万人 ÷ 1.82人（1世帯）＝約 770万世帯
・うちマンション世帯は、770万 × 25〜30％＝190万～230万世帯
・マンション居住者数は、約340万～420万人
大田区のマンション
・人口733,634人、410,030世帯（2023年1世帯1.79人）
・3,522棟（2020年）のマンションがあります。34.7戸／棟
・マンション総戸数は、約12.2万戸
・マンション居住者は、約22万人以上

Latest
　タイとカンボジア国境を巡る紛争で兵士や住民に死傷者がでているため、Facebookにタイから多くのお見舞いのメッセージが発信され届いていました。
　世界の多くの地域で紛争により命が失われている最中、日本では、総裁やめないもーんという石破氏へ、なぜか野党がそれを支持するという報道が恥ずかしく、またタイ・カンボジア紛争の間に米国が入り、カンボジアは中国を引き入れ、マレーシアが仲裁役になり停戦合意されたと報道がありましたが、アジアのリーダーと自負していた日本政府は何も発せず、まったく頼りにされない現状が情けないですね。😿

　挿絵に登場したのは、このブログ内容に関係のないフィンランドの画家、アルベルト・エデルフェルトさんの代表作です。
　描かれた1881年から1894年の日本では、士族の反乱が抑えられ、1881年（明治14年）国会が開設、（明治22年）憲法発布、（明治27年）日清戦争、とこんな時代でした。
　 1880年以降、象徴主義と呼ばれる画家たちが中心に活動がありました。ボナール、ベルナール、モロー、ルドン、クノップフたちが中心で、ロートレック、ミュシャ、クリムトもこの主義に影響を受けています。
　象徴主義は、何らかの手段（象徴）を用いて、目には見えない感情・観念・神秘・夢・精神世界などを表現しようとする思想・スタイルです。

以上
松尾好朗

　

　以前、「街で見かけた残念なデザイン」を投稿しました。
　国道の車路と歩道を分けるガードレールには、ひも状のモノ（バッグ類、水筒、イヤフォン、パーカーのヒモ、キーホルダー等）が上部の鉄パイプが狭くなっているところに挟まり、ぶら下がっています。
　引っ張っても取れなくて、泣く泣く放棄したという、ガードレールには罪もない多くの歩行者の悲しい歴史が刻まれているのです。www
　のちにその狭くなるところに金物を溶接したタイプに改良されたので、それには挟まれることはなくなりましたが、まだ残る初期の古いタイプには写真のように現在、黒いテープが巻かれています。

　まさかハイこれでおしまいではないと思いますが、これに挟まれ防止の金物等が取付けられる予定なのか、フェンス丸ごと交換するのか（多分、予算は無い）今のところ分かりません。黒テープは加工または取付位置を指示する意味だと思います。　　

　公共デザイン（特に遊具等）には安全性が強く強く求められています。そのため、あまり冒険したデザインは見ることはありません。
　ここで取り上げた国道のガードレールは、何万か所も設置実績があるのですから、「隙間に歩行者の持っている”ひも状のもの”が挟まる事故が起きています。」と初年度から報告が上がっていたと思います。
　想像ですが、国が発注するほどの建築事務所の大御所先生が設計して、国交省のエライ人が承認したこのガードレールのデザインは、もうだれも文句が付けられません。
　ましてや役所の担当者が出世をあきらめ欠陥を指摘するようなことはしないと思います。
　しかし結局は、被害が多くなってから税金でその大先生のやらかしの尻拭いを国民が負うことになるのです。

　有名建築家の設計した建物を絶対神として神格化してしまう地方の焦りと限界を感じます。
　ある地方県のトリエンナーレ（国際芸術祭）に大金（税金）をつぎ込んだ割には、田舎者の独りよがりのイメージですので、背伸びをせずに地元出身のアーチストや建築家を発掘デビューさせるなど、適正な判断を望みたいものです。

　ガードレールのデザインの欠陥をマンションの平面プランに置き換えた場合、鋭角に狭くなっている場所は、埃溜まりになるだけで使い道のない空間（デッドスペース）になりがちです。家相で言えば、魔が抜けられない大凶の相と出る場所です。
　具体例があります。平面的に見てマンションの外壁のラインと建物前面道路のラインが平行ではない場合、道路に合わせた花壇のラインと建物の間に中途半端な隙間ができる場合があります。
　なぜ花壇を建物にくっつけないかの理由は、基礎の深さが違う（建物基礎に比べて花壇などは浅い）ので、接合部があれば経年の地盤沈下で必ず段違いが生じるため、最初から分離しておきます。
　その隙間は、清掃がし辛く植栽の陰で湿気た空間になっています。
　このマンションは駅が近く飲食店やコンビニが並びにある環境ですので、その隙間（歩道から花壇の植栽越しで見えにくい）には、酔っぱらいの吐瀉物、小便、タバコの吸い殻、弁当の残飯、中身が残った缶ビール類などにより毎日毎日ごみ溜めになっています。
　凶を呼び込む鋭角の場所は作ってはいけませんね。大御所の諸先生方は先哲に学んでください。ww

　三菱一号間美術館で開催中の「 ルノワールとセザンヌ、モダンを拓いた2人の巨匠」展に行ってきました。日曜日だったのでやや混みでしたが、絵画までの距離が近くて、展示数が少なめの割にはおなか一杯の気分です。
　以前もこの３作品をここで紹介いたしましたので、興味のある方はどうぞ。ここでは１点（オランジュリー美術館）と対面できました。

松尾好朗

　共生とは、「異なる複数の生物が、緊密な結びつきを保ちながら一緒に生活すること」。
　少し前の報道、板橋区駅近、20世帯の賃貸ワンルームマンションの所有者がC国人へ名義変更されたとたん、これまで71,500円の家賃が、19万円へと2.6倍以上値上することが賃借人へ通告されました。
　店子の追い出し作戦の一つですが、借りている側が家賃供託して訴訟するにはコスパが悪いこともあり、５世帯がさっさと退居しました。
　それでも出ていかない店子へは「エレベーター故障のため使用禁止」という強硬手段に出ました。７階まで階段でどうぞ、といういやがらせですね。
　C国人オーナーは、この築40年超えのマンションを民泊施設としてC国人相手に、C国の宿泊サイトを通してC国通貨決済で営業しようと購入、すでに空いた部屋から民泊使用を始めましたが、これ無届け（違法ヤミ民泊）でした。

　おそらく民泊が後追いで、インバウンド需要にも陰りを感じ、すでに２部屋をヤミ民泊（24,000円／日）を始めたこともあってエレベーターを動かし、全部屋を民泊する必要もないと判断したのだと思います。インバウンドは利用者側が豊かでないと受け入れ側は成り立たないのです。
　

　マンションの話に戻ります。
　冒頭の例はワンオーナーですが、区分所有の分譲マンションでも同じく部屋を複数購入して、住宅専用（民泊等禁止）であるにも関わらずヤミ民泊や風俗系等、管理規約を無視するのは多くが外国人（主にC国人）であるのは周知、たとえ1～２戸だけのルール無視でも、知らぬ間に仲間が増え、注意しても「責任者と連絡がつきません。」とか、横柄に居直ったりします。

　それだけに管理組合の役員はボーッとしていてはだめです。
　建物の劣化の回復や設備機能の向上は修繕積立金でカバーできますが、ルール違反者が資産価値を下げに下げていることに注視、乗っ取りが始まる前にそれを他の区分所有者へ広報周知が必要です。
　いまとなっては、東南アジア系の若者が夜中に騒ぐ、ゴミの分別ルールが守れない、共用廊下で洗濯物を干すなどは可愛いもんです。ダメなんですけどね。www
　　　

　なお、パンダの生息地はC国ではなく、自治区として力で支配しているチベット地方の希少生物です。
　他国のお家事情は噂ばかりで分かりませんが、6/15に72歳になった巳年の習近平さんは、もし独裁体制を崩壊させる時は、近隣国を巻き込まないようにお願いします。
　パンダは害がないので良いとしても、日本政府はC国から様々な「禍」を輸入している感があります。利権の臭いがプンプンします。もう限界と感じる国民も多くいると思います。
　C国の体制崩壊より、日本の崩壊の方が先になるかもです。www

　

　「大田区資源環境部ごみ減量推進課」課長名で、「集団回収業者に関するお知らせとお願い」の封書が、数十件のマンション管理組合理事長へ郵送されました。（5月末）
　内容は、資源回収業者Aが区の「リサイクル活動グループ報奨金支給要綱」の規定違反（集積所に出された古紙の持ち去り行為）の疑いにより６か月間の登録取り消し、管理組合がその回収業者Aを解約して、他へ変更しなければ、管理組合へのリサイクル報奨金は支払わないという封書の中の文書でした。（報奨金は中規模マンション半年で約1.5万円程度）
　事件のあらましは、大田区内Bマンションの管理員から電話で「今日は都合で早退するので、古紙等は歩道のところまで出して積んでおきますので、あと宜しく」という連絡が回収業者Aへあり、Aのその地区の担当は同日そのとおりにBマンション前の歩道に積まれた古紙等を回収作業をしていたところ、「持ち去りパトロール隊」（区が民間に委託した会社）と出くわしたのがトラブルの始まりです。

　さらに１件摘発するとその受託業者の収入、及び区の資源環境部の実績（お手柄）になります。
　こうなってはAへの処分取消しはなさそうですね。

（大田区廃棄物の減量及び適正処理に関する条例）一部改正（平成15年7月）分
・所定の場所（区の集積所）に持ち出された資源物の所有権は、大田区に帰属する。
・区長が指定する事業者以外は当該資源物を収集し、又は運搬してはならない。
以下略

　 また条例では「所定の場所（区の集積所）に持ち出された資源物の所有権は、大田区に帰属する。」とありますが、資源物が出された時点で、それらを管理する義務と権利が大田区に移っただけで、資源物の所有権が大田区にあるのではないと解釈できます。
　逆の例で説明すると、所定の場所（大田区の土地に限らず）に資源回収の日に資源物以外の例えば「産廃危険物や動物の死骸」がもし置かれた場合、その時点で、「大田区が所有権を有する」というのなら、区の所有と主張する大田区へ大田区が「これは引き取りができません。」と言えなくなりますね。
　悪意があれば逆手を取られて産廃置き場等になってしまいます。でも、金の延べ棒が置かれていれば大田区は所有権を主張できます。www
　あくまでも収集車に回収されるまでは、所有権は移転していないと考えるのが自然であり、条例のレベルで所有権を主張しても、条例が周知されていない相手に効力がどこまで及ぶのか不明です。
　地域によっては、すでにローカルルールが定められている場合も考えられ、区は事前にそれらを調査して整合性がとられているのか疑問です。

