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　夕刻、上空のヘリコプターがバリバリ爆音を鳴らしていました。
　大森駅北口の上りエスカレーターで酔漢が落下、下にいた男女は軽傷との報道がありました。巻き添えになった男女にとっては迷惑な話です。
　こんな事故でも新聞社はヘリを飛ばすんですね、ヘリの撮った写真は駅舎の上空写真でしたが、このグーグルマップの写真の方がよくわかる気がしました。ww

　他人のゲロの始末のために、管理員は日曜日に朝から自宅待機しているわけありません。
　こんなんなら管理会社変えるぞ･･･は今時は通用しませんというか管理会社から遠慮されますね。www
　管理会社に委託しているなら、その緊急センター等に連絡すれば、別動隊（専門業者＝この場合は清掃会社）が処理に来るでしょう。但し、緊急対応費はソコソコの値段がします。ww
　日本社会はこのような酔客の置き土産、アルコール関係には寛容です。気持ち悪くなったんだから仕方ないよね、いいえこれは公道でも私有地であっても、汚損して放置、自首せずに逃亡した立派な犯罪です。これって、解体工事の産廃を山に捨て、迷惑をかけたクルド人と何ら変わりありません。www

　私たちの「大田区マンション管理士会」と上記の「士会大田支部」とは、全く異なる会（組織・団体）で交流もありません。これはよく聞かれます。
　私たちは大田区への貢献を厭いませんが、区主催または後援する相談会等には参加していません（依頼されていません）。区役所関連の開催となると、相談者へ「教科書通りの正しく当たり前なことしか・・・」言い換えると、マニュアルの範囲を超えた助言はできにくくなります。その辺り「士会大田支部」に限らず公の名称を背負っての助言等、もどかしい思いで苦労されているとお察しいたします。

　幾度か大田区ではない自治体から、マンションに関わるアンケート調査や分析の依頼を受けたことがありましたが、地の利が無い作業はメリットが少ないと考え、お断りをしています。
　管理士会の紹介記事を掲載する場合も、有料の場合はお断りしています。
　但し、会員はいつでも募集しています。

　挿絵は上野で開催中のゴッホ展（家族がつないだ画家の夢）のポスターと印象に残った２作品です。
　ゴッホが描き残した作品（スケッチ含む）は2,100点ありますが、ゴッホが存命中に売れたのは知人が購入した（してもらった）１枚だけでした。でも弟のテオは兄の才能を信じ、その後、作品を妻のヨーさんへ託し、数多くの作品展を開催して世に広め、どんどんと価値を高めて行きました。
　ゴッホが世界で愛される画家になったのは、ヨーさんの才覚があったからと言えます。
松尾 好朗

　あー今日も残業して疲れたぞ、さて寝るとするか、と思っていたら「ピュイーン～、火事です～火事です～、ビュイーン～」館内にけたたましく警報が鳴り響きました。
　今期から初めて管理組合の理事長になったばかりのあなた、さあどうする？
　本当に火事が起きてたら１１９番ですが、とりあえず階段を使って管理室のカギをもって向かいましょう。階段を使うのは、途中階で何かが判明するかもしれないからです。
　ここの管理員は通勤のため、この時間は不在です。

　緊急搬送の度に役員が管理室にあるはずのカギを探し出し、関係の家族や救急隊員の注目の中、大汗かいてストレッチャー用の扉を開けなければなりません。www
　管理室の防災監視盤のランプがついている部屋（区画）の確認を行い、その階へ走ります。火災と断定したら１１９番通報と初期消火です。
　火災警報と消防署は連動していません。火事が起きても誰も１１９番通報をしていなかったという例があったようですので、重複しても構いませんので通報してください。　

　消防隊が出動した時は、例えば小火（ボヤ）が鎮火していても、居住者名簿の提出を求められることがあります。管理者（理事長）は、最新の名簿を常備しておかなければなりません。何年も前の古い名簿はかえって混乱を呼びますので、最新居住者名簿の提出を管理会社へ要求してください。

　表札や集合郵便受けに名前を表示しているマンションは少なく、また届けもなく同居人を増やしてシェアしたり、又貸ししている状況を誰も把握していないこともありました。
　マンション価格も賃貸料も上がるばかりの現状では、今後も増えることを前提に対策が必要ですね。
　ホーチキのホームページに火災報知器の扱い方等が細かく説明されていますが、多分一生使うことないと思っているあなたへ、とりあえず音を止めたりしている間に、警報信号を受けた警備会社が到着（約20分）します。
　警備会社は対象の区画へ１戸１戸に確認するのと、押した警報ベルや消火ポンプをリセットするのは一般的に警備会社が行います。警備会社と契約をしていない組合は、消防点検の会社から指示を受けて復旧してください。
　誤報であっても警備会社が退館するまでは理事長の立場上、「寝むいからあとよろしくね」というわけにいかないですね。www

　このような全く信頼できない民族へ、日本は最近までODAを続け、あまりに多くの技術を盗まれ、日本経済を大きく依存させる体制にしていることを反省し、今後はリスク回避しなければなりません。
　宿泊、移動、ショッピングはもちろん、文化交流やコスプレの記念撮影等々のすべてがC国会社の運営でC国通貨決済なので、地元民は利用され荒らされ迷惑なだけのオーバーツーリズムは、この機会に大幅にリセットが必要です。
松尾好朗

　国土交通省は物流におけるトラック等の運転手、配達員の人手不足に加え、再配達解消を目的とする「置き配」の利用拡大のため、マンションの共用玄関オートロック「開錠共通化」を発表しました。
　要するに、オートロックのマンションでは、配達に来ても受取り側が留守だった場合は館内に入れないので「置き配」ができません。

　2004年以降公明党が国交大臣のポストに座り続けていますが、安易な外免切り替えによる交通事故の多発、China製LUUP（MaaS）導入の悪評、外国人富裕層優先のタワマン政策もあって、また余計な事を？という印象を受けます。
　交通運輸業界の労働環境の改善は良しとしても、マンション住民の命と財産よりも国交省ファーストの稀に見る愚策に思えます。www

　この国交省の発想は、これまで試行錯誤を重ね、育てられ守られてきた居住者の防犯システムを否定して破壊、隣国の人民統制と似ています。ww　
　置き配の統制システム導入には管理組合の合意だけでなくオンライン環境が必須、国交省が統制するため構築するクラウドの維持運営（外注）費用は当然発生するでしょう。
　詳しい内容の発表がないため、今の時点で判断すると、国のＩＴ関連事業の不信感、クラウドによるプライバシー情報漏洩の不安、その導入設置と維持管理費用等を考えれば、自ら実験台になりますという管理組合は少ないのではないかと。

　オートロックは完璧でなくても、防犯カメラとセットで間違いなく高い防犯効果があります。そのためあまり国にいじられたくありませんね。
　一部のマンションでは、健康飲料、給食デリ、新聞の配達員に暗証番号が知られていたり、居住者の方から業者へ暗証番号を伝えて、本人不在でも重い重い天然水のケースを玄関先へ運ばせていることもあります。
　防犯のためには不定期に暗証番号の変更（リセット）が必要ですね。

　下請け孫請け企業が丸投げピンハネを繰り返した挙句に海を越え、データ入力等は中国大連の企業に再々委託され、年金受給者やマイナカード500万人分のデータを流失という、もう想像を絶する失態を犯したことを忘れてはなりません。
　24年度の宅配物数は約50.3億個、再配達率は8.4％です。
　但し、戸建てや団地、賃貸アパート等すべてが含まれていますので、分譲マンションで宅配ボックスがある場合の再配達率はかなり下がります。

　挿絵はウィンスロー・ホーマー（Winslow Homer 1836～1910）の水彩画です。
　南北戦争（1859～）北軍に随行し挿絵画家として名が売れました。戦後、仏でバビルゾン派の影響を受け、英に渡り北海に面したカラーコーツという美しい港町で清しい作品を残しました。

Latest 2025/09/23
　山にも草木にも神が宿るという日本人の宗教観、自然への敬いや美意識があれば、わざわざ美しく整った自然を破壊してまで推し進めるメガソーラーは何なのでしょう？
　この度の首相候補５人の中、１人は環境大臣時代（2020年）に国立公園内で再生可能エネルギー発電の設置規制をユルユルにした犯人です。
　アホに権力を持たせるとこうなるというサンプルです。ww
　これ以上のパネル設置を反対しているのは２人です。
松尾好朗

