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　2003年（平成15年）に発足以来、皆様のご支援、ご協力のお陰で本年も活動を続けることができました。心から感謝申し上げます。
　相談会にご参加いただいた皆様、書物やウェブでは知り得ない各々の管理組合の内情や問題点等の情報をいただき、感謝と共に私共の勉強不足を痛感いたしました。

　災害危険区域の住民は個別に住居を構えるのではなく、マンションのような家族単位が集まって日常生活、少なくとも寝泊りだけでも、自然災害に強い安心できるねぐらを提供できないものかと常々案じています。

Latest
　終焉を迎えた一つのビジネスモデル：何度か相談がありました。「みんなで大家さん」はどう思う？一口100万円、配当年７％という話が胡散臭く感じていましたので、お勧めはしませんでした。
　3万7千人から2千億円を集めたといわれていますが、成田ゲートウェイの都市計画の具体案無く成り立つのか？というところです。
　
　挿絵は、エミール・クラウス（Emile Claus）印象派のベルギーの画家です。
　モネの影響を受けた新印象派的な作品が多いのですが、私が思う最も彼らしい作品を４点選びました。
　気づくのは、視点の高さが立っている人物より少し上だというのが共通しています。若干見下ろすビューになっています。

　2026年（令和8年）も時々はこのHPへお立ち寄りください。よいお年をお迎えください。
　大田区マンション管理士会
　松尾好朗

　
　

　無料相談会のお知らせです。
「分譲マンション管理全般のご相談」
　2025年（令和7年）11月16日（日）14:00～　「エセナおおた」　是非ご予定ください。

　マンション管理員の仕事内容・その範囲は、その規模や契約仕様、専属の清掃員の有無等により大きく違いがあります。
　結果的に管理の受託者（管理会社等）が、管理組合の運営を円滑に進められるようにサポートを行っていれば、良い管理員ということになると思います。

　管理会社が雇用する管理員が、居住者から得た売買・賃貸・リフォーム等の情報を、どこよりも早く管理会社へ密告できれば（管理会社関連で受注）優秀なスパイにもなれます。ww

　　「分譲マンション管理員募集」に応募した３名、それぞれ「思ってたんと違う･･･。」と漏らしています。

　Ａマンションは小規模で新築のワンルーム（分譲投資用賃貸）です。
　居住者との接触機会は少なく、ゴミ収集・資源回収日に合わせて週4日、３時間の勤務、管理会社からの連絡はほとんどありません。
　集積所へゴミ（or資源）出しと共用部分の日常清掃が主な業務です。懸命に清掃しても、誰もそれを評価してくれません。
　マンション管理の基礎知識を習得し、居住者とのコミュニケーション等も期待していましたが、若い居住者との接触機会は少なく、朝の挨拶でさえ一方通行が多いのです。

　管理員が清掃を兼ねて、週5日×7時間の勤務です。床の定期清掃が毎月実施されます。
　空いた時間を趣味などに充てようと思って募集しましたが、体力勝負で毎日クタクタ、その上に雑務が多く居住者のゴミのマナーもよろしくないので、すべて一人でこなすには限界と感じています。

　Ｃマンションは、閑静な高台の住宅地に建つ築古の大型ファミリーマンションですが、子供たちは巣立ち、建物の老朽化と居住者の高齢化が進んでいます。
　入居時には全く気にならなかったマンション周辺の坂道の上り下りが辛く感じ、転居する組合員が増えて賃貸率が高まっています。
　清掃スタッフと管理員が月～金（週5日×7時間）勤務しています。
　高齢者の安全安心のため新しい防犯システムの導入を管理会社が提案するもプライバシーや高額費用を理由に賛成を得られません。
　管理会社は、居住者個人からの依頼は一切受けない立場ですが、管理員は話しやすく面倒見のよいタイプなので、高齢居住者からの話を親身に聞いてしまい、解決できない依頼事を多く抱えて悩んでいます。

　清掃員を雇うか、予算がなければ、定期清掃を2週に１回実施して、管理員の勤務時間を一日７時間を４時間に変更し、予算を合わせればよいと思います。７時間ものハードワークはあり得ません。

　Ｃ：居住者個別のお世話は管理員の仕事ではありません。一度でも受けると再び当然のように頼られ、断ったらクレームになり立場が逆転するのが常です。
　管理員は居住者の無償の便利屋や奴隷になってはなりません。人によりますが、感謝されるどころか益々つけあがるのがオチです。
　公や管理会社、警備会社系の高齢者向けサポートサービスを紹介してください。

　他物件の例では、軽度の認知症が見られる独居の高齢者を管理員が気にかけて、何かと世話したり話し相手になっていたところ、その家族から管理員が部屋に入ってお金を盗ったのではないかと疑われたことがありました。このようなこともあるので、業務範囲外のことは関わらない立入らないことですね。

　人力頼みのサービスを続けるのは止めましょう。
　区分所有者は高い管理費払ってんだから当たり前、と思っている管理会社のサービス（無料）はリセットするべきです。
　管理員、清掃員、そしてフロントは人にしかできないことだけやればよくなるように業界はＩＴ化を急ぎ、ＡＩに任せましょう。
　
　ホテルのフロントのように24時間コンシェルジュが交代勤務していたタワーマンションがありましたが、採用側の要求するレベルに達する人材が見つからず、夜間は無人で緊急時のみの警備会社のサポート（これが一般的）になり、ゴミは居住者が同じ階のゴミ置場へ持っていくだけで良かったのですが、清掃員が予算内では応募なく、各居住者が1階のゴミ集積所まで運び込むことに変更されました。
　リセットされて、これが正常だと思います。
　「管理委託費を上げずにサービスをもっとよくしろ」は通用しませんね。
　

