東京都大田区を中心に活動するマンション管理士が集い、2003年より勉強会、管理に関わるテーマの講演会、無料相談会の開催や、調査研究に基づく情報提供により社会に貢献することを目的としています。
２０２０年７月１９日（日曜日）14：00～16：00 大田区マンション管理士会例会が「エセナ」で開催されました。コロナ禍中での会員活動状況や、今年の４月から開始された東京都の「管理状況届け出制度」について話し合いが行われました。
９月の例会では１１月に開催予定の懇親会のテーマの絞り込みをします。
前回の懇談会（空き家問題）には都議会議員の方と区議会議員の方にもご参加をいただき、初参加の方も含めて活発に意見が交換されました。
今後も時事問題などを中心にテーマを取り上げ、管理の場面に提供して行きたい考えています。
皆様の中で具体的に取り上げたいテーマの希望等がありましたらご連絡下さい。
事務局
Aマンション道路に面して設置されているパットマウント（地上用の変圧器）扉全面にスプレーで落書きをされてしまいました。英文字らしいのですが読めません。建造物損壊罪にあたります。朝になって気づいたので夜間に行われたのでしょう。
犯人は、自分は本当はすごいんだぞという歪んだ自己顕示欲と征服欲を満たし、犯罪を背負ってるスリルが快感なのでしょうか？
落書きをする人の心理は様々ですが、人のいない夜間に行動するところが大物ではないことを証明しています。暴走族が一人では行動できないのも共通していますね。
文化財に自分の名をナイフで彫る心理、何らかの環境の変化による到達感の興奮の中、未知な世界への不安､恐怖から逃れたい行動、犬を初めての場所に連れて行くとあちこちに縄張りを示すマーキングをしますが、これも本能から来る行動で、温泉の大浴場やプールの中に小便をしてしまう子供も同じで、幼い承認欲求の行動です。
SNS上では、匿名でないと誹謗中傷を投じられない人もこの小便小僧と同じレベルと思います。
落書きを放置したままだと「ウチは管理ができてないマンションですよ」と世間に示しているようなものなので、早急に塗装工事が入り見事ピカピカの新品のようになりました。保険が下りるようです。（施設賠償・汚損破損）
「バンクシーと知らず、清掃員が新作を消去」というニュースのタイトルに悪意を感じます。たとえ清掃員がバンクシーを知っていても落書きを消去するのが仕事であり、バンクシーも明らかにすぐに消される場所を自ら選んでいます。
バンクシー独特の表現は、イラストを描いたその場所とその時の世界情勢、現象を愛と風刺を含んだ彼の思想に加え、世間の反応がセットになって価値が生まれています。
バンクシー自身も、形に残っている作品はただの落書きと認めていることでしょう。今回、地下鉄車内に描かれたのは「If you don’t mask – you don’t get. マスクをせよ、さらば与えられん」という題であることから、そもそも作品を消さなかった場合は見学する人で車内が密になってしまうので、それは彼が最も望んでいないことだと思います。後日、ウエブで公開されました。https://www.instagram.com/p/CCn800cFIbe/
バンクシーは犯罪者であっても鼠小僧のようなところがあり愛される存在ですが、世界レベルでは認知されているとは言えません。
バンクシー作品の価格だけで評価し、清掃員を無知であるように扱う各社の報道記者の薄っぺらさを感じます。
松尾
「お隣はまた新しい管理員になったよ」と知人は話してくれました。知人の住むマンションの隣には、中堅どころの管理会社が受託する６０戸のXマンションがあります。そこの居住者の二人が、あの手この手で管理員に嫌がらせを繰り返し、あげくに管理員が気に食わないから解約するぞと管理会社へ脅しをかけてくるのがパターンとのことでした。すでに何人も交代しています。理事会は関わりたくないようで知らん顔をしています。
先日、Xマンションは管理員だけでなく管理会社も変更になっていました。最近の傾向にありますが、管理会社の方から契約解除の判断をしたようです。
管理会社は、管理員を新しく採用するには募集広告、面接、研修、採用に至るまで多額の経費がかかります。物件を担当するフロントも無理な要求に24時間追い回され、文句ばかり聞かされては仕事にやりがいは生まれてきません。管理員をなだめるのも大変だったと思います。自然、物件への足も遠のいてしまいます。
管理会社もこれまでのように受託物件数や売上金額を競うのではなく、上質な物件を管理継続できていることが良い管理会社のランク付けになると思います。
実はXマンションが大規模修繕を実施した頃に現場監督と話しをしたことがあり、工事の説明をして承認を受けているのに気に食わないという理由で何度もやり直しさせられたようです。２度とやりたくないと言ってました。何やら想像できますね。
管理会社や工事会社に嫌われると、ウワサは末端から漏れるもので、ただの評判だけでなくマンションの価値を大きく落としてしまいます。その二人（女性）は他の居住者にとって迷惑な話ですね。
松尾
レトロで重厚な雰囲気を持っているAマンションで経費節減のため、共用部分の照明をLEDタイプに変更する工事を前理事長が主導して実施しました。この工事は完了後5年の期間に電気料が削減された分で、工事費用が賄える予定という計画でした。
