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　今回のテーマの前に、大田区マンション管理士会の無料相談会の日が決まりましたのでご案内いたします。　2024年11月17日（日）14:00～「マンション管理全般のご相談」
　詳しくは、後日このページと11月の大田区報にてご案内いたします。
　この日がご都合悪い方には、別途日時をご連絡いただければご対応させていただきます。

　別のページのQ＆Aに以下の回答のリクエストがありましたので、ここにも貼り付けておきます。

　Q：マンションのリフォームを検討中、部屋を広くしたいので、クローゼットやWICを設置したくありません。なので、40cm程度の「小上がり」を作り、その下にすべて収納しようと考えてます。無謀ですか？

　A：リクエストをいただきましたのでお答えします。次の４つをクリアできれば無謀ではありません。（分譲マンションで、入口土間から小上がりを想定）

　では、天井裏を無くしてコンクリートスラブの直（ジカ）天井にした場合はというと、上階からの音が伝わりやすく伝えやすくなり、また最上階の場合では外気温の影響を非常に受けやすく、寒暖ともエアコンが追いつかない室内環境になることもあります。そして、天井裏の空間（フトコロ）がないのでダウンライト等の天井埋め込み機器は使えません。
　まず最初に予定する間取りの中央に梁が通っていれば、梁下端から床までの距離を確認されることをお勧めします。

　また、掃き出し窓以外の窓は、下端が1,100mmあったのが700mmとテーブルの高さ程になってしまいますので、転落防止の措置をしなければ危険です。

その３．パイプスペース、吸排気口は移動できません。
　水場（キッチン、バス、トイレ、洗面所、洗濯機置場等）の床上げする場合、床下に給水給湯、汚水雑排水管等を通せるため、そこは問題ありませんが、パイプスペース（P.S）と呼ばれる共用配管の位置が固定されているため、間取りを変更するのは非効率的な場合が多くあります。
　キッチンのコンロ、浴室洗面トイレの換気扇の排気ダクトも、既存の排気口に合わせないといけません。もちろん新たに共用部分のコンクリート壁面に穴を開けることは論外です。
　ならば、費用をかけて水回りの床を上げる必要性は少ないように思えます。

　そのためモノをあんまり詰め込まずに、床下全体に行き渡るような換気機能を設ける（タイマーによる強制換気や除湿）ことをお勧めします。
　400mm床上げといっても、仕上げ材の下に根太と合板、スラブのレベル調整等、合わせて約75mm程度を引くと有効高さは325mm程度になります。床下600～900mm毎に柱も入ります。そのためシーズン用品等かさばるモノが収まるのか前もって確認する必要があります。

　最後に、マンションは平面的な広さ（㎡）で判断してしまいますが、実際は空間の量（㎥）が重要です。床の全面ではなく一部の天井を利用する方法もあります。
　限られた空間を有効に使われることを願っています。
松尾好朗
　

　お知らせ：11/26（日）無料相談会のご案内

　「マンションに迫る２つの老い」の1つ目の老いはマンション建物・設備の老朽化のこと、2つ目はそこに居住する人の高齢化を指すことはご存じでしょう。
　イメージは、築42年以上の旧耐震建物のファミリータイプで、一部補助金が受けられるのに耐震診断の実施には踏み切れず、大規模修繕工事の実施は費用面で叶わず部分補修にとどまり、広く普及している利便性のある機器や、防犯等のシステムの導入には関心なく、つまり時代に追いついてなく、すでに子供が独立して老夫婦や独居住まいが多いマンションを思い描いていただければと･･･。

①　総会に出席できなくても、委任状または議決権行使書のいずれかを提出（意思表示）すれば、出席の扱いになります。と、ここまでは正しいのですが、「いずれも提出しなかった欠席者の票は、現在の法律ではすべて反対に数えられてしまいます。」と放送されてしまいました。えっ法律で？ウソでしょ⁉ですよね。
　反対という意思表示をしていない人の票を、勝手に「反対票」と扱うのは法的にアウトですね、参加しなかったらただの欠席です。
　私は棄権でも保留でもない「意思表示しません。」という意思表示？もアリだと思っています。
　こんなこともあってか、区分所有法の改正が行われる予定です。