Maurice denis モーリス・ドニ（バドミントンの試合）1900年
　
　絵はこのブログでもよく登場しています。「モーリス・ドニ」の作品です。
　ナビ派（ナビ：預言者の意味・ポスト印象派の流れを汲みブルターニュで活動、のちにパリで活躍した芸術家集団）、象徴主義の画家・版画家そして思想家で著述家です。
　日本の浮世絵の影響（ジャポニズム）と初期ルネサンス芸術の影響、宗教絵画の回帰を唱えた作品を残し、この後のキュビズム、フォビズム、抽象絵画へとつなぐ役割を果たしました。
松尾 好朗

　かまぼこ板のような長方形の平板をイメージしてください。　

　廊下側のスチールドアの３方枠を塗装する場合は、ドアを開けた状態で塗装をして乾かす必要から、居住者が在宅可能な日時をアンケート等で調整することがありますね。
　枠の下部「框（カマチ）」は塗装しません（踏まれてハゲる）。ステンレスや石材、磁器タイル等を用います。
　そこで、一般的なスチールドア、３方枠の塗装の場合、どこまでを施工範囲に入れるのか、仕様書に明記しておく必要があります。
　次に抜粋した標準管理規約では、玄関扉の内部塗装部分は専有部分とあるので、専有部分側（廊下側から見えない）の３方枠の塗装部分は専有部分と考えられます。
　また、カラーコーディネートできる方は、自室内の色を制限されるのは望まないと思います。
標準管理規約（専有部分の範囲）･･･抜粋
第７条 対象物件のうち区分所有権の対象となる専有部分は、住戸番号を付した住戸とする。
２ 前項の専有部分を他から区分する構造物の帰属については、次のとおりとする。
一 天井、床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分とする。
二 玄関扉は、錠及び内部塗装部分を専有部分とする。
三 窓枠及び窓ガラスは、専有部分に含まれないものとする。
　工事においてのトラブル（施工範囲や費用負担）防止等を考えると、この条文だけでは不足で、扉と扉枠一式が共用部分です。
　また、扉の内部は塗装仕上げとは限りませんので、「玄関扉及び扉枠は、錠並びに内部仕上げ部分を専有部分とする。」と言い換えた方が親切だと思います。
　扉の三方枠の中で、出隅、入り隅、どこで縁を切る（共用と専有で色及び費用負担を区分）のか条文にありません。
　塗装仕上げ等の一般的な納めは、戸当たり（扉止め）の出隅で分けるのは不自然ですので、入り隅で縁を切りたいところです。（下図参考）

　後々の共有のため、必要に応じて具体例を図示（又は写真）して残すことも有効だと思います。
　防犯面でドアの２重ロックの位置（高さ）、プッシュ錠、デジタルロックの普及で形状等を制限しても、さらに高機能になった場合の検討が必要です。
　個々の防犯機能向上を管理組合が許可した場合は、一定範囲（期間）の管理（影響や効果）が必要です。
　共用設備とつながる設備（インターホン等）を個別に機能向上したものに変更する場合、形状が他とそろわない等の問題は、何をどこまで優先するのか今後の課題です。
　扉の表面仕上げは、現場塗装よりも工場仕上げ（既製品）や、シート貼、不燃の突板貼等も多く見かけます。
　塗装の場合も同様ですが、玄関ドア周りの環境、つまり外廊下にあるのか内廊下か、風雨や直射日光に直接影響される位置なのか、劣化の進行状態に大きく差がでます。そのため大規模修繕等において、すべてを施工する必要はありません。

　蛇足ですが木裏（きうら）に碁盤や将棋盤の目が打たれるのは、乾燥の季節に若干の反りで木表側にクラックが入ることがあるためです。

Latest
　カムチャッカ半島地震の影響で、津波警報が発報され多くの沿岸住民が避難しました。
　長時間の炎天下での警報解除待ち、建物内であっても適切な空調が無いことで、津波に関わる不安の上に暑く不快な思いだったと想像できます。
　先の選挙である党が、「教室や体育館のみならず、給食調理室なども含めてエアコン設置を進めてまいります。」と教育現場の希望を取り入れたまともな選挙公約がありました。
　これ（調理室へエアコン導入）には賛同します。
　レストランの厨房内の温度が業務用冷蔵庫や冷凍庫等からの排熱、ガスや電気の調理機器類（フライヤー、オーブン、サラマンダー等々）で厨房内温度はグングン上がり冬季でも冷房が必須だったことを経験しています。
　今もエアコンのないサウナのような学校の給食調理場で、お腹を空かせた子供たちのためオバサンたちが汗をかいて給食を作っていると思うと感謝です。

　適当な挿絵がないので、バイクの音をどうぞ。
Harley Davidson Engines 💪 #hellyeahbrother #harleydavidson
松尾好朗

　

　以前、「街で見かけた残念なデザイン」を投稿しました。
　国道の車路と歩道を分けるガードレールには、ひも状のモノ（バッグ類、水筒、イヤフォン、パーカーのヒモ、キーホルダー等）が上部の鉄パイプが狭くなっているところに挟まり、ぶら下がっています。
　引っ張っても取れなくて、泣く泣く放棄したという、ガードレールには罪もない多くの歩行者の悲しい歴史が刻まれているのです。www
　のちにその狭くなるところに金物を溶接したタイプに改良されたので、それには挟まれることはなくなりましたが、まだ残る初期の古いタイプには写真のように現在、黒いテープが巻かれています。

　まさかハイこれでおしまいではないと思いますが、これに挟まれ防止の金物等が取付けられる予定なのか、フェンス丸ごと交換するのか（多分、予算は無い）今のところ分かりません。黒テープは加工または取付位置を指示する意味だと思います。　　

　公共デザイン（特に遊具等）には安全性が強く強く求められています。そのため、あまり冒険したデザインは見ることはありません。
　ここで取り上げた国道のガードレールは、何万か所も設置実績があるのですから、「隙間に歩行者の持っている”ひも状のもの”が挟まる事故が起きています。」と初年度から報告が上がっていたと思います。
　想像ですが、国が発注するほどの建築事務所の大御所先生が設計して、国交省のエライ人が承認したこのガードレールのデザインは、もうだれも文句が付けられません。
　ましてや役所の担当者が出世をあきらめ欠陥を指摘するようなことはしないと思います。
　しかし結局は、被害が多くなってから税金でその大先生のやらかしの尻拭いを国民が負うことになるのです。

