タグ: マンション管理無料相談会

　夕刻、上空のヘリコプターがバリバリ爆音を鳴らしていました。
　大森駅北口の上りエスカレーターで酔漢が落下、下にいた男女は軽傷との報道がありました。巻き添えになった男女にとっては迷惑な話です。
　こんな事故でも新聞社はヘリを飛ばすんですね、ヘリの撮った写真は駅舎の上空写真でしたが、このグーグルマップの写真の方がよくわかる気がしました。ww

　他人のゲロの始末のために、管理員は日曜日に朝から自宅待機しているわけありません。
　こんなんなら管理会社変えるぞ･･･は今時は通用しませんというか管理会社から遠慮されますね。www
　管理会社に委託しているなら、その緊急センター等に連絡すれば、別動隊（専門業者＝この場合は清掃会社）が処理に来るでしょう。但し、緊急対応費はソコソコの値段がします。ww
　日本社会はこのような酔客の置き土産、アルコール関係には寛容です。気持ち悪くなったんだから仕方ないよね、いいえこれは公道でも私有地であっても、汚損して放置、自首せずに逃亡した立派な犯罪です。これって、解体工事の産廃を山に捨て、迷惑をかけたクルド人と何ら変わりありません。www

　私たちの「大田区マンション管理士会」と上記の「士会大田支部」とは、全く異なる会（組織・団体）で交流もありません。これはよく聞かれます。
　私たちは大田区への貢献を厭いませんが、区主催または後援する相談会等には参加していません（依頼されていません）。区役所関連の開催となると、相談者へ「教科書通りの正しく当たり前なことしか・・・」言い換えると、マニュアルの範囲を超えた助言はできにくくなります。その辺り「士会大田支部」に限らず公の名称を背負っての助言等、もどかしい思いで苦労されているとお察しいたします。

　幾度か大田区ではない自治体から、マンションに関わるアンケート調査や分析の依頼を受けたことがありましたが、地の利が無い作業はメリットが少ないと考え、お断りをしています。
　管理士会の紹介記事を掲載する場合も、有料の場合はお断りしています。
　但し、会員はいつでも募集しています。

　挿絵は上野で開催中のゴッホ展（家族がつないだ画家の夢）のポスターと印象に残った２作品です。
　ゴッホが描き残した作品（スケッチ含む）は2,100点ありますが、ゴッホが存命中に売れたのは知人が購入した（してもらった）１枚だけでした。でも弟のテオは兄の才能を信じ、その後、作品を妻のヨーさんへ託し、数多くの作品展を開催して世に広め、どんどんと価値を高めて行きました。
　ゴッホが世界で愛される画家になったのは、ヨーさんの才覚があったからと言えます。
松尾 好朗

11/16日の無料相談会のお知らせは⇒こちらへ

　自民党は高市総裁を選び、そして本日10/21女性初の内閣総理大臣が誕生しました。
　早速フェミニスト界隈が「女性だったら誰でもいいわけではない。」と言い始めましたね、思想信条は違っていても、一言おめでとうと言えないのか、年食ったオバハンがみっともないです。（珍しく辻本清美さんは総裁選の時に祝辞を送っていました。www）
　国交省の席を長く占めていた公明党が連立与党から離脱、超巨大利権のうごめく世界、偏りのない日本国のために働く大臣であることを期待します。

　マンションの相場（価値）、地価も家賃も報道ではあまり変化はありませんが、現場周辺を歩けば実質は下落を理解できます。仕事をしていないのか、駅前や公園には外国の若い男がたむろしています。
　結局、不動産会社が家賃保証をすることで、外国人へ賃貸することになりました。絵にかいたような乗っ取りの展開です。短い期間で特定の人種が集まる街になってしまいました。

　外国人の増加は、ある家族へ人生設計を狂わすほどの迷惑をかけています。
　外国人がマンションを購入して、自身の居住でも賃貸でも、彼らの一部は管理費等は最初から一回も払わないことがあります。複数戸が滞納すれば、わずかな期間で莫大な滞納金を抱えた借金マンションになります。それだけでマンションの価値は下がりますね。
　先住者は売り逃げたくてもますます売れない、でも管理費等も固定資産税もかかるという負の遺産となります。
　契約期間満了により、管理会社の方から管理組合へ契約解除を通告され、放置され管理不全のスラムマンションになります。住みたい買いたい人がいませんので、資産価値はほぼありません。

　ピーターラビットの郷に巨大モスクが建設されます。美しい湖水地方にムスリム巡礼の列が連なります。
　多文化共生の大失敗？
　外国人の日本の重要土地周辺の購入、一等地マンションの買占め、町単位の大挙移民マンション群の建設、メガソーラ計画等に対して、国交大臣がどういう対策をするのか注目です。

　この人もモンマルトル界隈を根城にエトワール凱旋門までの道を行ったり来たりしていたことが絵の背景やタイトルから想像できます。
　ベルエポック時代（19世紀末から1wwが始まる1914年までの、パリが華やかに繫栄した時代を回顧的に呼ばれています。）のパリの人々の日常生活の場面を切り取って描いています。
　絵には「トロタン」と呼ばれる使い走りの若い女性がよく登場しています。
　客のオーダーメイド（3点の画中は丸い帽子ケース）を家まで届ける役目をしていました。おしゃれで可愛い使い走りですね。
松尾好朗

　無料相談会のお知らせです。
「分譲マンション管理全般のご相談」
　2025年（令和7年）11月16日（日）14:00～　「エセナおおた」　是非ご予定ください。

　マンション管理員の仕事内容・その範囲は、その規模や契約仕様、専属の清掃員の有無等により大きく違いがあります。
　結果的に管理の受託者（管理会社等）が、管理組合の運営を円滑に進められるようにサポートを行っていれば、良い管理員ということになると思います。