　例えば、今は80㎡に住んでますが建替え後は半分の40㎡でいいですよ、建替え期間中は実家で暮らしますよ、建替え費用の２割は修繕積立金で賄えますよ、という条件なら比較的安価で済むこともあります。（建替えに参加せずに売り渡し請求を受ける等、別の住まいを探す選択肢もあります。）
　既存マンションの解体費用、新築マンションの設計費用、建設費用と期間中の仮住まいの費用、引っ越し費用（2回分）、さらに昨今の物価を考慮すると値下がりは望めないでしょう。土地以外の新築建物に関わるすべての費用が必要（個人負担）になるわけです。
　今、私が関わるマンションの市街地再開発区域内の建て替え計画では、増床による利益を見込んでの大規模計画（タワマン）ですが、現状と同じ広さの部屋は期待できませんが、個別の将来計画に合わせて選択、調整ができます。しかし、マンション単独では（容積率の緩和があっても、計画道路によるセットバックのため）、費用面で建て替えはほぼ不可能なので、土地の売却益を建物の解体費用に充て解散となってしまします。

　インターホンは、（管理規約等に明記されていればそれに従いますが、）エントランスの親機と各戸の外機と配線までが共用部分扱いで、室内子機と室内配線は専有部分扱いとされるのが一般的です。

　もし管理組合が修理復旧をしなければ、その区分所有者が直接、修理会社へ依頼し、かかった費用は管理組合へ請求（共用部分が原因の場合）し、損害が発生した場合は、管理組合は賠償責任を負う場合もあります。
　但し、共用部分が関わるため区分所有者は、管理者（理事長）へ修繕工事（調査）を行うことの報告が必要です。
　故障原因が専有部分側にある場合その調査・修理工事費用は、その所有者負担となります。
　緊急対応（生活に支障）では、いちいち総会決議など必要ありません。例えば、エレベータが止まった、給水ポンプが故障で水もお湯も出ない等の場合と同じです。

　管理会社によりますが、担当者が管理組合や組合員から、修繕工事や不動産売買等の依頼を受けると、その利益の何割かの報酬と定めていることがあります。

　写真は、都美術館で開催中の「永遠の都ローマ展」の一部です。
　平日午前でしたので、マイペースで巡ることができ、異世界を堪能できました。
　松尾 好朗

5/28開催、マンション管理全般の無料相談会のご案内

　標準管理規約における理事会開催の定足数及び決議要件です。
（理事会の会議及び議事）
　第５３条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。
　120戸のマンションで、役員の内の監事を除いて、例えば理事が10名いたとしても5名の出席があれば理事会の開催が成立、そのうち3名が賛成すれば議事は可決されます。理事会へ一任するという総会の決議だって、たった3名だけで決めることもできますね。

　③ 「理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族（理事が、組合員である法人の職務命令により理事となった者である場合は、法人が推挙する者）に限り、代理出席を認める」旨を定める規約の規定は有効（リンク先：判例平成2年11月26日）であると解される・・・中略・・・。
　④ 理事がやむを得ず欠席する場合には、代理出席によるのではなく、事前に議決権行使書又は意見を記載した書面を出せるようにすることが考えられる。これを認める場合には、理事会に出席できない理事が、あらかじめ通知された事項について、書面をもって表決することを認める旨を、規約の明文の規定で定めることが必要である。
　⑤ 要約：規約で電磁的な参加方法を定めて認める。

　③④について、管理規約に定められている場合は、③次の裁判要旨の範囲なら代理出席は有効と解せます。④前もって議案の表決を書面により意思表示することができます。規約には議決権行使書の提出により出席と扱うことを明記し、委任状の提出についてはコメントから推し測ると推奨されていないようですが、委任することが意思表示なので有効と考えられます。但し、議案に対する書面は「〇〇について、賛成・反対」だけではダメで、表決のためには具体的な内容説明などが要求されると考えられます。
　③の裁判要旨は次の通りです。
　区分所有法四七条二項の管理組合法人の規約中、理事に事故があり、理事会に出席できないときは、その配偶者又は一親等の親族に限り、その理事を代理して理事会に出席させることができる旨を定めた条項は、違法でない。