　有名建築家の設計した建物を絶対神として神格化してしまう地方の焦りと限界を感じます。
　ある地方県のトリエンナーレ（国際芸術祭）に大金（税金）をつぎ込んだ割には、田舎者の独りよがりのイメージですので、背伸びをせずに地元出身のアーチストや建築家を発掘デビューさせるなど、適正な判断を望みたいものです。

　ガードレールのデザインの欠陥をマンションの平面プランに置き換えた場合、鋭角に狭くなっている場所は、埃溜まりになるだけで使い道のない空間（デッドスペース）になりがちです。家相で言えば、魔が抜けられない大凶の相と出る場所です。
　具体例があります。平面的に見てマンションの外壁のラインと建物前面道路のラインが平行ではない場合、道路に合わせた花壇のラインと建物の間に中途半端な隙間ができる場合があります。
　なぜ花壇を建物にくっつけないかの理由は、基礎の深さが違う（建物基礎に比べて花壇などは浅い）ので、接合部があれば経年の地盤沈下で必ず段違いが生じるため、最初から分離しておきます。
　その隙間は、清掃がし辛く植栽の陰で湿気た空間になっています。
　このマンションは駅が近く飲食店やコンビニが並びにある環境ですので、その隙間（歩道から花壇の植栽越しで見えにくい）には、酔っぱらいの吐瀉物、小便、タバコの吸い殻、弁当の残飯、中身が残った缶ビール類などにより毎日毎日ごみ溜めになっています。
　凶を呼び込む鋭角の場所は作ってはいけませんね。大御所の諸先生方は先哲に学んでください。ww

　三菱一号間美術館で開催中の「 ルノワールとセザンヌ、モダンを拓いた2人の巨匠」展に行ってきました。日曜日だったのでやや混みでしたが、絵画までの距離が近くて、展示数が少なめの割にはおなか一杯の気分です。
　以前もこの３作品をここで紹介いたしましたので、興味のある方はどうぞ。ここでは１点（オランジュリー美術館）と対面できました。

松尾好朗

　「あれは何だ？！蜘蛛の子だ！外来種のアリよ！いや、あれはタカラダニ♪」（古い人ならわかるフレーズです。ww）
　５月と６月、マンションの開放廊下やバルコニー、手すりやコンクリート壁に、素早く動く小さい赤い点が見られます。目が慣れてきたら、ここにもあそこにも、いやいやいやものすごい数がいます。

　天敵は水なので、水を噴霧するだけでも殺虫効果がありますが、くれぐれも下の階のバルコニーに干された布団へ、ダニ汁を垂らさないようにご注意ください。ww
　写真の通り８本足が昆虫でない証拠ですね。毎年、退治しようと思いながら、ある日いっせいに消え去ります。気持ち悪さが迷惑なだけで直接の害はありません。

　カイガラムシは、樹液を吸って糞や粘液で植物のスス病をもたらす害虫です。マンションの垣根によく使われるシラカシ等にも見られます。
　スペインは中米のウチワサボテンにつくコチニールカイガラムシ（カーマイン）を染料にして欧州に売り捌き大儲けした時代もあったようです。

　お知らせ・・・5月１８日（日）午後２時よりエセナ大田で、「マンション管理に関しての相談会」を開催しますので、是非ご予定ください。こちらでも後日お知らせいたしますが、５月のおおた区報（区民のひろば）でご案内いたします。
　　　　　
　3/28ミャンマーの地震、建物倒壊等で亡くなられた方のご冥福をお祈り申し上げます。
　自然災害は止められませんが、人災は止めることができたはず。タイの政府が中国企業へ発注（21億バーツ=約95億円）した34F建て高さ137mの会計検査院が入る予定だった完成間近の高層ビルが、震源地から1,000km離れたミャンマーの地震の影響を受けて崩落し、中に作業員ら多くが取り残されました。

　1995年の韓国の三豊デパートの崩落事件もこの「梁なし構造」でした。
　屋上に屋根を違法に乗っけてレストランと書店が入りました。大型の冷凍庫や大量の書籍の重量は、素人が考えても建物の頭が重くアンバランスです。

　でも、用途変更や違法な増床に目をつぶらせるため、役人への配慮（賄賂）は忘れませんでした。ww
　同じ韓国、2014年のセウォル号沈没事件、元は日本のスクラップ船に客室を積み増してバランスを崩して事故を起こし、修学旅行の大勢の子供の命を奪いました。日本の船が悪いとか言ってましたけど笑えませんね。

　中華製EVは補助金を与えとにかく裾野を広げ台数を稼ぎ、机上では取得不可能な事故データを自国民を実験台にして集めに集め、精度を高めて自動運転などの先端技術に応用しているのだと思います。

　マンションでも、今はタワマンの上層階だけでなく、中古でも賃貸1棟でも買いまくり、商業ビル、リゾート地、温泉旅館、水源地、無人島、宗教法人、学校法人、葬儀場までChinaに買われ、耕作放棄地には中華製の太陽光パネルが敷き詰められています。
　政財界、法曹界、教育、マスコミ界隈は帰化人、外国人犯罪に不起訴を連発、意見する議員の自宅は燃やされる。これが今の日本のようですね。
　松尾好朗

　その民泊は、目立たない場所にありました。
　近くのフェンスにキーボックスがぶら下がっていて、暗証番号で取り出した鍵で民泊の入口ドアを開けてチェックインという流れです。
　個人経営ではスマートロックよりもキーボックスを使っていますね。
　観光地に近いエリアでは、いくつもぶら下がっている場所があり、見て気持ちの良い光景ではありません。多くは、届出のない違法（ヤミ）民泊です。
　インバウンド需要と新しいビジネスモデルとしてのルール、大騒ぎして「住宅宿泊事業法第３条第１項の届出を行って営む同法第２条第３項の住宅宿泊事業」なるものが登場（民泊新法・2018年施行）、多くのマンションが管理規約の「専有部分の用途」に禁止（又は許可）事項として加筆、施行までに臨時総会を開催し特別決議で可決と、業界は翻弄させられました。
　でもC国人にとっては「何それ？」ですので、C国人によるC国人のための民泊施設は放置されたまんまに営業を続けています。