　管理会社が雇用する管理員が、居住者から得た売買・賃貸・リフォーム等の情報を、どこよりも早く管理会社へ密告できれば（管理会社関連で受注）優秀なスパイにもなれます。ww

　　「分譲マンション管理員募集」に応募した３名、それぞれ「思ってたんと違う･･･。」と漏らしています。

　Ａマンションは小規模で新築のワンルーム（分譲投資用賃貸）です。
　居住者との接触機会は少なく、ゴミ収集・資源回収日に合わせて週4日、３時間の勤務、管理会社からの連絡はほとんどありません。
　集積所へゴミ（or資源）出しと共用部分の日常清掃が主な業務です。懸命に清掃しても、誰もそれを評価してくれません。
　マンション管理の基礎知識を習得し、居住者とのコミュニケーション等も期待していましたが、若い居住者との接触機会は少なく、朝の挨拶でさえ一方通行が多いのです。

　管理員が清掃を兼ねて、週5日×7時間の勤務です。床の定期清掃が毎月実施されます。
　空いた時間を趣味などに充てようと思って募集しましたが、体力勝負で毎日クタクタ、その上に雑務が多く居住者のゴミのマナーもよろしくないので、すべて一人でこなすには限界と感じています。

　Ｃマンションは、閑静な高台の住宅地に建つ築古の大型ファミリーマンションですが、子供たちは巣立ち、建物の老朽化と居住者の高齢化が進んでいます。
　入居時には全く気にならなかったマンション周辺の坂道の上り下りが辛く感じ、転居する組合員が増えて賃貸率が高まっています。
　清掃スタッフと管理員が月～金（週5日×7時間）勤務しています。
　高齢者の安全安心のため新しい防犯システムの導入を管理会社が提案するもプライバシーや高額費用を理由に賛成を得られません。
　管理会社は、居住者個人からの依頼は一切受けない立場ですが、管理員は話しやすく面倒見のよいタイプなので、高齢居住者からの話を親身に聞いてしまい、解決できない依頼事を多く抱えて悩んでいます。

　清掃員を雇うか、予算がなければ、定期清掃を2週に１回実施して、管理員の勤務時間を一日７時間を４時間に変更し、予算を合わせればよいと思います。７時間ものハードワークはあり得ません。

　Ｃ：居住者個別のお世話は管理員の仕事ではありません。一度でも受けると再び当然のように頼られ、断ったらクレームになり立場が逆転するのが常です。
　管理員は居住者の無償の便利屋や奴隷になってはなりません。人によりますが、感謝されるどころか益々つけあがるのがオチです。
　公や管理会社、警備会社系の高齢者向けサポートサービスを紹介してください。

　他物件の例では、軽度の認知症が見られる独居の高齢者を管理員が気にかけて、何かと世話したり話し相手になっていたところ、その家族から管理員が部屋に入ってお金を盗ったのではないかと疑われたことがありました。このようなこともあるので、業務範囲外のことは関わらない立入らないことですね。

　人力頼みのサービスを続けるのは止めましょう。
　区分所有者は高い管理費払ってんだから当たり前、と思っている管理会社のサービス（無料）はリセットするべきです。
　管理員、清掃員、そしてフロントは人にしかできないことだけやればよくなるように業界はＩＴ化を急ぎ、ＡＩに任せましょう。
　
　ホテルのフロントのように24時間コンシェルジュが交代勤務していたタワーマンションがありましたが、採用側の要求するレベルに達する人材が見つからず、夜間は無人で緊急時のみの警備会社のサポート（これが一般的）になり、ゴミは居住者が同じ階のゴミ置場へ持っていくだけで良かったのですが、清掃員が予算内では応募なく、各居住者が1階のゴミ集積所まで運び込むことに変更されました。
　リセットされて、これが正常だと思います。
　「管理委託費を上げずにサービスをもっとよくしろ」は通用しませんね。
　

Maurice denis モーリス・ドニ（バドミントンの試合）1900年
　
　絵はこのブログでもよく登場しています。「モーリス・ドニ」の作品です。
　ナビ派（ナビ：預言者の意味・ポスト印象派の流れを汲みブルターニュで活動、のちにパリで活躍した芸術家集団）、象徴主義の画家・版画家そして思想家で著述家です。
　日本の浮世絵の影響（ジャポニズム）と初期ルネサンス芸術の影響、宗教絵画の回帰を唱えた作品を残し、この後のキュビズム、フォビズム、抽象絵画へとつなぐ役割を果たしました。
松尾 好朗

　お知らせ・・・5月１８日（日）午後２時よりエセナ大田で、「マンション管理に関しての相談会」を開催しますので、是非ご予定ください。
　5月1日付のおおた区報「区民のひろば」でもご案内しています。

　大田区では新年度、この４月からプラスチック分別回収が始まりました。　
　国内でプラスチック回収されたリサイクルのうち、マテリアル17%、ケミカル6%、残りは埋め立て4%、焼却74%（サーマル63%+単純焼却11%）というデータ（2022年）がプラスチック循環利用協会により示されています。
　分別回収されても実に74%は燃やされ、再利用は23%でした。
　プラを圧縮した立方体（ベール）をフィリピンや中国等の近隣国へ輸出（70円/kg程度で引き取ってもらう）はできなくなりましたが、プラに限らず日本海側の浜に中韓文字のゴミが大量に流れ着いても環境問題としないのが日本の現在位置です。ww

　大田区はこの試みを区民に協力を得、このために管理員を無給労働（の人も存在ww）させているのですから、大田区が得意のケミカルリサイクルで高度な資源循環を目指して欲しいものです。