　回収業のような３Ｋのエッセンシャルワーカーが支えていないと区民の日常生活の秩序は保たれません。もし一回でも回収がないだけで大混乱が目に浮かびます。
　自治体の役人はもっと現場に出て、現場からの声を取り込み、業者を指導ではなく育てる体制をとっていかないと、いつまでも信頼関係を築くことはできません。

　Latest
　古古米の販売が始まりました。販売開始４時間前から並んで１袋（5kg）をゲットするより、４時間アルバイトする方が、ブランド米を買ってもまだ黒字だと思うのですが、なんでも並んで目的を達成することで心がリセットされるらしいので、人それぞれということですね。
　小泉大臣が仕切っている古古古米の名前が「ナナヒカリ」というのは的を射てると感心します。ww

　挿絵は、”Gerald Harvey Jones”テキサス出身の画家です。
　この代表作品3点、その他の絵も道路が濡れているように見えます。そして人工光を取り入れるのがこの画家の特徴です。
　ハッサム、コロー、ターナー他から影響を受けたとありますが、抽象に走ることもなく「家に１枚ほしいな」と思わせる絵を描き続けました。
　松尾好朗

　「あれは何だ？！蜘蛛の子だ！外来種のアリよ！いや、あれはタカラダニ♪」（古い人ならわかるフレーズです。ww）
　５月と６月、マンションの開放廊下やバルコニー、手すりやコンクリート壁に、素早く動く小さい赤い点が見られます。目が慣れてきたら、ここにもあそこにも、いやいやいやものすごい数がいます。

　天敵は水なので、水を噴霧するだけでも殺虫効果がありますが、くれぐれも下の階のバルコニーに干された布団へ、ダニ汁を垂らさないようにご注意ください。ww
　写真の通り８本足が昆虫でない証拠ですね。毎年、退治しようと思いながら、ある日いっせいに消え去ります。気持ち悪さが迷惑なだけで直接の害はありません。

　カイガラムシは、樹液を吸って糞や粘液で植物のスス病をもたらす害虫です。マンションの垣根によく使われるシラカシ等にも見られます。
　スペインは中米のウチワサボテンにつくコチニールカイガラムシ（カーマイン）を染料にして欧州に売り捌き大儲けした時代もあったようです。

　お知らせ・・・5月１８日（日）午後２時よりエセナ大田で、「マンション管理に関しての相談会」を開催しますので、是非ご予定ください。
　5月1日付のおおた区報「区民のひろば」でもご案内しています。

　大田区では新年度、この４月からプラスチック分別回収が始まりました。　
　国内でプラスチック回収されたリサイクルのうち、マテリアル17%、ケミカル6%、残りは埋め立て4%、焼却74%（サーマル63%+単純焼却11%）というデータ（2022年）がプラスチック循環利用協会により示されています。
　分別回収されても実に74%は燃やされ、再利用は23%でした。
　プラを圧縮した立方体（ベール）をフィリピンや中国等の近隣国へ輸出（70円/kg程度で引き取ってもらう）はできなくなりましたが、プラに限らず日本海側の浜に中韓文字のゴミが大量に流れ着いても環境問題としないのが日本の現在位置です。ww

　大田区はこの試みを区民に協力を得、このために管理員を無給労働（の人も存在ww）させているのですから、大田区が得意のケミカルリサイクルで高度な資源循環を目指して欲しいものです。

　マンション関連法改正等の閣議決定がありました。内容はこのリンクの通りです。
　「新築から再生までのライフサイクル全体を見通した取組」となっています。
　築４０年超マンションが136万9千戸（約２割）、築39年だと来年は仲間入り（あたり前）するので、今後は組合の解散や建替がない限りひたすら増え続けます。
　特に1981年（昭和56年）建築基準法が改定される前の、いわゆる旧耐震基準のマンションで耐震改修を実施していなければ、建物の老朽化、資産価値の低下は加速度がついて進むでしょうね。

　お上はどうあっても下々のやることに権威を示したいようで、こんなことのために担当部門と事務作業や予算も増やして「無知な愚民のため」に介入し、忙しぶっても自分で仕事増やしただけでしょう。
　例えば、あと一人が賛成すれば可決するという局面に立ったデぺさんの担当やコンサルが、不正を仕組む可能性はゼロではありませんが、建替え計画で反対者が1/5（20%）もいるような場合に強引に進めるのは、後々に禍根を残しますので、居住する側が悪さをする確率はほぼありません。よって裁判所が予防的に口をはさむような事ではないと考えています。もし疑義があれば所在不明者を決議の際の分母から除外した証明をすれば足りることであり、白州（裁判所）でお伺いをたてお許し（認可）をえるのは時間と経費（税金）の無駄な使い方の典型のように思います。最近の裁判例も首をかしげることも多くなりました。

　修繕などの決議は区分所有法第39条では区分所有者及び議決権数の各過半数が要件ですが、標準規約を採用している組合では、第47条において出席者の過半数とされていますので改正での新鮮味はありません。
　総会の会議は議決権数の半数以上の出席で成立、総会の議事は出席組合員の議決権の過半数ですので、100議決権数の場合は半数以上の出席（50以上）で成立、議案は議決権数の過半数（26）以上で可決（普通決議）になります。

　専門家である立場の管理会社がコントロールして健全な運営を働きかけるべきです。
　リゾートやワンルーム投資型マンションではオンライン（リモート・WEB）会議が普及したおかげで、一定の基準が守られています。

　特別決議の場合は、特に多くの組合員が出席できるよう努力するのが理事会の役目です。
　委任状を出すのを忘れていただけで「〇〇さんが反対したから導入できなかったらしいわよ」とか言われたくないですね。www

Latest
　写真はタイ王国でドラえもん展「100% Doraemon & Friends Tour in Thailand」が開催されるメディア向けプレイベントの風景です。
　広場の向こうはチャオプラヤー川（昔、日本でメナム川と教えられましたが、タイ語でメナムは川の意味）です。
　結構な費用がかかっていると想像してしまいますが、そんなことを超えてドラえもんは世界で愛されているのですね。
松尾好朗

　お知らせ・・・5月１８日（日）午後２時よりエセナ大田で、「マンション管理に関しての相談会」を開催しますので、是非ご予定ください。こちらでも後日お知らせいたしますが、５月のおおた区報（区民のひろば）でご案内いたします。
　　　　　
　3/28ミャンマーの地震、建物倒壊等で亡くなられた方のご冥福をお祈り申し上げます。
　自然災害は止められませんが、人災は止めることができたはず。タイの政府が中国企業へ発注（21億バーツ=約95億円）した34F建て高さ137mの会計検査院が入る予定だった完成間近の高層ビルが、震源地から1,000km離れたミャンマーの地震の影響を受けて崩落し、中に作業員ら多くが取り残されました。

　1995年の韓国の三豊デパートの崩落事件もこの「梁なし構造」でした。
　屋上に屋根を違法に乗っけてレストランと書店が入りました。大型の冷凍庫や大量の書籍の重量は、素人が考えても建物の頭が重くアンバランスです。

　でも、用途変更や違法な増床に目をつぶらせるため、役人への配慮（賄賂）は忘れませんでした。ww
　同じ韓国、2014年のセウォル号沈没事件、元は日本のスクラップ船に客室を積み増してバランスを崩して事故を起こし、修学旅行の大勢の子供の命を奪いました。日本の船が悪いとか言ってましたけど笑えませんね。

　中華製EVは補助金を与えとにかく裾野を広げ台数を稼ぎ、机上では取得不可能な事故データを自国民を実験台にして集めに集め、精度を高めて自動運転などの先端技術に応用しているのだと思います。

　マンションでも、今はタワマンの上層階だけでなく、中古でも賃貸1棟でも買いまくり、商業ビル、リゾート地、温泉旅館、水源地、無人島、宗教法人、学校法人、葬儀場までChinaに買われ、耕作放棄地には中華製の太陽光パネルが敷き詰められています。
　政財界、法曹界、教育、マスコミ界隈は帰化人、外国人犯罪に不起訴を連発、意見する議員の自宅は燃やされる。これが今の日本のようですね。
　松尾好朗

　お江戸の頃、新井白石（1657-1725）が「入札者が百金、千金を奉行にいれ」と官製談合を批判していました。この人は５代将軍綱吉の「生類憐みの令」を廃止、８代将軍の吉宗になる前までの、家宣（6代）と家継（7代）の将軍に仕えました。
　江戸の後期、家慶（12代）の頃、民衆が飢饉に苦しむ中、豪商と不正を繰り返す奉行所に憤り、大塩平八郎が立ち上がりました（1837年）が失敗、でも後々の討幕への先駆け、機運醸成に役立ったと思います。

　昭和から平成になっても、賄賂に麻痺した大臣・議員・首長の「天の声」による官製談合が常態化、そのために「改正官製談合防止法」を成立（2006年）させましたが、効果はあったのでしょうか？w
　（追加）最近では、東京五輪の電〇の中抜き（ほぼ９割抜き）でしたね。www

　大規模修繕工事の関連記事では、素人集団の管理組合を手玉に取る悪質コンサル！、悪徳工事業者！とよく騒いでいますが、たとえ理事会メンバーが工事に関しては素人であっても、社会人としての常識や経験等により、疑問があっても調査する手段はいくらでもありますね。怪しい工事会社やコンサルは排除され、絵にかいたような悪徳業者の立ち入る余地は、まずありえません。
　ワンマン理事長が自分の知り合いの業者を強引に元受けにしてリベートを受け、工事は下請けに丸投げで杜撰な施工をした事件はよく聞く話です。これ、江戸の頃から成長していません。ww

　「働き方改革」のマニュアル通りに人工（にんく＝人件費）計算を見積もりへ組み込むと、間違いなく高額になります。安全管理を掲げていても、作業環境は決して恵まれているとは言えません。渡り（同じ業種で転職）が容易なこともあり、人を繋ぎ止めるための努力も必要なのでしょう。

　さて、大規模修繕工事においての談合です。毎回毎回、各業者が値下げ競争をやっていては業界は疲弊し共倒れになると周辺への影響も大きいため、業者間で仕事を順番に回して助け合う「談合」を、また同時に相互監視を行い全体バランスをとっている業界です。
　これを社会が完全否定していないのは、村（集落）単位で年貢を納めるため、凶作であっても皆で助け合うこと（互助・共助）で生き抜いてきた日本人の意識が、根強く残っているのではないかと思います。

　マンション管理士が、大規模修繕工事の設計監理や顧問、コーディネーターの立場になったとき、見極める力が問われることになりますね。

　挿絵は大田区の風景を大田区出身の川瀬巴水が描いた水彩画と版画です。
松尾好朗

　その民泊は、目立たない場所にありました。
　近くのフェンスにキーボックスがぶら下がっていて、暗証番号で取り出した鍵で民泊の入口ドアを開けてチェックインという流れです。
　個人経営ではスマートロックよりもキーボックスを使っていますね。
　観光地に近いエリアでは、いくつもぶら下がっている場所があり、見て気持ちの良い光景ではありません。多くは、届出のない違法（ヤミ）民泊です。
　インバウンド需要と新しいビジネスモデルとしてのルール、大騒ぎして「住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業」なるものが登場（民泊新法・2018年施行）、多くのマンションが管理規約の「専有部分の用途」に禁止（又は許可）事項として加筆、施行までに臨時総会を開催し特別決議で可決と、業界は翻弄させられました。
　でもC国人にとっては「何それ？」ですので、C国人によるC国人のための民泊施設は放置されたまんまに営業を続けています。