　物件売却や賃貸が決まれば、さすがに前の鍵シリンダーを交換しますが、問題はマンションの共用エントランスに入るときのオートロック解除のキーが兼用になっているので、前の鍵や複製を持っていれば、誰でもマンションに入館できてしまうことです。
　例えば、その鍵を手に入れて「消防署の方から来ました」と、戸別の訪問営業ができてしまいますね。w

　各マンションでは、長期修繕計画が定められていると思います。その懐事情にもよりますが、すでに交換時期が到来しているオートロック設備改修等が後回しされています。
　「特に不自由している話はないからまだいいよ」とか、「インターフォンの交換と一緒にやった方が安くなんじゃない？」とか、関係する事件・事故がない限り積極的ではありません。
　オートロックであっても、宅配便の配達員は仮の姿、実は訪問先にモノを届けた後、仲間を引き入れ、突然「消防署の方から来ました。」の人に変わったりする可能性もあるわけです。ハード面だけを完ぺきにしても十分ではありません。
　受付で宅配物をすべて預かる24時間管理（監視）の場合でも、書留やウーバー等の出前や給食や介護・医療サー、一般の訪問者、引越し業者、専有部分の清掃や工事会社等は、招き入れ側がOKなら入館できますので、セキュリティーの抜け道はいくらでもあります。

　このグラフはマンション等への侵入原因です。（警視庁住まいる防犯）
　１位の「鍵をかけていない」は話になりません。２位はドア付近に隠していた鍵を使われて侵入された場合と、合い鍵を使われた（紛失や盗難）場合です。
　詰まるところオートロックがあっても侵入されるので、有効なのはワンドア・ツーロックで防衛し、在宅中はドアガード（チェーン）をかけて応対です。

　私は時々、現場で設備や建具金物の調整をすることがありますが、困るのは機器に記された文字や記号等の表記が小さ過ぎて、脚立の上から見上げる角度によっては、薄暗いか、逆光でさらに分かり辛い経験をします。
　一般の人が目に触れない場所への表記なのに、なぜ小さく遠慮してるのでしょうか？危険な場所の作業や目の疲労、天候の影響もあるので、現場の人が絶対に迷わないようにデカデカと明確な表示に改めてほしいものです。

Latest
　備蓄米放出で買い占めたお米が売れなくなることを恐れ、たたき売りがはじまりました。C国人のヤミ民泊に続いてヤミ米ですね。
　彼らは司法、法曹界にも入り込んでしまっているので、同胞が犯した罪を不起訴できてしまいます。
　警官が自身の危険を冒してまで犯人を探し出したところで、即刻放免されているので、やる気を削がれ努力をしなくなるでしょうね。
　国家体制の衰退、治安悪化のはじまりです。
　松尾好朗

　皆々様、本年もよろしくお願い申し上げます。

　「有馬山　猪名の笹原　風吹けば　いでそよ人を　忘れやはする」大弐三位 藤原賢子（紫式部の娘）百人一首58番
　「しなが鳥　猪名のふしはら　風冴えて　昆陽の池水　こほりしにけり」藤原仲実（金葉和歌集巻四）

　地盤の悪い中州を整地して園田競馬場を、対岸の広大な荒れ地には伊丹空港が開かれました。
　その周辺に後からやってきた人々が住宅を建てるようになったため、競馬場や空港は強烈な反対運動にさらされ、一度は廃止になりかけた歴史があります。

　レースがある日はJR大森駅前は直行バスが並び、多くの競馬新聞の売り子嬢（オバサン）が独特の昭和のファッションで迎えてくれます。
　この競馬場と国道15号線に挟まれて細長い公園があり、並行する旧東海道沿いには多くの中高層マンションが建てられました。

　国道15号（第一京浜）に面している場合は、終日騒音と大型車が多く通行するため黒煤煙（微粒子状物質PM・スス）が中層階まで上がってくるのは覚悟が必要です。しかし海が近く絶景が眺められます。建物には塩害があるかもしれません。
　品川宿の手前、お江戸のはずれのリゾート地、歴史的にも面白い街で、通勤、通学、日常の買い物などの利便性の高いところです。
　

　知人は結局、この地域での購入は見送ったのですが、この地域、全く臭わない時もあれば強く感じる時もあります。
　臭いは慣れます。別件ですが、小火（ぼや）が起きたマンションを訪問するたびに消し炭のような臭いを、数年経ってもかすかに感じていましたが、住民は全く感じていないようでした。

　写真は偶然なのか合成なのか、たまたまであって欲しい瞬間の写真を集めました。意味が分からなければ拡大、縮小をやってみてください。

　マンション管理士界隈？も公的な仕事を請け負っている多くの方々はどうしても立場上、公のYESマンにならざるを得ないようですが、本来は管理組合目線で動かないといけないことを忘れているのではと思うこともあります。
　私たちは初心忘れべからず、また本来の士業の基本軸からブレず活動を続けてまいります。
　松尾好朗

　今回のテーマの前に、大田区マンション管理士会の無料相談会の日が決まりましたのでご案内いたします。　2024年11月17日（日）14:00～「マンション管理全般のご相談」
　詳しくは、後日このページと11月の大田区報にてご案内いたします。
　この日がご都合悪い方には、別途日時をご連絡いただければご対応させていただきます。

　別のページのQ＆Aに以下の回答のリクエストがありましたので、ここにも貼り付けておきます。

　Q：マンションのリフォームを検討中、部屋を広くしたいので、クローゼットやWICを設置したくありません。なので、40cm程度の「小上がり」を作り、その下にすべて収納しようと考えてます。無謀ですか？