　マンション関連法改正等の閣議決定がありました。内容はこのリンクの通りです。
　「新築から再生までのライフサイクル全体を見通した取組」となっています。
　築４０年超マンションが136万9千戸（約２割）、築39年だと来年は仲間入り（あたり前）するので、今後は組合の解散や建替がない限りひたすら増え続けます。
　特に1981年（昭和56年）建築基準法が改定される前の、いわゆる旧耐震基準のマンションで耐震改修を実施していなければ、建物の老朽化、資産価値の低下は加速度がついて進むでしょうね。

　お上はどうあっても下々のやることに権威を示したいようで、こんなことのために担当部門と事務作業や予算も増やして「無知な愚民のため」に介入し、忙しぶっても自分で仕事増やしただけでしょう。
　例えば、あと一人が賛成すれば可決するという局面に立ったデぺさんの担当やコンサルが、不正を仕組む可能性はゼロではありませんが、建替え計画で反対者が1/5（20%）もいるような場合に強引に進めるのは、後々に禍根を残しますので、居住する側が悪さをする確率はほぼありません。よって裁判所が予防的に口をはさむような事ではないと考えています。もし疑義があれば所在不明者を決議の際の分母から除外した証明をすれば足りることであり、白州（裁判所）でお伺いをたてお許し（認可）をえるのは時間と経費（税金）の無駄な使い方の典型のように思います。最近の裁判例も首をかしげることも多くなりました。

　修繕などの決議は区分所有法第39条では区分所有者及び議決権数の各過半数が要件ですが、標準規約を採用している組合では、第47条において出席者の過半数とされていますので改正での新鮮味はありません。
　総会の会議は議決権数の半数以上の出席で成立、総会の議事は出席組合員の議決権の過半数ですので、100議決権数の場合は半数以上の出席（50以上）で成立、議案は議決権数の過半数（26）以上で可決（普通決議）になります。

　専門家である立場の管理会社がコントロールして健全な運営を働きかけるべきです。
　リゾートやワンルーム投資型マンションではオンライン（リモート・WEB）会議が普及したおかげで、一定の基準が守られています。

　特別決議の場合は、特に多くの組合員が出席できるよう努力するのが理事会の役目です。
　委任状を出すのを忘れていただけで「〇〇さんが反対したから導入できなかったらしいわよ」とか言われたくないですね。www

Latest
　写真はタイ王国でドラえもん展「100% Doraemon & Friends Tour in Thailand」が開催されるメディア向けプレイベントの風景です。
　広場の向こうはチャオプラヤー川（昔、日本でメナム川と教えられましたが、タイ語でメナムは川の意味）です。
　結構な費用がかかっていると想像してしまいますが、そんなことを超えてドラえもんは世界で愛されているのですね。
松尾好朗

　お知らせ・・・5月１８日（日）午後２時よりエセナ大田で、「マンション管理に関しての相談会」を開催しますので、是非ご予定ください。こちらでも後日お知らせいたしますが、５月のおおた区報（区民のひろば）でご案内いたします。
　　　　　
　3/28ミャンマーの地震、建物倒壊等で亡くなられた方のご冥福をお祈り申し上げます。
　自然災害は止められませんが、人災は止めることができたはず。タイの政府が中国企業へ発注（21億バーツ=約95億円）した34F建て高さ137mの会計検査院が入る予定だった完成間近の高層ビルが、震源地から1,000km離れたミャンマーの地震の影響を受けて崩落し、中に作業員ら多くが取り残されました。

　1995年の韓国の三豊デパートの崩落事件もこの「梁なし構造」でした。
　屋上に屋根を違法に乗っけてレストランと書店が入りました。大型の冷凍庫や大量の書籍の重量は、素人が考えても建物の頭が重くアンバランスです。

　でも、用途変更や違法な増床に目をつぶらせるため、役人への配慮（賄賂）は忘れませんでした。ww
　同じ韓国、2014年のセウォル号沈没事件、元は日本のスクラップ船に客室を積み増してバランスを崩して事故を起こし、修学旅行の大勢の子供の命を奪いました。日本の船が悪いとか言ってましたけど笑えませんね。

　中華製EVは補助金を与えとにかく裾野を広げ台数を稼ぎ、机上では取得不可能な事故データを自国民を実験台にして集めに集め、精度を高めて自動運転などの先端技術に応用しているのだと思います。

　マンションでも、今はタワマンの上層階だけでなく、中古でも賃貸1棟でも買いまくり、商業ビル、リゾート地、温泉旅館、水源地、無人島、宗教法人、学校法人、葬儀場までChinaに買われ、耕作放棄地には中華製の太陽光パネルが敷き詰められています。
　政財界、法曹界、教育、マスコミ界隈は帰化人、外国人犯罪に不起訴を連発、意見する議員の自宅は燃やされる。これが今の日本のようですね。
　松尾好朗

　２件とも100戸弱の規模のマンション組合員からの相談でした。（区内と区外）　
１．Ａマンションでは大規模修繕工事の実施が、ある大手管理会社が主導し総会提案され、金額も工事業者もそのまま決議（ほとんどが委任状）されました。さらに設計監理もその管理会社が行うという内容に疑問を抱いた組合員からの相談でした。

　主導した管理会社だけでなく、工事費、監理料の見積もり価格を他社と比較もせずに管理会社へ任せて総会決議した管理組合の役員、結果的に管理会社の言いなりで誰も疑問視しなかった組合員を非難することになるため、詳しく報告はできないのが残念ですが、決議される前の相談が必要でした。