　以前、「街で見かけた残念なデザイン」を投稿しました。
　国道の車路と歩道を分けるガードレールには、ひも状のモノ（バッグ類、水筒、イヤフォン、パーカーのヒモ、キーホルダー等）が上部の鉄パイプが狭くなっているところに挟まり、ぶら下がっています。
　引っ張っても取れなくて、泣く泣く放棄したという、ガードレールには罪もない多くの歩行者の悲しい歴史が刻まれているのです。www
　のちにその狭くなるところに金物を溶接したタイプに改良されたので、それには挟まれることはなくなりましたが、まだ残る初期の古いタイプには写真のように現在、黒いテープが巻かれています。

　まさかハイこれでおしまいではないと思いますが、これに挟まれ防止の金物等が取付けられる予定なのか、フェンス丸ごと交換するのか（多分、予算は無い）今のところ分かりません。黒テープは加工または取付位置を指示する意味だと思います。　　

　公共デザイン（特に遊具等）には安全性が強く強く求められています。そのため、あまり冒険したデザインは見ることはありません。
　ここで取り上げた国道のガードレールは、何万か所も設置実績があるのですから、「隙間に歩行者の持っている”ひも状のもの”が挟まる事故が起きています。」と初年度から報告が上がっていたと思います。
　想像ですが、国が発注するほどの建築事務所の大御所先生が設計して、国交省のエライ人が承認したこのガードレールのデザインは、もうだれも文句が付けられません。
　ましてや役所の担当者が出世をあきらめ欠陥を指摘するようなことはしないと思います。
　しかし結局は、被害が多くなってから税金でその大先生のやらかしの尻拭いを国民が負うことになるのです。

　有名建築家の設計した建物を絶対神として神格化してしまう地方の焦りと限界を感じます。
　ある地方県のトリエンナーレ（国際芸術祭）に大金（税金）をつぎ込んだ割には、田舎者の独りよがりのイメージですので、背伸びをせずに地元出身のアーチストや建築家を発掘デビューさせるなど、適正な判断を望みたいものです。

　ガードレールのデザインの欠陥をマンションの平面プランに置き換えた場合、鋭角に狭くなっている場所は、埃溜まりになるだけで使い道のない空間（デッドスペース）になりがちです。家相で言えば、魔が抜けられない大凶の相と出る場所です。
　具体例があります。平面的に見てマンションの外壁のラインと建物前面道路のラインが平行ではない場合、道路に合わせた花壇のラインと建物の間に中途半端な隙間ができる場合があります。
　なぜ花壇を建物にくっつけないかの理由は、基礎の深さが違う（建物基礎に比べて花壇などは浅い）ので、接合部があれば経年の地盤沈下で必ず段違いが生じるため、最初から分離しておきます。
　その隙間は、清掃がし辛く植栽の陰で湿気た空間になっています。
　このマンションは駅が近く飲食店やコンビニが並びにある環境ですので、その隙間（歩道から花壇の植栽越しで見えにくい）には、酔っぱらいの吐瀉物、小便、タバコの吸い殻、弁当の残飯、中身が残った缶ビール類などにより毎日毎日ごみ溜めになっています。
　凶を呼び込む鋭角の場所は作ってはいけませんね。大御所の諸先生方は先哲に学んでください。ww

　三菱一号間美術館で開催中の「 ルノワールとセザンヌ、モダンを拓いた2人の巨匠」展に行ってきました。日曜日だったのでやや混みでしたが、絵画までの距離が近くて、展示数が少なめの割にはおなか一杯の気分です。
　以前もこの３作品をここで紹介いたしましたので、興味のある方はどうぞ。ここでは１点（オランジュリー美術館）と対面できました。

松尾好朗

　「大田区資源環境部ごみ減量推進課」課長名で、「集団回収業者に関するお知らせとお願い」の封書が、数十件のマンション管理組合理事長へ郵送されました。（5月末）
　内容は、資源回収業者Aが区の「リサイクル活動グループ報奨金支給要綱」の規定違反（集積所に出された古紙の持ち去り行為）の疑いにより６か月間の登録取り消し、管理組合がその回収業者Aを解約して、他へ変更しなければ、管理組合へのリサイクル報奨金は支払わないという封書の中の文書でした。（報奨金は中規模マンション半年で約1.5万円程度）
　事件のあらましは、大田区内Bマンションの管理員から電話で「今日は都合で早退するので、古紙等は歩道のところまで出して積んでおきますので、あと宜しく」という連絡が回収業者Aへあり、Aのその地区の担当は同日そのとおりにBマンション前の歩道に積まれた古紙等を回収作業をしていたところ、「持ち去りパトロール隊」（区が民間に委託した会社）と出くわしたのがトラブルの始まりです。

　さらに１件摘発するとその受託業者の収入、及び区の資源環境部の実績（お手柄）になります。
　こうなってはAへの処分取消しはなさそうですね。

（大田区廃棄物の減量及び適正処理に関する条例）一部改正（平成15年7月）分
・所定の場所（区の集積所）に持ち出された資源物の所有権は、大田区に帰属する。
・区長が指定する事業者以外は当該資源物を収集し、又は運搬してはならない。
以下略

　 また条例では「所定の場所（区の集積所）に持ち出された資源物の所有権は、大田区に帰属する。」とありますが、資源物が出された時点で、それらを管理する義務と権利が大田区に移っただけで、資源物の所有権が大田区にあるのではないと解釈できます。
　逆の例で説明すると、所定の場所（大田区の土地に限らず）に資源回収の日に資源物以外の例えば「産廃危険物や動物の死骸」がもし置かれた場合、その時点で、「大田区が所有権を有する」というのなら、区の所有と主張する大田区へ大田区が「これは引き取りができません。」と言えなくなりますね。
　悪意があれば逆手を取られて産廃置き場等になってしまいます。でも、金の延べ棒が置かれていれば大田区は所有権を主張できます。www
　あくまでも収集車に回収されるまでは、所有権は移転していないと考えるのが自然であり、条例のレベルで所有権を主張しても、条例が周知されていない相手に効力がどこまで及ぶのか不明です。
　地域によっては、すでにローカルルールが定められている場合も考えられ、区は事前にそれらを調査して整合性がとられているのか疑問です。

　回収業のような３Ｋのエッセンシャルワーカーが支えていないと区民の日常生活の秩序は保たれません。もし一回でも回収がないだけで大混乱が目に浮かびます。
　自治体の役人はもっと現場に出て、現場からの声を取り込み、業者を指導ではなく育てる体制をとっていかないと、いつまでも信頼関係を築くことはできません。

　Latest
　古古米の販売が始まりました。販売開始４時間前から並んで１袋（5kg）をゲットするより、４時間アルバイトする方が、ブランド米を買ってもまだ黒字だと思うのですが、なんでも並んで目的を達成することで心がリセットされるらしいので、人それぞれということですね。
　小泉大臣が仕切っている古古古米の名前が「ナナヒカリ」というのは的を射てると感心します。ww

　挿絵は、”Gerald Harvey Jones”テキサス出身の画家です。
　この代表作品3点、その他の絵も道路が濡れているように見えます。そして人工光を取り入れるのがこの画家の特徴です。
　ハッサム、コロー、ターナー他から影響を受けたとありますが、抽象に走ることもなく「家に１枚ほしいな」と思わせる絵を描き続けました。
　松尾好朗

　「あれは何だ？！蜘蛛の子だ！外来種のアリよ！いや、あれはタカラダニ♪」（古い人ならわかるフレーズです。ww）
　５月と６月、マンションの開放廊下やバルコニー、手すりやコンクリート壁に、素早く動く小さい赤い点が見られます。目が慣れてきたら、ここにもあそこにも、いやいやいやものすごい数がいます。

　天敵は水なので、水を噴霧するだけでも殺虫効果がありますが、くれぐれも下の階のバルコニーに干された布団へ、ダニ汁を垂らさないようにご注意ください。ww
　写真の通り８本足が昆虫でない証拠ですね。毎年、退治しようと思いながら、ある日いっせいに消え去ります。気持ち悪さが迷惑なだけで直接の害はありません。

　カイガラムシは、樹液を吸って糞や粘液で植物のスス病をもたらす害虫です。マンションの垣根によく使われるシラカシ等にも見られます。
　スペインは中米のウチワサボテンにつくコチニールカイガラムシ（カーマイン）を染料にして欧州に売り捌き大儲けした時代もあったようです。

　２件とも100戸弱の規模のマンション組合員からの相談でした。（区内と区外）　
１．Ａマンションでは大規模修繕工事の実施が、ある大手管理会社が主導し総会提案され、金額も工事業者もそのまま決議（ほとんどが委任状）されました。さらに設計監理もその管理会社が行うという内容に疑問を抱いた組合員からの相談でした。