　A：リクエストをいただきましたのでお答えします。次の４つをクリアできれば無謀ではありません。（分譲マンションで、入口土間から小上がりを想定）

　では、天井裏を無くしてコンクリートスラブの直（ジカ）天井にした場合はというと、上階からの音が伝わりやすく伝えやすくなり、また最上階の場合では外気温の影響を非常に受けやすく、寒暖ともエアコンが追いつかない室内環境になることもあります。そして、天井裏の空間（フトコロ）がないのでダウンライト等の天井埋め込み機器は使えません。
　まず最初に予定する間取りの中央に梁が通っていれば、梁下端から床までの距離を確認されることをお勧めします。

　また、掃き出し窓以外の窓は、下端が1,100mmあったのが700mmとテーブルの高さ程になってしまいますので、転落防止の措置をしなければ危険です。

その３．パイプスペース、吸排気口は移動できません。
　水場（キッチン、バス、トイレ、洗面所、洗濯機置場等）の床上げする場合、床下に給水給湯、汚水雑排水管等を通せるため、そこは問題ありませんが、パイプスペース（P.S）と呼ばれる共用配管の位置が固定されているため、間取りを変更するのは非効率的な場合が多くあります。
　キッチンのコンロ、浴室洗面トイレの換気扇の排気ダクトも、既存の排気口に合わせないといけません。もちろん新たに共用部分のコンクリート壁面に穴を開けることは論外です。
　ならば、費用をかけて水回りの床を上げる必要性は少ないように思えます。

　そのためモノをあんまり詰め込まずに、床下全体に行き渡るような換気機能を設ける（タイマーによる強制換気や除湿）ことをお勧めします。
　400mm床上げといっても、仕上げ材の下に根太と合板、スラブのレベル調整等、合わせて約75mm程度を引くと有効高さは325mm程度になります。床下600～900mm毎に柱も入ります。そのためシーズン用品等かさばるモノが収まるのか前もって確認する必要があります。

　最後に、マンションは平面的な広さ（㎡）で判断してしまいますが、実際は空間の量（㎥）が重要です。床の全面ではなく一部の天井を利用する方法もあります。
　限られた空間を有効に使われることを願っています。
松尾好朗
　

　5月19日（日曜日）14時開催の無料相談会の情報はこちらです。
　沖縄のマンションに住む女性からの投稿です。（ネットニュースより）
　　･･･4月3日の台湾東部沖での地震に伴い津波警報が出されました。幼い子供を連れた私には、指定されている高台への避難は無理なので、自宅マンションの屋上へ避難することにしました。

　この管理員だけでなく、知事も「なんくるないさー」と注意喚起が全くなかったのは危機管理能力が乏しすぎるような･･･。

　人命の救助、主要幹線道路の瓦礫撤去等と復旧、避難場所、救援物資ルート確保そしてインフラの復旧、仮設住宅･･･復興まで長引く場合は地域が疲弊しますね。

　マンションの場合、建物に大きな損壊が無ければ、ほとんどの場合は在宅避難が可能です。
　高層マンションではエレベータが復旧するまでは階段の上り下りに苦労しますが、数日間分の飲料水と食べ物の準備、簡易トイレや情報が取れる手段（radio等）の対策をしておけば、避難所で窮屈な思いをするより格段にマシでしょう。

　その小冊子「都では対応無理なので、そっちでうまくやってね」という内容でした。
　マンション内での共助は出来ると思います。しかし、地域の共助となると普段の交流はなく、災害では家族や友人や仕事関係等をまず優先すると思います。
　地域で頼りにしていた人が被災する場合もあり、地域共助は人材確保が課題ですね。

　あまり日本では有名ではない（と思う）絵画を紹介します。
　フェリックス・ヴァロットン（1865年-1925年）一度、日本でも展覧会が開催されました。防災と関係がありませんが、関東大震災(T12)の２年後に彼は亡くなっています。そんな時代の人です。この頃からアールデコと呼ばれる美術様式が始まっています。
　画風は同時代のロートレックやピアズリーを連想してしまいます。この人はWWⅠの時に兵士に応募しましたが年齢（49歳）を理由に断られた話が有名です。心身共に元気な人だったのでしょう。
　油彩の外に木版画による白黒表現に長けたところがあり、「私こそが日本の浮世絵に影響を受けた画家です。」と訴えているようで、大胆な構図がそれを証明しています。

　Latest
　東京15区衆院補選では、組織票を持つ夜盗野党相乗り候補が当選、２位が格闘家でした。
　パー券、減税、子育て支援の連呼だけで魅力のある政策は無く、投票率の絶望的な低さがそれを示しています。
　そんな中で、学生時代に中東イスラム圏に政府の国費留学をしていたという女性候補の演説には興味い深いものがありました。欧州の移民問題、遠い国の話ではありません。
　でも東京15区の江東区民がそれを支持する？？？、選挙は難しいですね。
　松尾好朗

　ちょっと昔の話、「先生、共用部分と専有部分はどうやって見分けるのですか？」「それはな、部屋を逆さまにして、振って見て落ちてこなかったところが共用部分だ。」、「じゃあ、引越しするときに持ってったらダメなものが共用部分ですね？」などと、いい加減なウソが通用していました。www
　ワンルームマンションの専有部分を囲む床・壁・梁・天井の６面のコンクリートのうち右手前の壁と梁と天井を省いた概念ポンチ絵があります。

　この部屋は、６面のコンクリート（共用部分）に囲まれた中の空間が専有部分なので、専有部分は床面積基準ですが空間ということですね。
　専有部分は、単独では成り立たず、共用部分などに囲まれた空間でないと登記もできません。専有部分の登記面積が壁芯で測るのではなく内法面積であることが納得できますでしょう。
　なお、マンション販売時は面積を壁芯（建築面積）で計算するのは、建物がまだ竣工前ということもありますが、壁芯計算の方が面積の数字が大きくなるのが理由の一つです。例えば、内法68.5㎡の部屋は壁芯で72㎡として販売できるのは有利です。