２．Ｂマンションでは「今後の組合運営のため、第三者管理方式を採用するので、その説明会を開催します。」と理事長名で突然の発表がありました。役員の成り手不足の傾向はあるものの、なんとかこれまで組合運営を続け、来期には第２回目の大規模修繕工事を控えている管理組合の出来事です。

　第三者管理を管理会社が行う場合、将来に亘り管理会社のATM、いわゆるカモにされるのを理解しなければなりません。第三者管理が必要な組合（リゾートマンションや投資型ワンルームマンションのように区分所有者が住んでいない場合）には役立つ場合もあると考えます。しかし、ごく一般的なファミリータイプのマンションへ、盛んに第三者管理を勧めてくる管理会社があるのが最近の傾向です。一度契約すると抜け出しにくいシステムで、植民地にされたように搾取され続けます。

　ご相談をいただいたこの２件の管理委託先は、同じ大手の管理会社でした。このビジネススタイルは、組合員の未来よりも今の自社の利益が優先としか見えませんね。

　どこかが故障しても修理するお金はなく放置され、資産価値が下がり朽ち果てるのを待つだけの寂れたマンションの未来が見えます。
　建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第30条には、「管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、規約で定めることができる。」とされ、その規約は国交省が推奨する標準管理規約（ひな形）として提示されています。
　その中第20条（区分所有者の責務）として、「その価値及び機能の維持推進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。」と示されています。
　第三者管理の方式は、この「区分所有者の責務」を放棄していることになります。先に書きましたが、管理会社が管理者になる場合、植民地経営になるので区分所有者を生かさず殺さず契約書で縛り上げて利益が出ている間は逃さず、価値がなくなると捨てられます。
　もう少し早くマンション管理士会に相談をいただいていればと悔やまれます。

　LATEST
　私は兵庫県尼崎市出身ですので、先頃行われた兵庫県知事選の行方を興味深く見守っていました。
　斎藤氏が勝利した原因がSNSの力と言われています。しかし対抗候補の稲村元尼崎市長（緑の党-自公立推薦）を知っている人は、「この人だけは絶対あかん、このままだと組織票で当選してまうで」と普段は選挙に行かなかった層が投票に出向いた（投票率）からであり、皆が皆SNSに馴染んでいるわけではありません。その元尼崎市長は日本一の生活保護率（外国人含む）の実績を残し、自身は歴代最高額の退職金を受けた人物です。
　前川喜平氏（元文科省事務次官）は斎藤氏の当選がよほど気に食わないようで、兵庫県民への幼稚な悪口の連続投稿が止まりませんね、紙の試験でしか点数がとれない愚か者です。
　松尾好朗

＊ 11/17（日）開催の無料相談会のお知らせはこちら

　もう読まれた方も多いのかと思いますが、次のマンションの玄関に掲示（写真）された内容がSNS上で炎上していましたね。
　「なんか腹立つ」「あんた何さま？」「だったらそっちが取りに来いよ」というような意見が目立っていました。www
　少し面白いので取り上げます。

　ところで、「角バッグ」ってウーバーの背負っているあの四角いバッグのことですか？見たことないけどAmazonの配達で背負ってました？「籠」って、アフリカの女性が頭の上に野菜を入れた籠を載せて売りに来たか？とみんな思ってしまいますよね。www
　これ書いた人、まったく言葉が足りません。「角バッグ」って、大手の宅配業者が引き摺っている小さいコンテナ（マンション毎に荷分けされた60×45×高さが80cm程度の大きさ）のことでしょう。それと「籠・かご」って病院やホテルの裏方で見かけるキャスターの付いたカーゴ(cargo）の間違いですね？
　「建物の美観を損なう」とは、洗濯物や布団をバルコニー手摺より上に干すことを美観を損なうため禁止する等の時に使うことがありますが、宅配業者が出入りする行為を普通、美観を損ねるとは言いませんよね。
　

　でも、掲示した側に立つと、ヤマト運輸や佐川急便等の大手の配達員や委託業者は社内教育を受けて（受けていなくても人として出来て）いるので、マンション内では居住者には挨拶やエレベーターは居住者優先、管理員への挨拶も欠かすことはなく、台車をガンガンぶつけることなく、マンション内の平穏を乱さず宅配員のインターホンからの呼び声もマンションの日常風景として調和しています。
　かたや、（人物によりますが）Amazon等の配達員は、風体怪しく深夜早朝から宅配ロッカーを独占、ウーバーの配達員もすれ違っても挨拶どころかスマホばかり睨んでいます。全員ではないと思いますが、こちらから挨拶しても無視されては確かに気分悪いです。
　雨の日は泥靴のまんま侵入（突入）、マンションの清掃済の廊下にしっかり足跡と台車のわだちを残します。これでは管理員・清掃員、管理会社も文句どころか、出禁を宣言したくなる気持ちもよく理解できますね。

　常盤松の由来は、吉良頼康の側室、源頼朝の側室の常盤の説がありますが、どちらも接点がなく後付けだと思います。
　私は昔このマンションの近くに住んでいました。恵比寿駅、渋谷駅、広尾駅、表参道駅どこに行くのも1,2kmぐらいで鉄道面では不便です。
　その頃は、安売りスーパーマーケットや個人商店もありましたが、地上げされて無計画にビルを建て、整理されないまま今に至ります。
　話がそれましたが、大手であろうとバイト配達員であろうと、館内に招き入れるのは居住者本人です。それが問題というなら、戸数以上の数の宅配ボックスの設置、またはホテルのようにすべての配達物はフロントで預かる方法しかないと思います。
　預かるためには大きめの冷蔵庫、冷凍庫が必要になりますね。大規模マンションでは中元・歳暮シーズンでは大量の荷物の置場が無くて混乱します。連絡してもなかなか取りに来ない人もいます。
　24時間コンシェルジュが常駐の高級マンションでは、配達員を立ち入らせないで運営ができているところもあります。
　防犯システムにより在宅しているか留守なのか常時監視されています。エレベーターも訪問者だけでは動きません。訪問者も時間や行き先、監視カメラの画像として記録されるので、プライバシーの問題があります。
　防犯面では安心なのですが、私はイヤですね、監視されて生活するのは。
松尾好朗
　