　主導した管理会社だけでなく、工事費、監理料の見積もり価格を他社と比較もせずに管理会社へ任せて総会決議した管理組合の役員、結果的に管理会社の言いなりで誰も疑問視しなかった組合員を非難することになるため、詳しく報告はできないのが残念ですが、決議される前の相談が必要でした。

２．Ｂマンションでは「今後の組合運営のため、第三者管理方式を採用するので、その説明会を開催します。」と理事長名で突然の発表がありました。役員の成り手不足の傾向はあるものの、なんとかこれまで組合運営を続け、来期には第２回目の大規模修繕工事を控えている管理組合の出来事です。

　第三者管理を管理会社が行う場合、将来に亘り管理会社のATM、いわゆるカモにされるのを理解しなければなりません。第三者管理が必要な組合（リゾートマンションや投資型ワンルームマンションのように区分所有者が住んでいない場合）には役立つ場合もあると考えます。しかし、ごく一般的なファミリータイプのマンションへ、盛んに第三者管理を勧めてくる管理会社があるのが最近の傾向です。一度契約すると抜け出しにくいシステムで、植民地にされたように搾取され続けます。

　ご相談をいただいたこの２件の管理委託先は、同じ大手の管理会社でした。このビジネススタイルは、組合員の未来よりも今の自社の利益が優先としか見えませんね。

　どこかが故障しても修理するお金はなく放置され、資産価値が下がり朽ち果てるのを待つだけの寂れたマンションの未来が見えます。
　建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）第30条には、「管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、規約で定めることができる。」とされ、その規約は国交省が推奨する標準管理規約（ひな形）として提示されています。
　その中第20条（区分所有者の責務）として、「その価値及び機能の維持推進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。」と示されています。
　第三者管理の方式は、この「区分所有者の責務」を放棄していることになります。先に書きましたが、管理会社が管理者になる場合、植民地経営になるので区分所有者を生かさず殺さず契約書で縛り上げて利益が出ている間は逃さず、価値がなくなると捨てられます。
　もう少し早くマンション管理士会に相談をいただいていればと悔やまれます。

　LATEST
　私は兵庫県尼崎市出身ですので、先頃行われた兵庫県知事選の行方を興味深く見守っていました。
　斎藤氏が勝利した原因がSNSの力と言われています。しかし対抗候補の稲村元尼崎市長（緑の党-自公立推薦）を知っている人は、「この人だけは絶対あかん、このままだと組織票で当選してまうで」と普段は選挙に行かなかった層が投票に出向いた（投票率）からであり、皆が皆SNSに馴染んでいるわけではありません。その元尼崎市長は日本一の生活保護率（外国人含む）の実績を残し、自身は歴代最高額の退職金を受けた人物です。
　前川喜平氏（元文科省事務次官）は斎藤氏の当選がよほど気に食わないようで、兵庫県民への幼稚な悪口の連続投稿が止まりませんね、紙の試験でしか点数がとれない愚か者です。
　松尾好朗

　今回のテーマの前に、大田区マンション管理士会の無料相談会の日が決まりましたのでご案内いたします。　2024年11月17日（日）14:00～「マンション管理全般のご相談」
　詳しくは、後日このページと11月の大田区報にてご案内いたします。
　この日がご都合悪い方には、別途日時をご連絡いただければご対応させていただきます。

　別のページのQ＆Aに以下の回答のリクエストがありましたので、ここにも貼り付けておきます。

　Q：マンションのリフォームを検討中、部屋を広くしたいので、クローゼットやWICを設置したくありません。なので、40cm程度の「小上がり」を作り、その下にすべて収納しようと考えてます。無謀ですか？

　A：リクエストをいただきましたのでお答えします。次の４つをクリアできれば無謀ではありません。（分譲マンションで、入口土間から小上がりを想定）

　では、天井裏を無くしてコンクリートスラブの直（ジカ）天井にした場合はというと、上階からの音が伝わりやすく伝えやすくなり、また最上階の場合では外気温の影響を非常に受けやすく、寒暖ともエアコンが追いつかない室内環境になることもあります。そして、天井裏の空間（フトコロ）がないのでダウンライト等の天井埋め込み機器は使えません。
　まず最初に予定する間取りの中央に梁が通っていれば、梁下端から床までの距離を確認されることをお勧めします。

　また、掃き出し窓以外の窓は、下端が1,100mmあったのが700mmとテーブルの高さ程になってしまいますので、転落防止の措置をしなければ危険です。

その３．パイプスペース、吸排気口は移動できません。
　水場（キッチン、バス、トイレ、洗面所、洗濯機置場等）の床上げする場合、床下に給水給湯、汚水雑排水管等を通せるため、そこは問題ありませんが、パイプスペース（P.S）と呼ばれる共用配管の位置が固定されているため、間取りを変更するのは非効率的な場合が多くあります。
　キッチンのコンロ、浴室洗面トイレの換気扇の排気ダクトも、既存の排気口に合わせないといけません。もちろん新たに共用部分のコンクリート壁面に穴を開けることは論外です。
　ならば、費用をかけて水回りの床を上げる必要性は少ないように思えます。

　そのためモノをあんまり詰め込まずに、床下全体に行き渡るような換気機能を設ける（タイマーによる強制換気や除湿）ことをお勧めします。
　400mm床上げといっても、仕上げ材の下に根太と合板、スラブのレベル調整等、合わせて約75mm程度を引くと有効高さは325mm程度になります。床下600～900mm毎に柱も入ります。そのためシーズン用品等かさばるモノが収まるのか前もって確認する必要があります。

　最後に、マンションは平面的な広さ（㎡）で判断してしまいますが、実際は空間の量（㎥）が重要です。床の全面ではなく一部の天井を利用する方法もあります。
　限られた空間を有効に使われることを願っています。
松尾好朗
　

　無料相談会〔５/１９（日）14:00～〕については、後日ご案内いたします。

　練馬区石神井公園駅前の市街地再開発計画（公共施設付き複合タワーマンション計画）が、地権者の定数（2/3以上）の同意を得て適法に進められてきました。
　しかし「なんでいまさら」感のある理由（景観が街並みの調和を崩す。）により、一部の地権者からの申し立てを受け、東京地裁は当該土地の明け渡しの執行を停止する判断（3/13）を下しました。

　都市計画決定がされているのに、地裁がなんのため？というか、最近の法曹界（の一部）は不可解な判決が目につきます。判決だけではなく品格の方もですね。
　裁判所は高さ制限の緩和（既定の敷地面積の確保があるため、地区計画の高さ制限を受けない）が適法か否かを論点にしていますが、すでに近隣には高さ100ｍ級のプラウドタワーと同規模のタワーマンションが建っています。
　反対する地権者の土地を除く計画区域では、すでに多くが立ち退きを終えて区画内は廃墟状態ですので、「なんでいまさら」ということです。

　能登の地震では古い家屋の倒壊が目立ちました。もし新耐震基準の建物だったら、ほとんどの命が救われていたことでしょう。この石神井公園駅前の計画区域の内側は、新旧の小規模低層建物が密集雑居する区域です。放置すると街並みが乱れ、災害意識が脆弱になります。。　
　限られた価値のある土地に、法に基づき建物を縦方向へ高く伸ばすことで、低層建物の何十倍もの床面積を創りだし、高効率の土地活用が可能です。

　少数派の意見は尊重するだけにしておきましょう。意見に反応するだけでも責任が生じます。
　ある小学校の給食では、ムスリムの子供へは豚肉を使った料理が出せないので、対応に苦慮しているとの報道がありました。
　イスラム教では豚肉だけではなく、醬油やみりん等のアルコール由来の食品、うまみ調味料の培養でゼラチン（豚）を使ったもの、食材だけでなく鍋やまな板・包丁、冷蔵庫やエプロンまでも別なものを、つまり別の調理室が必要になります。さらに牛肉、鶏肉でもハラール認証を受けた食材を取り寄せる金額は莫大になりますが、その子の親へお金を請求できますか？ってことです。
　給食メニューは前月に発表されているのだから、弁当持ってきてください。他の宗教や、ベジタリアン、ビーガン、ペスカタリアンは自分で対策をしているのでメニュー変更などの要求はしていませんよね。

　「多様性」（Diversity）という言葉に騙されて受け入れると、良いことをしているような錯覚に陥ります。
　すでに政界、マスコミ、教育、法曹界、エネルギーまで、多くの部分を多様性を謳う外国勢力に取り込まれています。パー券で騒いでるどころではないと思いますけどね。