工事の前はシャンデリア球等で演出されていたホールやロビーのキラキラ感が工事の後にはなくなってしまい、「殺風景」と不評もあったようですが、電気料金の削減は翌月から順調に開始されました。
汗ばむ季節になり、なぜホールのエアコンを使わないのか、新しく就任したばかりの理事長が調査したところ、LED工事を施工した業者がエアコン室外機だけを撤去して室内側の本体はそのまま、つまり作動しないエアコンが天井に埋め込まれているのでした。他にも蛍光灯の一部が交換されていない等、工事には不可解なところがありました。
後で判ったのは、業者が電気料削減実績を多く見せるため、古くなっていたエアコンを停止させることを提案、室外機は撤去したものの天井に埋め込んである室内側の本体の撤去には、彼らの専門外である天井修復（内装）工事が必要になるためそのまま放置して完了したこと、蛍光灯を一部交換していないのは、非常灯兼用タイプの蛍光灯の代替品は他社からの仕入れ商品になるため、工事対象から外したのが理由のようです。
自分たちに利益が出ないところは一切触れないという考えを徹底して工事を行ったのでしょう。これらの仕様について業者は、前理事長へ説明して承認を受けているということでした。
Aマンションの管理会社（大手）は把握しているのか問い合わせたところ、自社工事以外は一切タッチしないという契約だそうです。
工事を発注したのは前の理事長ですが、業者が主導する工事にはリスクがあることが良くわかります。
工事内容によっては、その分野の専門業者に直接発注すれば中間マージン等の余計な経費がかかりません。しかし、仕様や見積書のチェック、工程や他の設備への影響等の全体を監理できる人が組合員にいないと、この工事のように業者のやりたい放題になってしまいます。
営業に来たLED業者に前理事長が対応し、総会で工事予算承認を受けて実行したわけですから違反はありません。しかし結果的に説明不足、前理事長は他業者との見積比較や価格交渉をした形跡はありません。
このAマンションは比較的安定して修繕費用が積み立てられています。問題があるとすれば区分所有者の無関心ですね。
ほとんどのマンションは、修繕金を潤沢に積立ていることはなく、区分所有者の大事な修繕積立金です。何らかの工事が絡むプロジェクトにおいては、調査、問題提議の段階でマンション管理士を理事会等に参加させることをお薦めいたします。
松尾
西部劇の決闘シーンのバックに主題歌が流れ、タンブルウィードと呼ばれる枯草等が丸くなって風でコロコロ転がっていくお決まりの場面がありますね。
Aマンション共用廊下をコロコロ転がっているのは、ペット（犬）の抜け毛の塊です。休み明け、階段室の吹き溜まりには、たくさんの塊が集まっています。
風向きによっては一か所のバルコニーに毛が重なり積もることもあり、その部屋の居住者（犬を飼っていない）から理事会へ強いクレームがありました。
犬の換毛期は春秋の年２回あり、いつも手入れをしているワンコでも驚くほどの量が生え替わります。
飼い主たちに注意すると、自分の飼っている犬（ウチの子）はちゃんと管理しているので、毛が舞う原因はヨソの子だと主張して譲りません。これは他のマンションでも同じ結果になるので、マンション共通のような気がします。（笑）
ゴーギャンの絵には数多くの犬が登場します。代表作の「我々はどこから来たのか 我々は何者か 我々はどこへ行くのか」に黒い犬が登場しているのはご存じだったでしょうか？犬が主役の「犬のある風景」という暗い絵や、仔犬の絵も描いています。
左の縦長の絵は「ジャンヌダルク」という題のフレスコですが、ワンコの顔立ちから見てテリアではないでしょうか。
ゴーギャンはこの作品（1889年）の前年に耳切り事件のゴッホと9週間アルルで同居していました。事件後別れ、寒いブルターニュで不遇な時代を過ごし、これら作品を残して原始の憧れや彼の宗教観から文明を嫌い、活動をタヒチへと移します。
タヒチの女性のそばには犬がよく登場しています。
ブルターニュやパリで描かれた犬は首輪をしています。
首輪も鎖もない伸びやかなタヒチの犬はゴーギャン自身を象徴しているのではないでしょうか。
マンション室内で飼われるワンコは精神面でエラーがみられる場合が多いといわれます。これはこの度のコロナ禍での外出制限を経験して納得するところがあります。
マンションのペット問題は、社会や時代の変化の要素も加わり複雑化しています。マンションではアレルギーやトラウマを持つ弱者を優先し守るのが第一ですが、文字で記したルール「ペット飼育細則」または「犬猫等のペット飼育の禁止」だけではコントロールできない状況になりつつあると思います。
犬猫だけの問題だけでなく、人より長生きする可能性のある生き物（亀やオウム等）の管理組合としてその情報をどのように扱うのか等も課題になります。
松尾
A マンションからオンライン理事会の招待を受けアドバイザーの立場で参加しました。
これまでは、リモートワーク等を外から見ていて、顔を映す必要があるのかなと感じていましたが、実際にはパソコン、スマホ、タブレット等のモニターを通して出席者等の表情や声を確認でき、議案の微妙なニュアンスも顔を見て話せるので、通常の理事会と大きな違いはありませんでした。