　2024/05/19相談会のメモを残します。
　区内、あるマンション内で迷惑行為を繰り返す住民（賃借人）が、生活保護の受給者です。
　迷惑行為で損害が発生した場合、本人に責任能力が不足していた場合は？マンション内だけのモメゴト程度ならば、警察は基本的に民事不介入ですね。

　生活保護が認定されると、医療費、教育その他多くが免除されます。
　電気・ガスは民間企業のため直接の対象ではありませんが、水道料金のように減免（上限あり）になる場合があります。

　いわゆる問題児を民間の管理組合へ押し付けるような形で「仕事しました。」とされても解決になっていませんね。
　税金は様々な影響も考慮して、正しく使いましょう。

　先日、タイフェスが代々木公園で開催され、その６名が招待されました。出演者の記念撮影です。タイ人に混じって、ほら、ずっと後ろの方に私が写ってますね。ww
　私はタイ料理の屋台目当てなのですが、日本のタイ料理専門店が出店しているため、本場の鼻を衝くような怪しい香辛料臭さがなかったのは残念です。

　挿絵は日本でも活躍するタイ人のイラストレーター、ナット・ダオ（Nut Dao）さんです。国立Silpakorn大学の造形学部出身です。
　一般人が言葉や文字を駆使しても伝わらないことを、その要点をスムーズにセンス良く表現できるのが注目されるイラストレーターの条件です。
　松尾好朗

　

　5月19日（日曜日）14時開催の無料相談会の情報はこちらです。
　沖縄のマンションに住む女性からの投稿です。（ネットニュースより）
　　･･･4月3日の台湾東部沖での地震に伴い津波警報が出されました。幼い子供を連れた私には、指定されている高台への避難は無理なので、自宅マンションの屋上へ避難することにしました。

　この管理員だけでなく、知事も「なんくるないさー」と注意喚起が全くなかったのは危機管理能力が乏しすぎるような･･･。

　人命の救助、主要幹線道路の瓦礫撤去等と復旧、避難場所、救援物資ルート確保そしてインフラの復旧、仮設住宅･･･復興まで長引く場合は地域が疲弊しますね。

　マンションの場合、建物に大きな損壊が無ければ、ほとんどの場合は在宅避難が可能です。
　高層マンションではエレベータが復旧するまでは階段の上り下りに苦労しますが、数日間分の飲料水と食べ物の準備、簡易トイレや情報が取れる手段（radio等）の対策をしておけば、避難所で窮屈な思いをするより格段にマシでしょう。

　その小冊子「都では対応無理なので、そっちでうまくやってね」という内容でした。
　マンション内での共助は出来ると思います。しかし、地域の共助となると普段の交流はなく、災害では家族や友人や仕事関係等をまず優先すると思います。
　地域で頼りにしていた人が被災する場合もあり、地域共助は人材確保が課題ですね。

　あまり日本では有名ではない（と思う）絵画を紹介します。
　フェリックス・ヴァロットン（1865年-1925年）一度、日本でも展覧会が開催されました。防災と関係がありませんが、関東大震災(T12)の２年後に彼は亡くなっています。そんな時代の人です。この頃からアールデコと呼ばれる美術様式が始まっています。
　画風は同時代のロートレックやピアズリーを連想してしまいます。この人はWWⅠの時に兵士に応募しましたが年齢（49歳）を理由に断られた話が有名です。心身共に元気な人だったのでしょう。
　油彩の外に木版画による白黒表現に長けたところがあり、「私こそが日本の浮世絵に影響を受けた画家です。」と訴えているようで、大胆な構図がそれを証明しています。

　Latest
　東京15区衆院補選では、組織票を持つ夜盗野党相乗り候補が当選、２位が格闘家でした。
　パー券、減税、子育て支援の連呼だけで魅力のある政策は無く、投票率の絶望的な低さがそれを示しています。
　そんな中で、学生時代に中東イスラム圏に政府の国費留学をしていたという女性候補の演説には興味い深いものがありました。欧州の移民問題、遠い国の話ではありません。
　でも東京15区の江東区民がそれを支持する？？？、選挙は難しいですね。
　松尾好朗

　ちょっと昔の話、「先生、共用部分と専有部分はどうやって見分けるのですか？」「それはな、部屋を逆さまにして、振って見て落ちてこなかったところが共用部分だ。」、「じゃあ、引越しするときに持ってったらダメなものが共用部分ですね？」などと、いい加減なウソが通用していました。www
　ワンルームマンションの専有部分を囲む床・壁・梁・天井の６面のコンクリートのうち右手前の壁と梁と天井を省いた概念ポンチ絵があります。

　この部屋は、６面のコンクリート（共用部分）に囲まれた中の空間が専有部分なので、専有部分は床面積基準ですが空間ということですね。
　専有部分は、単独では成り立たず、共用部分などに囲まれた空間でないと登記もできません。専有部分の登記面積が壁芯で測るのではなく内法面積であることが納得できますでしょう。
　なお、マンション販売時は面積を壁芯（建築面積）で計算するのは、建物がまだ竣工前ということもありますが、壁芯計算の方が面積の数字が大きくなるのが理由の一つです。例えば、内法68.5㎡の部屋は壁芯で72㎡として販売できるのは有利です。