　古典の宗教画で多くみられるテンペラ技法を用いているのが独特で、目にした人の心の襞にまとわりつく印象を残します。
　彼は「公共」が生む非人間性を意識しているのでしょう。
　マンションでの「公共」は、育った環境の違う得体の知れない人々が集まり、狭い土地に建てられた一棟の中の独立した空間で暮らすので、生活時間や感性の違いからくる摩擦は避けることができません。
　公共の場所（共用部分）では、お互い少々我慢をすることで、ようやく関係が保たれているといっても良いと思います。
　いかに共用部分でのストレスを軽減できるか、これが居心地の良いマンションの条件になるのかもしれません。
Latest
　マスコミ関係だけでなく、某国の国家主席のためなら嬉々としてよく働く日本の大臣や議員、県の首長が何人もいるんですね。
　古代中国で王が亡くなると、お墓に財宝を運び入れるため選ばれた人夫は、財宝の隠し場所を知ってしまったため、王と一緒に生き埋めになる運命をご存じないのかなと思います。
松尾好朗
　

　Ａマンションの〇〇号室を買いました。
　と言っても、その部屋へは共用部分（エントランス、エレベーター、廊下など）を通らないと到着しませんね。
　部屋の中（専有部分内）にいたとしても、給排水汚水管、電気・通信・ガス設備などは共用部分の本管から各部屋へつながっていますので、居住のためには切り離すことはできません。
　さらに言えば、マンションでは住戸の玄関扉や窓サッシも床、壁、天井のコンクリート部分と同じ共用部分です。

　購入時は、ローンのこと、引っ越しのこと、部屋の中のキッチンの配置、カーテンの丈のこと等々、もう目の前のことで頭が一杯です。
　「共用部分が気に入ったのでマンションを購入しました。」という話はあまり聞かないですね。
　見渡すと外観やファサードは個性的な構えよりも売りやすい（買いやすい）平均的な（無難な）デザインになりがちです。
　また建設会社によってはコストやメンテナンス面で全国どこも同じような平凡な仕様で建てられています。地方の駅前にチェーン店が並んでいるようで面白くありません。
　ひと昔前は、マンションの屋上に建設会社の看板をデーンと掲げるという光景をよく見かけました。ww

　データの信頼度は正確さと継続性、そして圧倒する数が必要です。
　笛吹けど踊らずだった、以前に実施した数々の制度の失敗を逆に生かして欲しいものです。
　管理組合の活動の中、防災・防犯、危険防止（老朽化放置・耐震未実施）等の人命に関わる部分、他に迷惑をかけるおそれがある場合等、必要性が理解ができます。

　各家庭の事情は、地域コミュニティーの範囲になります。
　例えば、援護が不要になったり、在宅しなくなったりと、状況は変化すると思いますので、理事会が最新のデータをキープできるのか疑問です。また古い調査データは、反対に緊急時に混乱を招きます。
　管理組合で組合員の調査が必要になっても、高額な弁護士費用を払うほどの緊急性や損害がなければ放置となってしまいます。逆に公的組織の側から、管理組合へ必要なデータの公開、提供ができるはずです。

　　公が助言、指導、勧告すべきは、例えば公的書類が到達しない、アンケート等に一度も反応がない、見た目でもスラム化を放置している等の管理組合をターゲットにして実施すべきで、健全な管理組合を含めて全組合を対象にするのは税のムダでしょう。
　これまでの制度等の失敗を生かして欲しいと思います。･･･これ２回目
　毎年度、一定額を回収できる制度を作って、それを天下り収容集金システムと揶揄されないように期待します。
　最近では、もっともらしい名前を掲げた多くのＮＰＯ組織へ都がもっともらしい名前の事業を丸投げして、事実上チェックも行われずに公金を吸われ放題になっていることは周知のとおりです。
　地価が高い土地に効率よく居住空間を提供できるマンションは、すでに国民の１割を超える人々が居住し、生活形態は定着してきました。
　公が管理組合へ何度もあの手この手で負担を求め続け、法で縛って委縮させるのは将来的に得策にはなりません。

　挿絵は杉浦非水（ひすい）、松山生まれです。
　現芸大で日本画家を目指していましたが、図案家に転向、三越（当時は三越呉服店）の図案主任（チーフグラフィックデザイナー）となり、後に多摩美の創設、校長になります。
　図案描き（商業美術のデザイナー）の身分を向上させた人と言えます。時代に敏感でないとできない職業です。
　銀座線開通のポスターの人々の衣装に注目、あえて多くの人を配置して賑わいを、憧れのリッチでおしゃれな人々ばかりを描きました。子供もよそ行きの洋服ですね、日本髪の女性も見られます。
　一点透視図はこうやって描けという図法のサンプル画になりそうです。
　視覚的に特にカラーでの伝達手段が少なかった時代に、写真では表せないポスターでならではの夢を刷り込んでいます。ところで銀座線は最初から黄色だったのですね。
　この人は商業美術で活動し名を残しましたが、描写力の実力が分かる植物画も貼っておきます。（非水百花譜より）
松尾好朗

　高さ134m、地上41階、戸数389、分譲マンションでは東北一の高さです。
　山形県上山市宮脇字下川原658スカイタワー41、奥羽本線・山形新幹線「かみのやま温泉駅」徒歩30分、リゾートマンションではなく、70～110㎡のファミリー向けで、現在は750～1,250万円で流通しています。
　1999（平成11）年の竣工時は、２～４千万円で売り出されていました。だんご三兄弟が流行っていた頃です。
　築24年目の今年5月のデータです。
　21階73㎡の3LDK、約750万円（13万円／㎡）、賃貸：月7.5万円、管理組合法人、熊谷組、管理会社トウホクメンテナンス（本社仙台市）
　日本一安いタワマンといわれています。

　この辺では通勤や買い物には車を使います。鉄道を利用するときは駅前の駐車場に停めています。これは戸建てに住んでいても同じです。
　５月末現在、ここ上山市の人口は28,337人、11,225世帯、世帯平均2.52人にタワマン389世帯かけると、981人前後がこの一棟に暮らしている計算になります。
　市の人口の100人の内の3人半前後（3.46%）がタワマン暮らしなので何かすごい。
　参考に、大田区山王1～4丁目の人口20,343人（6/1現在）と比較すると世帯平均1.87人と少なくなります。
　タワマンのすぐ近くのコンビニ「セブン・イレブン」は、このタワマンの千人近い人口だけで、商圏の安定確保ができていますね。
　車で20分ほど走れば山形市の中心部に着きます。近くに大型ショッピングセンターがあり、高速道路も利用しやすい環境ですので、立地の上で日常生活に困ることはありません。車は必需品ですが、駐車場代は安いので家族人数分借りても負担にはなりません。

　ここは内陸の盆地、古い木造家屋では底冷えがして、暖房費の節約はできませんでした。タワマンに移った今では、真冬でも晴れた日は朝からぽかぽかです。夏は自然の風で実に涼しく、虫も入らず冷房はほとんどいらない生活になりました。

　都内のタワマンの異常な価格設定は、某国の富裕層から建つ前から予約があり、この基準が高騰原因の一つになっています。所有権のない某国の人民は、国の不安定要素を憂い、安全資産として日本の不動産を求めています。
　某国のブローカーや妨害する組織の介入により、不動産業界だけではこの価格高騰をコントロールできていません。

　首都圏マンションの高騰のあおりを受けているのは、住まいを探す若い夫婦でしょうね、相続や親の援助で相当な現金を持っている場合でない限り、一生涯を返済に縛られる生活になります。東京都港区のように土地代が極端に高い場合は別ですが、通常の建物価格を考えたら建築資材、工賃の値上げを考えても販売の価格設定は異常です。

　データでは管理費100円／㎡、修繕積立金146円／㎡でしたが、長期修繕計画上は資金不足に陥ると思いますので、すでに修繕積立金は値上されていると思います。

Latest（最近の報道に対して）
　世界のジェンダーギャップ指数、日本は146ヵ国中の125位で、モルジブとヨルダンの間だそうですね、上位はいつものように北欧諸国が占めています。
　モルジブ、ヨルダンはイスラム教国で、根底に女性差別の宗教観があり、女性の社会進出が難しい国です。マスコミは「日本は遅れている」的な報道が好きですね。
　以前にも述べましたが、根拠がマチマチなお粗末ランキングだと思います。
　イスラム教国が全く尊重されていません。このことは、もう何かリベラル白人系民族の承認欲求、我々こそ正しいという自己肯定したいだけの「あせり」を感じてしまってイタイです。