自宅からとはいえ適度な緊張感もありますが、今後新型コロナウィルス感染リスクが弱まったとしても、現地（マンション集会室）までの往復と交通費、時間も経費も有効に使えメリットが大きいと実感しました。外部に住んでいる役員も出席しやすくなり、議案によりますが、アフターコロナでも定着するのではないでしょうか。
その日の理事会議案の一つ、取引会社からの毎月の請求書を郵送ではなく、メールに添付する形に変更させてほしいとの依頼の可否についてでした。
他の業者の場合でも郵送されてくる請求書などは、すでに印鑑が印刷された書式を使っていることが多く、金額確認ができればプリントしなくても目的は果たせます。その上、紙に比べて保存整理が楽ですね。この小さな業界でも、この機会にペーパーレスが進みそうです。
たとえ規模の小さいマンションであっても、管理室や集会室にインターネットの環境があれば、電子書類の受領や、インターネット環境を持たない役員でもオンライン理事会等に参加が可能になりますね。電子化への過渡期では、主導する役員ばかりに負担が大きい現状もあります。数十年間分の管理組合の書庫に眠っている紙の資料をこれ以上増やすことは避けたいですね。
オンライン理事会を中華風にすると「在線（遠程）董事會」のような・・・国が推奨する標準管理規約での表現は、メール送付等を「電磁的方法」、紙面上の記録に代わるものを「電磁的記録」としています。
オンライン（リモート）理事会や総会を標準管理規約に追加して記載する場合は、無理になじみのない漢字を使うことなくカタカナを使って欲しいものです。
松尾
日本のマンションの外壁はタイル貼りが多いですね、小口平タイルはレンガの木口寸法が基準、二丁掛タイルはレンガの木端寸法（木口の倍）が基になっています。シリーズマンション最盛期から、これらのサイズのタイル貼りが採用され、シリーズを展開する各社の標準仕様になっていました。初期のマンションではコンクリート打放の外壁に現場で小叩きの市松模様を入れたり、スタッコを盛るのが流行りましたね。
外装タイル貼りの第一の目的は建物を保護することです。コンクリートの中性化や鉄筋の爆裂のことは別の資料を探していただくとして、外壁タイル貼りの他の目的の一つは、
日本のマンション創成期、欧米に憧れ真似をした世代、そのマンションを購入する世代が、「タイル貼り（レンガを積んだような）＝欧米のようにゴージャスでモダンな生活」とイメージを持っていたからです。
塗装の場合は「ペンキ塗り＝進駐軍（古っ）がなんにでも塗りたくった安っぽい＝すぐに剥げる」というある世代までの人は記憶を持っていて、塗装に拒否反応を示す人もいます。その後もマンションを（安定して）販売するためには、外装タイル貼りでないと許されない時代がありました。
結果、レンガ積みのように見せることから始まったレンガタイルが完全に定着し、日本の建築仕上げ材料で独自に発展しました。
主に水場で防水目的としてタイルを使用する欧州、独特の絵柄を施す装飾タイルが発達したイスラム文化圏、これらと比較すると現在の日本の外装タイルは、レンガ積みの代替品から発展したともいえます。
上の木の葉は、多分マロニエの葉（栃の木）
実際には、石材やレンガを主な構造として積上げるだけの工法は、地震国である日本では発達する余地がありませんでした。
外壁にタイルを貼ったマンションの修繕工事では、一般的な築年データや手の届く範囲の現地調査の上で劣化状況（貼替枚数や補修面積）の予測値は出せても、変動が大きいのが欠点です。外壁塗装では、劣化度合いに左右されず全体を塗装する場合が多いので、費用の変動が少なく、また塗装の色が選べる幅が広いので、時代に合わせたイメージチェンジができるのが大きなメリットです。
塗料の品質が大きく進歩した塗装仕上げを見直してみてはいかがでしょうか、例えば、昭和の香りが強いマンションの薄暗く重いタイル貼りのエントランスでは、部分的にでもタイルの貼り替えのために、似たようなタイルを探す苦労の割に効果は少ないと思います。それよりも壁面タイルを全部塗装に変更して、大きなイメージチェンジを計画してみてください。
塗装仕上げの中にアクセントやボーダーに竣工時に貼っていたタイルを少し取り入れてもいいのではないでしょうか。明るく広い空間に生まれ変わります。
松尾
民放の人気ドラマで、社内抗争に敗れた男が作業着姿でゴミ最終処分場らしき場所に立ち「俺はこんなところで働くような男じゃないのだっ！」と叫んでいました。
落ちぶれた負け組感を演出したかったのでしょうが、「こんなところ」にいる職員（地方公務員）への転職は簡単ではないと思うのですが。（笑）
また、最終処分場は民間委託の仕事が多いのですが、大型特殊自動車の免許ぐらいは持っていないと民間でも採用は望めません。
別のドラマでも、ある年配女性が「いざとなったら掃除人夫でもなんでもやる覚悟はあるわよ」とのセリフがありましたが、実際の求人では最低賃金が上がり続けていることもあり、即戦力で経験者を優遇するため、いざとなってしまってからの高齢者の採用は難しいんでしょうね。
作家や脚本家の頭の中には、負け組が働けるのはゴミ拾いのようなキタナイ仕事に違いないという認識なのかもしれません。
差別だポリコレだとすぐに大騒ぎするのが好きな業界の割には、あまりに時代錯誤だと思います。