　そのため壁であったところを扉や窓に変えただけで本来は壁です。壁を別なもの（壁と同様に外部と遮断ができるもの）に置き換えただけなので共用部分ということになります。
　開口部（採光窓含む）本体が共用部分でも、ガラス、サッシ付属のクレセント錠やレールのコマ、網戸（本体と網）、吸排気口、玄関ドアチェーンやドアクローザー、ドアスコープ、扉蝶番等付属金物を共用部分なのか専有部分で扱うのか、管理規約や使用細則等には、そのマンションの特有なものも含め、しっかり明記しておくべきです。

　最近では「専有部分工事細則」等を施工業者が確認して工事申請書を提出、案内掲示するのが周知されていますので、ある日突然工事が始まるというのは殆どなくなりました。

Latest
　中共の統計データは信用度が低いのですが、住宅政策の失敗でマンションだけでもストックが約34億戸を超える（未完成や放置物件含む）と言われています。

　ただし黒孩子（一人っ子政策の中、二人目以降に産まれた戸籍のない教育も予防注射も受けてない子供）が北京と沿岸部だけで1300万人以上（内陸部等は未調査）存在しているので、本当の人口は分かりません。
　マンション投資は自己責任ですが、自分が住むためローンを組んだのに、途中で工事がストップした未完成物件を購入した人は悲惨です。
　こんな状況があって、中国人の富裕層だけでなく中間層までが、海外の安全資産を漁っています。

　国立公園に隣接した土地でも、無人島も京都の町家も老舗旅館もです。法に触れなければ何をしても自由です。
　買ったばかりのタワーマンションの最上階を、ヘリや飛行機をチャーターして空から眺めるという、中華系不動産会社が企画した中国人相手の品のないツアーをやっています。こんな光景、以前どこかで見たような･･･。

　渡辺省亭（1852-1918）は日本画家ですが仏で修業しています。その体験からなのか、日本より仏で人気があると言われています。
　完成度が高く独特の世界観を感じます。

　最後に、2024年（平成6年）5月19日の午後、大田区マンション管理士会主催の無料相談会を予定しています。
　詳細は後日このホームページと、５月１日の大田区報に案内が掲載されます。是非ご利用下さい。
松尾好朗

　

　先日（11/26）当会主催の、マンション無料相談会が開催されました。大田区といっても広く、遠方からも来られ感謝申し上げます。
　ここ最近の相談の傾向というか以前からもありましたが、組合役員を引き受ける人が不足していますという相談です。定数を減らしても理事会が成立しないことがあり、組合員からの意見や要望、提案を受けても結果的に無視（来期持ち越し）され、輪番で廻ってきた次の理事長はろくな引継ぎもできずに「いや、聞いてませんよ」という繰り返しという具合で、提案や要望の結果を待っていた組合員はストレスが溜まるでしょうね。

　たとえば、総会の議案が「半数以上の賛成で決議した。」と記載されていました。半数以上とは半数を含みそれよりも上、これでは半数（50％）ちょうどでも決議されることになってしまいますよ、民主主義の大原則である「多数決」に反してしまいますね。www
　実際には、委任状が集まり過半数で決議がされていると思いますが、記録に残りますので正確に記載（賛否が分かれた場合はその数も）しておかないと、外部からはそれなりの管理組合だと評価されてしまいます。

　「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。」ですので、半数というのは、「総会の会議は、議決権総数の半数以上の有する組合員が出席しなければならない。」と混同しているのかもしれません。
　このような管理会社や理事会では、大きなお金が動く大規模修繕のプロジェクトは、とてもとても健全かつ適正に成立するとは思えませんね。

　そのため今後の修繕計画は大幅に変更、修繕積立金の各戸負担金を増額せざるを得ません。ムダな出費と思える工事の実施がすでに決議されていても、組合活動に関心がない区分所有者は、自分たちが被害者だということすら気が付けずに残念です。

　他では、少数意見を大事にしすぎるのは、マンションの総会だけの傾向ではありませんが、そもそも総会で意見が割れて紛糾することが予想されるような議案は、理事会運営が全くできてないか、管理会社がよほどポンコツなのでしょう。委任状などを含め過半数の賛成票があっても、一部の意見により決議されずに流れる（再検討）ことがあっては成り立ちません。
　結果的に対立を生むような運営は、目に見えない資産価値の下落状態ですので、組合員のためにはなりません。

　私は顧問（アドバイザー）として理事会等に参加しています。第三者管理としてマンション管理士が組合員以外の役員として選任する方法（管理規約の変更が必要です。）もあります。
　マンションに関わる法律、紛争と裁判例、土地・建築設備、会計、保険や契約関連の知識など、今後はこれらの専門家である第三者が、顧問、役員、管理者として参加せざるを得なくなる時代になると思います。

　冬の作品を２点紹介します。
　ヨハン・フリッツ・タウロウ（Frits Thaulow）は、数多くの風景画を残したノルウェーの人です。ポスト印象派に分類されます。極貧の生涯をおくった印象派の多くの画家たちとは違って、裕福な生まれで欧州と北アフリカを旅して活動、訪れた国からも賞や勲章を受けています。
　この人、水面を描くのがうまい画家としても有名です。

　その恋が実るわけなく、幼少期からの家族の死別と重なり孤独、不安、絶望、鬱、この失恋があっての「叫び」だった??のかもしれません。

松尾好朗

１．11/26（日）14:00～無料相談会を開催します。
２．近々、マンション管理会社募集の案内をいたします。10/2メニューの「公募・入札情報」で概要が見られます。