　例えば、ランキング７位のニカラグアは人口660万の独裁国家で、反対派の政治家・ジャーナリストは消され、新聞社丸ごと隣国へ移転（避難）する国です。でもなぜ男女平等の7位か調べると、大統領夫人が副大統領に任命されているからなんですね。データは正直でした。
　国王が全国の少女を並べて愛妾を選ぶ国、女性を誘拐して妻にする（略奪婚）のは罪にならない国等が上位にランクされていますが全く信用できません。
　日本でも都道府県（市）、住みやすさランキングという、業界が都合よく作成したデータで、栃木県や茨城県を最下位争いと貶めて差別しています。
　ランキング結果が不動産の流通の活性化につながるなら良いのですが、これはクラスのかわいい子コンテストの投票で盛り上がる小学生レベルです。www
松尾好朗

　2023/5/28（日）開催、マンション管理に関わる無料相談会のご案内はこちら

　以前にルーフバルコニーの柵の外周管理2020.2.3という題で投稿しました。私の駄作ブログの中で閲覧数が多い記事の一つです。（その２）として他の実例を紹介します。
　「標準管理委託契約書」をそのまま採用している管理会社は、ルーフバルコニー外周の具体的な管理仕様と費用負担については明記せずに契約していると思います。
　通常のバルコニー（ベランダ）では、その専有部分に居住する者（占有者）が日常の管理を行い専用使用することになります。
　排水管は上下階とつながっていますので、落ち葉やゴミで詰まらないようにバルコニー内の排水口を清掃をするとか、鳩の営巣や避難ハッチ下に障害物を置かない等、放置すると他へ迷惑をかけてしまいますからね。
　ルーフバルコニーの場合は、柵の外周に排水溝、排出口、パラペット（壁面の立ち上げ部分）等があります。外周には安全柵等はなく危険なため、一般の人は立ち入れません。

　おそらく、この排水管の下のエルボ（縦の管から横の管へのつなぎ）には砂が硬く詰まり、排水不良を起こしていると想像できます。また、この草木の根っこまで力で引き抜くと防水層を破いてしまいそうです。
　管理委託契約書には、管理事務の対象として「専有部に属さない建物の部分」と記載されています。つまり専有部分以外のすべてが、管理対象になります。そのためルーフバルコニーの柵の内外いずれも管理の対象となり、内側は専用使用、外側は他の共用部分と同様に通常の管理を実施するところの委託契約書の範囲と考えられます。
　トラブルを避けるためには、委託契約書の仕様には、外周管理の仕様と費用負担の有無について明記する必要があります。
　定期的に管理を実施していれば、防水被膜と排水の状況の確認や部分補修ができるので、下階へ突然の漏水事故等は防ぐこともできますね。

　契約書等に「費用は別途」と明記されていない場合は費用請求ができないため、管理会社によっては、高齢の管理員一人で柵外の清掃や雑草取り作業の高所危険作業を指示している例を見かけます。
　管理員が危険場所の作業中にマンション裏の隙間などに落下して数日経過…最近姿が見えませんね、ということになりかねません。

　費用は別途としなければ、請求ができないどころか外注したら赤字になってしまうので、管理会社は積極的に管理組合には提案しません。
　費用が出ないからといって管理員へ押し付けるのはやめましょうね。

　5/3 新宿のSONPO美術館に行ってきました。
　フィンセント・ヴィレム・ファン・ゴッホの「ひまわり」が常設されています。　　
　珍しく「館内撮影可」でした。特別展は仏ブルターニュ地方で活動していた画家たちの作品です。ゴーギャンはタヒチに渡る前、この地で作品を残しています。
　挿絵は同地のカンペール美術館の３点です。

　館内はやや混み程度でしたが、真ん前のベンチに座って、幅76㎝×縦1mの大きな「ひまわり」を堪能できました。
　誰でもうまく写真が撮れる時代になりました。しかし私が撮った「ひまわり」は今や死語の「ピンボケ」で残念。

　バブル景気真っ盛りの頃、購入したのは設立100周年の記念事業だったのか、偶然100年なのか謎です。
　もう一つ、善次郎が保険会社の営業を開始した1888年、まったく同じ年にゴッホはこの「ひまわり」の絵を描き始めました。135年前のことです。これもまた、元祖「損保ジャパン」と同じ年の「ひまわり」にこだわったのか、全くの偶然なのか謎が残ります。
　これらの２つの謎をSONPO美術館に訊ねてみたいものです。
　松尾 好朗
　
　

　Aマンション会計の支出明細を見ると「赤い羽根」（共同募金・福祉基金）という項目が目にとまりました。居住者に覚えがなくても、町内会費とは別に毎年支払われているようです。
　これ、今話題のずさん会計が問題になっているWBPCなる偏向団体へ、赤い羽根で集まった募金や基金を大盤振る舞いされていたことが判明したばかりですね。
　「政治思想を広めることを目的とする団体」への助成は対象にできないはずですが、赤い羽根の理事が偏向思想の同〇社大学の教授で、自身の関係団体へ毎年巨額の支援金を流していました。
　弱者を救うと正義面して、裏で甘い汁を吸い自身の政治活動に使っていたのは許せません。
　赤い羽根はこれからは「赤いピン羽根」と呼ばれますね。多くの善意とボランティア活動をされている方を裏切る行為です。

　前回実施の提出書類に、日付だけ変えただけに見えてしまう建基法12条点検（特建・建築設備定検等）は、計画的で適正管理が行われているマンションに本当に必要なのか疑問（多摩川を越えると不要）があり、管理計画認定制度、管理適正表示制度、登録表示制度ほか次から次へと搾取（カモに）されているという意見が耳に入ります。
　管理士でも目的や必要性を明確に詳しく説明できる人はなかなかいませんね。ww

　でもこんな話ずっと前から続いているわけで、町会は区から公金（補助金）を受けている分、未加入者が不公平にならないように全員に配るべきですが、昔と違って「おやつの袋」は子供にとってはもうイベント性は薄れていますし、食べ物を触る衛生面も問題視されるので、もうやめた方がよいと思います。
　ではお祭りの夜店、屋台は衛生的なのか？と反論が聞こえてきそうですが、私は子供たちが少し怪しげな雰囲気の中ワクワクする非日常感の体験・自己責任の少しの冒険ができる方を優先すべきと思っています。
　ついでに、餅つき大会の「合いの手」は素手ではダメなようですよ。😢

　また話がそれてしまいました。
　管理費とは区分所有者が負担する共用部分に関わる経費であり、町内会費は地域に居住する加入者（区分所有者、賃借人等）から別途集金するものです。しかしマンション各戸への集金手段が難しく、居住している賃借者ではなく居住していない区分所有者が負担している管理費から引落していることが多いと思います。

　流行りの同調圧力で、会費が年に戸当たり年1,200～2,400円程度なら、まあいいかと払っている人が多いのではないでしょうか。（ちなみに芦屋六麓荘町の町内会費は入会金50万円、年18,000円）
　そもそも町内会の担当が戸別訪問により集金し、日常的に情報を交換して、いざというときに助け合えるのが理想的でしょうが、多くの町内会が高齢者ばかりなので望み薄なのが現実です。
　年間行事も完全に形骸化（もう骨董品😢）していて、改革しようとする人は皆無、最も重要な町内居住者間のコミュニケーションが欠落しています。
　ついでに言うと区からの公金を受けている割に決算書がブラックで、百万単位の収支でも明細がなく一式で判明できないようになっていることが多いのです。

　挿絵の画家、アンダース・アンデルセン・ルンビの風景画からは「シン」という音が聞こえてきそうです。（ルンビという名前のスキージャンパーがいましたね、多分北欧のどこかです。）
　４枚目には珍しく建物と人物が描かれていますが、人物と比較すると建物のバランスが巨大になっています。まだ雪が残る季節、暖かい窓の灯かりを強調したのだと思います。
　松尾好朗

　私はこの場所とは別に某有名ページに別名で投稿をしています。そこでAさんの質問にBさんから私に回答リクエストをされた時に回答した文章がありますので、本日はそれを転記して紹介させていただきます。
　タワーマンションへの否定的な意見が多い中、反発してやや肯定的意見にしました。
　尚、文中の挿絵は内容と関係がありません。質問はこれ。

質問：タワーマンションの大規模修繕費用は巨額であり、いずれ破綻して廃虚化するというのは本当ですか？

　分譲マンションの場合は、管理組合が適正な運営を行っていれば、修繕費用が巨額であることが原因で破綻して廃墟化することはないと思います。
　例えば５階５０戸の中規模マンションが８棟ある４００戸の団地の場合、屋上の防水工事は８回の施工が必要です。これと同じ水平投影面積の４０階４００戸のタワーマンションでは、同じ面積の施工が１回で完了します。棟ごとに必要な設備更新等も1回で終わることがあるタワーマンションの方が、はるかに経済的で合理的なこともあるのです。そのため巨額であることが破綻の原因には繋がりません。