　そのため壁であったところを扉や窓に変えただけで本来は壁です。壁を別なもの（壁と同様に外部と遮断ができるもの）に置き換えただけなので共用部分ということになります。
　開口部（採光窓含む）本体が共用部分でも、ガラス、サッシ付属のクレセント錠やレールのコマ、網戸（本体と網）、吸排気口、玄関ドアチェーンやドアクローザー、ドアスコープ、扉蝶番等付属金物を共用部分なのか専有部分で扱うのか、管理規約や使用細則等には、そのマンションの特有なものも含め、しっかり明記しておくべきです。

　最近では「専有部分工事細則」等を施工業者が確認して工事申請書を提出、案内掲示するのが周知されていますので、ある日突然工事が始まるというのは殆どなくなりました。

Latest
　中共の統計データは信用度が低いのですが、住宅政策の失敗でマンションだけでもストックが約34億戸を超える（未完成や放置物件含む）と言われています。

　ただし黒孩子（一人っ子政策の中、二人目以降に産まれた戸籍のない教育も予防注射も受けてない子供）が北京と沿岸部だけで1300万人以上（内陸部等は未調査）存在しているので、本当の人口は分かりません。
　マンション投資は自己責任ですが、自分が住むためローンを組んだのに、途中で工事がストップした未完成物件を購入した人は悲惨です。
　こんな状況があって、中国人の富裕層だけでなく中間層までが、海外の安全資産を漁っています。

　国立公園に隣接した土地でも、無人島も京都の町家も老舗旅館もです。法に触れなければ何をしても自由です。
　買ったばかりのタワーマンションの最上階を、ヘリや飛行機をチャーターして空から眺めるという、中華系不動産会社が企画した中国人相手の品のないツアーをやっています。こんな光景、以前どこかで見たような･･･。

　渡辺省亭（1852-1918）は日本画家ですが仏で修業しています。その体験からなのか、日本より仏で人気があると言われています。
　完成度が高く独特の世界観を感じます。

　最後に、2024年（平成6年）5月19日の午後、大田区マンション管理士会主催の無料相談会を予定しています。
　詳細は後日このホームページと、５月１日の大田区報に案内が掲載されます。是非ご利用下さい。
松尾好朗

　

　お知らせ：11/26（日）無料相談会のご案内

　「マンションに迫る２つの老い」の1つ目の老いはマンション建物・設備の老朽化のこと、2つ目はそこに居住する人の高齢化を指すことはご存じでしょう。
　イメージは、築42年以上の旧耐震建物のファミリータイプで、一部補助金が受けられるのに耐震診断の実施には踏み切れず、大規模修繕工事の実施は費用面で叶わず部分補修にとどまり、広く普及している利便性のある機器や、防犯等のシステムの導入には関心なく、つまり時代に追いついてなく、すでに子供が独立して老夫婦や独居住まいが多いマンションを思い描いていただければと･･･。

①　総会に出席できなくても、委任状または議決権行使書のいずれかを提出（意思表示）すれば、出席の扱いになります。と、ここまでは正しいのですが、「いずれも提出しなかった欠席者の票は、現在の法律ではすべて反対に数えられてしまいます。」と放送されてしまいました。えっ法律で？ウソでしょ⁉ですよね。
　反対という意思表示をしていない人の票を、勝手に「反対票」と扱うのは法的にアウトですね、参加しなかったらただの欠席です。
　私は棄権でも保留でもない「意思表示しません。」という意思表示？もアリだと思っています。
　こんなこともあってか、区分所有法の改正が行われる予定です。

　例えば、今は80㎡に住んでますが建替え後は半分の40㎡でいいですよ、建替え期間中は実家で暮らしますよ、建替え費用の２割は修繕積立金で賄えますよ、という条件なら比較的安価で済むこともあります。（建替えに参加せずに売り渡し請求を受ける等、別の住まいを探す選択肢もあります。）
　既存マンションの解体費用、新築マンションの設計費用、建設費用と期間中の仮住まいの費用、引っ越し費用（2回分）、さらに昨今の物価を考慮すると値下がりは望めないでしょう。土地以外の新築建物に関わるすべての費用が必要（個人負担）になるわけです。
　今、私が関わるマンションの市街地再開発区域内の建て替え計画では、増床による利益を見込んでの大規模計画（タワマン）ですが、現状と同じ広さの部屋は期待できませんが、個別の将来計画に合わせて選択、調整ができます。しかし、マンション単独では（容積率の緩和があっても、計画道路によるセットバックのため）、費用面で建て替えはほぼ不可能なので、土地の売却益を建物の解体費用に充て解散となってしまします。

　インターホンは、（管理規約等に明記されていればそれに従いますが、）エントランスの親機と各戸の外機と配線までが共用部分扱いで、室内子機と室内配線は専有部分扱いとされるのが一般的です。

　もし管理組合が修理復旧をしなければ、その区分所有者が直接、修理会社へ依頼し、かかった費用は管理組合へ請求（共用部分が原因の場合）し、損害が発生した場合は、管理組合は賠償責任を負う場合もあります。
　但し、共用部分が関わるため区分所有者は、管理者（理事長）へ修繕工事（調査）を行うことの報告が必要です。
　故障原因が専有部分側にある場合その調査・修理工事費用は、その所有者負担となります。
　緊急対応（生活に支障）では、いちいち総会決議など必要ありません。例えば、エレベータが止まった、給水ポンプが故障で水もお湯も出ない等の場合と同じです。

　管理会社によりますが、担当者が管理組合や組合員から、修繕工事や不動産売買等の依頼を受けると、その利益の何割かの報酬と定めていることがあります。

　写真は、都美術館で開催中の「永遠の都ローマ展」の一部です。
　平日午前でしたので、マイペースで巡ることができ、異世界を堪能できました。
　松尾 好朗

１．11/26（日）14:00～無料相談会を開催します。
２．近々、マンション管理会社募集の案内をいたします。10/2メニューの「公募・入札情報」で概要が見られます。