ホームドラマを楽しんでいる子供の親が清掃関係で働いていることもあると思います。そんな子供の気持ちを考えられないのか、さすがに民放と言われても仕方ないですね。
ウチのマンションでは、たとえ一日だけでもゴミ収集に来れない日があれば、ゴミ置き場はパンクします。
パリで清掃員のストライキがあった時、あっという間に街にゴミが溢れたというニュースがありました。日本で真夏にストがあればハエやネズミが大繁殖、悪臭が漂いオモテナシどころではなくなりますね。
コロナ禍の終息が見えない今、ゴミ収集車で走っているエッセンシャルワーカーと呼ばれる職員に感謝します。
松尾
Aマンション役員のBさんは、来期は長期修繕計画の中で各扉等の鉄部塗装工事が予定されているので、総会で予算承認を受けるため管理会社に見積（３社）を依頼しました。
前回の鉄部塗装は５年前の大規模修繕工事でした。現場を確認すると風雨を直接受ける場所の鉄部に若干の白亜化（チョーキング）と扉下端に点錆がみられましたが、開放廊下でない場所の鉄部は目視上、ほとんど劣化が見られません。表面劣化は砂塵等が直接塗装表面にぶつかるキズ等の他、紫外線や乾湿温度変化、様々な化学物質を含んだ塵埃が鉄部表面に蓄積したものとCO２との化学変化等があります。
Aマンションは鉄部を日常的によく清拭されていたため、清掃管理が建物全体の劣化防止に効果的ということがよくわかる例になります。経験上、掃除（同時に換気）の行き届いているマンションは建物の劣化度合いが低いと感じます。空き家がすぐに劣化してしまうのを考えればわかりますね。
3社に工事見積を依頼するときは１社は管理会社（関連施工会社）でよいと思いますが、２社は組合で探さないと公平な比較ができません。組合内部で共通の仕様書の作成や見積査定ができない場合は、竣工図書や過去の修繕資料を用意してマンション管理士に相談することをお薦めします。この内容については別の機会にします。
長期修繕計画を決議したからといって、その通りに実行する必要はなく、一般的な計画の目安、資金計画の参考程度と考えた方がいいでしょう。管理会社や各分野の工事業者は商売のため当然のように施工を勧めてきます。
本当に来期施工する必要がある工事なのか、あるいはAマンションのように鉄部のすべてを塗り直す必要があるのか、そもそも（消防用設備のボックス等）鉄部を違う材質にする選択肢がないのか、まずそこから調査し計画をしないと修繕積立金がいくら潤沢であっても、いずれ収支は破綻（または各戸負担金の値上）します。「管理会社に任せてあります。」とか「施工会社やコンサルタントがこう言ってたから。」の理由で毎度お決まりの工事をやっていては他の組合員に説明がつかなくなります。
長期修繕計画は現在を基準にして予測値を算出したものであり、将来の生活環境の変化や、その求められる水準に合った仕様ではありません。例えば、セキュリティーやインターホンシステム関連、宅配ロッカーシステム、造園土木計画、IT化への設備対応関連等が予備費等で計画されているのかを確認しておかなければ大きな金額変更が必要になってきます。
松尾
知人のAさんは繊維業界一筋で定年退職され、体が動くうちに異業種を経験したいと、マンション管理員の職に就かれました。
仕事内容に問題はありませんが、服飾も扱っていたAさんにとっては、管理会社が支給したユニフォーム（制服）のセンスの悪さに驚かれたようです。しかも作業用にしては生地の品質が疑問で、デザインはどこかの国の革命の服を連想するものでした。
あなたはこれを着て外を歩けますか？とフロントに質問したところ、他の場所の管理員がこれを着ているのをあまり見ないとのことでした。
Aさんのように一つの業界で定年まで勤め上げた人は特に、経験とプライドの中でも節度を持って物事を考え行動されます。
これまでとは全く違う世界に入り、期待と不安の中、都落ちならともかく、社員も着ないような制服を与えられて、「囚われ人」になってしまったような気分だったと思います。
別の管理会社では、管理員がどこにいるかよく目立つという発想から、制服の上着を鮮やかな黄色に変えたところ、居住者から「ヒヨコが歩いてるみたい。」、「大きな保育園児か？」等と不評でした。
一方的な考えで「異物」を持ち込むと、マンションによっては、その建物の雰囲気と全くマッチしない場合があります。本部機能がある組織は押し付けではなく、調和を十分に考えてないと現場には受け入れられませんね。
今はユニフォーム（制服）というより、その文化的な思考を含めた衣装という扱いでコスチュームと呼ばれるようです。
管理業界が企画会議にデザイナーを入れる時代は望めませんが、管理会社のオジサンのセンスで一律に決めるのではなく、目的のマンションの建つ街の個性、居住者が意識するグレード、管理員の個性等を考えあわせたコスチュームを考える時代です。
松尾
ウィルスクラスター感染の典型となったクルーズ船で思い出したことがあります。
教育関係の仕事に長年携わった役人で、定年後に天下った先では特に仕事はなく、そこで自分史を書き上げて退職し、夫婦でクルーズ船に乗り世界一周をして帰国したという管理組合の役員がいました。
その自分史を自費出版し、上の立場の人には贈呈していますが、下の立場の管理会社のフロントや業者には買わせていたということでした。自分史の内容は、「我が人生に一片の悔いなし」というタイプの人物なので、読まずともだいたい想像できます。（笑）