　物件売却や賃貸が決まれば、さすがに前の鍵シリンダーを交換しますが、問題はマンションの共用エントランスに入るときのオートロック解除のキーが兼用になっているので、前の鍵や複製を持っていれば、誰でもマンションに入館できてしまうことです。
　例えば、その鍵を手に入れて「消防署の方から来ました」と、戸別の訪問営業ができてしまいますね。w

　各マンションでは、長期修繕計画が定められていると思います。その懐事情にもよりますが、すでに交換時期が到来しているオートロック設備改修等が後回しされています。
　「特に不自由している話はないからまだいいよ」とか、「インターフォンの交換と一緒にやった方が安くなんじゃない？」とか、関係する事件・事故がない限り積極的ではありません。
　オートロックであっても、宅配便の配達員は仮の姿、実は訪問先にモノを届けた後、仲間を引き入れ、突然「消防署の方から来ました。」の人に変わったりする可能性もあるわけです。ハード面だけを完ぺきにしても十分ではありません。
　受付で宅配物をすべて預かる24時間管理（監視）の場合でも、書留やウーバー等の出前や給食や介護・医療サー、一般の訪問者、引越し業者、専有部分の清掃や工事会社等は、招き入れ側がOKなら入館できますので、セキュリティーの抜け道はいくらでもあります。

　このグラフはマンション等への侵入原因です。（警視庁住まいる防犯）
　１位の「鍵をかけていない」は話になりません。２位はドア付近に隠していた鍵を使われて侵入された場合と、合い鍵を使われた（紛失や盗難）場合です。
　詰まるところオートロックがあっても侵入されるので、有効なのはワンドア・ツーロックで防衛し、在宅中はドアガード（チェーン）をかけて応対です。

　私は時々、現場で設備や建具金物の調整をすることがありますが、困るのは機器に記された文字や記号等の表記が小さ過ぎて、脚立の上から見上げる角度によっては、薄暗いか、逆光でさらに分かり辛い経験をします。
　一般の人が目に触れない場所への表記なのに、なぜ小さく遠慮してるのでしょうか？危険な場所の作業や目の疲労、天候の影響もあるので、現場の人が絶対に迷わないようにデカデカと明確な表示に改めてほしいものです。

Latest
　備蓄米放出で買い占めたお米が売れなくなることを恐れ、たたき売りがはじまりました。C国人のヤミ民泊に続いてヤミ米ですね。
　彼らは司法、法曹界にも入り込んでしまっているので、同胞が犯した罪を不起訴できてしまいます。
　警官が自身の危険を冒してまで犯人を探し出したところで、即刻放免されているので、やる気を削がれ努力をしなくなるでしょうね。
　国家体制の衰退、治安悪化のはじまりです。
　松尾好朗

　まだ民放TVに存在価値があったころの話です。
　どっきりカメラに似た企画で、設定がドラマのロケ現場です。一般の通行人に話しかけます「予定していた人が急にこれなくなったので、簡単な役ですから代わりにお願いできませんか？」と、ためらう相手に「もう困っちゃてるんです。助けると思ってお願いしますよ、すぐ終わりますから」と声をかけて強引にやらせるというものです。

　人を笑いものにするとは、品性のかけらもありませんね、善意で手助けを受け入れた人への感謝と騙したことの謝罪、本物の裏方さんへの配慮も欠けています。
　まぁ、サクラかもしれないので視ている側もアホなんですが、フジTVがいま叩かれていることから思い出しました。

　ある分譲マンション建設販売会社の社長は、うちのマンションは政治家と芸能人へは売ってはいけない、貸してもいけないと営業に指令を出していました。
　これは前も書きましたが、居住用マンションに必要なのは「平穏に暮らせる環境」としていますので、ゴシップ専門の記者に周辺をうろつかれ、ファンが館内へ入り込んでピンポンダッシュをして動画撮ったり、大臣クラスの政治家だと黒塗りの送迎車が玄関前に停まり、警察の詰め所が設置されたりと、とても平穏と言えなくなるでしょうね。
　厳重なセキュリティー設備がそのために必要になっても、組合員の積立金を使うわけにいきません。

　花のあるファサードは、写真集からいただきました。ありがとうございます。
　花や緑はうまく管理していれば、ショップのイメージをアップしてくれますね。

Latest
　八潮市で道路陥没の事故が起きました。
　下水管に限らず高速道路、橋、トンネル、ガス管、水道管等々、定期的な維持保全管理を疎かにすると、何処でもこうなるぞという早打ちの警鐘がガンガン鳴っています。
　国民生活に直接影響のあるインフラ整備が圧倒的に遅れているのにも関わらず、効果どころか悪影響がある男女共同参画や、世界からもう相手にされていないSDG’s等へ数十兆円も垂れ流し続ける不思議の国です。
松尾好朗

　皆々様、本年もよろしくお願い申し上げます。

　「有馬山　猪名の笹原　風吹けば　いでそよ人を　忘れやはする」大弐三位 藤原賢子（紫式部の娘）百人一首58番
　「しなが鳥　猪名のふしはら　風冴えて　昆陽の池水　こほりしにけり」藤原仲実（金葉和歌集巻四）

　地盤の悪い中州を整地して園田競馬場を、対岸の広大な荒れ地には伊丹空港が開かれました。
　その周辺に後からやってきた人々が住宅を建てるようになったため、競馬場や空港は強烈な反対運動にさらされ、一度は廃止になりかけた歴史があります。

　レースがある日はJR大森駅前は直行バスが並び、多くの競馬新聞の売り子嬢（オバサン）が独特の昭和のファッションで迎えてくれます。
　この競馬場と国道15号線に挟まれて細長い公園があり、並行する旧東海道沿いには多くの中高層マンションが建てられました。

　国道15号（第一京浜）に面している場合は、終日騒音と大型車が多く通行するため黒煤煙（微粒子状物質PM・スス）が中層階まで上がってくるのは覚悟が必要です。しかし海が近く絶景が眺められます。建物には塩害があるかもしれません。
　品川宿の手前、お江戸のはずれのリゾート地、歴史的にも面白い街で、通勤、通学、日常の買い物などの利便性の高いところです。
　

　知人は結局、この地域での購入は見送ったのですが、この地域、全く臭わない時もあれば強く感じる時もあります。
　臭いは慣れます。別件ですが、小火（ぼや）が起きたマンションを訪問するたびに消し炭のような臭いを、数年経ってもかすかに感じていましたが、住民は全く感じていないようでした。

　写真は偶然なのか合成なのか、たまたまであって欲しい瞬間の写真を集めました。意味が分からなければ拡大、縮小をやってみてください。

　マンション管理士界隈？も公的な仕事を請け負っている多くの方々はどうしても立場上、公のYESマンにならざるを得ないようですが、本来は管理組合目線で動かないといけないことを忘れているのではと思うこともあります。
　私たちは初心忘れべからず、また本来の士業の基本軸からブレず活動を続けてまいります。
　松尾好朗

　２件とも100戸弱の規模のマンション組合員からの相談でした。（区内と区外）　
１．Ａマンションでは大規模修繕工事の実施が、ある大手管理会社が主導し総会提案され、金額も工事業者もそのまま決議（ほとんどが委任状）されました。さらに設計監理もその管理会社が行うという内容に疑問を抱いた組合員からの相談でした。

　主導した管理会社だけでなく、工事費、監理料の見積もり価格を他社と比較もせずに管理会社へ任せて総会決議した管理組合の役員、結果的に管理会社の言いなりで誰も疑問視しなかった組合員を非難することになるため、詳しく報告はできないのが残念ですが、決議される前の相談が必要でした。

２．Ｂマンションでは「今後の組合運営のため、第三者管理方式を採用するので、その説明会を開催します。」と理事長名で突然の発表がありました。役員の成り手不足の傾向はあるものの、なんとかこれまで組合運営を続け、来期には第２回目の大規模修繕工事を控えている管理組合の出来事です。

　第三者管理を管理会社が行う場合、将来に亘り管理会社のATM、いわゆるカモにされるのを理解しなければなりません。第三者管理が必要な組合（リゾートマンションや投資型ワンルームマンションのように区分所有者が住んでいない場合）には役立つ場合もあると考えます。しかし、ごく一般的なファミリータイプのマンションへ、盛んに第三者管理を勧めてくる管理会社があるのが最近の傾向です。一度契約すると抜け出しにくいシステムで、植民地にされたように搾取され続けます。

　ご相談をいただいたこの２件の管理委託先は、同じ大手の管理会社でした。このビジネススタイルは、組合員の未来よりも今の自社の利益が優先としか見えませんね。

　どこかが故障しても修理するお金はなく放置され、資産価値が下がり朽ち果てるのを待つだけの寂れたマンションの未来が見えます。
　建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第30条には、「管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、規約で定めることができる。」とされ、その規約は国交省が推奨する標準管理規約（ひな形）として提示されています。
　その中第20条（区分所有者の責務）として、「その価値及び機能の維持推進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。」と示されています。
　第三者管理の方式は、この「区分所有者の責務」を放棄していることになります。先に書きましたが、管理会社が管理者になる場合、植民地経営になるので区分所有者を生かさず殺さず契約書で縛り上げて利益が出ている間は逃さず、価値がなくなると捨てられます。
　もう少し早くマンション管理士会に相談をいただいていればと悔やまれます。

　LATEST
　私は兵庫県尼崎市出身ですので、先頃行われた兵庫県知事選の行方を興味深く見守っていました。
　斎藤氏が勝利した原因がSNSの力と言われています。しかし対抗候補の稲村元尼崎市長（緑の党-自公立推薦）を知っている人は、「この人だけは絶対あかん、このままだと組織票で当選してまうで」と普段は選挙に行かなかった層が投票に出向いた（投票率）からであり、皆が皆SNSに馴染んでいるわけではありません。その元尼崎市長は日本一の生活保護率（外国人含む）の実績を残し、自身は歴代最高額の退職金を受けた人物です。
　前川喜平氏（元文科省事務次官）は斎藤氏の当選がよほど気に食わないようで、兵庫県民への幼稚な悪口の連続投稿が止まりませんね、紙の試験でしか点数がとれない愚か者です。
　松尾好朗