　大田区まちづくり推進部建築調整課から、マンション管理組合理事長宛てにマンション実態調査のため、アンケート調査票が届いたと思います。
　これは、この10月から申請受付が始まるマンション管理計画認定制度のため、前座としてアンケートの最後に管理計画認定制度について意見を求める欄が設けられています。

　この機会にできるだけ多くのことをアンケート調査に盛り込みたいのは理解できますが、区役所の同じフロアで建築関係の部門には（敷地や延べ面積、階数、戸数、竣工年等）の必要なデータがすでに揃っているわけですので、そっちで入れてから送ってよ感があります。
　輪番でたまたま指名された理事長にとって、すべて精度高く回答するのは辛いのではないかと感じました。途中であきらめ、提出できなかったとなるのは残念です。

２．経理：修繕積立金の３か月以上の滞納が１割以内であること
３．計画修繕：（前略）決議された長期修繕計画が、国が策定した様式に準拠していること
４．危機管理体制：災害対策基本法に規定する自主防災組織の結成または訓練（中略）備蓄物資、要援護者の把握を行っていること
５．コミュニティ形成：地域の町会・自治会へ加入していること

　以前にも書きましたが、マンションを勝手な基準で格付けする制度が続々と生まれていますね。

　これまでの各認定等の格付制度は、ほぼ失敗でした。
　今回の管理計画認定制度が形骸化してしまわないよう願います。
　要介護や滞納金の状況は日々変化しているものであり、修繕計画も毎年変化するものです。そして、長期修繕計画は修繕履歴を基に作成が可能だと考えますが、履歴は要件にありません。

　おひとり様に需要のあるワンルームマンションは置いてけぼり、居住者や地域コミュニティーを中継する役目を担うマンション管理員の存在も無視されています。

　文章の内容と挿絵とのかかわりはありません。
　インターネットもラジオもテレビもない時代、ジュール・シェレ（仏）の描くポスターは、垢ぬけていてエレガントでカラフルで、先進的で活動的な女性を描き、憧れを集約したような存在だったのでしょう。
　視覚伝達の方法として当時、最上の手段でした。
　画家の性格は絵に出てしまうので、同時代の商業美術の世界では、ロートレック、ミュシャ、スタンランには思想・哲学を感じてしまい、それが少しの堅苦しさと緊張感が陰となっていますが、ジュール・シュレの絵にはアートとの割り切り感というか、陽気さが勝っているように思えます。
　最後に貼り付けたのは、ジャック・オッフェンバックのオペレッタ「地獄のオルフェ」のポスターです。シュレが一流であることを認められた作品です。
　このオペレッタに出てくる曲の一つは、運動会や文明堂のCMでおなじみの「天国と地獄 ♪」です。
　この時代、日本では「安政の大獄」「桜田門外の変」を経て、江戸幕府が崩壊へ突き進んでいた頃です。
　松尾 好朗

１件目
　次の通り「大田区マンション管理士会」主催の無料相談会の開催を予定いたしました。
　日　時：11月26日（日曜日）14:00～　
　場　所：エセナおおた
　テーマ：マンション管理全般のご相談
　11月1日付の大田区報、及びこのHPにてあらためてご案内いたします。
　ご相談はいつでもこのページ「お問合せ」や電話で受付しております。
　出張相談は１回目までは無料ですので、お気軽にお問合せください。
２件目
　今年の１月末に、このHPで大規模修繕工事の施工会社を募集しました。
　応募いただいた会社の競争見積を経て、１社と無事契約に至り、準備期間を経て、本日から足場工事に入りましたことをご報告いたします。工事完成は12月末を予定しています。
　ご協力いただいた皆様に御礼申し上げます。
Latest
　台風被害が目立ちます。
・子供の頃の私は、休校になるので台風来いと願い、増水でどこからか逃げ出した錦鯉や金魚を運河で見つけて興奮し、人の気持ちも考えず近所の家の瓦が飛ばされた被害を大げさに触れ回るアホな少年でした。

・学生の頃、看板屋のアルバイトをしていました。字や絵を描くのと現場に取り付ける作業の両方の仕事がありました。
　ある程度慣れてくると、小さな現場はアルバイト仲間だけで出張していました。遠足気分でした。

・若いころ、あるメーカーの独身寮にいたことがあります。
　日曜日、地域が台風の進路に当たり、独身寮の男たちが招集され号令が出ました。「工場の屋根（平屋トタン葺き）が飛ばされないようにみんなで守れ」と。
　ありったけのロープで屋根を地上から押さえたけれど足りません。そのうちに風が強くなってきたので、何人もがトタン屋根の上で人間を重しにして風雨に耐えた記憶があります。台風進路がそれたので大事なかったのですが、今では考えられないですね。昭和の一コマでした。

　埼玉・沖縄・大阪で強風で屋上のソーラーパネルが吹き飛ばされた写真です。無計画、素人工事の結果がこれです。

・台風やゲリラ豪雨でマンションのエントランスホールからエレベーター室に雨水が流れ込まないようにするため、土嚢を用意することになりました。
　土嚢袋は安価で販売されています。しかし、その中に入れる土をどうやって手に入れるのか、その辺の土を勝手に使うことは窃盗になりますので、園芸店で土砂を購入することになります。

　文中の絵画は、モンマルトルの洗濯船と呼ばれるカフェに集まったゴーギャン、ピカソ、アンリ・ルソー、モディリアーニ、ブラック等にユトリロ、シャガールに藤田嗣治が加わりエコールドパリというパリで活動する外国人芸術家の一人、キスリングです。

　

　
　

　

　大田区の山王公園の写真を見てください。
　近隣住民から何か苦情があるたびに警告の看板が一枚、また一枚と増え続けたのでしょうか。ww　

　この辺りが馬込文士村と呼ばれていた頃、池上通りから暗闇坂を上った高台に望翠楼というとってもおしゃれな洋館ホテルがあり、そこは文士や芸術家達の交流拠点、毎日のたまり場になっていました。
　そこを拡張するように道向かいに大森ホテルが建てられましたが、翌年大正12年の関東大震災（1923年）後に閉鎖、その大森ホテル跡地がこの山王公園として残りました。メタセコイアやヒマラヤ杉、ケヤキの巨木が目立ちます。山王保育園が隣接しています。