夫婦はクルーズ船内で毎日交換されるシャンプーリンスと石鹸のセットをたくさん持ち帰り「うちじゃあ使わないから」ということで管理室へ持参された。世界一周旅行のお土産をありがたく頂戴したものの、管理員は「うちでも使わないよ」という心境だったろうと思います。
ともかく、こういうタイプの人物（以下A理事）が管理組合の役員に加わったので、管理会社のフロントや管理員は苦労したようです。
管理員はA理事の「清掃チェック」に付き合う羽目になりましたが、各階の廊下、階段、敷地外周の歩行がハードだったようで、これは自然消滅しました。
フロントには、総会に配付する資料の隅々まで「熱心」な質問があり、毎日の対応に膨大な時間を取られたようです。
総会当日、理事会承認した内容について、組合員から質問を受ける立場であるA理事は、理事長や管理会社に対し、些末と思えることを上から目線で質問して総会を混乱させました。いつも昼前には終わる総会が午後へずれ込み、さらに時間が経過してA理事以外は理事長だけという状態になった時点で、途中退席者の委任を受けた議長（理事長）がすべて可決し終了しました。理事長は最後まで紳士的で、管理会社のフロントも粘り強く、総会議事録（案）もうまくまとめていました。
このA理事のようなタイプの人物は、マンション内でも孤立してしまい、居心地はいいものではなくなると思うのですが、本人がそれを感じるかどうかが問題でしょうね。
個人情報になるので開示できるのはここまでです。
このマンションとの関りはマンション管理士としてではなく、ある工事計画の説明をするために参加した時の出来事です。総会後の打合せのため、最後まで見届けました。
松尾
認知症の高齢者が京阪線の線路に入りこみ、電車を止めてしまった事故がありました。（4/25の報道）
以前、あるマンションの管理員の奥さんから、主人は時々認知の症状が出るので退職するとの連絡をいただきました。新しい管理員と引継ぎも終わり2ヶ月ほど経った頃、その元管理員がひょっこりと「出勤」してきたのです。現管理員がよくできた人で、少しの会話の中で状況を察し、元管理員の心を傷つけないように引き取ってもらったことがありました。その後も何度か出勤され、奥さんが追っかけて来られた日もあったようです。
管理会社は、簡単な雇用（労働）契約、や業務委託契約により管理員を現場に派遣しています。認知症に限らず、仕事に支障がある可能性がある持病、病歴を隠して契約するのは「健康状態」の詐称になります。雇用側が健康診断書と保証人２名とか、卒業証明書とか、第２次面接の日時等と色々要求しているうちに、他の管理会社に先に採用されてしまい、良い人材に逃げられてしまうことがあるため、短時間でも会話を通してその人の雰囲気、歩き方等を総合して判断し、面接だけで即決（内定）することもあります。また、現管理員が急な入院等で、すぐに働いて欲しいというケースが多いという理由もあり、健康状態を細かく聞き取りできてないのが現状だと思います。
病気を知らず本人がケガをしたり、トラブルの原因を作った後では、雇用側が「知りませんでした。」では済まないので、試用期間中にコミュニケーションをよくして体調のことを聞き出すのがよいと思います。人によっては大病をしたことを自慢気に話すこともありますね。ある日、管理員が屋上で倒れていたなど想像したくありません。
別のマンションの役員から、以前なら挨拶を普通にしていた方なのに、明らかに認知症状では？という一人暮らしの高齢者が数名居住されているという情報について、管理組合で何かできることはないのか、今話し合っています。それぞれの家庭の事情やプライバシーの問題もあると思いますが、万が一の対応、連絡、定期的な見守りは必要だと思います。さらに期日限定ではなく、持続することが重要になります。
松尾
マンション管理組合との管理委託契約の中で、管理会社は管理規約で定めた時期までに通常（定時）総会が開催できるように準備しています。この新型コロナウィルス感染拡大防止の状況下、総会開催について3/27マンション管理センターのQ&A（以下にリンク先）
に総会の延期、議決権行使書及び委任状のみの総会、書面決議等の方法が示されています。
総会延期の場合は、本来が通常の時期の総会で情報発信（収集）できる内容が時間経過により新鮮さを失います。例えば半年以上前に新年度が始まっていては予算承認等の意味も薄れます。総会議案書を先に配付しても、後の総会開催までの期間中に本人を含め環境、情勢の変化による影響があれば、議案書受取時とは判断基準も違ってきますね。
議決権行使書と委任状だけで総会を開催する場合でも、役員間に感染意識のレベル差がある不安の中で、最低限の会話が必要になり、管理会社関係者の移動、接触も発生します。経験上、出席通知書を出さずに当日に出席して発言するのが好きな区分所有者もいます。
書面決議は、①区分所有者（議決権者）の全員から今回の総会は「書面決議の方法をとる。」ことの承諾を受けてから、②議案の決議（規約で定められた通り）をする順番です。①で全員の承諾が条件になるため、１人でも反対や連絡が取れない区分所有者がいた場合は②も不成立になります。