　
＊ 11/17（日）開催の無料相談会のお知らせはこちら

大田区では、令和７年４月１日からプラスチックの分別回収（以下、プラ回収）が始まります。これまでは可燃ごみとして廃棄（サーマルリサイクル＝燃料）していました。ペットボトルは従来通り資源回収です。資源として出していたポリスチレン（食品トレー、発砲スチロール等）はプラ回収になります。
　プラスチックの分別回収により、マテリアルやケミカルと呼ばれる段階までのリサイクルを試みるのは、地球環境の負荷を少しでも軽減する目的と理解できます。

　②　今の勤務時間を１時間ずつ減らして、月間の勤務時間を同じ給与も同じにする場合は、管理員の了解は得られるのでしょうか？
　月曜日は年間の「国民の休日、振替」が特に多いのですが、その日も出勤になります。週４勤務が週５勤務になり、日曜月曜の２連休がなくなる条件でも同じ給与で納得できますか？人によっては休日は別なところで働いている場合もあります。

　子供たちの未来ため地球環境を守ろう、CO2排出削減だ、2050年までにカーボンニュートラルだ！との印籠を高く掲げこれらを唱える方々は、マンションの管理員のように役所の一方的な都合で、生活に負担を強いられる人たちへの影響などは、些末だとして全くイメージできないのでしょうね。
　自分たちこそが、地球のため未来のためにいいことやってる感いっぱいで、もう正しくて気持ちよくて、みんな幸せに違いないという気分で、何も見えていません・・・。

　区の都合で管理員や清掃員の休日または別の仕事だった日に出勤を強いるのでしょうか？回収や中間処理には税金から手厚い助成が出ていますので、管理員等の給与や交通費は税金から補填していただけるのでしょうか？www
　ほとんどの管理組合は管理費節減のため、管理員の勤務日は、ゴミと資源の指定日に早朝から出勤（収集開始は8:00AM～）というのが一般的です。

　挿絵に拝借したのは、ウンベルト・ベルネレスキ（1879〜1949）耽美なる絵画とモノさまが紹介されていたイラストレーターです。

　詳細まで描かれたファッションは面白く見入ってしまいます。
松尾好朗　2024/10/23

＊ 11/17（日）開催の無料相談会のお知らせはこちら

　もう読まれた方も多いのかと思いますが、次のマンションの玄関に掲示（写真）された内容がSNS上で炎上していましたね。
　「なんか腹立つ」「あんた何さま？」「だったらそっちが取りに来いよ」というような意見が目立っていました。www
　少し面白いので取り上げます。

　ところで、「角バッグ」ってウーバーの背負っているあの四角いバッグのことですか？見たことないけどAmazonの配達で背負ってました？「籠」って、アフリカの女性が頭の上に野菜を入れた籠を載せて売りに来たか？とみんな思ってしまいますよね。www
　これ書いた人、まったく言葉が足りません。「角バッグ」って、大手の宅配業者が引き摺っている小さいコンテナ（マンション毎に荷分けされた60×45×高さが80cm程度の大きさ）のことでしょう。それと「籠・かご」って病院やホテルの裏方で見かけるキャスターの付いたカーゴ(cargo）の間違いですね？
　「建物の美観を損なう」とは、洗濯物や布団をバルコニー手摺より上に干すことを美観を損なうため禁止する等の時に使うことがありますが、宅配業者が出入りする行為を普通、美観を損ねるとは言いませんよね。
　

　でも、掲示した側に立つと、ヤマト運輸や佐川急便等の大手の配達員や委託業者は社内教育を受けて（受けていなくても人として出来て）いるので、マンション内では居住者には挨拶やエレベーターは居住者優先、管理員への挨拶も欠かすことはなく、台車をガンガンぶつけることなく、マンション内の平穏を乱さず宅配員のインターホンからの呼び声もマンションの日常風景として調和しています。
　かたや、（人物によりますが）Amazon等の配達員は、風体怪しく深夜早朝から宅配ロッカーを独占、ウーバーの配達員もすれ違っても挨拶どころかスマホばかり睨んでいます。全員ではないと思いますが、こちらから挨拶しても無視されては確かに気分悪いです。
　雨の日は泥靴のまんま侵入（突入）、マンションの清掃済の廊下にしっかり足跡と台車のわだちを残します。これでは管理員・清掃員、管理会社も文句どころか、出禁を宣言したくなる気持ちもよく理解できますね。

　常盤松の由来は、吉良頼康の側室、源頼朝の側室の常盤の説がありますが、どちらも接点がなく後付けだと思います。
　私は昔このマンションの近くに住んでいました。恵比寿駅、渋谷駅、広尾駅、表参道駅どこに行くのも1,2kmぐらいで鉄道面では不便です。
　その頃は、安売りスーパーマーケットや個人商店もありましたが、地上げされて無計画にビルを建て、整理されないまま今に至ります。
　話がそれましたが、大手であろうとバイト配達員であろうと、館内に招き入れるのは居住者本人です。それが問題というなら、戸数以上の数の宅配ボックスの設置、またはホテルのようにすべての配達物はフロントで預かる方法しかないと思います。
　預かるためには大きめの冷蔵庫、冷凍庫が必要になりますね。大規模マンションでは中元・歳暮シーズンでは大量の荷物の置場が無くて混乱します。連絡してもなかなか取りに来ない人もいます。
　24時間コンシェルジュが常駐の高級マンションでは、配達員を立ち入らせないで運営ができているところもあります。
　防犯システムにより在宅しているか留守なのか常時監視されています。エレベーターも訪問者だけでは動きません。訪問者も時間や行き先、監視カメラの画像として記録されるので、プライバシーの問題があります。
　防犯面では安心なのですが、私はイヤですね、監視されて生活するのは。
松尾好朗
　

　今回のテーマの前に、大田区マンション管理士会の無料相談会の日が決まりましたのでご案内いたします。　2024年11月17日（日）14:00～「マンション管理全般のご相談」
　詳しくは、後日このページと11月の大田区報にてご案内いたします。
　この日がご都合悪い方には、別途日時をご連絡いただければご対応させていただきます。

　別のページのQ＆Aに以下の回答のリクエストがありましたので、ここにも貼り付けておきます。

　Q：マンションのリフォームを検討中、部屋を広くしたいので、クローゼットやWICを設置したくありません。なので、40cm程度の「小上がり」を作り、その下にすべて収納しようと考えてます。無謀ですか？

　A：リクエストをいただきましたのでお答えします。次の４つをクリアできれば無謀ではありません。（分譲マンションで、入口土間から小上がりを想定）

　では、天井裏を無くしてコンクリートスラブの直（ジカ）天井にした場合はというと、上階からの音が伝わりやすく伝えやすくなり、また最上階の場合では外気温の影響を非常に受けやすく、寒暖ともエアコンが追いつかない室内環境になることもあります。そして、天井裏の空間（フトコロ）がないのでダウンライト等の天井埋め込み機器は使えません。
　まず最初に予定する間取りの中央に梁が通っていれば、梁下端から床までの距離を確認されることをお勧めします。

　また、掃き出し窓以外の窓は、下端が1,100mmあったのが700mmとテーブルの高さ程になってしまいますので、転落防止の措置をしなければ危険です。

その３．パイプスペース、吸排気口は移動できません。
　水場（キッチン、バス、トイレ、洗面所、洗濯機置場等）の床上げする場合、床下に給水給湯、汚水雑排水管等を通せるため、そこは問題ありませんが、パイプスペース（P.S）と呼ばれる共用配管の位置が固定されているため、間取りを変更するのは非効率的な場合が多くあります。
　キッチンのコンロ、浴室洗面トイレの換気扇の排気ダクトも、既存の排気口に合わせないといけません。もちろん新たに共用部分のコンクリート壁面に穴を開けることは論外です。
　ならば、費用をかけて水回りの床を上げる必要性は少ないように思えます。

　そのためモノをあんまり詰め込まずに、床下全体に行き渡るような換気機能を設ける（タイマーによる強制換気や除湿）ことをお勧めします。
　400mm床上げといっても、仕上げ材の下に根太と合板、スラブのレベル調整等、合わせて約75mm程度を引くと有効高さは325mm程度になります。床下600～900mm毎に柱も入ります。そのためシーズン用品等かさばるモノが収まるのか前もって確認する必要があります。

　最後に、マンションは平面的な広さ（㎡）で判断してしまいますが、実際は空間の量（㎥）が重要です。床の全面ではなく一部の天井を利用する方法もあります。
　限られた空間を有効に使われることを願っています。
松尾好朗
　

　大田区に限らずですが、ごみ収集・資源回収は、お盆休みにかかわらず決められた曜日の通り実施されます。（12/31～1/3は休）
　マンションの管理員（清掃専門スタッフがいない場合）は国民の休日であってもその曜日には出勤して、ゴミや資源を指定された集積所へ運んで後の整理をしないと、一日だけでゴミ置き場はジャングルのようになってしまいます。

　そこでは郵便と宅配ロッカー投函口が、外部から入れる部屋（反対側のロビーに取出し口）になっていましたが、そこがまた蒸し風呂状態でした。
　エアコンが効いたロビーに比べ、戸数が多いため作業の滞在時間が長くなる郵便配達員や宅配業者は、環境が最悪（ここも照度不足、換気不良）でしたね。その中で私は何か所も蚊に刺されましたので余計に印象悪いです。ww

　また、竣工図面に仕様変更が記載される前に販売パンフレットに載っかって販売後にクレーム発生になったりします。
　新築分譲マンションはなんといっても売れてなんぼです。ウン千万円の買い物をさせるには、見映えも見栄えも大事な要素であることは理解しなければなりません。
　例えばモデルルームの訪問のため、夏の暑い日に大汗かいてマンションに到着した客は、ロビーに入ったら涼しいほうが、そりゃあ印象がいいでしょう。

　また、マンションの大規模修繕計画がある場合、毎日マンションを見ている管理員から改善点が挙がっても、大規模修繕コンサルタントの先生たちは、ほとんどの場合却下するのですね。

　本題に戻ると、みんなが休む盆正月や連休の時期には代行の管理員は全く足りません。管理会社のフロントも嫌な顔をするでしょうから代行は頼めず、結局は休めない業種であるということです。

　仏文化の停滞、迷いを感じます。
　アートが行き詰まるとエロ・グロや理論に走りがちですが、今回はポリコレ、多様性が鼻につきましたすね
　歴史をあざ笑うような演出は我々は野蛮な人種ですとアピールしているようなものです。
　ギロチンを五輪の開会セレモニーにする国が、日本に向けて死刑反対とほざくのは喜劇です。www