　大田区まちづくり推進部建築調整課から、マンション管理組合理事長宛てにマンション実態調査のため、アンケート調査票が届いたと思います。
　これは、この10月から申請受付が始まるマンション管理計画認定制度のため、前座としてアンケートの最後に管理計画認定制度について意見を求める欄が設けられています。

　この機会にできるだけ多くのことをアンケート調査に盛り込みたいのは理解できますが、区役所の同じフロアで建築関係の部門には（敷地や延べ面積、階数、戸数、竣工年等）の必要なデータがすでに揃っているわけですので、そっちで入れてから送ってよ感があります。
　輪番でたまたま指名された理事長にとって、すべて精度高く回答するのは辛いのではないかと感じました。途中であきらめ、提出できなかったとなるのは残念です。

２．経理：修繕積立金の３か月以上の滞納が１割以内であること
３．計画修繕：（前略）決議された長期修繕計画が、国が策定した様式に準拠していること
４．危機管理体制：災害対策基本法に規定する自主防災組織の結成または訓練（中略）備蓄物資、要援護者の把握を行っていること
５．コミュニティ形成：地域の町会・自治会へ加入していること

　以前にも書きましたが、マンションを勝手な基準で格付けする制度が続々と生まれていますね。

　これまでの各認定等の格付制度は、ほぼ失敗でした。
　今回の管理計画認定制度が形骸化してしまわないよう願います。
　要介護や滞納金の状況は日々変化しているものであり、修繕計画も毎年変化するものです。そして、長期修繕計画は修繕履歴を基に作成が可能だと考えますが、履歴は要件にありません。

　おひとり様に需要のあるワンルームマンションは置いてけぼり、居住者や地域コミュニティーを中継する役目を担うマンション管理員の存在も無視されています。

　文章の内容と挿絵とのかかわりはありません。
　インターネットもラジオもテレビもない時代、ジュール・シェレ（仏）の描くポスターは、垢ぬけていてエレガントでカラフルで、先進的で活動的な女性を描き、憧れを集約したような存在だったのでしょう。
　視覚伝達の方法として当時、最上の手段でした。
　画家の性格は絵に出てしまうので、同時代の商業美術の世界では、ロートレック、ミュシャ、スタンランには思想・哲学を感じてしまい、それが少しの堅苦しさと緊張感が陰となっていますが、ジュール・シュレの絵にはアートとの割り切り感というか、陽気さが勝っているように思えます。
　最後に貼り付けたのは、ジャック・オッフェンバックのオペレッタ「地獄のオルフェ」のポスターです。シュレが一流であることを認められた作品です。
　このオペレッタに出てくる曲の一つは、運動会や文明堂のCMでおなじみの「天国と地獄 ♪」です。
　この時代、日本では「安政の大獄」「桜田門外の変」を経て、江戸幕府が崩壊へ突き進んでいた頃です。
　松尾 好朗

１件目
　次の通り「大田区マンション管理士会」主催の無料相談会の開催を予定いたしました。
　日　時：11月26日（日曜日）14:00～　
　場　所：エセナおおた
　テーマ：マンション管理全般のご相談
　11月1日付の大田区報、及びこのHPにてあらためてご案内いたします。
　ご相談はいつでもこのページ「お問合せ」や電話で受付しております。
　出張相談は１回目までは無料ですので、お気軽にお問合せください。
２件目
　今年の１月末に、このHPで大規模修繕工事の施工会社を募集しました。
　応募いただいた会社の競争見積を経て、１社と無事契約に至り、準備期間を経て、本日から足場工事に入りましたことをご報告いたします。工事完成は12月末を予定しています。
　ご協力いただいた皆様に御礼申し上げます。
Latest
　台風被害が目立ちます。
・子供の頃の私は、休校になるので台風来いと願い、増水でどこからか逃げ出した錦鯉や金魚を運河で見つけて興奮し、人の気持ちも考えず近所の家の瓦が飛ばされた被害を大げさに触れ回るアホな少年でした。

・学生の頃、看板屋のアルバイトをしていました。字や絵を描くのと現場に取り付ける作業の両方の仕事がありました。
　ある程度慣れてくると、小さな現場はアルバイト仲間だけで出張していました。遠足気分でした。

・若いころ、あるメーカーの独身寮にいたことがあります。
　日曜日、地域が台風の進路に当たり、独身寮の男たちが招集され号令が出ました。「工場の屋根（平屋トタン葺き）が飛ばされないようにみんなで守れ」と。
　ありったけのロープで屋根を地上から押さえたけれど足りません。そのうちに風が強くなってきたので、何人もがトタン屋根の上で人間を重しにして風雨に耐えた記憶があります。台風進路がそれたので大事なかったのですが、今では考えられないですね。昭和の一コマでした。

　埼玉・沖縄・大阪で強風で屋上のソーラーパネルが吹き飛ばされた写真です。無計画、素人工事の結果がこれです。

・台風やゲリラ豪雨でマンションのエントランスホールからエレベーター室に雨水が流れ込まないようにするため、土嚢を用意することになりました。
　土嚢袋は安価で販売されています。しかし、その中に入れる土をどうやって手に入れるのか、その辺の土を勝手に使うことは窃盗になりますので、園芸店で土砂を購入することになります。

　文中の絵画は、モンマルトルの洗濯船と呼ばれるカフェに集まったゴーギャン、ピカソ、アンリ・ルソー、モディリアーニ、ブラック等にユトリロ、シャガールに藤田嗣治が加わりエコールドパリというパリで活動する外国人芸術家の一人、キスリングです。

　

　
　

　