　余談ですが、ゴンドラ足場の乗り心地は上層階ほど自然の風をたっぷり受けてスリル満点、普通のエレベーターがいかに快適なのかを実感できますよ。

　欧米では、適切に建物修繕を施している築百年超のコンドミニアムが多く健在しています。
　そもそもタワーマンションが求められた理由は、都心等の非常に利便性が高い立地で限られた土地を（横には広げられないので）上に伸ばして有効活用することですね、そのため土地や一戸建てが安価に手に入る地域ではタワーマンションは全く必要とされません。リゾート地に林立しているマンションを見かけますが、上層階からの眺望以外にはタワーマンションを建てるメリットは見当たりません。その地のマンション内の温泉設備の運営管理が破綻して閉鎖している物件があり、売りたくても買い手が現れずという場合では廃墟化が早く進むでしょう。リゾートへ訪れる目的が何かを考えれば、近隣のホテルを利用した方が経済的で時間も使えて名物料理を食べ歩いて何倍も楽しめると私は思うのですが・・。

　つまり、修繕積立金が高額であっても理にかなっていれば負担するしっかりした層が居住、所有しているという印象です。

　回答に戻ります。上記リゾート立地の一部タワーマンション及び、成金さんが喜ぶサービス施設が盛り沢山で、その施設があるタワーマンションの上層階を買い占めた外国人が営業する民泊客に独占されている投資用のタワーマンションにおいては、これを制御できる人がいないと破綻し廃墟化する可能性は大いにあります。

　付け加えると、すでにタワーマンションのステータス感が薄れていて、温水プール等の運営コストが負担になる施設は販売促進上で目新しさがないことや、生活時間の多くをマンション内で完結する思考よりも、近隣地域との接触機会を持つ生活スタイルに比重を置く方向に変化しているのかもしれません。
　気取ってないで、地元で買い物して地元のスポーツクラブに入って交流しろってことですかね-。

　３枚の絵画はルイジ・ロワール（1845-1916スロバキア）というパリで活躍した画家の作品です。冬の絵だからということではなく、少し冷たいよそよそしさがあるパリの街の雰囲気が良く描かれていると思います。この人のファンは日本にも多くいます。
松尾好朗

　東京２３区にも大雪警報が出されました。
　昨日、築古ながらもキッチリ管理された500戸超えの大規模マンションを訪問してまいりました。

　知る限り他のマンションでは例がなく、新しい管理のスタイルだと思います。管理員１名ですべての対応はできない場合でも、様々な専門分野を持つスタッフが定期的にサポートできれば理想形であり、管理員も作業に追われることがなく全体を把握できると考えます。
　ここまで大規模なマンションに入館することも初めてです。夜景の迫力は圧倒されるものがありました。

　もう６日になりましたが、皆様本年も宜しくお願い致します。
　おめでたい絵の代表、日の出がテーマの版画を挿絵にしました。

　この風景のあるところ、私が中学生の修学旅行で初めて訪れました。学校へお土産を事前注文をして名物赤福とショウガ板を旅行解散時に渡されたことを覚えています。自分の小遣いで買った土産は竹笛１本だけでした。
　数年前にも訪れる機会があり、夫婦の岩とその距離が絶妙の美しいバランスながらも、中学生の時の記憶よりも意外と小ぶりだったなという印象でした。
　明治皇太后が神宮参拝の折に名物の赤福を召される際、それまで黒砂糖を使っていた赤福を白砂糖に切り替えた結果、好評をいただいたことで今の赤福の味へと繋がっているようです。2007年の食品偽装事件も乗り越えて赤福は元気です。
　名物の伊勢エビや真珠にはずーっと縁がありません。（ついでに松坂牛も）
松尾好朗

　最近よく聞くリバースモーゲージやリースバック、あの手この手で人の財産を巻き上げようとしてきます。クレジットカードも、毎度毎度リボ払いを勧めてきて、人を借金漬けにしようとしてきます。横文字に置き換えても、高利貸しと変わりがありませんね。（笑）

　リースバックは、自宅を業者へ売却した後、賃借人として同じ家に住み続けられるというメリットがありますが、デメリットは相場より低い金額で売り渡し、相場より高い賃料で借りるように追い込まれてしまうこと、数年後には家賃値上げを受け入れざるを得ないことや、期限付き契約では途中で退去し住まいを失うことがあります。

　最近、ある管理組合で修繕積立金減免制度といって、これまた怪しい話を聞きました。
　高齢化社会の中、マンション居住者の高齢化が目立ち、同じく建物も高齢化（老朽化）が進みます。
　建物の日常的な保守管理、定期的な大規模修繕工事、さらにはその時代に見合った設備機器への更新や法改正に対応したリニューアル等を適時適切に実施しなければ資産価値の低下を招き、安全な暮らしを維持できなくなります。
　それらを放置するとスラム化を招きますので、長期修繕計画に応じて修繕積立金の各戸負担額が値上となるのはやむを得ません。

　この減免制度は管理組合が、そういう事情で支払いができなくなったり、収入のない高齢の区分所有者に対して、修繕積立金の各戸負担を減免（免除）するという制度のようです。
　その範囲は、値上げされた差額分だけの減免や、その家庭事情に合わせた期限付きの免除等が考えられますが、制度を承認するには管理規約の変更追加が必要になりますので、明確に明文化する必要があります。
　減免といっても会計科目は「未収金２」とでもするのでしょうか、未収金は管理組合の貸付ではないので、遅延損害金や保証人の有無、覚書の精査、そして時効を援用されないような方法を取っておかなければなりません。
　いずれにしても管理組合の会計に影響のない十分な体力（剰余資金、積立金等）を持っていなければ、将来に亘っても実行できる制度ではありません。
　大規模修繕工事で費用を借入をするような管理組合では成り立ちませんね。

　例えば、築古ワンルームの高齢者が減免制度を利用し、長命で亡くなられたケースでは、その間も建物もさらに古くなり資産価値も下がります。
　販売価格に免除額が上乗せされるので、古くて高いマンションは売れることなく、その期間も毎月の管理費等の全額が積み上がります。
　当然のように相続放棄され、競売でも債務付きマンションには買手が現れず、結局管理組合は減免した分の債権放棄して整理せざるをえなくなるでしょう。
　温情からの発想は危険で不公平感を生み、管理組合の仕事ではありません。先のリースバックを紹介する方がよさそうです。
　管理組合は判断が難しい個々の金銭事情には、いっさい手を出さないことが賢明ですね。

　秋らしい絵画を並べました。

　１０年前のこと、Ａマンションが第１回目の大規模修繕計画を、当管理士会の会員が管理組合顧問の立場で計画から工事の完成、及び関係資料の整備までをサポートしました。　
　この度、第２回目の大規模修繕計画において、再度当管理士会の会員が顧問として参加させていただくことになりました。大変ありがたいことです。
　２０２３年春工事を目標に、今月からスタートします。

　第２回目修繕計画のポイントその１
　
　築２０年を超えた建物では、その立地、周辺環境等で大きな違いが生まれてきます。
　例えば、海に近い建物ではアルミサッシや面格子、鉄扉等の金属部分が早く腐食する塩害対策、幹線道路沿いの建物は排気ガス中の成分による建物・設備や植栽等への汚染対策、高台では風害や笛鳴り、低湿地では黴菌による臭気対策、公園隣接では糞や騒音の鳥虫害、駅チカでも高層でも、また寒冷地でもそれぞれの特徴があり問題を抱えています。
　当たり前のことですが、周期的な補修の他には、そのマンションの現状（特徴・問題点等）をヒアリング等を含め、よく理解して計画（準備）することです。
　問題点だけではなく利点をさらに強調（増設等）することも考えられます。　
　１０年、２０年も経つと南面にタワーマンションがデーンと建っていることもあるので、マンションそれぞれに新たな変化が生まれていて当然です。
　管理組合から発信がない場合は、業者主導の工事で終わってしまいます。これは避けて欲しいため記しておきました。