共用部分の管理に関する事項は「集会の決議で決する。」の原則から、書面決議はあくまでも「決議があったものとみなす。」ものであり集会（総会）を開催したことにはならないのですが、方法も決議も有効です。
現在、全国に緊急事態宣言が発出され、人の移動、集合し会話する行為を避ける上で最も合理性があると思います。
マンションの規模やタイプにもよりますが、全員の承諾を得ることが可能な管理組合は、普段でも健全で無駄がなく管理が行き届いていると想像できます。
開催に否定的な役員さんには書面決議の方法を提案してはいかがでしょうか？
松尾
Augst Macke ( 1887-1914) 「四人の少女達 」
マンション標準管理規約第１４条（バルコニー等の専用使用権）及び別表４共用部分の範囲で、バルコニー等の位置、専用使用権者が記載されています。
標準管理規約第２１条（敷地及び共用部分の管理）第１項では、「バルコニー等の保存行為のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。」とあります。
一般的なバルコニーの排水溝は柵（手すり壁・腰壁）の内側にありますので、専用使用権者が通常の使用に伴う保存行為（雨水等が流れるように排水溝の掃除等）を行うことが可能ですが、ルーフバルコニーでは、手すり柵の外側に排水溝があり、専用使用権者が柵の外に出て通常の管理を行うことが難しい（危険、出入不能等）場合でも、排水溝にゴミを詰まらせたことが原因で事故等が起きれば、その区分所有者が責任を負うことになります。
管理会社との委託契約書の仕様書にルーフバルコニーの管理が含まれいても、目視ができない場所で、管理には専有部内と通らないとルーフバルコニーに出られない構造である場合では、在宅していただかないと点検清掃ができません。管理会社は事故があった場合にトラブルを避けるためには、直近の点検時に在宅要請にもかかわらず不在であった場合は責任を負わない旨の契約条項を含めることが必要だと思います。
仕様にない場合や自主管理の場合等でも、事故発生の責任所在を明記してトラブルを避け、総会などで説明して理解していただくことが重要と思います。
尚、標準管理規約に「屋上テラス」という記載もありますが、テラスはテラ（土、地球）の意味から１階の床部分（デッキやタイル等で仕上）を指すものだと思います。屋上は床をどう加工しても「屋上」です。
松尾
戸建てに住んでいる場合ゴミの収集は、指定曜日の朝８時までに出すという制限がありますが、一般的なファミリーマンションの居住者は建物内や敷地内にゴミ置場があるので、比較的にゴミ出しは自由にできます。大規模マンション等の例外もありますが、その出されたゴミを指定の集積所に運ぶのは管理員、清掃員です。
ニュースではゴミ収集の作業員を新型コロナウィルス感染から守る対策や、ライフラインを支えるエッセンシャルワーカーの感染リスクを減らすため指定ホテルから通勤してもらう支援などの報道がされています。
マンション管理会社の中で感染リスクが高いのは現場の管理員、清掃員です。管理会社は「感染防止のため管理員、清掃員が休みますので、ゴミは各自で指定曜日の朝８時までに集積所へ運んでください。」と言えず、また居住者全体に伝えて協力を受けるのは不可能なので、管理員、清掃員を具体的な対策も支援もなく働かせているのが現状です。
多くの人が感染リスクを抱えて働く中、大学生からアルバイトが減った（コロナ禍）ので授業料が払えない旨の報道がありましたが、言い換えれば「時給が高くて、楽できて、きれいな仕事のアルバイトが減ったので･･･」と言っているように聞こえます。同じ年代の多くの人が職を失くし、スマホさえ持てず必死で生きていることを忘れないで欲しいと思います。ここ大田区では３Kと呼ばれる仕事はいつでも募集（今なら運送関係、小売り、流通倉庫等）しています。
対策もできないままマンション管理員から感染者が出てしまうと、管理会社は管理組合との管理委託契約継続どころではなく会社の存亡に関わってきます。
松尾
新築マンション入居後の「ご入居者様アンケート」で、明らかに入居後に本人が付けただろうと思えるキズ等に、欠陥品を買わされた等とクレームをつけ、代わりにマンションの駐車場を無料で使わせろ等と関係のないことを言ってくる人が必ずいます。
この度のマスク騒動の中でもSNS上で、国が配布したマスクの中に虫が入ってたとか、カビの生えてるのを見つけたのを自慢していた人がいました。レストランで注文した料理を８割ほど食べてから虫が入ってたと強請りをするチンピラと似ています。何億枚のマスクの中には不良品もあるかもしれませんが、自分こそ正義で、相手を非難するだけの風潮は幼稚ですね。
マンションのアフターサービスには予算を取っていますので、顧客対応さえ間違わなければ赤字になることは少ないですが、すでにパッケージしてしまったマスクを検品するのは非常に多くの人手が必要で、高価なマスクになりそうです。
松尾
分譲マンションの販売営業で多用するカタカナは、ハイソサエティー、ステータス、ハイグレード、セレブの仲間入り等、顧客をなんとなくそんな気にさせます。見栄っ張りの奥様などこれでイチコロの時もあります。マンションを買ったらほとんどの人が借金生活なのに大きな勘違いをさせるわけです。営業トークでも「ここはハイソな方々が暮らすマンションで美観を大事にしますから、バルコニーに布団は干せません。」等と洗脳されてしまい、入居後も本気でそう思っている人が多いのです。