　2023/5/28（日）開催、マンション管理に関わる無料相談会のご案内はこちら

　以前にルーフバルコニーの柵の外周管理2020.2.3という題で投稿しました。私の駄作ブログの中で閲覧数が多い記事の一つです。（その２）として他の実例を紹介します。
　「標準管理委託契約書」をそのまま採用している管理会社は、ルーフバルコニー外周の具体的な管理仕様と費用負担については明記せずに契約していると思います。
　通常のバルコニー（ベランダ）では、その専有部分に居住する者（占有者）が日常の管理を行い専用使用することになります。
　排水管は上下階とつながっていますので、落ち葉やゴミで詰まらないようにバルコニー内の排水口を清掃をするとか、鳩の営巣や避難ハッチ下に障害物を置かない等、放置すると他へ迷惑をかけてしまいますからね。
　ルーフバルコニーの場合は、柵の外周に排水溝、排出口、パラペット（壁面の立ち上げ部分）等があります。外周には安全柵等はなく危険なため、一般の人は立ち入れません。

　おそらく、この排水管の下のエルボ（縦の管から横の管へのつなぎ）には砂が硬く詰まり、排水不良を起こしていると想像できます。また、この草木の根っこまで力で引き抜くと防水層を破いてしまいそうです。
　管理委託契約書には、管理事務の対象として「専有部に属さない建物の部分」と記載されています。つまり専有部分以外のすべてが、管理対象になります。そのためルーフバルコニーの柵の内外いずれも管理の対象となり、内側は専用使用、外側は他の共用部分と同様に通常の管理を実施するところの委託契約書の範囲と考えられます。
　トラブルを避けるためには、委託契約書の仕様には、外周管理の仕様と費用負担の有無について明記する必要があります。
　定期的に管理を実施していれば、防水被膜と排水の状況の確認や部分補修ができるので、下階へ突然の漏水事故等は防ぐこともできますね。

　契約書等に「費用は別途」と明記されていない場合は費用請求ができないため、管理会社によっては、高齢の管理員一人で柵外の清掃や雑草取り作業の高所危険作業を指示している例を見かけます。
　管理員が危険場所の作業中にマンション裏の隙間などに落下して数日経過…最近姿が見えませんね、ということになりかねません。

　費用は別途としなければ、請求ができないどころか外注したら赤字になってしまうので、管理会社は積極的に管理組合には提案しません。
　費用が出ないからといって管理員へ押し付けるのはやめましょうね。

　5/3 新宿のSONPO美術館に行ってきました。
　フィンセント・ヴィレム・ファン・ゴッホの「ひまわり」が常設されています。　　
　珍しく「館内撮影可」でした。特別展は仏ブルターニュ地方で活動していた画家たちの作品です。ゴーギャンはタヒチに渡る前、この地で作品を残しています。
　挿絵は同地のカンペール美術館の３点です。

　館内はやや混み程度でしたが、真ん前のベンチに座って、幅76㎝×縦1mの大きな「ひまわり」を堪能できました。
　誰でもうまく写真が撮れる時代になりました。しかし私が撮った「ひまわり」は今や死語の「ピンボケ」で残念。

　バブル景気真っ盛りの頃、購入したのは設立100周年の記念事業だったのか、偶然100年なのか謎です。
　もう一つ、善次郎が保険会社の営業を開始した1888年、まったく同じ年にゴッホはこの「ひまわり」の絵を描き始めました。135年前のことです。これもまた、元祖「損保ジャパン」と同じ年の「ひまわり」にこだわったのか、全くの偶然なのか謎が残ります。
　これらの２つの謎をSONPO美術館に訊ねてみたいものです。
　松尾 好朗
　
　

　5/28 開催　マンション管理全般の無料相談会の案内はこちらから

１．残念なゴミ袋
　共用廊下に点々と滴の跡がゴミ置場まで続いています。ゴミ袋を持ち歩いた時に漏れ落ちたのでしょう。ドラッグストアで同じゴミ袋を調べてみると、大手オリジナルの45Lポリエチレン製（普通のポリ袋）で、厚み0.011mm、インドネシア製だと判明しました。

　実は、このドラッグストアのレジ袋は以前、黄色と銀（目隠し用）でしたが白色と青に変更してから、商品を入れると持ち手が破けるとクレームを受けていました。またかという感じなので、担当者は朝のゴミ出しを自ら体験していただきたいです。ww

２．残念な荷台用ゴム紐
　自転車の荷台に取り付けるフックの付いたゴム紐２本１組、中国製100均商品です。

３．残念な駐輪場（駐輪機）
　近くの新築マンションでは２段式の自転車ラックが採用されました。
　ここ山王・馬込の地形は坂が多いというか坂道ばかりなので、電動アシスト自転車が圧倒的に支持を集めています。それに大きなカゴや子供椅子などを付けると2段式の上段には重すぎて上げられません（乗せたら傾く）ので上段ばかりが空いていました。企画のリサーチが甘いのと施設台数の数字合わせなのかムダなことをやってます。せっかく敷地に余裕があるマンションなのに残念です。

　次に量販店の駐輪場、写真だとわかり難いと思いますが、自分の駐輪番号が何番なのか駐輪した側から見えないので、ロック解除には反対側に回って番号を確認しないといけないという駄作です。

　例外もありますが、ハンドルを斜めにすれば45㎝幅～でも駐輪できるので、マンションの駐輪場では平置きに勝るものはないと確信しています。
　
　自転車ついでに：ミュシャは自転車の広告なのに、その商品（説明）よりも、はだけた衣装に象徴される活動的な新しい女性像を前面にして、新時代の到来を強く表現しています。

　自転車メーカーのポスターなのにハンドルしか描かれていませんね、でもこれを承認した自転車メーカーの社長の決断は素晴らしいです。
　松尾好朗