　バリアフリー対策についてはお仕着せでなく、よく計画しなければ本来の（居住者全員のための）バリアフリーにはなりません。単独計画では唐突になるので、大規模修繕と合わせて実行するほうが良いと思っています。
　古臭い照明器具と品のないタイル貼りの暗い玄関ロビーを、壁面にはホテルグレードの大理石を、照明をLEDで明るく印象を変え、居住者から大いに喜ばれたこともありますが、機能的な変更の外に見た目（見映え）のグレードアップも効果的です。
　グレードアップ工事を実施することは、時代に合わせたデザイン性、直接的な利便性・安全性の向上は、組合員の毎日の生活の中で目に見えるものなので、理解されやすいでしょう。
　
　修繕計画の活動内容をその都度、組合員へ必ず報告（今は、こんなことやってるんですよという掲示等）することで、信頼度が増加すると感じています。
　積立金の取り崩し額も大きいので、少人数で勝手に（隠れて）決めているとか、竣工後に一体どこを修理したの？と不満を残すようなことを言われないようにしたいですね。

　良いニュースがありましたね。
　フェルメールの「窓辺で手紙を読む女」（1657-9）、女性の背面上部にキューピットが描かれていることが判明しその修復が終わり、来年１月に都美術館でお披露目があることが発表されました。ドレスデン国立古典絵画館所蔵です。
　大戦でソ連に略奪された後に返却、その時はこの絵は返せないというソ連の要求を知らなかったふりをして持ち帰りました。必死だったのでしょうね。
　キューピットの出現で、時代背景や当時の人間関係など、多くの人がこの絵のストーリー、情景、女性の心理、小物の意味等を推測、推論を立てています。
　キューピットが消された理由も多くの憶測が生まれています。

　私は、手紙後半の位置を見る女性の目の距離が遠い（老眼？）ため、読んでる途中ではなく、すべてを読み終えた直後に脱力して腕を下ろしつつ、その文字を体で反芻し頬が久しく紅潮してきた瞬間だと推測しています。
　この女性は閉鎖社会の人妻で、遠く好意を感じていた異性からこの手紙で告白を受けました。絵の中の絵のキューピットの放つ矢が暗示しています。
　部屋の乱れ具合や色使いは女性の波打つ心の中を表現、右のカーテンで部屋を多く隠しているところが、覗き続けてはいけないようでエロチックです。
　キューピットが消されたのは、宗教人の誰かが絵の中の女性に嫉妬し、矢を永遠に放てないように消してしまったのではないのかと・・。
松尾好朗

　会に大田区という地域名をつけていますが、私を含め会員は大田区内に限って活動をしているのではなく、区外、近県にまで活動範囲が及びます。まだ海外はありません。（笑）

　その後、数社の管理会社から委託料等の見積を受け、比較検討の結果、管理会社を変更するところまで漕ぎ着けることができました。
　以前もこのブログで書いたことがありますが、会社変更や点検回数を減らしたりで金額を下げ、報酬を受けてからは何があっても知らぬふり（又は別料金）という下げ逃げをする管理士がいます。
　しかし、変更後の新しい管理会社が軌道に乗るまでは責任があると思いますので、アドバイスを続けさせていただく予定です。

　前回の続きで夏の花「ひまわり」です。
　ゴッホは南仏のアルルを仮想日本として、黄色い家に招待したゴーギャンを待ち焦がれていた間、部屋に飾る「ひまわり」を描き始めました。彼の心が充実してもっとも幸せな時代だったと考えられます。

　①1888年8月、最初に描いた３本のひまわりです。
　②同月の作品、武者小路実篤が計画していた白樺派美術館の目玉をパトロンである実業家の山本小彌太にに依頼、現在価格換算２億円で購入(ﾟДﾟ;)、戦争中は他の絵画は疎開できましたが、芦屋の家の壁に固定していた「ひまわり」は空襲で家と一緒に焼失してしまいました。残念です。

　③ノイエ・ピナコテーク（ミュンヘン）蔵、同月3番目に描きました。黄色い家の壁紙の水色がバックで花の黄色と補色関係になっています。心が安定しているような色と構図です。
　④ナショナル・ギャラリー（ロンドン）蔵、８月だけで４枚目のひまわり、花もバックも台も黄色系です。花の本数も12本から15本に増えています。いわゆるゴッホらしさが見えてきました。
　⑤SONPO美術館（旧東郷青児美術館）、1987年のバブル期に安田火災海上が58億円で落札、世界中から贋作といわれましたが、真筆であることが証明されました。
　耳切り事件の直前に描かれたもので、④以上にゴッホらしい心の高揚が見えます。
　閑散としていた美術館がこの１枚で行列ができました。

松尾好朗　　

　すでに議決権行使書の賛成票と議長への委任状を合わせて過半数に達していましたが、総会当日の出席者の意見により、議長が議案の一部を変更して決議した２つの例があるので紹介します。

　そのⅠ（宅配ボックス設置）
　今や珍しくなった宅配ボックスを持たないＡマンションですが、若い夫婦の多くから再三の導入希望があり、設置の予定場所と見積もり、機器の仕様を添付して総会議案としました。
　その時の理事会は若手中心でしたので、議案書について違和感がなかったのですが、宅配ボックスのオプション機能にスマホ連動にはアプリをダウンロード云々、一部の高齢居住者から、わけがわからんと反発を買ってしまいました。

　そのⅡ（多目的室のミラー貼り）
　都下、Ｂマンションの1階部分には広い多目的室があります。
　居住者に限らず近隣住民も参加して、いくつかのダンス系やヨガ、フィットネスのクラブが以前からそこで活動が続けられています。
　自身の動きや姿勢を見るためには、キャスター付きの姿見を使っていましたが、固定ができないので危険でした。
　そこで、各クラブからの希望をまとめ、バレー教室のように壁面にミラーを貼ることを総会提案することにしました。議案書にはその目的と仕様、見積書を添付、こちらも議決権行使書と議長委任状により、すでに賛成票が足りていました。

　これらⅠ、Ⅱに共通するのは、多くの高齢者には日常生活に関りのない事に余計な費用が使われることや未知な部分には保守的で、管理費、修繕積立金の値上傾向へのけん制をしているのかもしれません。

▢ 宅配ボックス設置についての決議
　夜間もマンション内に出入りが多い配送業者の再配達による立ち入りを減らし、提携クリーニング店や荷物発送などの高齢者にも便利なサービスについても掲示周知し、オプションは希望者のみに個人負担、導入台数も減らし大きくコストダウンを図り決議を取りました。しかし、将来台数が不足する場合は増設することとしました。

▢ 多目的室ミラー貼りについての決議
　ミラー貼りの範囲を見直し、部屋の２面に現場加工で天井高さまで貼る予定を、規格サイズ（三分×六分）４枚だけを壁の片面に貼ることで大幅なコストダウンとしました。　
　ウィルス感染防止のためにリモート理事会や書類配付だけの場合もあり、工事業者が工事範囲を膨らました計画そのままの見積もりを、理事会は一度も現場確認もせずに総会提案したのが反省点でした。

　総会は管理組合の最高の意思決定機関であるため、議長が一定の少数意見を取り入れ議案の範囲で調整することは可能です。
　この２例のように理事会の中だけで盛り上がり、理事長一人に任せたり、管理会社任せにするだけでは組合員への説明不足、確認不足で高い買い物になるところでしたね。

　最近では少数意見を尊重し過ぎる傾向がありますが、意見を無視をすると不満が残りますので、良い意見なら取り入れるような議事進行やその意見を議事録に残すことが重要です。
　管理組合の総会の出席組合員は会社の部下ではありませんので、議長は組合員から恨みをかうような態度を見せるのは良くありません。しかし、自分の主張を押し通したり妨害するだけの組合員には強い態度で対応してほしいと思います。

　

　本日（5/23）の相談会の中止はすでにご案内のとおりです。次回をご期待下さい。

　さて、Ｘマンションでの出来事です。
　居住者のＡさんは共用エントランス付近でこのマンションの専有部らしき鍵を拾ったので、管理室に届けました。
　管理員は鍵の落とし物が届けられていることのお知らせを掲示したところ、Ｂさんが名のり出て、鍵は無事に持ち主へ返すことができました。
　少し昔なら、鍵を落としたＢさんがＡさんにお礼を言ってハッピーエンドが自然な流れでしょうが、Ａさんは管理室に届けたときには自分が拾ったことを落とした人には言わないで欲しい、そしてその人が誰かは自分にも知らせないで欲しいとのことでした。

　その話をＢさんが聞けば気分は良くないでしょうね。
　群衆の中で人が倒れていても、自分ではなく誰かがやるから関わりたくない、人の流れに逆らってまで助け起こすのは大きなストレスがあるので見なかったことにしたい。この心理に似ているところがあります。