　また、「その配偶者又は一親等の親族に限り・・」この文章だと「同居」の文字がないので、別居中の旦那や、田舎の親、外国勤務の子供でも代理人になれてしまうような・・。www
　「個人情報がぁー」とかすぐに叫ぶいまどきにですよ、配偶者とか一親等の親族とか言われても、その証をするのが自己申告なら必要性が感じられません。
　私の経験（管理組合法人ではない組合）ですが、普通の夫婦に見えても、ただの同居で所有者が元妾の名義だったり、親子関係のない前妻の連れ子が理事だったり、所有は義父名義でも理事長になっていたり、これからの多様な社会を考えると、家族とはこうあるべきという昭和の香りがプンプンする制限は考え直す必要があると思います。
　ただ、法律行為など登記上の区分所有者に限られる事項も多くあります。

　以前、理事会代理出席の範囲を規約に追加する上で、そのマンション個別の事情を取り入れた結果、法律上の親族（配偶者、6親等以内の血族及び、3親等以内の姻族）、及び理事長が認めた者と範囲を広げました。これは「理事長が認めた者」がミソになっており、結局はメリットがあるなら、誰であろうと柔軟に意見を取入れたいという意向が優先されたものです。
　役員輪番制により、多くの区分所有者に組合運営等を経験いただくのは良いのですが、コントロールできるメンバーが入ってないと消極的になり活動停滞、管理会社の言われるまんまに1年間という結果になる場合が多いのです。
　消極性は、前述の理事会の議決権行使書、委任状の悪用になりかねません。
　何事も問題が大きくなってからですと、莫大な費用が必要になる場合や、問題を放置すると、修復できないほどの居住者間の軋轢が発生することもあります。
　そのため平常時からマンション管理士を理事会等に参加させていれば、効率的機で適正な管理のお手伝いができると思います。

　写真は近くのマンションの庭のに咲いた花たちです。
　松尾好朗
　
　
　
　

11月20日の無料相談会のお知らせ

昔のマンションの話です。
　「先月の共用電気代がいつもよりお高くてお金が足りなくなりました。そのため各戸３００円を追加徴収します。」という御触書がエントランス付近に掲げられ、管理員が集金してまわるということを行っていました。管理員は帳面をもって管理費未納金も集金して回っていたという平和な時代です。
　建物・設備のどこかに不具合が起きても、今と比較したらゆっくりしたペースで復旧工事が行われ、クレームも言葉に棘は感じられませんでした。
　ともかく、共用の照明と給水ポンプを時々作動させ散水する水光熱や、管理員の給料ぐらいしかお金はかかりませんというイメージでしたね。
　街灯の少ない郊外のマンションでは、共用灯の明るさが防犯上感謝される立場でありました。敷地の一部に設置されていたコカ・コーラの自販機は夜間も明々と周囲を照らし、そこは地元の若者にとって都会でした。（コンビニがまだ普及していない時代）

　現在のマンションでは、低層でもエレベーターは当たり前、アプリ連動の最新セキュリティーなどどのくらいの人が使っているのか経費だけが高くなり、２４時間有人管理、複数のコンシェルジュは人件費が高くなるのは当然です。健全なマンションにまで、次々に制度化される法定の調査検査、認定制度、評価制度、登録表示制度などの費用は容赦なくお上に吸いあげられます。

　標準の管理規約では上記のように、やむを得ない事情などで金額が不足した場合は、管理費・修繕積立金に限らず、その都度区分所有者へ請求ができます。規約で定められている場合は総会決議は不要ですが、法改正、物価変動などの理由を報告する必要があります。

　年々経費が増えるばかりで繰越金が食いつぶされていることに疑問を持っている方も多いと思います。皆さんの管理費負担金を値上げしますと簡単に言えない組合も少なくないはずです。特にお金が絡めば管理会社の言いなりの理事長は解任されてしまいますね。
　各マンションの運営スタイルは様々ですが、これ本当に必要なの？という疑問をもって経費を見直す当たり前のマイナーチェンジも必要だと感じています。

　「秋」らしい挿絵にしました。　
　積みわらの絵のミレーは、晩鐘や落穂拾いのジャン・フランソワミレーです。ここによく登場するのは、ジョン・エヴァレット・ミレーです。
　ゴッホの収穫風景の作品は、彼が大好きな黄色をふんだんに使い、筆がよく走って明るい絵になっています。　

　インターネットのニュースを追って行くと韓国７件、ゆたぽん３件、法相の失言・ひろゆき各２件のあほらし、日本のマスコミは全く要らない情報が多すぎ。
松尾好朗