　挿絵に登場した静物画は、ジェームズ・ピールという米国の画家です。
　同じ頃、日本では馬琴や一九、広重が活躍していました。
　静物画が有名ですが、風景も肖像画も多く残しています。
　５点の静物画を紹介しましたが、最初から３点目までがジェームズ（父）さんですが、４点目は娘のマルガリッタさん、５点目も娘のサラさんの作品です。実の娘が４人画家になっています。
　26歳の頃から米国独立戦争（1775～83年）、のちに将校として活躍しています。その当時、娘には家事全般を教えるのが一般的でしたが、ピール家では絵画の基礎から、画家で食っていけるノウハウまでをも教育していました。当時は肖像画の需要がありましたので長女のアンナさんは肖像画を多く描きました。
　最初の絵に出てくるニガウリ、つまりゴーヤですね、ここまで熟すと赤い実（種の周り）が甘くて、子供の頃よく食べました。
　松尾 好朗

　

　2024/7/7（七夕）は東京都知事選挙の投票日です。
　立候補者数だけは多いのですが、公約の中身は若い世代に媚を売り諂う内容が多いですね、「私に投票すれば全部タダ！」お金バラマキっちゅうやつですが、選挙権のある18歳の高校生でもこんな子供だましにはひっかからないでしょう。という前に若年層の投票率を上げないと、先の江東区補欠選みたいに組織票だけで決まってしまいます。

　立候補者数名の公約を読んだ中で、”900万人が暮らす「マンション防災」の強化”と、マンションという単語が出ていたのは唯一、現知事の公約だけでした。しかし防災の括りの中でしかありません。
　一般都民が購入不可能なマンション価格の高騰、空き家の増加、買いたくても外国人が買い占める投資型マンションの放置、外国人が占拠し日本人が去る公団のスラム化など問題山積です。
　でも、解決につながる良い提言もなく、自身への得票には全くつながらないので無視されてますね。www

　中国（K国も）は内政の失敗から、国民の目を逸らすため、日本を仮想敵として、ウソ歴史創作し教育や報道の方向性を定めているので、もう手遅れかもしれませんが、正しいグローバル教育を望みます。
「 One child, one teacher, one book, and one pen can change the world.Education is the only solution. Education first. 」（当時16歳のマララさんのスピーチ）

　サマセットにはチェダーという小さな町の地名、そうですちょっと固めのチェダーチーズの故郷です。
　西隣はデボン紀の由来になった地層のあるデボン州、その先はサミットが開催されたコーンウォール地方（半島）があります。（菅首相のとき）
　英国にはそれぞれ町の個性、歴史と文化を感じます。日本では地方の駅を降りればいずこも同じチェーン店という風景がまことに残念に感じます。
松尾好朗
　
　

　「グランドメゾン国立富士見通り」狭い敷地に10階建て、18戸のペンシル型の分譲マンションです。報道の通り、建設・販売した積水ハウスが引渡し直前で工事を中止6/3、解体することを6/4国立市へ届けました。
　市が建築確認済証を発行（2022/11）していますので法令上、また構造等に問題なく、地元住民の要望を入れて階数を下げています。
　なぜ富士見通を「景観上重要な道路」と市が指定していたにも関わらず、地区が高さ31ｍが建築可能な「近隣商業地域」なのか、整合性が取れていませんね。

　販売戸数は日本でトップ、売上は2位ですが、他の財閥系の建設会社と比較すれば、信用度とブランド力がやや劣ったイメージがあるのは、この体質ではないかと感じます。

　準大手の非財閥系の他の建設会社の例ですが、以前「これからは高級マンション路線だ」、ということで、名が知られた町のマンション用地を購入し、高級仕様、最新設備を導入して、横文字ブランドで強気の価格で売り出しましたが、業界からも相手にされず、高価格が禍して大量の売れ残りを出してしまい失敗に終わりました。高級イメージは一夜にしてならずの例ですね。
　そこでささやかれた（+たたかれた）のは、高給をもらったことがない営業マンが、高級マンションを売れるわけない。でした。www

　１．のエレベータ利用の無償提供は、実際は利用者がほぼなし、その後管理組合が防犯のためオートロックを導入してからは部外者の利用ができなくなりました。２．屋上は手すりはあるものの、子供だけでは危険ということで利用されることなくオートロック導入と共に消滅、錆びた遊具が屋上の片隅に置かれています。３．は駅へ向かう居住者の生活動線から、地域民だけでなく主にマンション居住者が利用しています。まあ、よそ者に興味があるのは最初だけなんですね。

　latest
　全国に急ピッチでメガソーラーが拡大設置されつつありますね。極端なほど自然を破壊して、＋－でCO2が減ると思えません。C国製の大きな利権がうごめいているのか、報道が少ないのは闇を感じます。
　日本は火力発電を石油・石炭・LPG・LNGの輸入に頼っているため、供給に不安定要素があります。そこで、原発と自然エネから一定の電力が供給ができる体制は必要です。
　大田区の羽田空港倉庫の屋根の太陽光パネルはC国ファーウェイ（Huawei・華為）社製で、メンテナンスやデータ集計にはHuaweiのアプリが必要です。
　空港に限らず、日本の電気エネルギー供給が外国に筒抜け、停止させるのも破壊するのも完璧支配されている状態です。
　安全保障上の脅威があるとして、多くの国はC国製を使用禁止にしています。日本は平和ボケかつ、C国大好きの権力者が導入した結果です。
　ボーッとしている間に総務省や地方役所がLINEを採用、今だにサーバーがＫ国にあって、情報流出し放題といったところです。（LINEは何度もウソをついている会社です。）ww
　使用したくないのですが、仕事上やむなく使っています。ビッグデータを他国に取られ放題です。
　さて、挿絵と文との関係はありません。この絵を描いたのは、ヴァージニア・ステレットさんです。（Virginia Frances Sterrett）シカゴ生まれの挿絵画家です。細かいところまで手を抜かない集中力、その割に主題がしっかりブレていません。現代のイラストレーターはデジタル頼りなので、彼女のような画家はもう出てこないかもしれません。1930年に３１歳の若さで夭折、残念です。
松尾好朗

　2024/05/19相談会のメモを残します。
　区内、あるマンション内で迷惑行為を繰り返す住民（賃借人）が、生活保護の受給者です。
　迷惑行為で損害が発生した場合、本人に責任能力が不足していた場合は？マンション内だけのモメゴト程度ならば、警察は基本的に民事不介入ですね。

　生活保護が認定されると、医療費、教育その他多くが免除されます。
　電気・ガスは民間企業のため直接の対象ではありませんが、水道料金のように減免（上限あり）になる場合があります。

　いわゆる問題児を民間の管理組合へ押し付けるような形で「仕事しました。」とされても解決になっていませんね。
　税金は様々な影響も考慮して、正しく使いましょう。

　先日、タイフェスが代々木公園で開催され、その６名が招待されました。出演者の記念撮影です。タイ人に混じって、ほら、ずっと後ろの方に私が写ってますね。ww
　私はタイ料理の屋台目当てなのですが、日本のタイ料理専門店が出店しているため、本場の鼻を衝くような怪しい香辛料臭さがなかったのは残念です。

　挿絵は日本でも活躍するタイ人のイラストレーター、ナット・ダオ（Nut Dao）さんです。国立Silpakorn大学の造形学部出身です。
　一般人が言葉や文字を駆使しても伝わらないことを、その要点をスムーズにセンス良く表現できるのが注目されるイラストレーターの条件です。
　松尾好朗

　

　5月19日（日曜日）14時開催の無料相談会の情報はこちらです。
　沖縄のマンションに住む女性からの投稿です。（ネットニュースより）
　　･･･4月3日の台湾東部沖での地震に伴い津波警報が出されました。幼い子供を連れた私には、指定されている高台への避難は無理なので、自宅マンションの屋上へ避難することにしました。

　この管理員だけでなく、知事も「なんくるないさー」と注意喚起が全くなかったのは危機管理能力が乏しすぎるような･･･。

　人命の救助、主要幹線道路の瓦礫撤去等と復旧、避難場所、救援物資ルート確保そしてインフラの復旧、仮設住宅･･･復興まで長引く場合は地域が疲弊しますね。

　マンションの場合、建物に大きな損壊が無ければ、ほとんどの場合は在宅避難が可能です。
　高層マンションではエレベータが復旧するまでは階段の上り下りに苦労しますが、数日間分の飲料水と食べ物の準備、簡易トイレや情報が取れる手段（radio等）の対策をしておけば、避難所で窮屈な思いをするより格段にマシでしょう。

　その小冊子「都では対応無理なので、そっちでうまくやってね」という内容でした。
　マンション内での共助は出来ると思います。しかし、地域の共助となると普段の交流はなく、災害では家族や友人や仕事関係等をまず優先すると思います。
　地域で頼りにしていた人が被災する場合もあり、地域共助は人材確保が課題ですね。

　あまり日本では有名ではない（と思う）絵画を紹介します。
　フェリックス・ヴァロットン（1865年-1925年）一度、日本でも展覧会が開催されました。防災と関係がありませんが、関東大震災(T12)の２年後に彼は亡くなっています。そんな時代の人です。この頃からアールデコと呼ばれる美術様式が始まっています。
　画風は同時代のロートレックやピアズリーを連想してしまいます。この人はWWⅠの時に兵士に応募しましたが年齢（49歳）を理由に断られた話が有名です。心身共に元気な人だったのでしょう。
　油彩の外に木版画による白黒表現に長けたところがあり、「私こそが日本の浮世絵に影響を受けた画家です。」と訴えているようで、大胆な構図がそれを証明しています。

　Latest
　東京15区衆院補選では、組織票を持つ夜盗野党相乗り候補が当選、２位が格闘家でした。
　パー券、減税、子育て支援の連呼だけで魅力のある政策は無く、投票率の絶望的な低さがそれを示しています。
　そんな中で、学生時代に中東イスラム圏に政府の国費留学をしていたという女性候補の演説には興味い深いものがありました。欧州の移民問題、遠い国の話ではありません。
　でも東京15区の江東区民がそれを支持する？？？、選挙は難しいですね。
　松尾好朗

　無料相談会〔５/１９（日）14:00～〕については、後日ご案内いたします。

　練馬区石神井公園駅前の市街地再開発計画（公共施設付き複合タワーマンション計画）が、地権者の定数（2/3以上）の同意を得て適法に進められてきました。
　しかし「なんでいまさら」感のある理由（景観が街並みの調和を崩す。）により、一部の地権者からの申し立てを受け、東京地裁は当該土地の明け渡しの執行を停止する判断（3/13）を下しました。

　都市計画決定がされているのに、地裁がなんのため？というか、最近の法曹界（の一部）は不可解な判決が目につきます。判決だけではなく品格の方もですね。
　裁判所は高さ制限の緩和（既定の敷地面積の確保があるため、地区計画の高さ制限を受けない）が適法か否かを論点にしていますが、すでに近隣には高さ100ｍ級のプラウドタワーと同規模のタワーマンションが建っています。
　反対する地権者の土地を除く計画区域では、すでに多くが立ち退きを終えて区画内は廃墟状態ですので、「なんでいまさら」ということです。