自然光が射しているのに反エコである布団乾燥機や洗濯物に乾燥機を使う理由はありますか？布団を干すことで、フカフカ感が復活、ダニやカビを抑え、健康管理の上でよい結果が報告されています。干した後はいい匂いがしますね。http://answe119.com/post-711/
景観法に基づく条例などがあれば従うべきですが、マンションバルコニーでの布団干し禁止を細則で定め監視も罰則もなければ人の健康とどちらを優先すべきでしょうか？
ツギハギとシミのある布団が並ぶ貧乏臭い昭和の光景とは時代が違います。例外はあると思いますが、妙なこだわりは捨ててバルコニーに布団を干しましょう。
松尾
大田区マンション管理士会が２０２０年５月３１日（日）に開催予定の無料相談会は、新型コロナウィルス感染防止対策のため日時を変更（延期）させていただきます。
変更後の日時は後日、大田区報及びこのホームページにてご案内いたします。
事務局
新型コロナウィルス感染防止のためには家にいることが一番でしょうが、毎度の食事を用意しなければなりません。今は外食もできないので、出前を頼む人が増えています。店を開けられないけど売り上げが欲しいレストラン等と、ウーバーイーツのようなフードデリバリーシステムがマッチして、大きなリュックを背負った人がよくマンションにもやってきます。私の世代の多くは、出前は祝い事や大事な来客の時だけという感覚が抜けていないと思います。（笑）
街へ買い物に出るのも控え、ネットショッピングが増えています。マンションにはいつもの宅配便や見慣れない配送業者がやってきてエントランスのインターホン前には順番待ちをしていました。宅配ボックスもすぐに満杯になるので何度も同じ業者がやってきます。
困るのは、昨日0418（土）のように大雨が降った日、マンションの床は、次々やってくる配送業者の濡れた台車や靴により、すぐにあちこちの床が泥ビタになってしまいます。一軒でも多く早く配達したい業者が床汚れを気遣うことはありません。
新型コロナウィルス感染防止のため、清掃員管理員を休みまたはゴミ出しだけ勤務にした管理会社や管理組合は、現在の状況を理解した対応、対策が求められます。
松尾
大田区マンション管理士会が関わった都内AとB、２棟のマンションの話です。
マンションの給水方式を貯水槽方式から増圧直結方式に変更後、貯水槽を撤去したあとの２５㎡（15帖）ほどの空間を多目的ルームで有効利用しようということになりました。A、Bともマンション内に集会室はありません。撤去後の空間を簡易に仕上げ、椅子テーブル等も組合員の協力で設置されました。
２年経過後、最初の頃は理事会に使っていたAマンションでしたがモノが増え続け、現在では組合倉庫になっています。これに比べBマンションでは毎月の理事会や業者打合、地域活動の作業場所として開放、子供グループの勉強会等が毎週のように予約（無料）されていています。有料の会館、会議室を借りるほどでなく、喫茶店では騒がしく、個人宅では負担がかかってしまう「集まり」需要にはまったようです。
この差は、Bマンションが最初から空調（エアコン）を設備しておいたことだと思います。夏は蒸し暑く、冬は底冷えするAマンションの方は利用がなくなってしまいました。倉庫になった後ではエアコンの設置は承認されないでしょう。
Bマンションの理事会が将来を考え、あと一歩、投資したことが功を奏したのだと思いました。
松尾
第２回目の大規模修繕工事の時期を迎えるA管理組合、修繕積立金の不足は明らかで、まず管理費を削減できないかと、Bマンション管理士に依頼、削減予定年額の半分を報酬とする契約で提案通り実施しました。変更予算実行後、植栽剪定は年４回が１回になり枝葉は伸び放題、定期清掃の回数は半減、日常清掃管理員も時短のため、居住者から清掃があまりにも不十分と指摘されてしまいました。
法定点検を除く各設備点検の年間保守契約を解除したので、小修繕でもこの経年建物では費用が膨らみ、その上、エレベーターと自動ドアの高額な部品交換工事が必要になり、管理費削減どころか管理費値上を検討しなければならないほどでした。
この結果にBマンション管理士はさらに別料金を要求したので信頼を失い、A管理組合は全体として今後何を優先するべきなのか、適正な具体策について大田区マンション管理士会に相談がありました。
松尾
隣り合うほぼ同規模の２棟のマンション、それぞれ違う管理会社が管理しています。管理員は週５日７時間の日勤で同じです。新型コロナウィルス感染拡大防止に関しての掲示文書は「・・従業員の安全確保のため在宅勤務を・・」と一般的な内容でした。この文章の後、A社は「尚、管理員は通常勤務です。」、これに比べB社は「管理員はゴミ出し日のみ出勤、接触の機会をできるだけ少なくするため早朝２時間勤務と・・」。
A社は管理員は従業員にあらずと読めてしまいます。B社はゴミ出しだけはライフライン（停滞ができない）であるとした明確な判断は会社力の違いでしょうか。
マンション管理業協会では感染症等流行時対応ガイドラインを示しています。http://www.kanrikyo.or.jp/news/info_coronavirus.html