　これらの看板が美観を損ねていると、近隣住民から苦情が出ないことの方が不思議です。

　息子がまだ低学年だった昔、山王公園でよくキャッチボールをしていました。
　夏休み、朝のラジオ体操の後、大勢の老人たちがゲートボールのコートのライン（ロープ）を公園いっぱいに張り、夏休みの公園を独占していました。
　仕方なく隅っこでキャッチボールを始めたら、「ここはボール禁止ですッ！」とオババ様に叫ばれ、あんたらのやってるそれボールやないんか？と突っ込みたくなりましたが、正義面でこちらを見ている大勢のご老人たちは勝ち誇った様子でしたので、退散した悔しい記憶があります。
　ずいぶん前になりますので、もしご存命でなければ、あの世では嫌われていないことをお祈りいたします。ww

　町中にある公園は、散歩やジョギングの休憩場所、通り抜けるだけでも気分転換できるようなパーンと開けた空間であって欲しいものです。そのためこんな目にウルサイ警告看板はやめて欲しいですね。

　以前紹介した文士村の話は←ここにリンクしました。
　山王の洋館ホテルに集う文化人達は、パリのカフェに集う文化人達の雰囲気に少し似ています。
　パリのモンマルトルの丘やモンパルナス、その後のサン・ジェルマンのカフェに集い議論に終始する作家、哲学者、芸術家たち（サルトル、カミュ、ボーヴォワール、ヘミングウェイ、ピカソ他）がパリの知的中心地になったように、山王の地だって新しい芸術文化の中心地だったのですね。ww
　松尾好朗

前回の簡単クイズの答えー１パン、２はる、３除湿器　でした。

　１０年前のこと、Ａマンションが第１回目の大規模修繕計画を、当管理士会の会員が管理組合顧問の立場で計画から工事の完成、及び関係資料の整備までをサポートしました。　
　この度、第２回目の大規模修繕計画において、再度当管理士会の会員が顧問として参加させていただくことになりました。大変ありがたいことです。
　２０２３年春工事を目標に、今月からスタートします。

　第２回目修繕計画のポイントその１
　
　築２０年を超えた建物では、その立地、周辺環境等で大きな違いが生まれてきます。
　例えば、海に近い建物ではアルミサッシや面格子、鉄扉等の金属部分が早く腐食する塩害対策、幹線道路沿いの建物は排気ガス中の成分による建物・設備や植栽等への汚染対策、高台では風害や笛鳴り、低湿地では黴菌による臭気対策、公園隣接では糞や騒音の鳥虫害、駅チカでも高層でも、また寒冷地でもそれぞれの特徴があり問題を抱えています。
　当たり前のことですが、周期的な補修の他には、そのマンションの現状（特徴・問題点等）をヒアリング等を含め、よく理解して計画（準備）することです。
　問題点だけではなく利点をさらに強調（増設等）することも考えられます。　
　１０年、２０年も経つと南面にタワーマンションがデーンと建っていることもあるので、マンションそれぞれに新たな変化が生まれていて当然です。
　管理組合から発信がない場合は、業者主導の工事で終わってしまいます。これは避けて欲しいため記しておきました。

　バリアフリー対策についてはお仕着せでなく、よく計画しなければ本来の（居住者全員のための）バリアフリーにはなりません。単独計画では唐突になるので、大規模修繕と合わせて実行するほうが良いと思っています。
　古臭い照明器具と品のないタイル貼りの暗い玄関ロビーを、壁面にはホテルグレードの大理石を、照明をLEDで明るく印象を変え、居住者から大いに喜ばれたこともありますが、機能的な変更の外に見た目（見映え）のグレードアップも効果的です。
　グレードアップ工事を実施することは、時代に合わせたデザイン性、直接的な利便性・安全性の向上は、組合員の毎日の生活の中で目に見えるものなので、理解されやすいでしょう。
　
　修繕計画の活動内容をその都度、組合員へ必ず報告（今は、こんなことやってるんですよという掲示等）することで、信頼度が増加すると感じています。
　積立金の取り崩し額も大きいので、少人数で勝手に（隠れて）決めているとか、竣工後に一体どこを修理したの？と不満を残すようなことを言われないようにしたいですね。

　良いニュースがありましたね。
　フェルメールの「窓辺で手紙を読む女」（1657-9）、女性の背面上部にキューピットが描かれていることが判明しその修復が終わり、来年１月に都美術館でお披露目があることが発表されました。ドレスデン国立古典絵画館所蔵です。
　大戦でソ連に略奪された後に返却、その時はこの絵は返せないというソ連の要求を知らなかったふりをして持ち帰りました。必死だったのでしょうね。
　キューピットの出現で、時代背景や当時の人間関係など、多くの人がこの絵のストーリー、情景、女性の心理、小物の意味等を推測、推論を立てています。
　キューピットが消された理由も多くの憶測が生まれています。

　私は、手紙後半の位置を見る女性の目の距離が遠い（老眼？）ため、読んでる途中ではなく、すべてを読み終えた直後に脱力して腕を下ろしつつ、その文字を体で反芻し頬が久しく紅潮してきた瞬間だと推測しています。
　この女性は閉鎖社会の人妻で、遠く好意を感じていた異性からこの手紙で告白を受けました。絵の中の絵のキューピットの放つ矢が暗示しています。
　部屋の乱れ具合や色使いは女性の波打つ心の中を表現、右のカーテンで部屋を多く隠しているところが、覗き続けてはいけないようでエロチックです。
　キューピットが消されたのは、宗教人の誰かが絵の中の女性に嫉妬し、矢を永遠に放てないように消してしまったのではないのかと・・。
松尾好朗