　能登の地震では古い家屋の倒壊が目立ちました。もし新耐震基準の建物だったら、ほとんどの命が救われていたことでしょう。この石神井公園駅前の計画区域の内側は、新旧の小規模低層建物が密集雑居する区域です。放置すると街並みが乱れ、災害意識が脆弱になります。。　
　限られた価値のある土地に、法に基づき建物を縦方向へ高く伸ばすことで、低層建物の何十倍もの床面積を創りだし、高効率の土地活用が可能です。

　少数派の意見は尊重するだけにしておきましょう。意見に反応するだけでも責任が生じます。
　ある小学校の給食では、ムスリムの子供へは豚肉を使った料理が出せないので、対応に苦慮しているとの報道がありました。
　イスラム教では豚肉だけではなく、醬油やみりん等のアルコール由来の食品、うまみ調味料の培養でゼラチン（豚）を使ったもの、食材だけでなく鍋やまな板・包丁、冷蔵庫やエプロンまでも別なものを、つまり別の調理室が必要になります。さらに牛肉、鶏肉でもハラール認証を受けた食材を取り寄せる金額は莫大になりますが、その子の親へお金を請求できますか？ってことです。
　給食メニューは前月に発表されているのだから、弁当持ってきてください。他の宗教や、ベジタリアン、ビーガン、ペスカタリアンは自分で対策をしているのでメニュー変更などの要求はしていませんよね。

　「多様性」（Diversity）という言葉に騙されて受け入れると、良いことをしているような錯覚に陥ります。
　すでに政界、マスコミ、教育、法曹界、エネルギーまで、多くの部分を多様性を謳う外国勢力に取り込まれています。パー券で騒いでるどころではないと思いますけどね。

　古典の宗教画で多くみられるテンペラ技法を用いているのが独特で、目にした人の心の襞にまとわりつく印象を残します。
　彼は「公共」が生む非人間性を意識しているのでしょう。
　マンションでの「公共」は、育った環境の違う得体の知れない人々が集まり、狭い土地に建てられた一棟の中の独立した空間で暮らすので、生活時間や感性の違いからくる摩擦は避けることができません。
　公共の場所（共用部分）では、お互い少々我慢をすることで、ようやく関係が保たれているといっても良いと思います。
　いかに共用部分でのストレスを軽減できるか、これが居心地の良いマンションの条件になるのかもしれません。
Latest
　マスコミ関係だけでなく、某国の国家主席のためなら嬉々としてよく働く日本の大臣や議員、県の首長が何人もいるんですね。
　古代中国で王が亡くなると、お墓に財宝を運び入れるため選ばれた人夫は、財宝の隠し場所を知ってしまったため、王と一緒に生き埋めになる運命をご存じないのかなと思います。
松尾好朗
　

　ちょっと昔の話、「先生、共用部分と専有部分はどうやって見分けるのですか？」「それはな、部屋を逆さまにして、振って見て落ちてこなかったところが共用部分だ。」、「じゃあ、引越しするときに持ってったらダメなものが共用部分ですね？」などと、いい加減なウソが通用していました。www
　ワンルームマンションの専有部分を囲む床・壁・梁・天井の６面のコンクリートのうち右手前の壁と梁と天井を省いた概念ポンチ絵があります。

　この部屋は、６面のコンクリート（共用部分）に囲まれた中の空間が専有部分なので、専有部分は床面積基準ですが空間ということですね。
　専有部分は、単独では成り立たず、共用部分などに囲まれた空間でないと登記もできません。専有部分の登記面積が壁芯で測るのではなく内法面積であることが納得できますでしょう。
　なお、マンション販売時は面積を壁芯（建築面積）で計算するのは、建物がまだ竣工前ということもありますが、壁芯計算の方が面積の数字が大きくなるのが理由の一つです。例えば、内法68.5㎡の部屋は壁芯で72㎡として販売できるのは有利です。

　そのため壁であったところを扉や窓に変えただけで本来は壁です。壁を別なもの（壁と同様に外部と遮断ができるもの）に置き換えただけなので共用部分ということになります。
　開口部（採光窓含む）本体が共用部分でも、ガラス、サッシ付属のクレセント錠やレールのコマ、網戸（本体と網）、吸排気口、玄関ドアチェーンやドアクローザー、ドアスコープ、扉蝶番等付属金物を共用部分なのか専有部分で扱うのか、管理規約や使用細則等には、そのマンションの特有なものも含め、しっかり明記しておくべきです。

　最近では「専有部分工事細則」等を施工業者が確認して工事申請書を提出、案内掲示するのが周知されていますので、ある日突然工事が始まるというのは殆どなくなりました。

Latest
　中共の統計データは信用度が低いのですが、住宅政策の失敗でマンションだけでもストックが約34億戸を超える（未完成や放置物件含む）と言われています。

　ただし黒孩子（一人っ子政策の中、二人目以降に産まれた戸籍のない教育も予防注射も受けてない子供）が北京と沿岸部だけで1300万人以上（内陸部等は未調査）存在しているので、本当の人口は分かりません。
　マンション投資は自己責任ですが、自分が住むためローンを組んだのに、途中で工事がストップした未完成物件を購入した人は悲惨です。
　こんな状況があって、中国人の富裕層だけでなく中間層までが、海外の安全資産を漁っています。

　国立公園に隣接した土地でも、無人島も京都の町家も老舗旅館もです。法に触れなければ何をしても自由です。
　買ったばかりのタワーマンションの最上階を、ヘリや飛行機をチャーターして空から眺めるという、中華系不動産会社が企画した中国人相手の品のないツアーをやっています。こんな光景、以前どこかで見たような･･･。

　渡辺省亭（1852-1918）は日本画家ですが仏で修業しています。その体験からなのか、日本より仏で人気があると言われています。
　完成度が高く独特の世界観を感じます。

　最後に、2024年（平成6年）5月19日の午後、大田区マンション管理士会主催の無料相談会を予定しています。
　詳細は後日このホームページと、５月１日の大田区報に案内が掲載されます。是非ご利用下さい。
松尾好朗

　

　管理会社に在籍していた頃の話、その時の景気や募集媒体によっても違いますが、管理員募集には個性豊かな人が応募、面接に来られました。

応募紙面の「面接の交通費は一律○○円支給致します。」を目当てに遠くから歩いて来る常習者（葬式饅頭も並んでる？）、私は受付業務だけで清掃はしませんと逆注文を付ける人（意識高い系）、募集は通勤なのに住込み管理員を希望する人（家なき子）、

　経験がなくても、管理規約・使用細則（届出、申請等）が読め、設備機器の基本的な働きが解り、仕事で知り得た居住者のプライベート情報等の秘密保持ができる等、求めればキリがなくハードルが上がってしまうので、採用条件は、常識の中の行動と対応、ホウレンソウができる人ということでしょうか。
　しかし現実は、ネットでよく見かけるこのキューブの通りです。

　次に、アレな管理員の実例をメモしておきます。
１．コントロール欲求（支配欲）が強く、居住者を上から目線で高慢で、自分こそが正しいという物言いがあり、相手を従わせようという態度の管理員が実在します。最初は温和だったそうですが、今や居住者は管理員と関わるのを嫌がり、エントランスで顔を合わせないように裏の出口を使っているというのです。

　この管理員はリサイクルの食品トレー（発砲スチレン）や雑紙も袋に入れずに紐で結わえることなくバラで出すので、当然に風で飛ばされます。いつも近隣の管理員が拾い集めています。
　認知症というか完全に〇ほうボ〇老人の域に入りますね、どこかの国の老害議員先生様たちと似ていますね。ww
　管理員は管理会社にとっては、戦場の最前線へ送り込む兵隊です。
　戦況が不利になったら新しい兵を送り出して時間稼ぎをしますが、異動ではなくそのほとんどが使いきり（使い捨て）です。

　さて、文中に出てくる絵は、内容と関係がないのですが、桜の開花がまもなくということで、これらの作品の共通点は「桜色」少し濃いめです。　前半５作品はフレデリック・カール・フリージキー（1874-1939）という米の印象派画家、仏に移り活動しました。本人は同じく米生まれで仏で活動するホイッスラーの影響を受けたと言っていますが、絵がもっと明るく印象派らしさがありますね。お下げの女性は彼の娘です（1927年）。

　売れなくてサマリーさんが買い取った後、現在はモスクワのプーシキン美術館の宝になっています。
　この作品の背景がブルーやグレーだったら、どこかの美術館の倉庫か古美術品の掘り出し物で見つかったかもしれないですね。

　2024年（平成6年）5月19日の午後、大田区マンション管理士会で無料相談会を予定しています。
　詳細は後日このホームページと、５月１日の大田区報に案内が掲載されます。是非ご利用下さい。
松尾好朗

　
　




　

　Ａマンションの〇〇号室を買いました。
　と言っても、その部屋へは共用部分（エントランス、エレベーター、廊下など）を通らないと到着しませんね。
　部屋の中（専有部分内）にいたとしても、給排水汚水管、電気・通信・ガス設備などは共用部分の本管から各部屋へつながっていますので、居住のためには切り離すことはできません。
　さらに言えば、マンションでは住戸の玄関扉や窓サッシも床、壁、天井のコンクリート部分と同じ共用部分です。

　購入時は、ローンのこと、引っ越しのこと、部屋の中のキッチンの配置、カーテンの丈のこと等々、もう目の前のことで頭が一杯です。
　「共用部分が気に入ったのでマンションを購入しました。」という話はあまり聞かないですね。
　見渡すと外観やファサードは個性的な構えよりも売りやすい（買いやすい）平均的な（無難な）デザインになりがちです。
　また建設会社によってはコストやメンテナンス面で全国どこも同じような平凡な仕様で建てられています。地方の駅前にチェーン店が並んでいるようで面白くありません。
　ひと昔前は、マンションの屋上に建設会社の看板をデーンと掲げるという光景をよく見かけました。ww

　データの信頼度は正確さと継続性、そして圧倒する数が必要です。
　笛吹けど踊らずだった、以前に実施した数々の制度の失敗を逆に生かして欲しいものです。
　管理組合の活動の中、防災・防犯、危険防止（老朽化放置・耐震未実施）等の人命に関わる部分、他に迷惑をかけるおそれがある場合等、必要性が理解ができます。

　各家庭の事情は、地域コミュニティーの範囲になります。
　例えば、援護が不要になったり、在宅しなくなったりと、状況は変化すると思いますので、理事会が最新のデータをキープできるのか疑問です。また古い調査データは、反対に緊急時に混乱を招きます。
　管理組合で組合員の調査が必要になっても、高額な弁護士費用を払うほどの緊急性や損害がなければ放置となってしまいます。逆に公的組織の側から、管理組合へ必要なデータの公開、提供ができるはずです。