緊急事態宣言が発せられた現在、共用部分のエレベーターの呼ボタンやドアノブ等を消毒する作業を管理員に義務付けてはなりません。持続可能できない不十分なサービスは逆に不満につながります。
松尾
マンションのゴミ置場は、大きなゴミ袋に混じって、コンビニやスーパーマーケットのレジ袋に入れたゴミが山積みになっています。
黒のビニル袋や炭カル入りの大きなゴミ袋の時代と比べると、今は部屋にゴミを溜めこまず、小さな袋で毎日のようにゴミ置場へ持っていくライフスタイルに変化していると思います。
レジ袋の有料化等によりマイバッグを持参することは、資源・環境保護等の意識付けに効果があると思いますが、レジ袋を受け取らない人がゴミを出すときには「レジ袋のようなゴミ袋」をどこかで調達することになります。我が家も大きなゴミ袋はめったに使わないので、先日100均で「レジ袋型のゴミ袋」を購入しましたが、何がエコなのか分からなくなりました。
海に漂うビニルの映像を環境保護団体が上から目線で紹介していますが、その多くがゴミの海中への不法投棄や埋立地から出た産廃ビニル等であり、一般人がレジ袋を海や河川に捨てることはありません。「NOレジ袋」は世界のだれでも子供でも分かりやすい環境保護活動ですが、レジ袋を悪者に仕立てて一斉に攻撃しているようで少しの違和感があります。
松尾
大田区を横断する国道1号線、車道と歩道を仕切るスチールパイプ製のガードフェンスの枠内には、人の目のような形がデザインされています。その目の上から、ヒモや何かわからない布がぶら下がっているのがあちこちに見かけられました。おそらく歩行者のリュックやカバン等が当たり、上部の狭くなっているところにヒモやキーホルダー等が挟まって取れなくなったのだと思いますが、写真下の長い紐を外そうとして引っ張ってもビクともしませんでした。公共デザインの中でこれを採用したものの、こうなるとは想定外だったと思います。子供が指を挟まれたりベビーカーの一部が引っかからないよう願うばかりです。
マンションの共用部分のデザインについても、高級感の演出が結果的に高齢者には暗くて不快であったり、特注のドアの取っ手が子供にとっては危険な高さになっていたり、設計者の自己のコダワリが居住者にストレスを与えてしまっていることがあるかもしれません。
松尾
新型コロナの影響でしょうか、捨てられたマスクが街に目立ちます。それが風に舞ってヒラヒラと私をめがけて飛んできたら必死で逃げるしかないです。
Aマンションの集合郵便受けの下に不要チラシを回収するボックスが備えられ、それはゴミではなく新聞・雑紙類の「資源」となります。飲み残しカップや弁当の残飯等がチラシの中に一緒にされると不衛生な上、資源ではなく可燃ゴミ扱いになってしまいます。他にはタバコの吸い殻、使用済みティッシュ、ペットのウンチ、紙オムツまでもが捨てられいることがあり、そして最近ではマスクがよく捨てられています。資源ボックスにマスクが混じっているのが見えると、触らずにその袋ごと可燃ゴミ扱いにします。特にこの時節、管理員に分別の指示はできません。
「自分だけがよければ」の行動では良好な居住環境は保てませんね、捨てるとどのような影響があるのか考えていただきたいものです。
松尾
2020（令和2）年2月16日に開催された定期総会の議事録より概要をお知らせいたします。
第16期の事業報告・決算報告、第17期の事業計画・予算、年会費の変更、役員の選出について説明があり、いずれも承認されました。役員の変更はありません。年会費は、4,000円に変更されました。
会のホームページについて提案があり、各会員が検討することとなりました。
事務局
大田区マンション管理士会が、分譲マンションの所有者、管理組合、マンションに関わる皆様のために無料相談会を開催します。
日時：2020年5月31日（日）午後2時～4時
場所：「エセナおおた」大田区大森北4丁目16-4
＊詳細は後日ご案内いたします。
事務局
4/19お知らせの通り、延期となりました。
以前不動産会社に勤めていた頃のこと、管理物件から設備トラブル等の連絡を受けた場合、真夜中でも専門業者を手配して対応するという会社に泊まりの仕事を経験したことがあります。
その真夜中にかかってくる電話の内容といえば、設備トラブル等はめったになく、男女年齢も様々な居住者から「私は、〇〇の病気にかかっているのではないか？」等の自分が感じている不安（というか自信も）について同意を求める電話を多く受けたことを覚えています。人の病気のことなど分かりませんが、冷たく断ってしまうのではなく、誰かに話すことで少しでも不安解消になるのなら、これも仕事と割り切って長電話に付き合っていました。
最近の新型コロナの検査の連絡では、思い込みの症状だけで電話してくる人が何パーセントかいるのではないかと思います。そしてこれらの人は同じ話を繰り返すのが共通点だったので、現場で応対しないといけない方は忙しい中、本当にご苦労なことだと思います。
松尾
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会員の活動報告、講演会、無料相談会の予定を中心にお知らせいたします。
会員のブログも投稿していますので、時々のご訪問をお願いします。
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