　マンション内のトラブル防止は「普段のコミュニケーションです。」と専門家の先生は言われますが、適度な敵を作ってしまうのも人の本能であるようです。
　コミュニケーションがされていても他人同士では表面的、儀礼的なものであり、まったく考え方が違ったり、お金が絡むと解決が難しくなるのが現実です。
　ただ、相手の顔が見えないときや情報がないときは、疑心暗鬼にとらわれ相手が大きく見えたり悪い断片をつなげて悪魔に仕立てがちですので、一定のコミュニケーションは情報整理のためには必要なことは間違いありません。

　Ａさんが暮らす都市型Ｘマンションはひと気がなく、隣人が誰か知りません。
　管理会社は区分所有者は把握できていますが、届出のない賃借人やその同居人については情報がありません。
　郵便受けにはほとんど表札（名前の記入）はなく、組合運営は管理会社任せです。

　中古マンションデータにソフト面の一行が増えることで購入の決め手になることがあるかもしれません。
　購入を考えている部屋の上下左右の居住者情報（いい悪いにかかわらず。）があれば、なおいいですね。
　建物と居住者の高齢化、無関心層の増加の中で、管理組合の活動をどうやって活発に保つかが課題になりそうです。

　本日挿絵にしたのは、英文科卒業という人は必ず原文で読んでいるでしょう、戯曲ハムレットの場面の一つです。
　ジョン・エヴァレット・ミレイ（農民を崇高に描いたジャン=フランソワ・ミレーとは別人）のオフィーリアが有名ですが、同じテーマを多くの画家が描いています。画家の解釈によってその表現の違いを比較して楽しんでください。

　関係ないのですが、リコール名簿偽造事件の逮捕のニュースが連日報じられています。
　似たケースで私の名前が勝手に使われていたことが何度かあります。
　ド田舎で町会名簿丸写しの現場も見たことがありますが、無効が何パーセントなら偽造になるのでしょうね？
　この時代遅れな手段において、愛知県知事の場合だけが騒がれているのが不思議に感じます。　

　最後に私の好きなアーサー・ヒューズの作品、こちらはオフィーリアが川辺にいて転落する直前の姿です。
　日本では黒船来航の前年（嘉永５年）なのに、現代の日本アニメ的な画風に感じませんか？。
　死の直前という時間と空間には、花言葉を秘めた花や象徴的な色で幻想的に背景を飾りがちですが、荒廃した原野のような背景はオフィーリアの心象風景を伝えたかったのでしょう。
　同じ作品展にミレイのオフィーリアとヒューズのオフィーリアが並んで出展されていましたが、時代は生々しいミレイの絵を有名にしました。
松尾好朗
　

　Ａマンションを含めた駅周辺の市街地再開発が計画されています。
　３～４年後にはマンションを明け渡して建物を解体、そこに新築のタワーマンションに７～８年後に戻ってくる（または他の選択）というスケジュールが進行しています。
　今年度中に都市計画決定、権利変換のモデルが示されると、いよいよ計画の現実味が帯びてきます。
　Ａマンションは築４０年、耐震改修の検討（前面道路は緊急輸送道路指定外）及び、第３回目の大規模修繕の検討時期ですので、この市街地再開発計画がなければ、独自で大規模修繕計画を練っていた頃だと思います。

ピエール＝オーギュスト・ルノワール
ピアノを弾く少女たち（ピアノに寄る娘たち）1892年

　外部から窺うと、新築マンションに戻って来られること、明け渡し後の仮住まいと引越し等の経費は一定金額まで自己負担がないこと、階数や広さは自由に選択できないもののタワーマンションに居住（を所有）できることなど、良いこと尽くめのように見えてしまいます。
　しかし、当事者たちは準備組合から報告されるスケジュールがすでに遅れがちであること、（戻ってくる場合）７～８年後さらに遅れた場合の自分の年齢や家族の状況、権利変換の結果（部屋の広さ等）の財産価値、希望の広さを求める場合の上積金額、竣工・入居時の経済状況、個人も地域全体も漠とした不安が大きくなりつつあるのも否定できません。

　Ａマンション単独での建替え、容積率の緩和がない現行法（つまり売却できる増床面積が確保できない。）では事業にならず、敷地の売却費用を建物の解体費に充て終了となってしまいます。
　自主管理のＡマンションはマンション管理士（私）がアドバイザーの立場で管理組合をお手伝いさせていただいてます。
　この市街地再開発計画の続報を期待してください。

　オルセー美術館の1点は、政府御買上作品になっていますが、緑系のバック（カーテン）に補色の赤（オレンジ）のドレスの少女を立たせ、その手前の色はもう白（ドレス）しかありませんが、締めるためにウエストに青いベルトを巻いています。ベルトの対角に青の花瓶もしっかり描き、顔色の良い健康的で跳ねるような子供を２人配置し、豊かな上流社会の風景を描いています。貧しくても、ひととき辛いことを忘れてしまいそうな絵に仕上がっています。
　３作の他にもピアノを描いた作品を残しています。労働階級に生まれた彼が、当時上流社会の象徴であったピアノに強く固執していたのかもしれないですね。

　最後にモーリス・ユトリロの作品を1枚貼り付けます。

　シュザンヌさんは女流画家であり、奔放な女性でルノワールの他にもロートレックやドガのモデルをしていた上に交際もしていましたので、ユトリロの父親が誰なのか分かりません。
　シュザンヌさんは、ようやく息子のユトリロが画家として成功し、その稼いだお金を若い男に貢いで逃げられています。
　恋多き女性ですね。
松尾好朗
　
　
　
　
　
　
　

　100戸を超えるマンションに暮らすAさんは、数年前に理事長に推され、何もわからないうちに１年が過ぎ、次の理事長へ引継ぎを終えました。Aさんは、ある大手財閥系グループが分譲したマンションの組合員（区分所有者）です。
　その後、マンション管理についての知識を少しずつ増やすうちに、管理費（委託費）が近隣の同じような規模のマンションに比べて高額で、修繕工事の規模や内容に関わらず、すべてを管理会社が実施していることに疑問を抱きました。
　理事会は管理会社の工事見積もりと他社の工事見積とを比較している様子はありません。管理会社へいくつかの質問をしましたが、理事会を通して下さいとのことで回答はありません。

　しかし総会では役員選任の議案の前に「役員を経験した者は、その翌年から５年の間は役員にはなることができない。」というおかしな使用細則が提案され決議されてしまいました。Aさんを立候補させないために管理会社が主導して、現在の理事会に「特定の組合員の独裁を防ぎ、多くの組合員に役員を経験していただくため・・」ともっともらしい理由を付けて急ぎ議案化したものです。
　その上、管理委託費の値上まで決議されてしまいました。

　マンション販売時には売れ残りを出さないためそのグループ系列の販売会社は、同系列の会社や社員、下請け会社に割引価格で販売協力（購入）させ、そして購入者へは住宅手当等（実際は管理費相当額）が支給されますが、その手当の原資は系列会社以外の一般組合員が支払う相場より高い管理費から間接的に調達しているという構図になっています。
　また系列の賃貸不動産会社にまとめて協力を請い（買い取らせ）、賃貸や系列の社宅等に使われていることで、議決権数（票数）を増やしていることもあります。
　理事長が系列の組合員（区分所有者）の場合は、同じく系列のマンション管理会社は安泰で、修繕積立金は使い放題、値上げ決議も賛成多数（理事長への委任状）で乗り切り、管理組合を支配できます。

　ベルギーのスメットの絵画を挿絵にしました。表現主義の画家です。
　絵画が思想、哲学、宗教、権力者の伝達手段の要素を引きずったまま、絵画の法則に縛られていた時代から脱し、人間の内面を表現しようとしました。
　表現主義の代表的な画家は、Edvard Munch(1863-1944)あの「叫び」のムンクの他、ルオーやクレー、モディリアーニがいます。
松尾

　義母と同居することになったAさんは、少し広めで手ごろな中古マンションを見つけ購入しました。
　建設、販売した大手グループの関連社員が多くを所有、または社宅で居住している中規模のマンションです。管理会社の名前の頭にもグループ名がついています。

　マンション販売当時の売れ残りをグループ各社に販売協力（押付ノルマ）があり、グループ特典割引や住宅購入補助金を受け、販売価格より割安で購入したようです。

　

　以前、元地権者のファミリーが多く居住している等価交換のマンションでは、他の区分所有者を間借り人のような扱いをすることもありました。区分所有権を理解していてもオーナー気分が抜けないのですね。

　このシュールな絵を残したヴィクトールブラウナーは昔、片目がつぶれた気色の悪い自画像を描いています。その後、事故で自身の片目を失ってしまったのですが。昔描いた絵が予言していたかのようです。作品よりもそのことで有名だったりします。テクニックを持っている画家よりも、ストレートに普段は使わない心のどこかに届く絵だと思います。
松尾