　　公が助言、指導、勧告すべきは、例えば公的書類が到達しない、アンケート等に一度も反応がない、見た目でもスラム化を放置している等の管理組合をターゲットにして実施すべきで、健全な管理組合を含めて全組合を対象にするのは税のムダでしょう。
　これまでの制度等の失敗を生かして欲しいと思います。･･･これ２回目
　毎年度、一定額を回収できる制度を作って、それを天下り収容集金システムと揶揄されないように期待します。
　最近では、もっともらしい名前を掲げた多くのＮＰＯ組織へ都がもっともらしい名前の事業を丸投げして、事実上チェックも行われずに公金を吸われ放題になっていることは周知のとおりです。
　地価が高い土地に効率よく居住空間を提供できるマンションは、すでに国民の１割を超える人々が居住し、生活形態は定着してきました。
　公が管理組合へ何度もあの手この手で負担を求め続け、法で縛って委縮させるのは将来的に得策にはなりません。

　挿絵は杉浦非水（ひすい）、松山生まれです。
　現芸大で日本画家を目指していましたが、図案家に転向、三越（当時は三越呉服店）の図案主任（チーフグラフィックデザイナー）となり、後に多摩美の創設、校長になります。
　図案描き（商業美術のデザイナー）の身分を向上させた人と言えます。時代に敏感でないとできない職業です。
　銀座線開通のポスターの人々の衣装に注目、あえて多くの人を配置して賑わいを、憧れのリッチでおしゃれな人々ばかりを描きました。子供もよそ行きの洋服ですね、日本髪の女性も見られます。
　一点透視図はこうやって描けという図法のサンプル画になりそうです。
　視覚的に特にカラーでの伝達手段が少なかった時代に、写真では表せないポスターでならではの夢を刷り込んでいます。ところで銀座線は最初から黄色だったのですね。
　この人は商業美術で活動し名を残しましたが、描写力の実力が分かる植物画も貼っておきます。（非水百花譜より）
松尾好朗

　少し前の話です。都内某所で、毎年恒例の御焚き上げ（小正月のと（ど）んど焼き）が突然中止になりました。当日になって、近くに新築されたマンションの住民からクレーム（煙）があったためです。
　煙がどうこうって、このクレーマーさんは冬なのに窓を開けっ放しにしてるんかいな？

　当日になってのことですので、妨害と言い換えてもよく、アイドルイベントに爆破予告をするような輩に共通している愉快犯に近いと思います。

　この地元の運営の方が作成されたと思われるお知らせには、腹立ち怒り、無念、いら立ちが滲み出ています。
　科学理論ではなく、地域社会の「とんど焼き」は熱い炎に顔をさらし「心の仕舞い、けじめ、仕切り」という心の整理をつける儀式だと思います。
　宗教とも哲学とも違う人間の心の奥深く感性の世界なので理屈も説明も必要ありません。
　昔から、日が暮れた時間でも若い男女が（公に）出会える機会を与えられていたので、これは行事が消滅しなかった理由の一つでしょう。夏祭りと同じです。

　私は稲わらや落ち葉焚きの匂いで、幼いころの記憶が呼び起こされます。
　年少期、成長期こそ自然の素晴らしさや怖さを体験できる環境で、書物や音楽、芸術から刺激を受けて欲しいのですが、これらをスキップする教育では自国、他国文化の尊重、お互いの理解を深め合うことはできません。
　感性の貧しい偏ったオトナが、つまらぬ国に変えようとしているように見えます。

　地元民から見れば新参者のマンション住民は、地域になじもうとせず、町内の催事を軽んじ（ているように見える）、地元商店街にはお金を落とさずに･･･と、先入観でしょうが、実際はローン返済のため共働きで時間の余裕がないのと、夜間も開いている量販店で買い物をしているだけです。

　移民、難民を受け入れた欧州の民族対立は、宗教も絡んで解決の糸口さえ見つかりませんが、地元民とマンション民の考えの違い程度なら時間が解決しますので、ほおっておくのが良いでしょう。
　大森山王にドン・キホーテが開店するニュースに地元民は、都内屈指の高級住宅街である山王にDQNのような客層は馴染まないぞ、街の風紀が乱れるぞ、などと開店に反対していましたが、近くの高級スーパーの閉店もあり、今では日常生活では安売り販売に地元民にとっては無くてはならない存在になっています。

　尚、京の都では応仁の乱の頃（室町時代）より前に居を構えている人が京の地元民であり、戦後どころか幕末の頃から住んでいる程度ではまだまだ仲間に入れてくれない。らしいwww
松尾好朗

　能登半島地震、航空機事故で命を落とされた方々へ心よりご冥福をお祈り申し上げます。
　2024年（令和6年甲辰）は大きな災害での幕開けとなりましたが、大田区マンション管理士会を、本年も変わらぬご愛顧を賜りますようお願い申し上げます。

　大田区は段丘もあれば湧水池もあり起伏に富み、多摩川堤沿いの（改良）低湿地帯、海岸の埋立地等、区内の地形、地質に豊富なバリエーションが見られます。古墳群や大森貝塚等は、古代からの人の営みがあったことの証です。
　地震で建物が道路を塞ぐように倒れると、そこで交通が遮断され、救助隊も救援物資を輸送する車も渋滞に巻き込まれます。
　こうならないように国・都・大田区では特定緊急輸送道路に面した旧耐震基準の分譲マンションを対象に、助成金制度を設け耐震改修工事等を実施できるようにしています。
　大田区では中原街道、第一、第二京浜（国道15号,1号）、産業道路、環状7号、8号、及び首都高が、特定緊急輸送道路に指定されています。

　航空機事故では手荷物扱いのペット（猫２匹）が助けられず「可哀そう」なので、ペットを客室内へ持ち込みさせろという署名運動をある芸能人が始めました。
　この事故で海上保安庁の方が亡くなれているのに今これを言う？ペットは家族というこの人は救助で一刻を争う場面に遭遇した時には、先にペットを助けて、自分の子供はあきらめて下さいね。ww

　でも困ったことに、「だって、小さくて可愛かったのに大きくなっちゃったんです。」と中～大型犬をルール無視で飼う人が後を絶ちませんのです。💧
　やったもん勝ちのようなルールを守らない一部の飼い主がいる限り、ペット（飼い主）が素直にマンションという居住形態に受け入れられることは難しいと思いますね。

　ペットは家族というなら機内客席であっても、狭いケージに閉じ込めて長時間のフライトなどさせたくないはずです。糞尿、鳴声で周りの人へどれだけ迷惑がかかるのか考えが及ばないのは、飼い主のエゴでしかありません。
　ペットは、ぬいぐるみでもアクセサリーでもありませんよ。さらに物言えない犬猫に飼い主の都合で避妊、去勢手術を施すことは動物への尊厳を冒涜することであり、身勝手で虐待といわれても仕方ありません。

　地震の話に戻ります。
　倒壊した家屋を前に救助隊が「住民基本台帳を基に捜索」と報道されていました。
　この度の被災地において、町内会の単位で管理する住民名簿等は、都会のそれに比べて内容はしっかりしたものと想像してしまいますが、町内会の全域が被災した場合、名簿があっても役に立ったのか、各マンション単位に置き換えて大いに学ぶべきです。

　文中挿絵のロシアの画家ワシーリー・バクシェーエフを紹介します。
　この「樹氷」は、普段から雪の光景を観察していないと表現できない色使いですね。
　透き通った空気の清涼感と陽光に暖かさも感じます。氷点下でも深呼吸をしてみたくなる冬の光景です。

Latest
　「被災地への立入りは控えて」にも関わらず己のパフォーマンスのために潜入したR党首がいました。　左が元の写真、右はフォトショップで汚泥を加工して「泥まみれになり、命がけで復旧にあたるR党首、感動！」を演出加工しています。ここまでやると、さすがプロ芸人、演出家、詐欺師です。

　境界知能という言葉がありますが、彼の支持者はこの領域に該当するのかもしれません。
　「山〇〇郎氏が総理になれば、消費税が廃止され、毎月助成金が受けられ、日本には思いやりと共感の未来が開け、自衛隊など要らなくなる！」と信じている人々です。
　有権者の数％のこの層の支持を得るだけで政党としてずっと維持できます。税金で。
　松尾好朗

　この季節になると若い頃のアルバイトを思い出します。
　12/25の閉店直後、ショッピングセンターでクリスマスのディスプレーを急いで撤去して、正月用の飾り付けを26日の10時開店前に終わらせる仕事を寒い中、大汗かいて作業していました。
　完成が近づき形が見えてきた段階で、この台の角度を変えたら商品がもっと見やすいのでは？照明の向きを変えたら遠くからも目立つのでは？等とアイデアを出し合うというエネルギーがあり、今と違って現場を任される監督の裁量幅が広く、クライアントの度量も大きかったと感じます。

　さて、街では様々なマンションの管理員さんを見かけます。
　見た目も健康で明るく頼りになる存在であって欲しいですね、反対に不潔で陰気、無愛想では困ります。www
　また、以前にも書きましたが、ダサい管理員のユニフォームが多いので、当管理会社はセンスがありませんと社会へ向けて発信しているようで残念です。
　管理員の仕事範囲は契約内容によって違ってきますが、理想を言うと、気持ちの良い挨拶で居住者や訪問者は元気をもらい、怪しい人間の侵入を許さず防犯に努め、マンションの内外環境をいつも整え清潔を保ち、時に居住者からの相談を受け、子供や高齢者を見守り、建物や設備機器等の異変を素早く察知して適正な処理を行い安全を保ち、英会話の対応ができ、存在しているだけでも安心感を与えられる存在であって欲しいというところですが、実際はこんな人はめったにいませんよね。ww

　定年退職してから管理員として職に就くというケースが多いため、高齢になると、生気も精気も失せてくるのは、ある程度許容しなくてはなりませんが、マンション館内や敷地周辺をトボトボしおれた姿勢で歩いたり、辛そうに階段の上り下りをしていたりすると、居住者の方が気を遣ってしまうこともあるわけですね。
　管理会社によっては、管理員へ福祉・介護関係の資格取得を奨励していることがありますが、当の管理員が要介護では格好がつきません。555

　タイトルの「マンション管理員の歩き方」とは文字通り管理員の動作のことです。
　今の時代、ジジババを安い賃金で使ってやろうという考えが少しでも残っているなら、良い人材は絶対に見つかりませんね、管理組合は管理会社が提案する管理員の７～８時間勤務という設定を受け入れていませんか？
　高齢者に日常清掃を含めた長時間労働は無理です。特に小中規模のマンションでは、管理会社が適正な拘束時間の設定と地域の適正価格を提示して、組合員の理解を得ることが必要でしょう。　

　本日ご紹介する画家は、珍しくカナダ生まれの画家リチャード・サボイです。モントリオールの冬景色を多く描いています。
　北海道の緯度が高い北部も同じで、冬の夜は長く終日０℃を超えない日が続きます。　
　吹雪いてなければこの絵画のように、人工の灯が長い夜の街を暖かく煌びやかに変えてくれます。
　英仏からの移民が土地を侵略し、先住民を駆逐したこの国の歴史はまだ浅く、この画家はその中の暮らしに美しさを見出して、伝統的な技法により今の時代を素直に表現しています。

Latest
　外国籍である明らかな犯罪者を、何故か不起訴にしたというニュースを毎日のように聞かされ、それらを不安に感じている人が多いのではないでしょうか。　
　すでに外国人や帰化人が政府中枢、司法、教育、メディア関係に入り込み、着々と国民の意識を掌握しようとする活動を行っているように見えます。
　メディアは何度も意識操作、印象操作を繰り返し、教育現場では幼いときから自虐史観を植え付け洗脳し、国民の抵抗意識を破壊させているように思えます。
　放置していると、日本人を拉致した国の帰化人に、日本人が裁かれるという狂った国になるかもしれません。怖っ！

　以前、マンションが外国人に事実上乗っ取られ、管理が制御不能のため資産価値がなくなり売却もできない不良物件になったことを書きましたが、早めに対策しておかないと区市町村単位では乗っ取りを許し破壊するのは簡単だと思います。
松尾好朗

　先日（11/26）当会主催の、マンション無料相談会が開催されました。大田区といっても広く、遠方からも来られ感謝申し上げます。
　ここ最近の相談の傾向というか以前からもありましたが、組合役員を引き受ける人が不足していますという相談です。定数を減らしても理事会が成立しないことがあり、組合員からの意見や要望、提案を受けても結果的に無視（来期持ち越し）され、輪番で廻ってきた次の理事長はろくな引継ぎもできずに「いや、聞いてませんよ」という繰り返しという具合で、提案や要望の結果を待っていた組合員はストレスが溜まるでしょうね。

　たとえば、総会の議案が「半数以上の賛成で決議した。」と記載されていました。半数以上とは半数を含みそれよりも上、これでは半数（50％）ちょうどでも決議されることになってしまいますよ、民主主義の大原則である「多数決」に反してしまいますね。www
　実際には、委任状が集まり過半数で決議がされていると思いますが、記録に残りますので正確に記載（賛否が分かれた場合はその数も）しておかないと、外部からはそれなりの管理組合だと評価されてしまいます。

　「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」ですので、半数というのは、「総会の会議は、議決権総数の半数以上の有する組合員が出席しなければならない。」と混同しているのかもしれません。
　このような管理会社や理事会では、大きなお金が動く大規模修繕のプロジェクトは、とてもとても健全かつ適正に成立するとは思えませんね。

　そのため今後の修繕計画は大幅に変更、修繕積立金の各戸負担金を増額せざるを得ません。ムダな出費と思える工事の実施がすでに決議されていても、組合活動に関心がない区分所有者は、自分たちが被害者だということすら気が付けずに残念です。

　他では、少数意見を大事にしすぎるのは、マンションの総会だけの傾向ではありませんが、そもそも総会で意見が割れて紛糾することが予想されるような議案は、理事会運営が全くできてないか、管理会社がよほどポンコツなのでしょう。委任状などを含め過半数の賛成票があっても、一部の意見により決議されずに流れる（再検討）ことがあっては成り立ちません。
　結果的に対立を生むような運営は、目に見えない資産価値の下落状態ですので、組合員のためにはなりません。

　私は顧問（アドバイザー）として理事会等に参加しています。第三者管理としてマンション管理士が組合員以外の役員として選任する方法（管理規約の変更が必要です。）もあります。
　マンションに関わる法律、紛争と裁判例、土地・建築設備、会計、保険や契約関連の知識など、今後はこれらの専門家である第三者が、顧問、役員、管理者として参加せざるを得なくなる時代になると思います。

　冬の作品を２点紹介します。
　ヨハン・フリッツ・タウロウ（Frits Thaulow）は、数多くの風景画を残したノルウェーの人です。ポスト印象派に分類されます。極貧の生涯をおくった印象派の多くの画家たちとは違って、裕福な生まれで欧州と北アフリカを旅して活動、訪れた国からも賞や勲章を受けています。
　この人、水面を描くのがうまい画家としても有名です。

　その恋が実るわけなく、幼少期からの家族の死別と重なり孤独、不安、絶望、鬱、この失恋があっての「叫び」だった??のかもしれません。

松尾好朗

　お知らせ：11/26（日）無料相談会のご案内

　「マンションに迫る２つの老い」の1つ目の老いはマンション建物・設備の老朽化のこと、2つ目はそこに居住する人の高齢化を指すことはご存じでしょう。
　イメージは、築42年以上の旧耐震建物のファミリータイプで、一部補助金が受けられるのに耐震診断の実施には踏み切れず、大規模修繕工事の実施は費用面で叶わず部分補修にとどまり、広く普及している利便性のある機器や、防犯等のシステムの導入には関心なく、つまり時代に追いついてなく、すでに子供が独立して老夫婦や独居住まいが多いマンションを思い描いていただければと･･･。

①　総会に出席できなくても、委任状または議決権行使書のいずれかを提出（意思表示）すれば、出席の扱いになります。と、ここまでは正しいのですが、「いずれも提出しなかった欠席者の票は、現在の法律ではすべて反対に数えられてしまいます。」と放送されてしまいました。えっ法律で？ウソでしょ⁉ですよね。
　反対という意思表示をしていない人の票を、勝手に「反対票」と扱うのは法的にアウトですね、参加しなかったらただの欠席です。
　私は棄権でも保留でもない「意思表示しません。」という意思表示？もアリだと思っています。
　こんなこともあってか、区分所有法の改正が行われる予定です。

　例えば、今は80㎡に住んでますが建替え後は半分の40㎡でいいですよ、建替え期間中は実家で暮らしますよ、建替え費用の２割は修繕積立金で賄えますよ、という条件なら比較的安価で済むこともあります。（建替えに参加せずに売り渡し請求を受ける等、別の住まいを探す選択肢もあります。）
　既存マンションの解体費用、新築マンションの設計費用、建設費用と期間中の仮住まいの費用、引っ越し費用（2回分）、さらに昨今の物価を考慮すると値下がりは望めないでしょう。土地以外の新築建物に関わるすべての費用が必要（個人負担）になるわけです。
　今、私が関わるマンションの市街地再開発区域内の建て替え計画では、増床による利益を見込んでの大規模計画（タワマン）ですが、現状と同じ広さの部屋は期待できませんが、個別の将来計画に合わせて選択、調整ができます。しかし、マンション単独では（容積率の緩和があっても、計画道路によるセットバックのため）、費用面で建て替えはほぼ不可能なので、土地の売却益を建物の解体費用に充て解散となってしまします。

　インターホンは、（管理規約等に明記されていればそれに従いますが、）エントランスの親機と各戸の外機と配線までが共用部分扱いで、室内子機と室内配線は専有部分扱いとされるのが一般的です。

　もし管理組合が修理復旧をしなければ、その区分所有者が直接、修理会社へ依頼し、かかった費用は管理組合へ請求（共用部分が原因の場合）し、損害が発生した場合は、管理組合は賠償責任を負う場合もあります。
　但し、共用部分が関わるため区分所有者は、管理者（理事長）へ修繕工事（調査）を行うことの報告が必要です。
　故障原因が専有部分側にある場合その調査・修理工事費用は、その所有者負担となります。
　緊急対応（生活に支障）では、いちいち総会決議など必要ありません。例えば、エレベータが止まった、給水ポンプが故障で水もお湯も出ない等の場合と同じです。

　管理会社によりますが、担当者が管理組合や組合員から、修繕工事や不動産売買等の依頼を受けると、その利益の何割かの報酬と定めていることがあります。

　写真は、都美術館で開催中の「永遠の都ローマ展」の一部です。
　平日午前でしたので、マイペースで巡ることができ、異世界を堪能できました。
　松尾 好朗

１．11/26（日）14:00～無料相談会を開催します。
２．近々、マンション管理会社募集の案内をいたします。10/2メニューの「公募・入札情報」で概要が見られます。

　大田区まちづくり推進部建築調整課から、マンション管理組合理事長宛てにマンション実態調査のため、アンケート調査票が届いたと思います。
　これは、この10月から申請受付が始まるマンション管理計画認定制度のため、前座としてアンケートの最後に管理計画認定制度について意見を求める欄が設けられています。

　この機会にできるだけ多くのことをアンケート調査に盛り込みたいのは理解できますが、区役所の同じフロアで建築関係の部門には（敷地や延べ面積、階数、戸数、竣工年等）の必要なデータがすでに揃っているわけですので、そっちで入れてから送ってよ感があります。
　輪番でたまたま指名された理事長にとって、すべて精度高く回答するのは辛いのではないかと感じました。途中であきらめ、提出できなかったとなるのは残念です。

２．経理：修繕積立金の３か月以上の滞納が１割以内であること
３．計画修繕：（前略）決議された長期修繕計画が、国が策定した様式に準拠していること
４．危機管理体制：災害対策基本法に規定する自主防災組織の結成または訓練（中略）備蓄物資、要援護者の把握を行っていること
５．コミュニティ形成：地域の町会・自治会へ加入していること

　以前にも書きましたが、マンションを勝手な基準で格付けする制度が続々と生まれていますね。

　これまでの各認定等の格付制度は、ほぼ失敗でした。
　今回の管理計画認定制度が形骸化してしまわないよう願います。
　要介護や滞納金の状況は日々変化しているものであり、修繕計画も毎年変化するものです。そして、長期修繕計画は修繕履歴を基に作成が可能だと考えますが、履歴は要件にありません。

　おひとり様に需要のあるワンルームマンションは置いてけぼり、居住者や地域コミュニティーを中継する役目を担うマンション管理員の存在も無視されています。

　文章の内容と挿絵とのかかわりはありません。
　インターネットもラジオもテレビもない時代、ジュール・シェレ（仏）の描くポスターは、垢ぬけていてエレガントでカラフルで、先進的で活動的な女性を描き、憧れを集約したような存在だったのでしょう。
　視覚伝達の方法として当時、最上の手段でした。
　画家の性格は絵に出てしまうので、同時代の商業美術の世界では、ロートレック、ミュシャ、スタンランには思想・哲学を感じてしまい、それが少しの堅苦しさと緊張感が陰となっていますが、ジュール・シュレの絵にはアートとの割り切り感というか、陽気さが勝っているように思えます。
　最後に貼り付けたのは、ジャック・オッフェンバックのオペレッタ「地獄のオルフェ」のポスターです。シュレが一流であることを認められた作品です。
　このオペレッタに出てくる曲の一つは、運動会や文明堂のCMでおなじみの「天国と地獄 ♪」です。
　この時代、日本では「安政の大獄」「桜田門外の変」を経て、江戸幕府が崩壊へ突き進んでいた頃です。
　松尾 好朗